vendredi 27 juin 2014

Le stationnement c’est rentable !

Je vous propose aujourd'hui un article invité d'Adam du blog http://www.japprends-largent.com, qui va vous parler de ses premiers investissements immobilier...

Bonjour à toi chèr(-e) lecteur(-ice) de plus-riche-et-independant. Aujourd'hui, grâce à Olivier, je vais te présenter un de mes investissements que j'ai réalisé il y a peu de temps.

On est parti !

Avec le stationnement, il est possible de se créer un revenu alternatif supplémentaire et cela à moindre coût.

Voilà ma petite histoire...

Après de nombreuses recherches, j’ai enfin trouvé chaussure à mon pied. « Nombreuses », j’exagère un peu. Avec une bonne méthodologie, la recherche n’a pas été si longue finalement. Celle-ci m’a prit environ 2 mois, quelques mails et quelques appels téléphoniques. Au début, c’est un peu spécial d’appeler des propriétaires pour leur demander d’acheter leur garage dans le but d’investir. On ne sait pas trop quelles questions poser, par où commencer, comment procéder dans sa recherche etc… Par contre, une fois lancé on se prend très vite au jeu et ça devient presque addictif.

Examinons l’investissement

Entrons un peu plus dans les détails...

Je suis habitant de la ville de Lyon et j’ai rapidement constaté que les prix des emplacements de stationnement dans cette ville sont vite excessifs. C’est pourquoi, j’ai dû élargir mon champ de recherche et revoir quelques critères…

Par contre, je n’ai en aucun cas voulu toucher à mes critères concernant la rentabilité, ceux-ci sont pour moi indispensables si je souhaite effectuer un bon investissement.

J’ai donc trouvé mon bonheur, non pas avec un, ni deux, ni trois…

Mais avec 4 garages situés dans une ville proche de Saint Etienne. Cela me prend environ 3/4 d’heure de trajet en voiture si je souhaite me rendre sur place, ce n’est pas excessif.

Puis je n’y vais que pour faire signer mes baux, après le reste tourne tout seul. On est vraiment dans le revenu passif…


Parlons Chiffres

J’ai trouvé ce joli petit lot de 4 garages en copropriété sur le fameux site où l’on trouve tout, j’ai nommé : « Le Bon Coin ». C’est dingue toutes les transactions que j’ai pu réaliser par le biais de ce site.

Bref, le lot était affiché au prix de 16 000 €. En appelant le propriétaire, j’ai su qu’il louait chaque garage au prix de 38,50€ charges comprises. Soit 154€ de revenus par mois. J’ai également appris que la taxe foncière s’élevait à 302€ et les charges de copropriété à 320€/an.

Avec un rapide calcul j’ai constaté que l’offre était intéressante mais que je n’avais pas encore atteint mon objectif de rentabilité. En effet, il faut savoir que pour des garages les fais de notaire représentent environ 15% de la somme du lot, ce qui est énorme !

Si on fait un petit calcul rapide :

16 000 € (prix du lot) + 2 329 € (frais de notaire) = 18 329 €

[1848€ (revenus/an) / 18 329 €] x 100 = 10.1% de rentabilité brute

[[1848€(revenus/an) - 622(total charges/an)] / 18 329 € ] x 100 = 6,7% de rentabilité nette de charges
C’est plutôt une bonne affaire avec une rentabilité très correcte mais on est encore loin des 8% net de charges que je me suis fixés. J’ai finalement trouvé la solution en utilisant 2 facteurs importants.

— > Les loyers n’ont jamais été augmenté depuis 8 ans.

— > Le propriétaire a l’air plutôt sympathique et a besoin de fonds pour investir ailleurs. On va donc tenter une négociation (pourtant je déteste ça… allez, on sort de sa zone de confort ça va peut être payer).


