vendredi 13 juin 2014

Mon 2ème investissement locatif : objectifs et préparation

Vous le savez, je cherche à investir à nouveau dans l’immobilier, en rééditant l’investissement locatif que j’ai fait fin 2009, un studio meublé en centre-ville loué à des étudiants de grande école, des étudiants pour la plupart étrangers.

Après 5 années d’expérience de gestion locative, j’en ai tiré beaucoup d’enseignements positifs :

  • Une grande facilité à trouver des locataires, souvent même sans visite préalable, simplement par contact email, suite à ma petite annonce.
  • Un montant de loyer élevé, au moins 25% supérieur à ceux des autres appartements similaires de la copropriété.
  • Sans avoir subi le moindre loyer impayé 
  • Ni aucune dégradation importante (juste un manque d’entretien et de ménage…)
  • Et le tout avec un taux de vacance locative faible. (quasiment certain de louer 11 mois par an, l’appartement restant souvent vide de mi-juillet à mi-aout, ce qui présente également des atouts !)

Il y a environ 1000 étudiants qui passent par an dans cette école, un vivier important de clients potentiels...un petit millier de logements nécessaires ! ce qui peut aussi expliquer que les étudiants ne discutent pas vraiment le prix des loyers. Il faut bien voir que le coût de l’année d’étude leur revient nettement plus cher que le coût du logement. 
De plus, je viens d’être contacté par un ancien de l’école qui travaille sur le projet d’un site en ligne de mise en relation directe entre propriétaires bailleurs et étudiants, avec un abonnement annuel de 50€ à terme. Même si pour le moment, j’ai un contact au sein de l’école qui publie mes annonces sur l’intranet gratuitement, ça pourrait ne pas durer, et par conséquent ce projet m’intéresse forcément. Surtout dans l’optique de proposer plusieurs logements en location…


De nouveaux critères de recherche par rapport à mon expérience passée ?

Évidemment, chaque expérience est l’occasion d’apprendre afin d’éviter de rééditer certaines erreurs.

Pour ma part, je parlerai plutôt d’optimisations, et j’en verrai principalement 3 :

  • Un logement situé davantage au centre-ville, plus proche à pied de l’école. 5 à 10 min au lieu de 15 à 20 min à pied pour mon studio actuel. Dans l’idée d’être encore plus attractif, à la fois pour la proximité de l’école mais aussi (et surtout…) pour la vie animée du centre-ville le soir ! Et évidemment, ça ne ferait pas de mal non plus pour la valorisation du patrimoine.

  • Une copropriété mieux gérée : un syndic plus actif (mais toujours bénévole si possible !) tout en visant bien sûr des frais de copro les plus faibles possibles. Donc uniquement de petites copropriétés, pas d’immeubles récents avec ascenseur par exemple. De plus, idéalement trouver un immeuble qui ne soit pas uniquement occupé par des locataires, une petite dose de propriétaires habitants aide au maintien en état des parties communes… 
 
  • Et enfin le prix ! Un coût d’acquisition global plus faible que lors de mon précédent investissement (93800€ tout compris), tout en visant un loyer au moins similaire : 570€ + charges. L’objectif est évidemment de viser un meilleur rendement, un autofinancement même, voir un peu de cashflow ? Avec mon studio actuel, je serai proche d’une situation autofinancée en 2014, notamment grâce au fait que je ne paierai pas d’impôt (imposition au régime BiC réel). Mais on peut probablement faire mieux…


La préparation de cet investissement immobilier

Pour le moment, je ne cherche pas à calculer en détail les rendements locatifs selon les prix de vente ou les loyers espérés. Je ne cherche pas non plus à optimiser une solution de financement ou un montant d’apport personnel.

Ce qui compte c’est surtout d’avoir les ordres de grandeur en tête, de savoir si ça a un sens de visiter un appartement vendu 125000€ pour lequel la mention « prix ferme » apparaît 3 fois dans l’annonce…évidemment que non !

Je pars du montant de loyer que je connais : 570€. Un loyer pour lequel encore une fois je n’ai jamais eu de soucis pour trouver preneur.

Mais plus important, il faut savoir estimer grossièrement son loyer réel, par mois. En effet, je sais que j’aurai au moins un mois de vacance locative, une taxe foncière et une assurance habitation non occupant à payer. Par contre pas d’impôts sur les recettes locatives, je déclarerai en BiC réel à nouveau.

Je suis parti sur 1 mois et demi de vacance locative, je préfère être un peu conservatif…

Voilà donc comment je calcule le montant de loyer réel que je toucherai tous les mois :

570€ x 10,5 / 12 – 400€ / 12 (taxe foncière) – 70€ / 12 (assurance) = 460€.

460€ représente donc pour moi la mensualité maximale que je m’autorise à rembourser par mois.
Ce qui signifie en gros un prêt de 80 000€ sur 20 ans.

