vendredi 20 juin 2014

Une bonne opportunité d’investissement locatif ?

Je vais vous parler d’un appartement auquel je me suis pas mal intéressé en vue d’un possible nouvel investissement immobilier.

Il s’agissait d’un studio de 23 m² vendu 79000€. Je parle au passé, vous l’aurez compris, je n’ai pas fait de proposition d’achat… 
 
Je l’ai visité à 2 reprises, avec 2 agents immobiliers différents…

La première fois, avec un agent immobilier d’I@D France, j’étais tombé sur son annonce dans leboncoin. 
 
Je n’ai rien contre I@D, surtout qu’en général ce type d’intermédiaire permet de bénéficier de frais réduits…

Le problème, c’est que le gars qui m’a fait faire la visite n’y connaissait absolument rien ! Sur cet appartement en particulier, et plus généralement sur l’immobilier…

Dès mes premières questions, la copro, le syndic, pourquoi le propriétaire vends…j’ai compris qu’il n’était au courant de rien !

Comment peut-on donner confiance à un acheteur potentiel de cette façon-là ! 
 
Indépendamment de ça, ce bien immobilier avait quelques atouts, quelques défauts aussi…mais impossible pour moi d’aller plus loin sans en savoir un peu plus sur le contexte de la vente et la vie ou les comptes de la copropriété.

Par chance, quelques jours plus tard, j’ai découvert que la vente de cet appartement avait également été mandatée à un autre agent immobilier que je connaissais bien…une autre petite annonce sur leboncoin, au même prix !

Évidemment, je l’ai appelé pour programmer une nouvelle visite avec lui, sans lui dire que j’avais déjà visiter...

Si le premier agent immobilier, celui d’I@D, avait été pro, il m’aurait fait signer une feuille de visite, bloquant ainsi la possibilité d’acheter par la suite avec un autre intermédiaire, mais ça n’a pas été le cas !

Le 2ème agent immobilier, je le connais depuis l’achat de ma maison. Il m’en avait fait visiter plusieurs, mais surtout, il a vendu une belle maison aux personnes à qui j’ai acheté la mienne…la belle commission qu’il a touché au passage est un peu grâce à moi donc ;-)



Les points positifs de ce studio

Venons-en maintenant au concret, l’appartement en lui-même, qui avait quelques atouts très intéressants :

  • La localisation : plein centre-ville, dans une rue juste à l’arrière de la principale rue commerçante. Difficile de trouver mieux. A 10 min à pied de l’école de mes locataires.
  • Des charges de copropriété faibles : 35€ par mois. Essentiellement la fourniture d’eau froide, l’assurance de la copro et une femme de ménage qui passe de temps en temps…
  • Des parties communes intérieurs entièrement refaites : peinture et sol. Impeccable.
  • Un chauffage électrique individuel. Le locataire ne paye que ce qu’il consomme ; pas de charges de copropriété alourdies par un chauffage commun au gaz par exemple, que l’on paye même si on ne loue pas…
  • Un bon état général, avec notamment un beau parquet bois au sol. Un bon coup de neuf nécessaire, un nouveau coin cuisine, mais pas de travaux lourds de rénovation indispensables pour commencer à louer.
  • Et enfin le prix ! 79000 € avant négociation. Lâché de manière certaine par les vendeurs à 76000€ d’après l’agent immobilier. Ca peut sembler encore cher, tout dépend de la région, mais comme je vous le disais, il y a très peu de biens à moins de 100 000€ dans ma ville. Comparativement aux autres offres, il est très bon marché…

Avec un loyer de 570€ en location meublé, un prêt sur 20 ans de 75000€, je suis autofinancé.

Trop bon marché même ? de quoi se poser quelques questions…

 
Mais quelques inconvénients tout de même…

A ce prix, les appartements se vendent très très vite…pourquoi n’est-il pas encore vendu ? alors que 2 agences au moins sont sur le coup ?

En fait, le 2ème agent immobilier m’a donné une partie de la réponse : il avait été vendu, mais l’acheteur a fini par se désister… L’appartement a donc été remis en vente.