Résultat des courses


Après 2,3 aller-retours du côté de la Loire voici le résultat des courses :

Le lot de 4 garages acheté et négocié au prix de 13 750 €, ce qui fait avec les frais de notaire environ : 16 000 €. Dès le changement de propriétaire, j’ai gentiment expliqué aux locataires que les loyers n’avaient pas bougé en 8 ans et que cette année ils allaient légèrement augmenter. Ceux-ci évoluent donc de 38.5€ à 40€ charges comprises. Soit un gain de 72€/an supplémentaire.

Je me retrouve donc avec les chiffres suivants :

Une rentabilité brute de : 1920€(revenus/an) / 16 000€ x 100 = 12%

Un rentabilité nette de charges de : 1920€(revenus/an)-622€(total charges/an) / 16 000 € x 100 = 8%


Objectif réalisé

Grâce à ce lot je gagne 160€/mois. Ce qui me revient net dans la poche est égal à un peu plus de100€ /mois avec les charges déduites soit un peu plus de 1200€ par an. C’est un revenu passif et je peux désormais me concentrer sur le prochain investissement.


Des sacrifices

Etant un adepte des principes fondamentaux de la richesse sur les finances perso et avec un petit bonus lors de la vente de ma moto j’aurai la totalité des fonds d’ici 1 mois. J’ai voulu acheté le lot directement car je ne voulais pas me faire doubler. J’ai donc financé une partie en cash (7500€) et l’autre moitié à crédit (7500€). J’ai pris un petit financement sur 5 ans avec un taux à 2% , si jamais il m’arrive un gros pépin, le bien s’auto-finance pendant ce temps là mais vu mon challenge ce n’est absolument pas mon objectif. Du coup je me suis mis une sécurité au cas où et je voulais acheter avant que l’affaire se volatilise.

Ça fait le 2ème bien que je vends pour bénéficier d’un apport.

En effet, habitant avant chez mes parents je pouvais beaucoup épargner mais au lieu de ça j’avais décidé de me faire plaisir… et je pense que c’était une erreur car il était un peu trop tôt. Alors j’ai fait machine arrière et j’ai décidé de m’acheter une moto quand j’en aurai réellement les moyens. Tout ce qui est auto, moto sont les plus gros passifs que tu puisses posséder. Entre l’essence, l’assurance et l’entretien ce sont des loisirs qui peuvent très vite te coûter très cher.

J’adore la moto et j’ai longuement hésité avant de la mettre en vente, c’était vraiment dur pour moi. En faire est un moment privilégié que je passe avec mon père et mon grand frère…

Je me remonte le moral en me disant que si je souhaite réaliser mon plus grand objectif je dois me faire violence et ça passe par acquérir une certaine rigueur. J’en aurai une c’est certain mais un peu plus tard !



Et toi, que penses-tu de cet investissement ?

Si tu souhaites en savoir un peu plus sur le défi fou que je me suis fixé auprès de mes lecteurs et en 2 ans seulement, c'est ici : http://www.japprends-largent.com

Un grand merci à Olivier pour son écoute et sa gentillesse.

Adam


14 commentaires:

Aurélien a dit…

Félicitation Adam, continu dans ce sens ;) tu mérites d'arriver à ton objectif!

Aurélien

Adam a dit…

Merci Aurélien pour tes encouragements, ça fait chaud au coeur. Je vais tout faire pour y arriver et montrer que c'est possible ;)

Marc @ Mieux gérer son argent a dit…

Salut Adam et Olivier,

C'est très bien d'avoir des objectifs motivants, ça t’aidera à atteindre plus vite tes objectifs.

Tu as la chance d'habiter chez tes parents et cela te permet de libérer plus de cash ce qui est très bien pour tes futurs investissements.

Petite question, pour ton financement de 7500 €, tu es passé par ta banque, un courtier ou tu as mis plusieurs banques en concurrences ?

Bon courage pour la suite !

Marc.

