lundi 8 avril 2013

Le rachat de crédit de mon investissement locatif

Le prêt immobilier de mon appartement locatif a été négocié fin 2009. A cette époque, j’avais pu obtenir un prêt principal à 4% sur 20 ans. Mais ces derniers mois les taux d’intérêts ont atteint leur plus bas historique, l’occasion de faire racheter ce prêt et ainsi réduire le coût global de mon crédit.

Moins d’intérêts à payer, ça signifie des mensualités plus basses, ce qui est évidemment bon pour l’autofinancement…


Mon crédit immobilier actuel

Comme détaillé dans cet article, j’avais optimisé l’emprunt global en tirant profit de mon Compte Epargne Logement et de ses droits au prêt.

Au final, mon studio était financé au Crédit Agricole par un prêt principal (93% du global) à 4%, fixe sur 15 ans et variable sur les 5 dernières années, et de 4 prêts CEL sur 15 ans (7% du global) aux taux d’intérêts compris entre 2,75% et 3,50%.

A la date d’aujourd’hui, le capital restant dû est le suivant pour ces différentes lignes de prêt :


Avec l’Assurance Décès Invalidité, le montant total de mes mensualités est de 535€. Un montant fixe sur 15 ans.

A l’issue, les prêts CEL seront soldés, il ne restera que le prêt principal de 492€. Avec une petite subtilité, le taux deviendra alors variable à +/- 2%.



La proposition de rachat de crédit

J’ai donc demandé à CAFPI, le courtier avec qui je travaille pour trouver le meilleur financement possible pour ma nouvelle maison (que j’ai trouvée, et que je négocie actuellement…), de regarder quels pourrait être les bénéfices d’un rachat de crédit pour mon investissement locatif.

Et voici l’offre que mon courtier a obtenu, de la part de la banque (la Caisse d’Epargne) qui serait à ce jour la mieux placée pour ma résidence principale à venir :

Un prêt unique au taux d’intérêt fixe de 3,00% sur 17 ans, qui remplacerait toutes les lignes de mon crédit actuel.

De plus CAFPI a demandé un délégation pour mon Assurance Décés Invalidité, ce qui m'a permis d'obtenir un gain supplémentaire sur cette partie assurance ADI. Et oui, à présent vous n'êtes plus obligé de prendre l'assurance dans la banque qui vous octroit le prêt immobilier ! Trouvez la vôtre sur assurance-de-pret-pas-cher.com.

Le gain engendré par ce rachat de crédit

Avec le prêt en cours du Crédit Agricole, il me reste à ce jour environ 32000€ d’intérêts.

La proposition de rachat de crédit me permet de réduire ces intérêts à 26300€, soit 5700€ de moins.


Attention, il y a tout de même certains frais à prendre en compte:

  • Les frais de remboursement anticipé de mon prêt existant : 1,5% du capital restant dû (seulement sur le prêt principal, 70177€, pas sur les prêts CEL), soit 1052€
  • Une nouvelle garantie pour le nouveau prêt : 1100€
  • Les frais de courtage pour CAFPI : 300€

Pas de dépense de liquidités toutefois, tous ces frais sont inclus dans le nouveau prêt, qui s’élève donc à 77500€ au lieu des 75045€ restant à ce jour.

Ce qui me fait au final un gain de 5700€ - 1052€ - 1100€ - 300€ = 3248€


Pas forcément considérable sur 17 ans, mais un chiffre qui me parle davantage quand je regarde l’impact sur les mensualités de crédit : seulement 508€ par mois sur 17 ans.

Soit déjà de manière assurée 27€ de moins par mois sur les 12 ans à venir.

Et peut-être 16€ de plus par mois sur les 5 dernières années, mais là c’est nettement plus hypothétique, puisque je compare avec un taux d’intérêt variable. Impossible de prédire ce que sera mon 4% actuel dans 12 ans…

Si je lisse sur 17 ans, on parle de 16€ de mensualité en moins.