Plusieurs points négatifs peuvent tout de même expliquer que les acheteurs éventuels hésitent :

  • 23m² habitables, au 2ème étage, un peu sous combles : suffisant sur le papier, mais je me suis senti très à l’étroit. Peut-être en raison, d’un plafond un peu bas ? Ou alors les 23 m² n’y sont pas…En pratique un coin cuisine très petit, le seul emplacement possible pour un frigo est en empiétant dans la pièce principale. Et pour une machine à laver, le branchement existe, mais elle se retrouve alors coincée entre la baignoire et les toilettes…un aménagement pas évident donc. Sans compter qu’il faut oublier l’idée du lit mezzanine.
  • Pour poursuivre sur le manque de place, pas de local ou de cave pour y ranger un vélo. Toujours embêtant pour des étudiants.
  • Autre inconvénient majeur qui ne peut pas être corrigé : le manque de luminosité. Une seule fenêtre, une petite lucarne. (et un petit velux dans la salle de bain). Avec un temps ensoleillé, on pourrait oublier ce problème, mais la norme c’est un temps gris…et là ça devient limite rédhibitoire (c’était le cas lors de ma première visite). Il faudrait investir dans un éclairage artificiel bien pensé…Le problème de cette faible luminosité est qu’il est difficile de faire de belles photos mettant en valeur l’appartement. Hors, je loue souvent sans visite préalable, uniquement à partir d’une petite annonce, les photos sont donc critiques. Il faut que ça donne envie !
  • On pourrait aussi lister la façade extérieure, pas de première jeunesse, qui mériterait un bon ravalement. Le bâtiment dénote un peu dans le paysage. Mais ça reste un point secondaire pour moi. 
  • Enfin, reste le point qui m’a convaincu de ne pas donner suite ! La copropriété. Et je pense que le loup caché est là...


Le problème de la copropriété...

Il s’agit d’une petite copro, 4 appartements uniquement.

Premier élément négatif : uniquement des locataires
, pas de propriétaire vivant dans l’immeuble, ce qui aide en général à la conservation du bon état général.

J’ai ensuite demandé à voir le dernier compte rendu de syndic. Il se trouve que jusqu’à présent il s’agissait d’un syndic bénévole, géré justement par le vendeur !

Du coup, ce point avait été évoqué sur le compte rendu : il était mentionné que le syndic actuel vendait, que personne ne voulait reprendre le syndic bénévole et que par conséquent, le nouveau syndic serait professionnel. Des devis avaient été discuté et un syndic à 1040€ à l’année, le moins cher, avait été choisi. 1040€ à répartir sur les 4 appartements.

Soit en gros 20€ de charges mensuelles en plus de ce qui avait été annoncé initialement sur les documents de vente !

Suite à ça, j’ai eu une petite discussion avec l’agent immobilier : je voulais savoir pour quelles raisons les vendeurs souhaitaient se désengager de cet appartement, qui apparemment avait toujours été loué sans problème.

Les vendeurs possèdent une dizaine de biens sur la ville et apparemment n’ont pas de réel besoin d’argent. Alors pourquoi brader ce studio dans lequel en plus ils s’étaient investi dans la gestion, au point de s’occuper du syndic ?

L’agent immobilier a fini par m’avouer que leur ras le bol est venu de l’un des copropriétaires. Lassés de se battre en permanence, ils préfèrent passer à autre chose…

Il semblerait que cette personne n’a jamais donné son accord au moindre travaux d’entretien de la copro. La réfection de la cage d’escalier n'aurait finalement été payée que par les 3 autres, l’état devenant déplorable.

Je comprends mieux qu’aucun ravalement extérieur n’ait donc été fait…et il n’est pas prêt d’être fait !

Un copropriétaire en désaccord sur tout. Surtout dès qu’il faut mettre un peu la main à la poche…

Effectivement, c’est une situation qui doit être difficile à vivre, voir son patrimoine se détériorer et être bloqué par un copropriétaire.

Pour mon studio actuel, le temps de réaction a beau être très long…on a au moins le mérite de toujours tomber d’accord et que sur le principe, tout le monde soit de bonne volonté !


Pour conclure

Je crois que si je n’avais pas été mis au courant de ces problèmes humains au sein de la copropriété, j’aurai probablement fais une proposition d’achat autour des 70000€, la localisation très intéressante compensant le manque de luminosité.

J’ai certainement évité de futures déconvenues, d’où tout l’intérêt d’avoir de bonnes relations avec certains agents immobiliers…
 
Mon 2ème investissement locatif ne sera donc pas cet appartement, mais j’en visite un autre ce midi !


