lundi 31 mars 2014

Investir dans un bien immobilier autofinancé

C’est l’investissement locatif idéal : l’appartement que l’on achète à crédit et qui est intégralement payé par les locataires.
Pas un seul euro à ajouter de sa poche durant les 15 ou 20 ans de crédit.

Il faut donc arriver à une situation où les recettes couvrent (ou même mieux dépassent !) l’ensemble des dépenses. (et elles sont nombreuses…)

Quelles sont les recettes et les dépenses d’un investissement immobilier ?

Les rentrées d’argent se limitent à 2 choses, et proviennent d’une source unique, le locataire :
  • les loyers
  • les récupérations de charge
Les sorties d’argent sont plus variées : 
  • Les mensualités d’emprunt payées à sa banque
  • Les charges de copropriété non récupérables
  • Les travaux d’entretien ou de réparation
  • La taxe foncière
  • Les frais d’assurance
  • Et les impôts sur les revenus fonciers.

L’autofinancement, comment en arriver là ?

Comme le montre le schéma ci-dessous, ca se joue en 2 temps :

  1. A l’achat du bien immobilier 
  2. Puis durant toute la période de remboursement du prêt




Un premier point de départ donné dès l’achat du bien


Dès la 1ère phase de recherche du bien locatif, on doit pouvoir  estimer 3 premiers chiffres clefs :

Tout d’abord, les mensualités de remboursement. Connaissant le prix d’acquisition, auquel on peut ajouter un montant de travaux de rénovation  et éventuellement des frais de meublé, et connaissant le montant d’apport personnel que l’on est prêt à mettre dans l’opération, on peut aisément en déduire le montant à emprunter et donc ce qu’il faudra rembourser tous les mois à sa banque sur 15 voir même bien souvent 20 ans.

C’est l’une des dépenses majeures qu’il faudra supporter durant de longues années.

L’autre dépense que l’on doit pouvoir connaitre dès le début, ce sont les charges de copropriétés, avec la part que l’on pourra récupérer auprès du locataire (eau, le chauffage commun…) et surtout celle que l’on ne peut pas (les frais de syndic…).

En parallèle de ces 2 premières dépenses, on doit pouvoir estimer une fourchette de loyer qu’il sera possible d’obtenir de cet investissement. Sur la base des loyers précédents, de la localisation, des locations voisines, de la remise en état envisagée, etc…
Si vous souhaitez obtenir un investissement locatif autofinancé, il est impératif qu’à cette étape, les recettes (le loyer envisagé) soient supérieures aux dépenses (mensualité et charges de copro non récupérables.).
Il n’y a quasiment aucune chance de passer en positif par la suite si vous êtes déjà déficitaire au moment de l’achat.



Rester autofinancé grâce à une gestion locative optimisée

En effet, une fois que l’on va commencer à exploiter son investissement locatif, que l’on va commencer à le louer, d’autres frais ou dépenses vont faire leur apparition…

Et c’est là que le bailleur va devoir être le plus astucieux ou le plus performant possible pour conserver cet état d’autofinancement, acquis à l’achat…

Il y a tout de même 2 possibilités d’améliorer le bilan, soit en augmentant légèrement ses revenus locatifs, soit en baissant les dépenses.

En effet, une amélioration sensible du cadre de vie ou de l’équipement (dans le cas d’un bail meublé) du bien locatif pourrait permettre de justifier une hausse de loyer.
Ceci dit, attention à la loi ALUR récemment votée, qui devrait fixer des plafonds de loyer…même en location meublée, avec toutefois à priori des plafonds supérieurs, qui pourrait même être dépassé sous réserve de justifier que son logement sort du lot…très subjectif tout ça !
La baisse des dépenses quant à elle, peut se faire par modulation des mensualité de son prêt. Allonger de quelques années son crédit (ce qui peut être fait généralement au bout d’un an), permet de réduire de quelques dizaines d’euro ses mensualités.

