jeudi 3 juillet 2014

Pourquoi j’aime la bourse !

Je vous parle beaucoup d’immobilier ces dernier temps, c’est le sujet sur lequel je me focalise à nouveau pour continuer à développer mes sources de revenu alternatives. Parce que je considère que les actions sont trop chères ces derniers mois, mais pas seulement…

Je veux absolument faire ce nouvel investissement dans les mois qui viennent, de manière à avoir un nouvel appartement à proposer en location au 1er janvier 2015.  

Mais en même temps, le travail salarié qui me permet aujourd’hui d’investir m’accapare une grosse partie de mes journées actuellement…alors gérer les appels téléphoniques et les visites est loin d’être évident !

Le gros intérêt de l’immobilier ? pouvoir investir à crédit ! avec seulement quelques milliers d’euros pour financer les frais, on peut s’acheter un appartement.

C’est le côté positif, mais pour la mise en œuvre, ça nécessite de se retrousser les manches et de s’investir personnellement, du temps, du travail, du stress également…

La seule étape d’un projet immobilier qui se passe assis dans son canapé, tablette à la main, c’est de regarder les petites annonces sur Internet…

Pour le reste, c’est loin d’être aussi passif que ça ! Ceux qui vous disent le contraire vous mentent…

L’immobilier ça se mérite ! tout le monde en parle, peu franchissent le pas…

Pour réussir un projet, et maintenir une bonne rentabilité dans la durée, on peut lister pas mal d’actions plus ou moins rébarbatives :


  • Visiter des logements à vendre, beaucoup…avant d’en trouver un qui corresponde à vos critères !
  • Se rendre disponible ! pour être le premier…
  • Se renseigner sur le bien visé, sur la copropriété, lire les derniers compte rendu de syndic…
  • Négocier le prix de vente
  • Puis obtenir, négocier et optimiser un prêt immobilier
  • Suivre les démarches administratives entre le vendeur et / ou l’agent immobilier, le banquier, le notaire.
  • Se rendre disponible encore pour le jour de la signature de la vente !  
  • Rénover le bien acheté, soi-même ou sous-traiter…ce qui signifie faire faire des devis, choisir le bon entrepreneur et suivre les travaux !
  • Le meubler (dans mon cas)…passer quelques week end à IKEA ;-)
  • Trouver un locataire, passer une petite annonce, gérer les demandes, faire visiter, sélectionner son locataire
  • Rédiger un contrat de location, assurer les états des lieux…
  • S’assurer d’être payé ! relancer si besoin et gérer les litiges
  • Puis remettre l’appartement en état au départ du locataire !
  • Bien sûr assister aux réunions de syndic, aider à la bonne marche de la copropriété…
  • Et un jour, il faut aussi penser à déclarer ses revenus ! ce qui peut vouloir dire pour ceux qui cherchent à minimiser leurs impôts, faire appel à un expert-comptable, qu’il faut avoir d’abord déniché. Mais dans tous les cas, beaucoup de temps pour savoir quoi faire et comment faire puis de la paperasse !
  • Évidemment, penser à entretenir votre patrimoine…

Ca commence à vous faire peur ? Je suis certain que l’on pourrait encore lister pas mal de choses…

Vous comprenez pourquoi je considère que l’investissement immobilier est une activité à part entière, très différente d’un placement financier.

Mais l’effort est toujours récompensé ! un projet immobilier bien préparé et bien géré sera toujours rentable. 
Pourquoi pensez-vous que ceux qui ont réussi leur premier investissement pensent très vite à renouveler l’expérience ? Moi le premier…


A côté de ça, il y a la bourse !

Un courtier en ligne, Binck en l’occurrence pour moi, un ordinateur, une tablette ou un smartphone, rien de plus et hop en quelques clics, sans bouger de  chez moi, j’ai pu investir et commencer à gagner de l’argent. 

1700€ de dividendes annuels pour un effort personnel vraiment très faible ! Des revenus beaucoup plus passifs…!

En gros, dans l’état actuel de mon PEA, on parle de 140€ brut mensuels, soit 120€ net de prélèvements sociaux, 120€ de liquidités.

A comparer aux gains de mon studio loué depuis 5 ans : environ 250€ par mois. Mais là je ne parle pas de liquidités, mais de remboursement de capital uniquement.

Vous comprenez mieux le titre de l’article maintenant ?