Adam a dit…

Salut Marc,

J'habitAIS chez mes parents et ça m'a permis d'avoir pas mal de cash pour m'acheter voiture et moto. A cette époque je ne pensais qu'à me faire plaisir et au delà de mes moyens ^^

J'ai fais le tour de plusieurs banques en précisant bien à chacune que je faisais des devis chez leurs concurrents et que je sélectionnerai l'offre la plus intéressante. J'ai même quitté ma banque principale pour me diriger vers celle qui m'a fait une proposition intéressante.

Merci toi aussi Marc ;)

Didier a dit…

"J’ai donc financé une partie en cash (7500€) et l’autre moitié à crédit (7500€)."

Il manque 1000 euros pour arriver aux 16000 ;)

"J’ai pris un petit financement sur 5 ans avec un taux à 2%"

Joli taux. Tu as fait un crédit immobilier ou un crédit conso ? Y a-t-il des frais annexes (dossier, garantie, assurance) ?

"si jamais il m’arrive un gros pépin, le bien s’auto-finance pendant ce temps là"

Du moment où on met un apport ça n'a plus beaucoup de sens de parler d'auto-financement puisque mettre de l'argent à t0 où à t(i) hors inflation cela revient au même.
7500 à 2% sur 5 ans cela fait des mensualités de 131,46 et comme après déduction des charges tu touches 108 € tu n'atteins pas l'auto-financement.
Et tu l'auras d'autant moins une fois l'impact de la fiscalité intégrée
Ton opération n'est pas mauvaise et tu ne gagnes rien en essayant de nous faire avaler des couleuvres à part te décrédibiliser ..
C'est normal avec un crédit sur 10 ans (en extrapolant si tu avais emprunté la totalité au lieu de la moitié) il est extrêmement difficile d'avoir un auto-financement réel (ne pas oublier qu'on paie des impôts + prélèvements sociaux sur le remboursement du capital car ce n'est pas une charge) donc c'est un peu inutile de faire croire que tu l'as

"Et toi, que penses-tu de cet investissement ? "

L'investissement n'est pas mauvais. Je ne suis pas très fan des investissements dans les parkings car même s'ils ne demandent pas un gros travail chacun c'est à chaque fois pour une petite somme. Par exemple tu trouves que les 45 minutes pour faire Lyon-St Etienne ne sont pas excessifs mais sauf coup de bol tu devras faire un déplacement par garage (tes locataires ne vont pas tous partir en même temps). Sur la base d'un A/R par la SNCF le déplacement revient à 22,40 € tout compris en voiture ça ne doit pas revenir moins cher. Et encore je ne compte pas un A/R pour récupérer les clefs (ou le bip d'accès) et un A/R pour les remettre au locataire suivant alors que dans la pratique il va être compliqué de bien faire coîncider les deux.

Grosso modo la moitié d'un loyer en coût soit une perte de rentabilité de presque 0.5 %.
Un appartement demande un peu plus de temps (pour les visites par exemple mais bon tu finiras bien par avoir un potentiel locataire qui voudra le voir mais ne le prendra pas finalement) mais en pourcentage de loyer les sommes représentent moins au final.
Autre exemple si t'as un locataire qui paie pas toujours en temps si tu lui fais un courrier à 66 cents le timbre ça te représente 1.65 % d'un mois de loyer si tu le fais pour un appartement à 350 € de loyer ça ne représente plus que 0.19 % (ce qui fait qu'au final tu risques de laisser tomber car recouvrir une si petite somme n'est pas très rentable j'imagine mal envoyer deux ou trois recommandés pour 40 euros de loyer...)

Bref l'investissement n'est pas mauvais mais il sera très loin de te payer ta retraite de dans 2 ans ;)

Adam a dit…

Effectivement, il y a une petite coquille. J'ai fais un apport de 8500€ et non de 7500€. Excuse moi mon cher Didier pour ma faute impardonnable ^^

Connaissant tes habitudes de commentaires j'ai hésité à répondre mais je vais quand même te dire 2 petites choses :

Premièrement, tu dis que mon investissement n'est pas mauvais mais il sera très loin de payer ma retraite dans 2 ans.

