vendredi 6 juin 2014

Nouveau projet d'investissement immobilier : c'est parti !

Pour moi, cette première partie de l’année 2014 aura plus été marquée par de de la bonne gestion que par de l’investissement : l’amortissement comptable de mon studio et la mise en attente de liquidités en prévisions de jours meilleurs en bourse (Comme vous pourrez le constater sur la page de suivi de mon PEA, je viens de dépasser les 10000€ de plus-value et ça me laisse toujours autant perplexe ! )

Dédier une partie de son activité à la gestion, c’est très bien, il faut le faire, mais ce n’est pas très marrant ! Et surtout ça ne se traduit pas de la création de nouvelle source de revenus passifs…

Mais depuis quelques semaines, les choses changent, je m’active pour que la 2ème partie de l’année soit différente !

J’en parle déjà depuis quelques temps, mais cette fois-ci, c'est lancé, je suis dans une démarche active de recherche d’un 2ème investissement locatif.

J’ai tout d’abord fait valider mon projet auprès de ma banque, avec l’obtention d’une proposition de prêt pour un montant de 80000€. C'est le montant maxi (hors frais de notaire et meublé) que je considère acceptable pour un bon investissement dans ma région, je suis donc partie sur cette base pour obtenir un accord de principe. 



Je peux donc visiter sereinement, et m’engager rapidement en présentant des garanties si besoin. Parfois, ça aide à la négociation pour des vendeurs pressés qui veulent être certain que leur acheteur est fiable.

J’ai donc commencé à recontacter les différents agents immobilier que je connais, j’ai programmé quelques recherches automatiques sur Internet (le bon coin, seloger, le PAP…), et je visite. Assez peu pour être honnête, le nombre de petits appartements à la vente dans ma ville est très limité... Mais je me suis tout de même pas mal interrogé sur un studio dont je vous reparlerai prochainement…

Mon objectif est très précis : un studio ou petit F2 au centre-ville, loué meublé à des étudiant de grande école, avec suffisamment de cachet (et de prestations) pour attirer facilement des locataires, et ce malgré un loyer dans la haut de la fourchette…

Ce que je cherche, ça existe, il y en a quelques-uns en vente totalement rénovés voir même parfois vendus meublés. Mais ce qui bloque, c'est le prix : de l'ordre de 125000€ difficilement négociables, pour 20 à 25m².

Même avec un bon loyer (600€ hors charges), c’est loin d’être "idéal investisseur" comme le mentionne les petites annonces…

De manière réaliste, si je veux obtenir le type de logement locatif que je recherche au coût global qui me convient, ça signifiera des travaux. Comme je l’ai fait pour mon studio, entièrement rénové.

Des travaux de rénovation que je ne ferai certainement pas seul, par manque de compétence mais aussi dans un but d’efficacité.

Il n’empêche que même si vous sous-traitez, vous devez avoir une idée très précise de ce que vous voulez : l’organisation de l’espace, les matériaux, les équipements…

L’entrepreneur aura peut-être de bonnes propositions à vous soumettre, mais vous devez avoir un point de départ, une vision très claire de comment vous imaginez l’appartement une fois terminé et meublé. Pour mon studio, j’ai su dès la première visite comment le mettre en valeur, à quoi il ressemblerait au final. Un critère déterminant qui m’a fait sauter le pas et fait faire une offre d’achat…

Et sur ce thème, j’ai fait la connaissance d'un blog immobilier assez récent que je vous conseille absolument d'aller voir.

Son auteur, Jean-Christophe Griselin, partage ses conseils et ses astuces de rénovation immobilière donnés le plus souvent sous forme de vidéos. Les vidéos sont vraiment très bien faites: pédagogiques, limpides, efficaces, et pleines d’humour.

Je vous en propose une ci-dessous : "comment gagner des m² dans un logement"


Vous en trouverez d’autres sur son blog immo actif et revenu passif : 12 conseils pour rénover sans se tromper, comment bien rénover pour louer rapidement, 8 solutions faces à des portes gênantes, mal placées….

Ça semble tellement simple ;-)

Une excellente source d’inspiration en tout cas que je voulais vous faire connaître. Un site qui se distingue de tout ce que j'ai pu voir ailleurs.


Mise à jour (11/07/2014) ! 

Etant donné le succès rencontré par son blog, Jean-Christophe a décidé de partager son savoir faire (architecte d'intérieur de formation !) et son expérience (18 ans de rénovation...) dans un séminaire qu'il organise près de chez lui, regardez la vidéo ci-dessous et cette page descriptive !


A bientôt pour la suite de ce nouveau projet d'investissement immobilier !


4 commentaires:

Marc @ Mieux Gérer Son Argent a dit…

Salut Olivier,

J'espère que tu trouveras à trouver un studio ou T2 dans lequel tu arriveras à te projeter pour pouvoir le transformer puis le louer.

Sympa la vidéo et le blog dont tu parles en deuxième partie d'article.

A bientôt pour qu'on sache comment évolue ta recherche puis l'achat de ton 2ème bien immobilier.
Marc.

Gwen a dit…

Bonjour,
tu as effectivement du pain sur la planche car un prix d'appel à 125000 ne va pas te rendre les choses faciles; en même temps, on n'est pas là pour nager dans le courant! Je te souhaite sincèrement de concrètiser rapidement; ton créneau école supérieure est un bon filon.

Guilhem d'étudiant investir a dit…

Salut !

Je te souhaite déjà bon courage pour trouver logement à ton pied, car ton secteur n'a pas l'air facile.

Je vois la où j'habite, à Montpellier, que pour 80 000 euros, les propositions ne manquent pas.

Tu va encore devoir faire pas mal de travaux si j'ai bien compris. Ceci dit, vu que tu l'a déjà fait, tu devrais être capable d'optimiser les coûts (achat de matériaux, peinture etc ... justement dosés).

Encore bon courage pour ton investissement !

Anonyme a dit…

bonjour,

quel est le coût du séminaire svp?

en a-t-il un de prévu bientôt?

merci

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