Internet et la bourse en ligne ont rendu ce type d’investissement d’une simplicité extrême.

Evidemment, j’ai choisi une approche qui nécessite très peu de suivi, très peu de choses à faire, très peu stressante également.

Il y a forcément un hic, le fait de devoir investir avec de l’argent que l’on a dû épargner au préalable. C’est là toute la différence.


Alors bourse ou immobilier ?

Les 2 bien sûr ! Pour diversifier et surtout parce que personnellement, je n’ai pas suffisamment de fonds disponibles pour me contenter de placements financiers.

J’ai besoin de l’effet de levier du crédit immobilier.

Et si demain j’avais 500 000€ cash à investir ? immeuble de rapport ou actions ? je pense que je choisirai un placement 100% bourse…

Et vous ;-) ?

http://binck.solution.weborama.fr/fcgi-bin/performance.fcgi?ID=403309&A=1&L=477958&C=18330&f=13&P=35463&T=E&URL


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12 commentaires:

David a dit…

Bonjour,
effectivement l'immobilier demande des efforts, mais je ne suis pas vraiment d'accord.
Dans les biens que je cherchait, la majorité s'est fait à distance, entre les annonces et les contacts par téléphone, la majorité des biens moyens sont éliminés.
Ne reste que les bon biens. Dans la zone où je cherchait, je n'en ai trouvé qu'un seul (et depuis peut être un autre, mais le 1er est en cours)
Pour la gestion au quotidien, j'avoue que j'utilise pour le bien précédent un site web de gestion (rentila pour être précis). Une fois paramétré, suffit de saisir les charges, et à le fin de l'année, la déclaration de revenu est prête.
Un dernier point : je n'investi pas en meublé (là où j'investi, ça ne se fait pas vraiment), donc moins de boulot!

Didier a dit…

Bonjour,

Je vois quelques petites scories dans ton article :

"
En gros, dans l’état actuel de mon PEA, on parle de 140€ brut mensuels, soit 120€ net de prélèvements sociaux, 120€ de liquidités.
"

Des liquidités oui mais des liquidités dont tu ne peux te servir que dans le cadre de ton PEA sinon il faut le casser et déclarer aussi tes revenus.
Bref tu ne peux payer ta baguette avec donc il n'y a pas de réelles différences avec tes 250 € de remboursement de capital et si on investissement génréait du cash-flow là tu pourrais acheter ta baguette avec (tu pourrais aussi le verser sur ton PEA) !
Vu que tu investis en bourse dans une optique long terme pas sûr que tu fasses des retraits sur ton PEA avant la fin de ton crédit immobilier donc c'est kif kif non ?

La bourse n'est pas aussi passive que tu le crois. Pourquoi n'as-tu pas d'action Eurotunnel mais des actions Rallye ? Tu as quand même un minimum étudier les titres via des analyses techniques et/ou des analyses financières.
Ou alors tu les as choisis parce que le nom te plaît plus mais dans ce cas tu peux faire pareil en immobilier (et te planter 99 fois sur 100)
Ton investissement immobilier n'est pas passif car tu le gères en direct. Si tu prends une gestion locative il sera déjà plus passif et si tu veux le même niveau de passivité achète des SCPI ou des foncières cotées...
Ensuite il n'y a pas de miracle plus on fait soi-même et plus le gain est potentiellement important mais en augmentant le risque de se tromper (si au lieu d'investir en bourse tu montais ta propre boîte pour l'introduire en bourse probable que tu gagnerais plus de 120 € par mois ! mais ça serait certainement beaucoup moins passif)

"
Il y a forcément un hic, le fait de devoir investir avec de l’argent que l’on a dû épargner au préalable. C’est là toute la différence.
"

Il n'y a aucune barrière réglementaire qui interdit l'usage de levier en bourse et si tu es très courageux tu peux aussi aller voir ton banquier et lui dire je fais du 6% net en bourse prétez-moi 100000 € (par exemple en mettant des biens immobiliers en gage ;) )
Le hic c'est que le taux d'intérêt sera probablement bien supérieur à celui des taux des crédits immobiliers. Et si les taux sont supérieurs je suis persuadé que c'est parce que les risques sont supérieurs aussi sinon les banquiers prêteraient plus facilement pour investir en bourse quitte à prendre des gages (oui m'sieur le banquier vous pouvez prendre une hypothèque sur mes actions eurotunnel ;) )
Bien sûr je tourne cela à la plaisanterie mais si tu pouvais garantir du 6 % net tu trouverais facilement dans tes connaissances (car au-delà il y a des barrières légales pour l'offre publique d'épargne -offre au public de titres financiers comme on dit dire maintenant-) des financements.