NON, cet investissement à lui seul ne va pas faire de moi un rentier, c'est grâce ENTRE AUTRES à ce genre d'investissements que ma retraite va se payer. Le but n'est pas d'en faire un seul. Je pensais que c'était évident mais apparemment non.


Deuxièmement, je te laisse méditer sur cette phrase : "A trop vouloir chercher la petit bête on peut passer à côté de beaucoup de choses"

Merci en tout cas d'avoir pris la peine de commenter.

Au plaisir (ou pas)


Adam

Cédric a dit…

Très bon investissement je pense, et surtout félicitations pour la négociation. En passant de 16000€ initialement à 13750€, tu as fait baisser le prix de plus de 15%, c'est énorme! d'où l'impact ensuite sur la rentabilité du bien

Adam a dit…

Bonjour Cédric,

Merci. En fait la négociation n'est pas mon fort c'est pourquoi j'ai due faire preuve de créativité en utilisant la technique des "frais de notaires" comme je l'explique dans l'interview de Julien "parkinggarage.fr".

Si jamais ça peut te servir, n'hésite pas ;)

C'est vrai que la rentabilité est mon critère numéro 1.

Anonyme a dit…

Félicitations Adam et bravo pour cet investissement ! J'ai un petit conseil à te donner : tu rencontreras souvent des personnes négatives qui essaieront de chercher le moindre petit défaut pour te mettre des bâtons dans les roues. Peut-être parce qu'ils ne sont pas capables d'en faire autant ? Je ne sais pas mais n'écoute pas ces gens qui font des "calculs de prix de timbre" et concentre toi uniquement sur ton but.

Pour ma part je trouve ton investissement immobilier très correct et rentable donc que du bon. Je te souhaite beaucoup de réussite dans la réalisation de ton objectif et n'oublie pas de nous partager encore et encore ton aventure.

Bonne journée !!

Maÿlis

Adam a dit…

Merci pour ton soutien Maÿlis,

je note précieusement ton conseil ;)

Ne t'inquiète pas, tu vas pouvoir suivre toutes mes péripéties sur mon blog.

Au plaisir !

Adam

Aurélien a dit…

Didier tu as oublié de précisé que si Adam doit appeler un locataire avec son portable sur son fixe sachant que le prix de la communication est de 0,17 cts par min et que la moyen des appels est de 3,5min en france cela représente 0,60 cts soit 1,6% du loyer (et en espérant que la locataire ne soit pas une femme...)
Et je ne compte pas un stylo Bic noir pour remplir les papiers à 0,24cts l'unités, les enveloppes à 0,01cts l'unité, les feuilles et l'encre de l'imprimante et les portes vue pour classer ces locataires (si j'ai un conseil Adam prend de la sous marque ton prix de reviens sera moins cher et tu gagneras en rentabilité )....

Gwen a dit…

Salut a tous,

sans prendre parti, je constate juste que vous accusez Didier de choses que vous faites vous-meme. J'imagine que chipoter peut etre mal percu mais vous occultez la partie la plus pragmatique, et pas à quelques centimes, de son commentaire: les A/R sur St-Etienne. Proportionnellement à la taille de l'investissement, le coût est non négligeable ce qui peut le rendre purement est simplement désavantageux pour lui... Après, on connait le ton de notre commentateur préféré... et les réactions qu'il engendre ;D
Après, erreur ou pas, le fait de se lancer permet de progresser et de prendre tous les paramètres en considération.

louervendreaumaroc a dit…

Je pense que ton idée Didier est un idée de tonnerre et en plus ça marche bien , ignore les gens négatives et persévéré et surtout bonne chance.

Martin a dit…

Bonjour, on dirait que vous avez trouver un affaire qui marche bien. ça ne m'a jamais traverser l’esprit que le stationnement peut être aussi rentable que ça. Et en plus les charges sont beaucoup plus minime qu'on le croit.

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