mardi 8 avril 2014

4 raisons pour lesquelles mon investissement locatif va générer du cashflow en 2014

J’ai regardé les comptes prévisionnels de mon studio pour 2014. Et il est probable que l'autofinancement soit acquis pour la première fois cette année ! Pour la 4ème année de location.

Comme évoqué dans l’article précédent, un investissement locatif, ça s’optimise. Une fois l’achat effectué, il reste bien souvent des recettes supplémentaires à obtenir ou des frais à réduire. Ça demande un peu d’expérience ou d’efforts… récompensés par une rentabilité locative bien meilleure.

C’est ce qui devrait donc m’arriver cette année, essentiellement pour 4 raisons que je détaillerai plus loin.

Mais tout d’abord des chiffres ! 

Il s’agit pour la plupart de prévisions, qui seront évidemment à affiner. Mais sauf problème majeur (des travaux ou des renouvellement de mobilier non prévus…), je devrais être bénéficiaire de 17€ par mois cette année !

En 2013, j’ai ajouté de ma poche plus de 80€ tous les mois… ca représente donc quasiment 100€ de capacité d’épargne mensuelle en plus, d'une année sur l'autre !
Bilan prévisionnel des comptes de mon appartement locatif pour 2014

Pourquoi du cashflow en 2014 ?

L’amélioration du rendement locatif de mon studio, 6,72% net d’impôts estimés, s'explique par les 4 raisons combinées suivantes :


1 _ Zéro vacance locative

C’est un paramètre clef dans la rentabilité d’un investissement locatif :il faut absolument éviter de perdre la moindre journée de location.

En 2013, j’ai connu un petit mois de vacance locative, partiellement compensé certes par la location d’un vélo à mon dernier locataire.

Mais évidemment, il y a eu un manque à gagner.

Cette année, j’ai la chance d’avoir trouvé un nouveau locataire, un étudiant Géorgien, arrivé le 2 janvier, qui d’entrée m’a annoncé son souhait de rester une année complète, jusqu’au 28 Décembre. C’est évidemment un cas de figure idéal.

Je suis donc parti sur la base de 12 mois de loyer à 570€.


2 _ Éviter les erreurs de gestion locative

Je ne vais bien sûr pas rééditer l’erreur faite en 2013 avec les charges EDF, qui m’aura couté 211€. L’EDF sera payé par mon nouveau locataire au réel, avec relevé initial et relevé final de compteur ! Il payera exactement ce qu’il aura consommé.


3 _ Des mensualité de remboursement du crédit plus faibles


Une façon de réduire ces frais, c’est évidemment de moduler à la baisse les mensualités. Mais ça suppose en contrepartie, un allongement de la durée de l’emprunt.

Sauf en cas de rachat de crédit, à un taux d’intérêt plus faible, ce que j’ai fait l’année dernière. La durée restante est n'a pas bougée, mais la mensualité a été réduite de 27€, à 508€ au lieu de 535€ auparavant.


4 _ Éviter de payer des impôts sur ces recettes locatives !


Je suis enfin déclaré officiellement en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), avec un numéro Siret, ce que j’aurai dû faire dès le début mais en tant que débutant, on commet tous des erreurs. Je vais donc pouvoir cette année amortir la valeur de mon appartement et le déduire de mes recettes.

J'ai fourni tous les documents à mon expert-comptable qui est entrain de finir mon calcul d’amortissement et ma déclaration fiscale en BiC réel.

A priori, j’attends son retour pour bientôt, le résultat (recettes – déductions) devrait être négatif, ce qui signifie aucun impôt pour 2014 sur les recettes locatives de 2013.

A comparer aux 600€ payés en 2013…ça fait évidemment une grosse différence !


Pas si "passif" que ça mes revenus immobilier finalement !


Voilà comment avec un peu de chance (le bon locataire !), un peu d’expérience (l’EDF au frais réel) et surtout en mettant en place certaines actions comme un rachat de crédit ou une déclaration fiscale en BiC réel, on peut améliorer nettement sa rentabilité locative.


Mais attention, une année 2014 autofinancée ne signifie pas forcément une année 2015 identique. Un été sans locataire, un chauffe-eau à changer…et mon cashflow pourrait redevenir négatif.

D’où l’intérêt (voir même l’obligation) de réaliser de très bonnes années, qui compenseront les plus mauvaises pour au final obtenir un investissement le plus rentable possible.

Un investissement locatif doit être vu comme un projet qui nécessite une attention particulière permanente.

Pour aller plus loin, je pense même qu’il n’y a pas de revenus « passifs » dans l’immobilier locatif…et plus généralement, le revenu passif est un leurre !

 
Votre avis ?  
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13 commentaires:

nicolas a dit…

bonjour olivier,
sauf erreur de ma part je n'ai pas vu apparaitre la Contribution Fonciere des Entreprises (CFE) dans ta feuille excel qui pourrais annuler le cashflow et meme te faire revenir en cashflow negatif.
car il me semble que les bailleurs Lmnp sont redevable de la CFE non ?

Olivier a dit…

@Nicolas, oui tu as raison, bien vu ! j'ai rempli une déclaration de CFE en fin 2013 et en effet il s'agira d'une dépense supplémentaire. Reste à savoir combien...plus de cashflow si cet impôt dépasse les 212€. Je vous donnerai le montant. Le titre de l'article est évidemment un peu exagéré, l'idée générale à retenir c'est que beaucoup de bailleurs doivent encore avoir la possibilité d'améliorer leur rendement net d'impôt...comme j'ai pu le faire cette année. Bonne journée !


