lundi 18 août 2014

Acheter un bien immobilier vendu loué

C’est peut-être bien ce qui pourrait m’arriver !

Vous le savez je cherche à réaliser à un 2ème investissement locatif, j’ai déjà fait quelques visites infructueuses comme celle dont je vous ai parlé ici, mais depuis quelques semaines, le marché immobilier des petites surfaces, vendues à moins de 100000€, est quasiment à l’arrêt !

Pratiquement rien de nouveau mis en vente dans ma ville…je regarde presque tous les jours les petites annonces sur Internet (le bon coin en particulier), je rappelle régulièrement mes quelques contacts, mais rien de concret.

J’ai tout de même probablement raté une bonne affaire par manque de disponibilité de ma part : un F2 de 30m² vendu 85000€ à rénover en plein centre ; j’ai appelé l’agence le samedi, le jour de la parution de l’annonce, pour visiter au plus tôt : le lundi l’agence était fermé, le mardi j’étais en déplacement professionnel, j’ai donc pris rendez-vous pour le mercredi. Sauf que le mercredi matin, l’agent immobilier m’appelle pour annuler la visite, l’appartement avait été vendu la veille au soir lors de la 1ère visite ! Un investisseur qui voulait faire de la location saisonnière…

Le peu qu’il y a à vendre part donc très très vite…


Mais jeudi dernier, enfin une nouvelle petite annonce qui a retenue mon attention…

Un studio de 20 m² vendu 74000€ par un particulier. Entièrement rénové il y a 2 ans, situé en plein centre-ville, dans une rue piétonne animée.

Tout à fait la situation que je recherche pour mes étudiants, pour un prix plus qu’intéressant, étant donné en plus l’absence de travaux !

Il est vrai que la surface habitable est un peu faible, tout dépend de l’agencement du logement. Mais bien aménagé, pour un étudiant, ça peut être tout à fait suffisant.

J’ai donc téléphoné à la vendeuse : très bon contact téléphonique, une personne très sympa qui m’a donné beaucoup d’infos sur son bien immobilier.

Une première question que je pose toujours est : « pourquoi souhaitez-vous vendre ? » Evidemment, le vendeur peut toujours inventer une réponse, plus avouable que "je veux fuir cette copropriété" par exemple…

Dans le cas présent, la raison donnée a été le besoin de récupérer du capital et de réduire leur taux d’endettement en vue de l’achat d’une résidence secondaire. Une raison qui peut avoir du sens, sachant que ces vendeurs s’allègent du plus petit de leurs différents biens locatifs, qu’ils en possèderont encore 2 autres, dont un dans la même copropriété que celui qu’ils vendent !

Un point rassurant donc : je pourrais devenir copropriétaire avec mes vendeurs…

Un appartement vendu loué


Par contre, la vendeuse a voulu m’informer d’un point capital : son appartement est actuellement loué ! il fait l’objet d’un bail de location nue, qui se terminera dans un peu plus de 2 ans.

En effet, ça change un peu la donne… moi qui imaginais le meubler puis le louer à mes étudiants au travers d’un bail meublé…impossible pour le moment donc !

Ceci dit, je n’ai pas fait comme les 2 premières personnes qui avaient appelé auparavant et qui ont renoncé sans plus d’informations. Apparemment elles voulaient aussi faire du saisonnier…J'ai voulu en savoir plus !

Dans l’état actuel des choses, l’appartement est loué 408€ hors charges. De plus la gestion locative est assurée par une agence immobilière, qui prend 6% mensuel du montant du loyer, soit 25€ de frais par mois. Mais ce service inclus une assurance loyer impayés…

Une taxe foncière de 300€, et environ 15€ de charges de copropriété supplémentaires non récupérées auprès du locataire.

J’ai un peu près donc l’ensemble des informations nécessaires pour estimer la pertinence d’un tel investissement.

De toute façon rien ne sera décidé avant une visite programmée mercredi !

Ça n’empêche pas en attendant de se pencher un peu sur les avantages et inconvénients de ce potentiel investissement locatif.