Un bien locatif autofinancé

Un montant de 16€ qui justement comble parfaitement mon léger défaut d’autofinancement (-15,10€) de l’année 2012 !

Avec quasiment aucune vacance locative comme en 2012 et cette mensualité réduite, je devrais donc être en mesure de me faire payer cet appartement en totalité par mes locataires, sans avoir à y ajouter un seul euro de ma poche, la situation idéale.

Ca suppose évidemment que les impôts sur mes recettes locatives soit nuls…ce qui est en bonne voie avec mes prochaines déclarations fiscales en BIC réel et l’amortissement de la valeur de mon logement.


Le décompte de remboursement anticipé…


Dans la liste des frais ci-dessus, j’en ai tout de même oublié un ! un que j’avais cru négligeable, le coût facturé par le Crédit Agricole pour obtenir un décompte de remboursement anticipé !

Lors de la revente de ma maison, j’avais découvert que ce service n’était pas gratuit, 33€…

J’avais donc imaginé qu’il en serait de même pour ce rachat de crédit. Mais j’avais oublié un détail, ces frais sont imputés à chacune des lignes de prêt ! soit pour mon cas un peu particulier, 5 fois 33€, 165€ au total.

Pas réellement négociable bien sûr puisque je suis en train de quitter la banque…

Une somme énorme pour 5 malheureux documents qui ne demandent aucun travail si ce n’est une impression papier !

Ceci dit, j’avais également omis un point positif celui-là, le fait que j’allais récupérer une partie de la garantie versée (presque 900€) lorsque j’ai contracté le premier prêt. Ca devrait largement compenser ces 165€.



Les bénéfices supplémentaires

Des mensualités réduites du fait d’intérêt d’emprunt plus faibles, mais ce rachat de crédit me permet de bénéficier également de 2 atouts supplémentaires :

  • Le passage à un prêt au taux d’intérêt fixe sur les 17 années restantes, et ne plus avoir éventuellement à subir une hausse de ma mensualité si les taux d’intérêts venaient à remonter d’ici 12 ans. (pour mes 5 dernières années).

  • Et surtout des frais de remboursement anticipé nuls en cas de revente de mon appartement avant la fin du prêt. (remboursement sur fonds propres, ça ne marche pas si je faisais racheter à nouveau le crédit par une autre banque, mais avec un taux de 3% à présent, ca risque d’être impossible de trouver mieux…).


Moins d’intérêts d’emprunt à déduire….

Léger bémol toutefois lorsqu’il s’agit d’effectuer un rachat de crédit pour un investissement locatif.

Le résultat est moins d’intérêts d’emprunt à payer.

Oui mais ça signifie aussi en contre partie moins d’intérêts à déduire de ses revenus locatifs. D’où peut-être un peu plus d’impôts à payer…

Dans mon cas, ça devrait avoir très peu de conséquences et je considère que bénéfices acquis (notamment les frais de remboursement anticipé nuls et le passage en taux totalement fixe) justifient largement ce rachat de crédit.



Avec une réduction de taux de presque 1% au global, l’opération sera pour moi gagnante, mais attention à bien simuler votre propre situation avec toutes les conséquences.

Pensez également à renégocier directement avec votre banque (sauf si comme moi vous voulez la quitter!), ce qui permet en général d’éviter de payer les frais de remboursement anticipé !



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19 commentaires:

Anonyme a dit…

Bonjour,

Le résultat de ce rachat de crédit n'apporte pas suffisamment de gain.

Vous auriez pu négocier directement avec le crédit agricole pour procéder à une légère baisse du taux sou réserve de partir et vous auriez obtenu en fin de compte la même chose en terme financier soit une dizaine d'euros de moins par mois sans pour autant passer par toute cette procédure de rachat de crédit.

Philippe

Gwen a dit…

Salut Olivier,
à force de faire des calculs, on se rend compte plus ou moins précisément de la justesse de nos calculs... Gagner 1 points sans trop toucher à la durée pour économiser "seulement" 27 euros/mois m'a paru peu (j'ai un copain qui a gagné 55 euros/mois avec -0.55%).

