lundi 2 décembre 2013

A la recherche d'un nouveau locataire pour mon investissement locatif

Mon locataire actuel partira à la fin du mois de Décembre, comme convenu à la signature de son bail meublé. Il me faut donc lui trouver un successeur pour début janvier, en essayant de minimiser le nombre de jours où l’appartement restera vide.

Un investissement immobilier vide est évidemment un gouffre financier, avec des charges à payer, un emprunt à rembourser et tout ça sans la moindre rentrée d’argent. La rentabilité annuelle dépend donc énormément de ces jours de vacances locatives.

Il y a de multiples façon de chercher un locataire, la méthode la plus fréquente probablement de nos jours, c’est la petite annonce sur Internet, en particulier sur le site leboncoin, totalement gratuit.

J’ai essayé il y a un an et demi pour une période d’été, c’est extrêmement efficace pour avoir des appels, beaucoup d'appels!. Reste ensuite à gérer ce flux d’information et à choisir…pas toujours simple !

Avec ma niche d’étudiants étrangers, une cible de locataires bien précise, j’évite ces complications. Par contre, il faut que j’arrive à entrer en contact avec eux

Je connais aujourd’hui 4 méthodes, 2 payantes et 2 gratuites. J’en ai testé 3.

La première, jamais testée, est aussi la plus coûteuse…il s’agit d’une agence immobilière installée au cœur du campus qui se charge quasi exclusivement du logement des étudiants. Et assure également d’autres services, du type location de voiture par exemple. 
Intéressant sur le principe mais les frais d’agence pour chaque nouveau locataire sont exorbitant, pour le bailleur comme pour le locataire, plus d’un mois de loyer. Je passe donc mon chemin…

La seconde solution pour se faire connaître des étudiants, souvent à l’étranger au moment de leur réservation, est un site internet de mise en relation bailleur / étudiant, créé par un ancien membre de l’école. C’est de cette façon que j’ai trouvé mon 1er locataire. Le coût reste modeste, une cotisation de 70€ à l’année pour pouvoir diffuser sa petite annonce. Un service utile et abordable pour entrer dans ce milieu.

La 3ème méthode consiste à connaître un employé de l’école, qui serait en mesure de publier ma petite annonce. L'intérêt, c'est que c'est que ça ne coûte rien. La femme d’un de mes collègues y travaille, elle m’a ainsi aidé une fois à trouver un locataire en publiant mon annonce sur l’intranet de l’école.

Enfin, la dernière solution que je privilégie est tout simplement de demander à mon locataire sortant de diffuser lui-même mon annonce quelques semaines avant la fin de son bail. Pour le moment, tous ceux à qui j’ai demandé ont accepté.

Et c’est notamment le cas de mon locataire Indien actuel qui vient de publier ce week end mon annonce sur l’intranet, mais aussi sur le Facebook de l’école, technique déjà employée par son prédécesseur, et qui s’était révélée très performante.  Les étudiants adorent les réseaux sociaux….

Voici la petite annonce que j’ai rédigée et que j’ai transmise à mon locataire, en format .pdf :


Forcément rédigée en anglais, je n’ai encore jamais eu d’étudiants français (pourtant il y en a  tout de même quelques-uns...) et avec, je l’espère, des photos qui me semblent assez attrayantes. 

J’ai également précisé les conditions de location, le loyer, les charges, le dépôt de garantie. 

Concernant les charges, suite à ma dernière déconvenue sur la consommation EDF, j’ai sorti l’électricité des charges, le locataire paiera à présent sa consommation réelle.


J'ai déjà reçu un premier email cette nuit, je vais attendre quelques jours pour en recevoir d'autres. 

Certains étudiants viennent sur place vers le mi-décembre pour préparer leur rentrée de janvier, ça devrait être à cette période que je concluerai un nouveau bail de location pour mon studio. 



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16 commentaires:

Gwen a dit…

L'annonce me parait plutot au top; par contre tu ne mentionnes pas le vélo; c'est volontaire?

Marc a dit…

Salut Olivier,

Toujours aussi sympa ton appart, je pense qu'il doit avoir du succès.

J'ai une question pour la Télé, tu mets à disposition la télé via la Box ou l'antenne ?
Par la Box ils ont plus de choix et peuvent même trouver gratuitement les chaines de leur pays, mais par contre il faut bien que tu sécurises le truc pour qu'ils ne prennent pas de VOD ou des options payantes...
Par l'antenne il y a moins de choix mais au moins pas de mauvaises surpries.

A bientôt,
Marc.