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10 commentaires:

David a dit…

Bonjour,
j'ai eu une aventure similaire avec un bien que j'ai visité.
En résumé, appart pas trop mal situé.
Copro bien entretenu, avec un syndic bénévole.
Mais, plusieurs petits détails nous ont rendu prudent :
- La plafond de la cuisine présentait des traces d'humidité (à moitié caché par un faux plafond).
- Vendu avec possibilité de s'agrandir, après analyse il manquait l'accord du la copro pour récupérer la pièce inoccupé à côté.
- Le bien était vendu avec une cave. En fait, c'était plus des fondations qu'une cave (couloir d'une hauteur 1,5m, largeur 1,2m).
- Pas de lumière naturelle dans la salle de bain.
- Agent trop pressant pour la vente.
- Bien sur le marché depuis un moment, soit disant parce que le propriétaire n'est pas décidé à vendre.
- Prix élevé par rapport au loyer (mais dans la moyenne du marché).
- Impossible d'avoir les AG avant la signature du compromis
Et le meilleur : suite à notre remarque sur le rendement, l'agent est revenu vers nous 1h après la visite (!) avec une baisse de 2.000€ du prix. En nous la présentant comme exceptionnelle.
Là le bien est encore en vente avec une décote de 4 ou 5.000€.
A priori, je ne suis pas le seul à avoir des doutes...

Bon le bien suivant sur lequel j'ai signé un compromis nous inspirait plus confiance, mais n'était pas non top niveau rentabilité. Au final, le prêt a été refusé : heureusement, car après coup, je pense que ça aurait été une bêtise!

Au final, l'avantage de ce type de bien, c'est qu'on apprend à voir là où il y a un loup.

Marc @ Mieux gérer son argent a dit…

Salut Olivier,

Une histoire qui montre qu'il faut bien être attentif à tout et ne pas hésiter à poser le plus de questions possibles.

Trouver un bien parfait et sans problèmes annexes n'est pas possible, il faut alors en trouver un avec des soucis qui ne sont pas rédhibitoires et qui reste toujours intéressant financièrement.

Petite question, si le bien était proposé directement et sans négo à 73000 € est-ce que tu aurais tenté quelque chose ou le soucis de syndic et de copropriétaire récalcitrant t'aurais quand même refroidi ?

Marc.

cédric a dit…

Je pense que tu as pris la bonne décision sur cet appartement. Quand il y a quelque chose qui cloche et qu'on a un doute dès le début, il vaut mieux ne pas se jeter à l'eau les yeux fermés.

Grégoire a dit…

Hello,

Il faut toujours consulter le syndic pour avoir une bonne idée de l'état des lieux de la résidence, l'état des comptes et des mauvais payeurs... Et cela donne aussi des infos sur l'ambiance générale de la résidence ! Tu as bien fait de t'éloigner de cette fausse bonne affaire

Gwen a dit…

Fait une proposition pour acheter tout l'immeuble... Peut-etre les proprios en ont marre du récalcitrant...

Arnaud a dit…

@ Olivier

Comme toi, je suis à la recherche d'un nouveau bien immobilier et il n'est pas simple de trouver un bon appartement ou dans mon cas un lot de garages.

Il faut persévérer et tracer sa route, tu dois savoir comme moi, que c'est beaucoup de temps et d'énergie, mais cela en vaut la peine.

Bonne recherche...

Aurélien a dit…

Je suis passé par I@D pour 2 de mes investissements aucun problème. Le truc de I@D c'est que c'est du réseau marketing en quelques sortes, tu es peux être tombé sur une personne qui est filleul d'un vrai agent et qui fait plus mandataire ou apporteur d'affaire.

Bon courage pour ta recherche!

JB a dit…

Salut Olivier,

Merci de rappeler qu'il ne faut pas se précipiter pour investir !
Tu as bien fait de gratter pour comprendre le problème.

A+

Marco a dit…

Je recherche un appart depuis plus de deux mois maintenant, mais j'arrive pas en trouver un qui correspond à ma budget, ouais je pense que les appartement parfait à prix modique n'existe pas ou s'il en existe c'est devrait être très rarisime.

Mirielle a dit…

Bonjour , je pense que pour trouver un appartement rapidement le plus facile à faire c'est de consulter une agence , mais on sait tous que parfois les agences immobilière exagèrent un peu au niveau du prix et ça reste quand même le plus rapide.

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