Les avantages d’investir dans un appartement vendu occupé


J’en vois 3 en ce qui me concerne :

  • Le premier sera à confirmer dans les prochains jours si je me lance dans une proposition d’achat : la possibilité de négocier une bonne décote du prix de vente. De manière réaliste, je pense que le prix actuel, 74000€, prend déjà un peu en compte le fait que l’appartement soit occupé. Mais peut-être que les vendeurs ont un peu sous-estimé le problème que ça pourrait leur poser : la grande majorité des investisseurs actuels semblent rechercher une forte rentabilité de suite, en misant sur la location saisonnière, meublée. Ils perdent donc de nombreux acheteurs potentiels.
  • Un apport personnel limité : Évidemment, j’emprunterais probablement un montant correspondant au prix de vente. Il ne resterait donc que les frais annexes à financer par de l’apport personnel : les frais de notaire, de garantie, les frais bancaires éventuellement, les travaux de rénovation et le meublé. Hors dans la situation actuelle, aucun travail n’est nécessaire, l’appartement a été entièrement refait, il est de toute façon loué ! idem, aucun frais de meublé à court terme, le locataire loue en bail vide, et dispose de ses meubles. Détail intéressant à vérifier, la cuisine est et restera équipée (plaques, four, frigo et même lave-linge !). On parlerait donc de 6000 à 7000€ maxi…
  • Des recettes immédiates : en effet, un locataire est déjà en place. Si j’investissais actuellement pour louer en meublé à mes étudiants, je devrais attendre la rentrée de janvier pour obtenir mes premiers revenus locatifs, soit plusieurs mois à payer le crédit, sans recettes en parallèle. De plus, j’apprécie mes étudiants étrangers qui ne restent que quelques mois, un an au plus, je sais que le risque est faible, je ne prends donc aucune assurance loyers impayés. Mais ici ce risque est couvert par le fait que la gestion locative soit assurée par une agence, qui est elle assurée. Je devrais donc conserver cette gestion déléguée tant que le locataire reste en place, mais ça minimise les risques de mauvais payeur.

L’inconvénient majeur, pendant un certain temps…


La rentabilité !


Pour plusieurs raisons : quelques frais d’agence à payer, un loyer qui pourrait être majoré en meublé, mais surtout une fiscalité bien plus importante que ce que je pourrais payer si je louais en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel, ce qui me permettrait de déclarer mes revenus en BIC réel, comme je le fais désormais pour mon 1er studio.

Une imposition d’au moins 500€ annuel de plus. Il s’agit d’une première estimation grossière…il faudra que j’affine le calcul si jamais la visite était concluante.

Mais cet handicap n’a pas vocation à durer indéfiniment, uniquement tant que le locataire actuel ne donne pas son préavis de départ. Il y a forcément une incertitude sur la durée, mais au moins, je sais que la rentabilité actuelle sera forcément meilleure à l’avenir.



Quelques estimations préliminaires de rendement et d’autofinancement

On peut donc distinguer 2 périodes, les prochains mois, ou années, en location nue, avec le locataire actuel, puis une fois le locataire parti et le contrat de location transformé en bail meublé.

A court terme : j’estime le rendement à 5% net avant impôts, moins de 50€ de défaut d’autofinancement. Mais il faudra à ça au moins retrancher l’impact de 500€ d’impôts sur ces revenus fonciers.

A plus long terme : probablement plus de 6% net avant et après impôts, les revenus devenant des Bénéfices Industriels et Commerciaux déclarés au réel, avec amortissement de la valeur du bien. Je devrais être autofinancé.

Pour ces estimations, j’ai bien sûr fait quelques hypothèses, de coût d’acquisition, de mensualité de prêt sur 20 ans, d’augmentation possible de loyer une fois l’appartement loué meublé, etc... je vous donnerai plus de détail si ça se concrétise. 

Forcément faux, mais ce qui semble possible d’obtenir dans quelques années correspond tout à fait à mes objectifs : un bien immobilier entièrement financé par les locataires.
Mais pour atteindre cette situation, il faudra patienter peut-être quelques années, cependant quelques années qui ne sont pas non plus catastrophiques d’un point de vue rentabilité, avec en plus un apport initial très limité, un point important pour moi.

J’attends donc la visite de mercredi avec impatience…;-) je vous tiendrais bien sûr au courant de la suite des événements !


Sur le même thème : 

7 commentaires:

Marc @ Mieux gérer son argent a dit…

Salut Olivier,

Je m'étais posé la question de savoir si acheter un bien déjà loué pouvait être intéressant ou non.

A mon avis le jeu peut en valoir la chandelle si on arrive à avoir une belle décote et donc un bon rendement (sans oublier que le loyer pratiqué ne doit pas être en dessous du marché).
Qu'en penses-tu ?