Avec 2 outils différents, 77500 euros à 3% sur 17 ans me donnent 21530 euros d'interet. Si tu etais à 32k, le gain passe à 10470, soit 8018 en comptant les frais. Ramené au mois, c'est 39 euros?

Cherchons l'erreur!

Olivier a dit…

@Philippe, oui, sauf que moi que je voulais surtout ne pas rester au Crédit Agricole, trop de problèmes ces derniers mois ! L'achat de ma maison était l'occasion de changer de banque. Faire racheter mon prêt de l'appartement par cette même nouvelle banque me permet de tout rappatrier au même endroit, sans effort particulier. A bientôt.

@Gwen, attention, c'est 3% auquel il faut ajouter le taux de l'assurance, l'ADI ! idem, c'était auparavant 4% + l'ADI...
la somme en valeur absolue gagnée (par exemple les 55€ de ton ami) dépend beaucoup du montant racheté...en ce qui me concerne le montant du crédit est assez faible. Bonne journée

Gwen a dit…

En effet, avec l'ADI ca colle. C'est juste que je considère que les intérets sont différents du cout du crédit. J'ai pris le cout du credit pour argent comptant dans le cas actuel et recalculé pour la nouvelle situation ce qui fait que les 2 choses comparées sont différentes.

Deux questions me viennent du coup:
-> y-a-t-il une assurance sur les prets CEL?
-> pourquoi n'as-tu pas renégocié sur plus longtemps?

Marc a dit…

Salut Olivier,

Si tu voulais simplifier ta gestion et gagner un petit plus tu as fais le bon choix!

Petite question qui n'a rien à voir, tu paye EDF et l'ADSL puis tu le refacture dans le loyer, comment ça se passe ?
Déjà pour la refacturation et au niveau des charges et revenus que tu déclares ensuite ?

Merci,
Marc.

Alex de la bourse à LT a dit…

Bonjour,

J'ai moi aussi négocier le taux sur un de mes apparts et au final j'ai diminué d'1 an la durée de l'emprunt. (gain de 5032€ en 30 minutes de négociation)

http://laboursealongterme.com/5000-euros-de-gagner-en-30-minutes/

Alexandre

Olivier a dit…

@Gwen, oui, il faut également une assurance pour les prêts CEL. Pour la durée du prêt, j’aime bien avoir toujours une marge, avoir la possibilité de moduler. A court terme, aucun intérêt de repartir sur 20 ans. Par contre, je sais que je peux moduler mes mensualités à la baisse si besoin, en rallongeant la durée du prêt. A bientôt.

@Marc, j’ai établi un contrat de location meublé dans lequel je précise quels sont les différentes charges et à combien elle s’élèvent. J’ai donc inclus une ligne ADSL et EDF, avec 2 montants fixes. (pour l’EDF, évidemment c’est variable, mais assez peu donc je me trompe peu…, ce n’est que l’électricité, pas le chauffage). Ensuite dans ma déclaration de revenus au réel, je déclare l’ADSL et l’EDF perçus comme des charges déductibles, au même titre que le chauffage ou l’eau….Bonne soirée

économiser simplement a dit…

Le rachat de crédit est souvent une action à entreprendre dès que votre taux dépasse d'au moins 1 point le taux moyen ou que vous remboursez plusieurs crédits à la fois, ensuite à chacun de voir avec ses attentes.

Viager a dit…

Moi aussi, je suis un peu surprise de la durée du prêt, n'est-il en effet pas possible de renégocier pour gagner plus de temps?

Ludovic Baratier a dit…

Bonjour

Je crois effectivement que c'est important de renégocier la durée de son prêt

Ludovic

Adrien D a dit…

Beaucoup de tracas pour pas grand chose. Es-tu sûr d'avoir pris en comptes tous les frais supplémentaires ?

Censi-Bouvard a dit…

Un simulateur pour un rachat de crédit, est-ce que ça existe ? C’est pour mon crédit immo Censi-Bouvard.

