jeudi 21 novembre 2013

Une petite erreur de gestion locative...

A avoir voulu trop simplifier la gestion locative de mon studio, je viens de réaliser que j’avais commis une petite erreur…

Une négligence qui va me coûter 211€ cette année !

L’immobilier est un investissement qui peut rapporter gros, mais chaque détail compte, et la moindre erreur peut rapidement vous faire basculer d’une situation très rentable à une situation nettement moins favorable.

Petit rappel de ma situation

La bail de location que je propose est de type meublée, et je loue exclusivement à des étudiants, tous étrangers pour le moment, âgés entre 25 et 30 ans, issus d’une Grande Ecole (MBA). Un cursus qu’ils réalisent en une grosse année, à la fois en France et à Singapour. 
Ils payent bien, sont souvent déjà employés, mais en contrepartie ils ne restent que 4 à 6 mois. Une rotation de locataire donc assez importante, mais qui me permet un meilleur suivi de mon bien.


Mon erreur

En plus du loyer, de 570€ actuellement, je fais évidemment payer à mon locataire des charges. Pas des provisions, un montant fixe…
Pourquoi ? avant tout parce que mon locataire ne reste jamais assez longtemps pour que j’obtienne le bilan des comptes de la part de mon syndic. Ca concerne les consommations d’eau et de gaz pour le chauffage, des charges communes à la copropriété.

Mais globalement, pour ces 2 dépenses, eau et gaz, pour lesquels je demande 70€ mensuel, l’estimation est plutôt bonne. J'y suis peut-être un petit peu de ma poche, mais ça joue à pas grand chose...

Pour le wifi, là encore, pas de problème, le coût est fixe, le locataire paye exactement le montant de l’abonnement ADSL.

Par contre, reste l’électricité !

Et jusqu’à présent, je faisais payer la consommation réelle d’électricité. On faisait un simple relevé de compteur à l’état des lieux d’entrée et un en sortie. Certains locataires préféraient payer un peu chaque mois, d’autres au global à la fin…

Mais finalement, ramené en mensuel, le montant était toujours environ le même.

J’ai donc décidé en début 2013, avec ma 1ère locataire de l’année, d’inclure l’EDF dans les charges en tant que montant fixe : 22€ par mois  (pour couvrir 264€ annuel). (et encore j’ai divisé par 12 sans considérer qu’en général j’ai souvent un mois de vacance locative en été)
L’électricité est la seule charge individualisée, qui dépend uniquement de la consommation de mes locataires.

Donc pour être clair, dans le contrat signé par mes locataires (et par moi-même), ils s’engageaient à payer 570€ + 127€ de charges globales (gaz, eau, wifi, et EDF)

C’était sans compter un comportement différent lorsque le coût final ne dépend plus de ses mauvaises habitudes…

En effet, il y a quelques jours, j’ai reçu ma facture EDF, basée sur le seul relevé réel de l’année et là grosse surprise : 475€ ! pour seulement 264€ budgétés et payés par mes locataires…

Ce qui signifie 211€ de ma poche à ajouter cette année.

Le fautif ? je suspecte fortement le sèche serviette électrique de la salle de bain….que personne n’a dû prendre le soin d’éteindre.

Mais évidemment le vrai fautif, c’est moi. J’ai été naïf de penser que la consommation d’électricité resterait au même niveau que les années précédentes, même si on ne faisait plus de relevé de compteur au moment des états des lieux.


En théorie, j’aurai pu redistribuer cette dépense sur mes locataires, mais 2 sont déjà partis, et comme expliqué, le contrat était clair : le montant des charges était fixe, quoiqu’il arrive.


Machine arrière donc pour 2014, avec à nouveau des relevés de compteur EDF en prévision.

Ceci dit, un dérapage qui aura été grandement couvert par la location du vélo, 180€, proposée à mon locataire actuel.


De façon générale, je pense qu’il est très compliqué de faire payer à un locataire qui ne reste que quelques mois les charges exactes qui lui incombent. Se baser sur les comptes de l’année précédente est forcément faux étant donné les hausses inévitables de charges et extrapoler sur les chiffres à venir est également très hypothétique.

Dans ce cas de figure, réellement difficile d’estimer ces montants au plus juste pour qu’au final personne ne soit lésé.


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5 commentaires:

Anonyme a dit…

Toujours faire des relevés de compteur ( Eau et électricité ) pour responsabiliser le locataire et l'obligé à être attentif a ses consommations.

Pour les charges de copropriétés , il faut se référer à l'année précédente comme pour la TEOM

Philippe30

P.S : Attention la revente d’électricité est interdite sauf dans le cas de location saisonnière de courte durée ( Gîtes , saisonnier court ) dont le forfait inclus la partie électricité

http://faq.edf.com/ma-facture/payer-ma-facture/est-il-possible-de-refacturer-la-consommation-d-electricite-a-un-locataire-y-200798.html

http://www.clubpatrimoine.com/Le_bailleur_ne_peut_pas_reclamer_au_locataire_le_remboursement_des_factures_d_electricite-a12424.aspx

Marc a dit…

Salut Olivier,

C'est effectivement compliqué d'arriver à trouver un mode de fonctionnement où personne n'est perdant.

Si tes locataires veulent jouer franc jeu et que tu leur demande avant, tu peux aussi choisir d'avoir une facture EDF bi-mensuel leur demandant de te déclarer tous les 2 mois l'index du compteur ou en leur proposant de venir le faire toi s'ils sont d'accord.
Avec la facturation bi-mensuel tu peux souscrire gratuitement à "Service Relevé Confiance" et ainsi ne payer que la vrai consommation et non une estimation. Et ainsi facturer tes locataires au plus juste sans attendre la régularisation annuelle de la mensualisation : http://particuliers.edf.com/gestion-de-mon-contrat/ma-facture/service-releve-confiance-48008.html

En tout cas bon courage à toi!

A bientôt,
Marc.

Quentin a dit…

Effectivement, on remarque d'une personne à l'autre le comportement et le mode de vie peut radicalement changer le niveau de consommation.

Anonyme a dit…

Bonjour Olivier,

Moi je fais simple et pour le moment aucun problème depuis un an avec 3 locataires à la suite, à savoir que les locataires sortants relève le compteur et résilie auprès d EDF en indiquant leur nouvelle adresse pour l'envoi du solde restant et les entrants appelle et gère à leurs noms leurs factures EDF. donc le loyer est bien sur hors frais EDF. A bientôt

alexis a dit…

Une autre solution, mettre un appareil qui remonte la consommation en temps réel et qui déclenche des alertes en cas de consommation anormale. Il est même possible de suivre les consommations (électricité, eau) poste par poste mais je ne suis pas sûr que le coût rende l'opération rentable.
Par contre, il est possible de sensibiliser le locataire en l'informant régulièrement de sa consommation.
http://www.techologis.com

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