Bon courage et vivement la fin de semaine pour savoir comment s'est passé ta visite, ce que tu as pu obtenir et si tu vas choisir ou non cet investissement et surtout pourquoi.

Marc.

Didier a dit…

Dans les avantages, lié au fait que les recettes sont immédiates, il y a aussi que cela facilite le dossier pour le financement auprès des banques. En effet tu présentes un bail avec un loyer certain (pendant quelques temps au moins) alors que pour un appartement vide c'est toujours un loyer estimé.
Cet argument à moins de force quand tu as déjà plusieurs opérations car la banque peut voir si tes autres appartements sont loués ou pas (et de toutes façons c'est très variable d'une banque à l'autre d'un conseiller à l'autre)

Pour ton autofinancement il y a quand même un point qui me gène c'est que tu ne tiens pas compte de l'apport personnel. Par exemple pour le meublé tu comptes la majoration du loyer mais pas le prix des meubles que tu achètes à t0. De cette manière c'est facile de faire de l'autofinancement (faux économiquement parlant) en augmentant l'apport. Que tu mettes 10000 euros à t0 ou 500 euros par an pendant 20 ans cela revient presque au même (la différence est fonction de l'inflation)

Pour la rentabilité il est facile de faire une première estimation :
pour la décote je vais compter les frais de notaires donc achat total 72000
Sur 20 ans MeilleurTaux propose 2.9 + 0.36 assurance mendualité de 417.32
charges : 25*12+300+15*12 = 780
intérêts d'emprunt (première année) environ 2000
loyer : 408*12=4896 = 4896
Base imposabble 4896-780-2000=2116 PS 327,98 Impots (selon TMI ex 14 %) 296,24

Cashflow 4896-780-327-296-(417.32*12) soit négatif de 1500 euros (126 par mois donc 50 euros je pense que tu sous estimes)

Même en meublé la rentabilité ne sera pas extraordinaire si on retranche les 600 euros (fiscalité et PS) il reste 900 de déficit de financement il faudrait donc augmenter le loyer de 75 euros mensuels pour juste obtenir l'autofinancement sur 20 ans donc rien d'exceptionnel (mais sur le plan patrimonial l'opération peut se justifier)

Olivier a dit…

@Didier, merci d'avoir fait l'analyse de ton coté, on arrive au même résultat : en location vide, à court terme, la différence est que je n'emprunte pas les frais de notaire, la mensualité est donc un peu plus faible (375€ au lieu de 417€ ?). Mais ma TMI est de 30%...donc en effet plus de 100€ par mois de déficit. Quand je parlais des 50€, en dessous, j'indiquais qu'à ça il fallait ajouter les impôts...(+75€ par mois à la louche).
Par contre, en effet, en meublé, je pensais passer le loyer à 490€ (+82€) par rapport à l'actuel, et là je suis à l'équilibre, avec 8000€ d'apport perso initial (je compte 1500€ pour le meublé).
Obtenir cette situation en région parisienne n'est pas si évidente, et je ne tiens pas à investir loin de chez moi...d'autant plus que je compte gérer en direct.
Bonne journée

Anonyme a dit…

On peut se demander pourquoi la propriétaire n'a souhaité donner congé à sa locataire ? Ce qui est possible pour motif de vente.

Pour récupérer le logement plus rapidement, tu peux réclamer l’arriéré de charges non réclamé sur les cinq dernières années (900€). Ça peut la pousser à partir.

Concernant le rendement, on constate que c'est l'agence qui se gave, 6% pour faire 12 quittances et te transmettre le relevé de charges déjà tout fait par le syndic. (Surtout qu'apparemment, ils ne sont même pas foutus de faire correctement la régularisation chaque année...)

Souscris directement une assurance pour les impayés si tu en ressens le besoin.

Xolali a dit…

C'est intéressant d'acheter un bien de ce type car comme tu l'as dit les recettes sont immédiates (même si le rendement est moins maitrisable). En combien de temps penses tu qu'il pourrait s'autofinancer ?

Romaric a dit…

Bonjour Olivier,

Il est très intéressant de vivre (et de lire) tes aventures immobilières et boursières car elles sont très argumentées et c'est très facile à lire.

Je suis très curieux mais comment s'est passé ta visite de Mercredi ?

Romaric

Attentifimmo a dit…

L'article est de qualité

Publier un commentaire

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...