C’est très cohérent avec mes objectifs, je ne voudrais pas dépasser un coût global d’acquisition (avec les frais de notaire, de meublé…) supérieur à 90000€.


L’étape suivante a donc été de contacter mon banquier pour lui exposer mon projet : un mail avec les grandes lignes, les principaux chiffres visés : loyer de 550€, apport personnel pour couvrir les divers frais, notamment de notaire, et emprunt de 80000€ sur 20 ans.

Je voulais avant tout obtenir de lui un accord de principe.

Résultat 2 jours plus tard : un retour de mail avec en fichier joint une proposition de prêt pour un montant de 80000€ ! Je n’en demandais pas tant !

Et une mensualité de 440€ sur 20 ans ! très bon taux à priori…

J’ai donc à présent ce document dans la poche qui me permet d’agir comme un vrai investisseur à l’affut, actif, capable de se décider dans la minute, et avec des garanties à présenter !

Indépendamment des vendeurs, ça aide également aux relations avec les agents immobiliers qui savent qu’ils ont affaire à un acheteur sérieux…


Mes premières recherches

L’offre en petits appartement est faible, surtout si je limite les recherches à des biens vendus à moins de 100000€…

Depuis quelques semaines, je n’ai identifié que 5 ventes potentiellement intéressantes :

  • 1 appartement de 19m² entièrement à refaire vendu 60000€. Trop occupé par mon boulot, j’ai réagi un peu tard, je jour où j’ai appelé l’agence, il était déjà vendu… 

  • 1 studio de 26m² au prix de 100000€ sans aucun travaux, vendu meublé: encore une annonce où le vendeur se dit être très ferme sur le prix de vente…Beaucoup de photos sur l'annonce, la rénovation faite semblait être faite avec beaucoup de goût. Je me suis dis, je vais laisser passer un peu de temps, l'appart ne va se vendre à ce prix, dans quelques semaines, le vendeur deviendra un peu plus souple sur le prix. Résultat, l'annonce n'est restée que 10 jours ! mauvaise nouvelle pour moi donc, ce type de bien se vend donc encore très bien à ce prix ! ça ne va pas me faciliter la tâche...

  • 1 autre studio vendu 84000€ pour lequel j’ai échangé par mail avec le vendeur qui m’a fait suivre davantage de photos, ainsi que le plan. Un agencement vraiment très mal conçu, un long couloir pas utilisable…dommage, l’appartement était bien placé. Inutile d’aller visiter. 
 
  • 1 petit F2 ( à 90000€) pour lequel je me suis déplacé pour voir, il n’y avait qu’une photo sur l’annonce. L’agent immobilier m’avait bien vendu l'appartement au téléphone. Grosse déception, un rez de chaussé très très sombre, un mur à 2 mètres de la seule fenêtre de la pièce principale. Bref, impossible pour moi de donner un tel logement en location. 
 
  • enfin, un dernier studio de 23m² vendu 79000€ dont je vous parlerai très bientôt dans un article dédié…


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15 commentaires:

Combattrelacrise.fr a dit…

Merci pour cet article intéressant !

Petite question : qu'est ce qui te pousse à continuer à investir dans l'immobilier sachant que beaucoup de signaux sont au vert concernant une baisse des prix entamée et probablement accentuée dans les prochains mois?

Merci,

Olivier a dit…

@combattrelacrise, quand on parle du prix de l’immobilier, globalement, ça ne veut rien dire. Il faut regarder les spécificités : ville, quartier, appartement, maison…hors dans ma ville, au sud de la région parisienne, je ne crois pas à une baisse très sensible des prix pour les appartements de petit taille. La demande est très forte et le restera. Il n’y a en plus aucun projet de construction neuve, juste un peu de réhabilitation de vieux bâtiments, mais ça ne va pas très loin. La surface habitable globale ne peux pas être augmentée (on est au milieu de la forêt…). Par contre, j’espère tout de même profiter de cette période un peu plus tendue, pour obtenir une bonne négociation…Mais ne pas me mettre dans un mode actif de recherche en attendant une baisse qui ne viendra probablement jamais me semble être une erreur…
Enfin, une bonne affaire restera une bonne affaire. Si je trouve demain un investissement locatif plus ou moins autofinancé, c’est bon pour moi. Et si d’ici 5 ans, les prix venaient vraiment à baisser, ce sera l’occasion d’en acheter un 3ème pour cette fois faire du cash-flow ;-)
Merci, bon week end !

Nico a dit…

@combattrelacrise
si des appartements tels que recherche olivier se vendent rapidement c'est qu'une baisse de prix est loin d'être envisagée... comme le dit Olivier ton analyse est globale alors que la sienne est spécifique et ciblée si il arrive a obtenir un bien immobilier auto-financé peux importe le prix d'achat et de revente potentielle comme on le dit souvent lors des fluctuations de prix (en bourse ou dans l'immobilier) on ne perd que si on vend.