"
Et si demain j’avais 500 000€ cash à investir ? immeuble de rapport ou actions ? je pense que je choisirai un placement 100% bourse…
"

Ne pas oublier que si tes 250 € de ton studio ne sont que du remboursement de capital c'est parce que as emprunté si tu achètes cash tu auras de fait une rente plus élevée.
De ce fait, pour moi, la question a se poser c'est avec quel type d'investissement puis-je générer de façon quasi certaine une rente suffisante. Vu le nombre d'années qu'il
me reste à vivre je pourrais quasiment vivre sur ce capital du coup pas besoin de l'investir ;)
Comme je suis persuadé de pouvoir faire du 4% net en immobilier sans me forcer (alors que je suis très loin d'avoir cette assurance en bourse) j'en mettrai environ la moitié en immobilier (pas sur des immeubles de rapport car par chez moi le ticket d'entrée est plus près des quelques millions d'euros) pour me faire de l'argent de poche.

Olivier a dit…

@David, pour ce qui concerne la recherche, on peut évidemment faire une bonne sélection sans visite…mais pour les 10% qui restent, il faut se déplacer, et pour ma part, je suis loin des 100% de visites potentiellement convertissables en offre d’achat ;-) A bientôt !

@Didier, quelques réponses. Je vais déjà commencer par ton 2ème point qui m’a bien fait rire : « pourquoi je n’ai pas d’actions eurotunnel ? » parce que l’erreur je l’ai déjà faite quand j’étais jeune  je devais avoir dans les 15 ans ! à l’époque, je croyais que le cours allait tellement monter que je pourrais me payer un gros télescope !!! et acheter des actions à l’époque c’était une sacré galère c’est mon père qui s’était déplacé pour moi à la banque, en personne ! Pour la petite histoire, je me suis débarrassé de tout ça 10 ans plus tard, ça me coutait 20€ de de frais de garde par an, pour 100€ d’actions…
Donc oui, évidemment, j’essaie de me renseigner un peu dans le choix de mes actions à présent, mais ça je peux le faire dans la chaise longue de mon jardin…

Pour mon PEA, d’ici 2 ans, je pourrais toucher les dividendes en liquidités. Mais en contrepartie, je ne pourrais plus l’alimenter. Mon objectif est d’en tirer 5000€ net de prélèvements sociaux. Encore 5 à 6 ans à attendre ? ça devrait donc me générer des liquidités avant la fin de mes crédits immo.

Oui, c’est vrai rien n’interdit d’acheter des actions avec de l’argent que l’on a obtenu au moyen d’un crédit…avec un PEA, comme tu l’as expliqué, ça ne marche pas, il fait patienter 5 ans avant de pouvoir toucher de l’argent…pour rembourser son crédit. Je ne m’amuserai pas à ça, mais peut-être que certains traders sûr de leurs coups utilisent ce levier. En même temps, il existe des produits financiers qui permettent d’investir avec effet de levier…sans avoir les fonds nécessaires…

Merci pour ces réflexion pertinentes en tout cas !

Martin a dit…

Bonjour!

Excellent article!

Personnellement, je répondrais Bourse (en premier) et immobilier (en second).

J'aime mieux la bourse, parce qu'elle est la seule qui me protège réellement du pouvoir destructeur de l'inflation. Les rendements de la bourse, après inflation, sont de l'ordre de 6-7% sur 100 ans.

L'immobilier demeure un excellent véhicule de placement, mais pour ma part, je l'utilise en complément de l'investissement boursier. L'immobilier a cependant une grande qualité que la bourse n'a pas, on peut s'y enrichir avec l'argent des autres (la banque et les locataires) et c'est pour cela que je l'aime bien.

Martin
www.investir-a-la-bourse.com

Le Canard du Business a dit…

Article très intéressant, d'autant plus que je suis dans le même type de dilemme en ce moment. De mon côté, pour limiter le temps investi, j'ai mandaté un chasseur de biens et une agence de home staging pour trouver un appartement à rénover dans mon budget. Et comme je suis prudent j'ai mis un coup de frein (temporaire bien sûr!) à la bourse en ne réinvestissant que mes dividendes sur mon PEA (je suis apparemment à peu près au même niveau que toi).