Olivier a dit…

@Gwen, pour être honnête, j'y ai pensé une fois le document envoyé à mon locataire. Ceci dit, ce n'est pas plus mal, je vais déjà vérifier l'état du vélo et je pourrais toujours proposer cette option par la suite, une fois le locataire trouvé. A bientôt !

@Marc, oui pour la télé, c'est une antenne râteau. Donc en effet pas de chaine étrangère, mais nettement plus simple à gérer que la TV via Internet...Bonne soirée!

Anonyme a dit…

Envisager d'envoyer la surface en square feet, qui peut plus parler à certains étudiants étrangers.

Alex a dit…

Bonjour Olivier,
C'est toujours agréable de te suivre dans ta vie de bailleur/investisseur. Du reste, tu as un nouveau projet d'investissement locatif en vue ou tu te contentes de cet appart' pour le moment?

Olivier a dit…

@Alex, j'y pense très sérieusement pour 2014...

Alex de la bourse à LT a dit…

Bonjour,

Il est vraiment très beau ce petit appart, tu n'aura aucun mal à le louer.
De plus, tu connais bien toutes les techniques et astuces pour le mettre en location et sûrement mieux que ne le ferait une agence.

Alex

Rénovation Paris a dit…

Et bien, je t'annonce que maintenant tu as déjà employé 5 méthodes car là, tu viens de publier ton annonce sur ton blog! :)

Jahminn a dit…

Salut Olivier ; je suis ton blog regulierement ca je le trouve sympa, bien ecrit et interressant ; je suis conseiller en patrimoine mais aussi investisseur. A ce jour, 3 appart en LMNP et j ai à peu pres le meme etat d esprit que le tien.
J'aimerai partager avec les follower du blog ma derniere avanture d investissement et le pq j'ai fais ces choix, dis moi si ça peut t'interresser

ben a dit…

La même pour moi, mon locataire s'en va le 31 Décembre, et je dois effectuer des travaux, donc le mois de Janvier ne rapportera rien ! En espérant en trouver un rapidement ensuite :)
Savez-vous si la taxe d'habitation est payable par le propriétaire quand un bail se termine avant le 31 Décembre, et que l'autre reprends après le 1e Janvier ?

Julien a dit…

Ha oui vraiment pas bête le coup de demander à l'étudiant sortant de publier l'annonce, comme il a accès au campus, c'est une bonne idée.

Antoine a dit…

Bonjour,

Je suis tombé par hasard sur votre blog et je le trouve très bien fait !
Je voulais vous partager que justement pour parer à la déconvenue suivante "avoir des appels, beaucoup d'appels! Reste ensuite à gérer ce flux d’information et à choisir…pas toujours simple !"

Sur ces mêmes expériences, j'ai cofondé une start-up locatme.fr. J'aimerai vraiment connaître votre avis sur le service. Il est vraiment destiné aux propriétaires qui souhaitent une totale tranquillité.

Annonce particulier gratuite a dit…

Bonjour,

pour louer gratuitement il y a bien sûr le coin coin, mais les candidatures ne sont pas toujours documentées et les locataires pas très solvables. Un excellent compromis est un public d'étudiants car les parents se portent garants ce qui permet d'augmenter les chances que tout se passe bien.

C'est avec ce constat que le site IMMOJEUNE a été créé en 2011. Les propriétaires peuvent déposer gratuitement leur annonce et recevoir des candidatures en direct. L'utilisation est également gratuite pour l'étudiant.

Si vous avez des questions n'hésitez pas. Et félicitations pour le blog ;à
Alyssa

Trouver un locataire grauitement a dit…

Bonjour,

Il est vrai que pour trouver un locataire, il existe de nombreuses solutions dont les sites d'annonces immobilières dites "classiques" où les propriétaires n'ont malheureusement aucune maîtrise sur la diffusion de leurs coordonnées de contact.

Fort de ce constat, de nouveaux sites, comme Locatme.fr, ont vu le jour avec un concept plutôt en rupture avec ce qui se fait traditionnellement aujourd'hui. Le propriétaire, accède gratuitement à une liste de locataires qui ont absolument tout renseigné (critères de recherche et dossier locatif).

De cette manière, ils ne contactent que les locataires dont le profil les intéressent, sans être perturber par des candidatures pas sérieuses.

Qu'en pensez-vous ?
Je serai ravi de pouvoir échanger avec vous sur cette prise de position.

Au passage sur vous remercie pour la richesse de votre blog.

A bientôt,

Antoine

loi pinel a dit…

est ce que c'est vrai que les étudiants étrangers sont beaucoup moins râleurs et compliqués que les locataires français ?
J'ai entendu dire ça, est ce que tu confirmes?

Attentifimmo a dit…

Veuillez touver plus d'informations sur le LMNP & LMP en cliquant en haut à gauche.

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