Mais à côté de ses légères optimisations, on devra faire face à de nouvelles dépenses, qui peuvent être relativement lourdes et venir réduire à néant toute chance d’autofinancement : 
  • les assurances (habitation, loyers impayés…)
  • les frais d’entretien ou de réparation
  • et les impôts : taxe foncière et surtout impôt sur les revenus fonciers.

Évidemment l’objectif est de réduire tous ces frais au minimum…

Pour les assurances, faire jouer la concurrence et ne pas hésiter à changer régulièrement. Tout le monde fuit ce type de paperasse, mais c’est la seule solution…

Pour ce qui est des petits travaux, faire au maximum par soi-même !

Pour la question fiscale, tout propriétaire qui cherche à devenir autofinancé doit s’y intéresser de très près ! Pour la taxe foncière, pas grand-chose à faire malheureusement. Par contre les impôts sur les revenus fonciers peuvent souvent être minorés, parfois même annulés. Évidemment que le micro-foncier (ou le micro-BIC en location meublée) est nettement plus simple choisir (et à exécuter) que les déclarations aux frais réel, mais on est souvent bien perdant !


Le succès d’un investissement immobilier se joue à l’achat mais pas seulement !

Bien sûr que si vous achetez un appartement bien trop cher, vous ne pourrez jamais compenser vos mensualités par le montant du loyer, et que l’autofinancement est donc hors de portée. 
Mais l’effort ne doit pas s’arrêter à l’achat au bon prix !
Pour obtenir un bien locatif autofinancé, l’effort doit être constant, tout au long de la période de gestion locative. Pour minimiser les dépenses listées ci-dessus et pour maximiser les revenus, ce qui passe d’ailleurs en priorité par s'assurer que son bien soit loué en permanence, sans vacance locative.


Dans un prochain article, je reviendrai sur le cas concret de mon studio meublé pour lequel je devrais être tout proche de l’autofinancement cette année, notamment grâce à ma 1ère déclaration en BIC réel.


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17 commentaires:

Gwen de moins-cest-mieux.com a dit…

Bonjour,
je n'ai pas encore pu tester car je n'ai pas encore recu de taxe foncière pour mon premier investissement (achat avril 2013) mais il paraitrait que peut demander une réduction au prorata temporis au motif de non location pour cause de travaux important. Mon T2 avait été déclaré insalubre: je pense que l'argument sera recu. Ce n'est pas l'oncle d'amérique mais c'est toujours ca de gratter, quand la situation s'y prette!

Olivier a dit…

@Gwen, je ne savais pas, merci pour cette précision. Bonne journée

Alex de la bourse à LT a dit…

Bonjour,

Dans ma région (Aquitaine), il faut faire un apport entre 20 et 30% en cash si l'on veut pouvoir autofinancer son bien (appart, maison ou garage) en toute tranquillité.
Les superbes occasions tombent rarement entre les mains des particuliers.
Et si vous croyez avoir fait une belle occas en négociant le prix, alors faîte attention à bien tout regarder.

J'ai acheté mon premier appart avec 35% de remise, waouh génial et j'ai signé de suite... Seulement les charges de coproprio était mentionnées sur l'annonce à 100€.
J'ai eu la 1ère facture trimestrielle à 500€ et la suivante également, dommage !!!!!

Cela m'a servi de leçon

Alex

Marc de Mieux Gérer Son Argent a dit…

Salut Olivier,

Merci pour cette article, tu m'as appris une chose.
Avant je me serais seulement focalisé sur le prix d'achat. Alors que les charges de copropriétés peuvent être très importante comme le rappel Alex !

Pour les frais en cours de location, avoir un cash flow positif permet de mettre de côté avec les revenus locatifs. Ainsi on peut se constituer un petit matelas quand il faudra faire de gros travaux.
Mais encore faut-il pouvoir gagner de l'argent chaque mois.

Pour ton studio, tu as été rentable depuis l'achat ?

Marc.