Jean-François a dit…
Ce commentaire a été supprimé par l'auteur.
Jean-François a dit…

censi-bouvard
lire l'article sur le sujet qui fait le tour des 4 possibilités pour profiter des baisses des taux de crédit de l'immobilier soit pour l'achat d'immobilier soit pour le rachat des crédits trop chers.

http://www.arcrachatcredits.org/news/art850-la-renegociation-de-taux-immobilier-le-refinancement-immobilier-ou-le-rachat-de-credit.html.

sur le sujet voir en juin à la télé sur l'émission M6 100%mag.un reportage en 6 minutes sur le sujet.
Jean-François Fournier

Sebastien Fournier a dit…

Hi Olivier,

Je suis egalement en train de renegocier mon pret de 25 ans à 4,09% au Credit Agricole (19 ans restants) en 15 ans à 2,1% (mais en CHF, pas en EUR) à la BNPP. La reduction de 4 ans amene un gain significatif sur le total des interets mais aussi sur l'assurance que j'ai pu délégué. Par contre,de mémoire au CA, la garantie se fait via CAMCA pour lequel tu ne recuperes pas une partie de ta cotisation initiale (pas comme le Credit Logement), tu confirmes?

Tres bon article en tout cas!

Sebastien

rodrigo ,iuli a dit…

Je suis Elijah Roland le directeur ELIJAH Loan Company, ceci est une opportunité pour financier étape de votre porte jusqu'à aujourd'hui et obtenir un prêt rapidement. Il ya beaucoup de ce que vous recherchez opportunité financière ou assistance dans la place et ne peuvent toujours pas obtenir. Il est, cependant, les débouchés économiques dans le pas de la porte, et en tant que tel, ne peut pas se permettre de rater cette opportunité. Nous sommes certifiés prêteur de prêt que les entreprises offrent des prêts, prêts personnels, prêts de consolidation de dettes, des prêts de capital-risque, des prêts commerciaux, les prêts d'études pour les résidents à travers le monde à un taux d'intérêt très bas de 3%. Ces prêts sont disponibles à partir de la gamme de 1000 $ à $ 100,000,000. Nous offrons des prêts à des gens sérieux, je suis prêteur certifié, enregistré et légitime. afin candidat intéressé doit nous contacter par email: elijahloanfirm@hotmail.com, avec les détails nécessaires requis pour la demande de prêt.

Anonyme a dit…

Bonjour Olivier

J'aurai voulu savoir si le rachat de ton crédit immo locatif entraine une restriction de la déduction de tes intérêts d'emprunt au final?

En effet, j'ai cru comprendre que l'administration fiscale n'admettait en général pas la déduction des intérêts des emprunts substitutifs, lorsque ces derniers dépassent ceux qui figuraient sur l'échéancier initial...

Est-ce ton cas au final ?

http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/5808-PGP

Ais-je mal interprêté ce point ?

Je m'interroge depuis un moment sur le rachat de mon emprunt locatif mais je bloque toujours sur ce point (si mon but est soit de moduler à la hausse, soit de le faire racheter pour baisser la durée au final, j'augmente les intérêts... d'où ma question...)

Merci de me répondre et bonne continuation sur ce blog car il fourmille de bonnes idées !

Sophie

Olivier a dit…

@Sophie, merci pour cette bonne question...très honnètement je ne me la suis pas posé, dans mon cas, j'ai moins d'intérêts d'emprunts chaque année. Je pense que le mieux serait de s'adresser directement au service des impôts et de leur présenter ton cas de figure. désolé, bonne continuation !

Anonyme a dit…

Bonsoir Olivier

Merci d'avoir répondu si vite!

Oui c'est effectivement prévu que j'aille y exposer mon cas de figure... mais je cherche toujours des informations histoire de ne pas tomber des nues et de me tenir au courant !

Bonne continuation à toi pour tes projets. J'aime bien ton blog qui a le mérite d'exposer clairement tes projets, tes chiffres et tes résulats, sur des sujets parfois encore un peu tabou !!

Sophie

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