Didier a dit…

Bonjour,

Je constate que tu récupères l'intégralité des charges. Hormis EDF et l'ADSL fonctionnes-tu au forfaitaire ou au réel ? Dans le cas contraire certaines charges ne sont pas récupérables et les lignes charges et récupération charges ne devraient pas être totalement identiques.

Concernant ta phrase "D’où l’intérêt (voir même l’obligation) de réaliser de très bonnes années, qui compenseront les plus mauvaises pour au final obtenir un investissement le plus rentable possible.", il faut préciser que la rentabilité ne correspond pas au cashflow. Certes tu n'as pas indiqué le contraire mais comme cette phrase suit le paragraphe sur le cashflow il est aisé de faire la confusion.
Le cashflow intégre en effet la mensualité de remboursement de l'emprunt elle même composée (sauf prêt in fine) d'intérêts et de remboursement de capital. Cette dernière partie ne doit pas être otée de la rentabilité car il s'agit bien d'un enrichissement (on a un patrimoine net qui augmente par la diminution de la dette)
Bien sûr à conditions identiques plus le cashflow est élevé meilleure est l'opération mais augmenter le cashflow en changeant les conditions n'améliore pas forcément la rentabilité. Par exemple en ayant renégocié les conditions de prêt (par un taux moindre) tu as en effet améliorer la rentabilité mais si tu avais seulement augmenté la durée (avec le même taux) ton cashflow aurait augmenté mais la rentabilité aurait diminué (car moins de capital remboursé dit aussi plus d'intérêts)
C'est pourquoi le cashflow est certes important mais il ne doit jamais être le seul critère de l'investisseur.

Les revenus passifs existent par exemple les intérêts du livret A sont des revenus passifs...

Olivier a dit…

@Didier, en termes de charges, les 840€, il s'agit uniquement de chauffage gaz et d'eau, donc récupérées intégralement auprès du locataire. Il n'y a pas de charge de syndic ou d'entretien divers, c'est un syndic bénévole. Je ne récupère pas la partie que j'appelle "cagnotte travaux", elle aussi payée mensuellement au syndic destinée à anticiper des travaux éventuels futurs.

En effet, ne pas générer de cashflow ne veut pas dire avoir un investissement non rentable. En 2013, j'étais presque à 5,5% net après impôts.
Et on est bien d'accord, allonger par exemple de 5 ans son prêt dans le but d'être autofinancé n'a aucun sens, la rentabilité s'en trouve réduite.

Ce qui n'existe pas, c'est le revenu qui soit à la fois passif et rentable ! Ave le Livret A, en effet, c'est passif, mais ça s’arrête là...
Merci, à bientôt !



Anonyme a dit…

Quid taxe habitation si pas loué le 1.1. ?

Merci pour votre blog.

Olivier a dit…

@Anonyme, chaque année, en tout c'est le cas pour moi, tu reçois un document des impôts qui te demande quel étai l'occupant du bien en 1er janvier. Une année, ça m'est arrivé que mon appartement n'était pas loué, je l'ai mentionné, et je n'ai jamais rien reçu à payer...mais est-ce la règle générale ? Bonne soirée

RaphazzZ a dit…

La CFE à Pau : +/- 500€pour le 1er logement, c'est "forfaitaire" puis pour les suivant "proportionnel" à la valeur locative du logement. Ça pique!
J'ai entendu hier sur BFM Business qu'il y avait une zone d'ombre sur la CFE pour les LMNP : cette activité de location étant civile et non commerciale, il y aurait matière à contester cet impôt et dans certain département le greffe du tribunal du commerce "refuseraient" donc la délivrance d'un no de siret pour les LMNP... Perso, j'ai pas envie de me battre pour payer cette fichue CFE...
Je vais me rapprocher d'un expert comptable pour voir ce qu'il en est exactement ici des us et coutumes. Cela dit, n'est-ce pas aussi imputable aux charges augmentant ainsi ton déficit reportable?

Anonyme a dit…

Bonjour,

N'as tu pas trouvé un moyen pour diminuer les frais ADSL ?
en utilisant freewifi par exemple.
420 euros c'est presque un moyen de loyer!!!

jf

Guilhem a dit…

Extrêmement intéressant comme article pour quelqu'un comme moi qui souhaite faire ce type d'investissement à l'avenir.

Tu as d'autres pistes à l'avenir pour continuer à optimiser ton investissement ou tu pense être arrivé au bout la ?

paris-buro a dit…

Je dirais que la technique est tout à fait rentable pour tout investisseur locatif,surtout lorsqu'il s'agit d'une location de bureau,cela pourrait marcher aussi

hestia immo a dit…

Je penses bien que l'investissement dans le domaine immobilier présente nombreux avantages,surtout lorsqu'on a avec nous une agence digne de confiance

Anonyme a dit…

Je n'ai pas vu les honoraires de l'expert-comptable dans le tableau.
qu'en est-il ?

Olivier a dit…

@Anonyme, oui en effet les 500€ d'expert comptable ne figurent pas, ni les 240€ de frais de CGA, mais ces frais ont été récupérés sous forme de crédit d'impôt. Par contre, aujourd'hui, les choses sont différentes puisque qu'à partir du 1er janvier 216, ce crédit d'impôt est supprimé...l'expert comptable devient donc une vraie dépense à prend en compte, comme évoqué dans cet article : http://www.plus-riche-et-independant.com/2015/06/est-il-toujours-aussi-interessant-de.html. Bonne journée !

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