Didier a dit…

Bonjour,

Il faut arrêter de vous focaliser sur l'autofinancement. Cela ne veut rien dire pris tout seul. Vous croyez réellement que c'est la même chose un autofinancement sur 15 ans qu'un autofinancement sur 30 ans ?
De plus vous parlez d'apport. Si vous regardez l'autofinancement cela n'a de sens que si vous mettez 0 d'apport. Si vous mettez 10, 20 ou 30 % cela n'a plus de sens. Mettez 100 % d'apport comme ça vous aurez un autofinancement assuré !
Si vous mettez un apport il y a peu de chance que les loyers de la première année couvrent le montant de cet apport.


@Alex
Du moment qu'on achète un lot de copropriété il faut exiger les PV des dernières AG.
Vous investissez en bourse, je suppose que quand vous achetez une action Tartampion vous vous intéressez un peu aux comptes financiers de cette entreprise. Quand vous achetez un lot de copropriété c'est le même principe vous devenez "actionnaire" de l'immeuble vous devez donc également vous intéresser à ses comptes. Et même plus qu'en bourse où vous investissez dans des entreprises où la responsabilité des associés est limitée à leur apport (au pire vous ne perdrez que le montant que vous avez payé pour l'action) alors qu'une copro est en quelque sorte une entreprise où les associés sont responsables indéfiniment (proportionnellement à leurs tantièmes)


@Marc
Attention quand même à ne pas regarder que le montant des charges de copropriété sans regarder les prestations associés. Si vous avez 80 €/mois de charges de copropriété pour un immeuble simple et 100 €/mois pour un autre immeuble qui intègre 7 hectares de parc et 2 piscines le moins cher n'est pas celui auquel on croit.
Je vous invite à faire une recherche google sur "Parly 2" et "Grigny 2" c'est vraiment intéressant de comparer ces deux grosses copropriétés : même promoteur, même époque de construction, des charges élevées toutes les deux mais après ...

Adam a dit…

Bonjour,

Sacré Didier, toujours aussi tatillon toi ^^

D'ailleurs je t'ai proposé un défi sur mon blog et je n'ai pas eu de réponse de ta part ;)

Fin de la parenthèse, c'est encore un très bon article et comme d'habitude bien schématisé.

Pour ma part, un bon investissement immobilier est un projet où tu vas pouvoir dégager dès les premiers mois du cashflow.

Soit en louant le bien de manière saisonnière (attention ce type de location ne fonctionne pas uniquement pour les vacances et sur les villes en bord de mer, c'est important de le savoir)

Soit en achetant un bien de type T3 ou duplex ou une petite maison et diviser le bien en 2 petits appartements comme le fais si bien notre ami Aurélien. Cette opération permet à la fois de payer les mensualités et en même temps de gagner un peu d'argent chaque mois.

Ce sont des exemples et il existe bien évidemment d'autres manières de procéder.

Voilà je voulais ajouter ma petite pierre au joli édifice qu'est cette article.

Merci pour le partage,

Adam

Squatte@Optimiser ses finances a dit…

Bonjour,

J'aime beaucoup la phrase "Le succès d’un investissement immobilier se joue à l’achat mais pas seulement !" On lit trop souvent que c'est à l'achat qu'on fait une bonne affaire; même si c'est clairement un point crucial, la suite est également importante comme précisé dans l'article.
Ainsi qu'une autre étape intermédiaire, la négociation de son emprunt! Un crédit bien négocié permettra d'obtenir plus facilement un autofinancement de son bien.

Mais je rejoins le propos de Didier : l'autofinancement n'est pas une fin en soi, c'est la rentabilité sur le long terme qui prévaut. Bien évidemment, chaque situation est différente. Si je devais choisir entre emprunter sur 10 ans avec 100€ à sortir de ma poche tous les mois et emprunter sur 20 ans et gagner 50€ par mois, je privilégierai le prêt sur 10 ans. Ce n'est que mon avis, avec ma connaissance et mon contexte, chacun trouvera midi à sa porte.

Olivier a dit…

@Marc, rentable depuis l’achat ? si tu veux parler de cashflow, il se peut que je sois légèrement positif cette année pour la première fois…il faut que je finisse les calculs, j’en reparlerai ! A bientôt.