Anonyme a dit…

Merci pour la description parfaite de vos investissements ! Cependant je ne comprends pas, vu que vous en êtes à votre 2ème investissement locatif, pourquoi vous n'avez pas calculé ce que vous rapporterez éventuellement un logement en investissant en Duflot ? J'ai vu plusieurs cas et lu plusieurs impressions, et la majorité sont contents de cet investissement (cf : http://www.loi-duflot.fr/definition-de-la-loi-duflot/exemples-duflot/). Après je suis d'accord de dire qu'aujourd'hui l'offre pour les petits logements est assez réduite. Je trouve cela assez dérisoire sachant qu'il y a beaucoup d'étudiants qui sont notamment à la recherche de ce type de logement ! Bref, bon courage pour votre recherche et encore merci pour cet article bien détaillé.

Marc @ Mieux gérer son argent a dit…

Salut Olivier,

Très bon article, je l'ai lu d'une seule traite et en me mettant à ta place.

Le marché a l'air de bouger très vite dans le secteur que tu cible et il y a des preneurs même à un prix un peu plus élevé que la moyenne.
Si tu arrives à faire une bonne affaire comme avec un petit studio de 23m² vendu 79000€ par exemple tant mieux pour ton rendement.

A bientôt pour la suite de ton aventure,
Marc.

Séverine a dit…

Bonjour,

Mais dans votre demande de prêt de 80 000€ sur 20 ans, vous ne prenez pas en compte les éventuels travaux et l'achat des meubles.

Pourquoi ?
Comptez-vous les financer personnellement ?

Merci de votre retour ;-)
Séverine

Squatte @ Optimiser ses finances a dit…

Bonjour Olivier,

Et bien cet article respire la motivation, ça fait plaisir! L'approche est structurée, chiffrée et expliquée, c'est intéressant et une nouvelle fois inspirant!

Nous attendons tous des nouvelles du dernier studio avec impatience...! :)

Olivier a dit…

@Séverine, pour ce qui est des petits travaux et du meublé, il s'agit de dépenses pour lesquelles je ne peux pas obtenir de devis, c'est donc plus compliqué de les intégrer à une demande de prêt. Il s'agira donc en en effet d'apport personnel. S'il s'agit de travaux plus conséquent, sous traité à un professionnel, là ça passera dans le crédit global. C'est que j'avais fait lors de mon 1er achat. Bonne journée !

seb a dit…

Vous êtes assez dépendant de cette école...peu de diversification, et si elle fermait?

Olivier a dit…

@Seb, tout est possible en effet. Toutefois peu probable à cour terme, classée 5ème mondiale des business school en 2013...si ça arrivait, il faudra se rabattre sur des locataires plus classiques, avec évidemment davantage de risque d'impayés et peut-être un loyer revu à la baisse. Mais ce n'est pas d'actualité pour le moment. Merci, bonne soirée.

Gwen a dit…

Bonjour à tous,

pour le studio à 84k, tu penses ne pas pouvoir gérer des travaux? Si c'est juste un réagencement à prévoir, cela doit rester modeste pour une petite surface. C'est peut-etre dommage de passer a coté de certaines offres juste a cause de cela...non?

Olivier a dit…

@Gwen, ce n'est pas une question de travaux, les mètres carrés ne sont vraiment pas exploitables. Pas de modification possible permettant de rendre l'appartement fonctionnel. Même si le prix baisse, je ne vois vraiment pas quoi en faire...Bonne soirée

Didier a dit…

Bonjour,

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Ce qui compte c’est surtout d’avoir les ordres de grandeur en tête, de savoir si ça a un sens de visiter un appartement vendu 12500€ pour lequel la mention « prix ferme » apparaît 3 fois dans l’annonce…évidemment que non !
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Je suppose qu'il manque un 0 parce qu'à 12 500 € c'est clair qu'il va pas dire que c'est largement négociable ;)
Pour l'appartement mal agencé difficile de se faire une opinion sans l'avoir vu mais pour ma part si j'ai le moindre doute je zape, il y a suffisamment d'opportunités pour se permettre d'en rater une d'ailleurs à lire la fin de l'article il me semble que tu en as justement une autre dans le viseur ;)

Gwen a dit…

Tout a fait d'accord; simplement je distingue 2 types (au moins) d'opportunité:
- la vente rapide: besoin de cash, succession, divorce, coup de bol... ou le prix est négocié
- le bien atypique, que personne ne veut mais avec du potentiel. Grosse négo en contrepartie "des emmerdes". Et parfois, on en fait justement son affaire...

Olivier a dit…

@Didier, merci la boulette est corrigée ;-) !

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