@Didier, tout à fait d’accord avec toi. Le message de l’article n’est pas de dire, assurez-vous d’avoir un apport de 50% et financez le reste à crédit sur 30 ans, de cette manière vous serez autofinancé !
Pas du tout, je l’ai déjà dit, l’idéal pour moi est un apport personnel le plus faible possible, sur une durée de prêt raisonnable 20 ans maxi. Peut-être aurai-je du le préciser en début d’article. Ensuite à partir de cette base, il y a de bons et de mauvais achats et surtout, il reste possible de se rapprocher de l’autofinancement, durant les années suivant l’achat. Merci en tout cas de relever ce point, c’est vrai que c’est important.


@Adam, merci du compliment ;-) !

@Squatte, bon point, c’est vrai que l’on pourrait ajouter dans la première partie, une bonne négociation de son emprunt ! Merci, à bientôt !

Sissi de l'optionsinfos.com a dit…

Bonjour à tous, j'ai lu cet article et je pense qu'il est bon de le partager avec vous: http://www.pap.fr/argent/investissement-locatif/financer-un-investissement-locatif/a1777

paris-buro a dit…

Dans le domaine immobilier,surtout en entreprise,la location de bureau demande un grand savoir faire pour que ce soit rentable et à notre gout

hestia immo a dit…

Je penses bien que l'investissement dans le domaine immobilier présente nombreux avantages,surtout lorsqu'on a avec nous une agence digne de confiance

Lio a dit…

Salut,
Je pense qu'un bien non complètement auto-financé peut s'avérer OK (si la règle d'or = "emplacement" est respectée).
Sachant que le véritable gain pour l'investisseur est le capital amorti par ses locataires, j'estime qu'un bien immo générant un cashflow négatif limité à 50% (MAXIMUM) du capital amorti peut s'avérer être un investissement long terme correct.
Evidemment, viser l'auto-financement permet d'empocher 100% de l'amortissement de capital à long terme, ce qui est un must!

Conseil Défiscalisation Immobilière Duflot a dit…

L'autofinancement est un objectif ambitieux qui ne peut sans doute être réalisé que dans le cadre d'un emprunt de longue durée tant le prix des biens immobiliers est élevé dans les zones à forte demande et avec un prix d'achat très bas par rapport à la valeur du bien. Il est également possible d'investir dans l'immobilier locatif sans bourse délier avec un système proche de l'autofinancement basé sur le dispositif fiscal Duflot avec les économies d'impots réalisées qui remplacent l'apport initial (confère : http://www.dispositif-loiduflot.org/wp-content/themes/duflot/images/maison-duflot.png).

Anonyme a dit…

@Didier @Olivier

Du coup, sur quels chiffres vous basez-vous pour déterminer l'intérêt d'un investissement. On voit que le cashflow n'est pas pertinent puisque pris seul, il est facilement manipulable avec la durée de l'emprunt et la quantité d'apport. Considérez vous également le TRI par exemple ? Quels autres indicateurs faut-il prendre en compte ?

Olivier a dit…

@Anonyme, le TRI est plutôt intéressant je pense dans une optique de revente au bout d'un certain nombre d'année, ce qui n'est pas mon cas. En effet, le cashflow n'est pas totalement pertinent, mais dans l'idée de multiplier plusieurs investissements quasiment autofinancés, c'est tout de même un critère que je trouve important. Je ne vise pas de cashflow positif, être déjà quasi à l'équilibre me convient dans le contexte actuel, impôts compris. A bientôt.

Amin Sami a dit…

ok on va dire l’appartement coute 80’000, sur 48 mois. (SANS LE TAUX POUR FAIRE SIMPLE)

tous les mois je dois verser tous les mois je dois verser 1600 environ (sans interets eheheh)

Ou est l’autofinancement, j’ai l’impression que c’est impossible de recevoir des loyers à la hauteur des mensualité à rembourser à la banque

Investissement options binaires a dit…

Bonjour,

je vous conseille de trouver sur le web un tableau excel qui vous permettra de rentrer vos propres données et qui calculera automatiquement tous les chiffres en fonction du prêt, des mensualités, des loyers, du notaire etc ...

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