J'accumule donc le cash pour avoir les reins le plus solide possible pour mon premier investissement immobilier d'envergure après un achat de parts de SCPI à crédit. Dur d'avoir la main sur la détente quand j'ai tout investi en bourse sans hésiter ces 2 dernières années, mais la patience est mère de sûreté!

Côté passivité, je pense que la bourse dans une optique "Buy and hold" est la Rolls Royce. Dans une optique "Deep Value", mieux vaut surveiller le lait sur le feu... Les parts de SCPI sont une bonne façon d'utiliser l'effet de levier et les économies fiscales du crédit en complément tout en restant paresseux, c'est pour ça que j'ai commencé comme ça. Mais comme tu le dis, les perspectives de gain sont plus faibles et le contrôle moins complet (on remet les clefs à une société de gestion...).

Cédric a dit…

Bon article !

j'alimente également un PEA qui grossit petit à petit en achetant des actions à rendement qui versent des dividendes en attendant ainsi la bonne occasion pour ré-investir dans un autre garage là où j'habite.

Marc @ Mieux gérer son argent a dit…

Salut Olivier,

Un article qui montre bien les différences entre l'immobilier et la bourse.

Pour faire un résumé synthétique on pourrait dire que la bourse permet des gains en cash avec peu de travail et sans effet de levier.
Alors que l'immobilier permet de se constituer un capital avec effet de levier mais le travail est plus important.

Je pense qu'il est utile d'avoir les 2 dans son allocation d'actif.
Pour l'instant j'investis dans une SCPI et donc dans de l'immobilier passif.
Puis quand je me serais vraiment posé je m'attaquerais au "vrai" immobilier.

Qu'est ce que je ferais avec 50k€ ?
A mon avis moitié en bourse et moitié en immobilier...
Histoire d'investir encore plus sur mon PEA et de me lancer directement dans l'immobilier locatif ou les garages.

Marc.

Yoan @ fabriquer des meubles a dit…

Encore une fois, je vais chipoter ;)

Si tu touches 140E de dividendes mensuels, tu auras bien plus que 120E net
car la CSG/CRDS de 15,5% (à ce jour) n'est dûe que sur la part "gain" de ton retrait.

Par exemple, si ton PEA a doublé à la date où tu retires 140E, alors tu retires 70E de tes versements et 70E issus de tes gains. Tu ne paieras les prélèvements que sur 70E soit 10E environ et tu auras alors 130E net (+10%)
Si ton PEA a fait moins que doubler, ton prélèvement sera encore plus faible ...

C'est pour cela que selon tes objectifs, il peut-être intéressant d'ajouter bcp d'argent sur ton PEA (à condition de pouvoir) au moment où tu souhaites vivre (en partie) de ta rente. Car la proportion de capital vs gains sera plus importante et les prélèvements plus faibles ...

Plus j'y pense et plus je regrette de ne pas avoir rempli mon PEA avec des sociétés immobilières cotées avant que la loi interdisant de le faire ne soit promulguée .... Ca aurait été l'investissement "idéal" pour tes 500kE virtuels ... au bémol près des plafonds de versements du PEA

Sandrinelle a dit…

Bonjour à tous, de mon côté, je pense que si on a en possession une grosse somme d'argent, il faut choisir l'immobilier, c'est plus sûr. En bourse, c'est comme jouer au casino, soit vous gagnez, soit vous perdez. Le risque est un tout petit élevé. Joli article, merci à vous

Guillaume a dit…

Bonjour,

Très bon article. Pour ma part, je dirais les deux mon capitaine. Pour s'enrichir, il faut utiliser tous les moyens disponibles, le reste n'est qu'affaire de tendances ou de comportement vis à vis du risque.

Je suis étonné de voir que vous n'envisagez pas l'option entreprise, c'est pourtant un moyen efficace pour s'enrichir.

Guillaume

Olivier a dit…

@Guillaume, en effet rien de concret sur l'option entreprise pour le moment, mais l'idée me trotte dans la tête. Pas évident d'y travailler en parallèle d'un boulot salarié...idéalement, il faudrait profiter d'un plan de départ volontaire ;-) ! L'occasion se présentera un jour ! A bientôt

ludovic baratier a dit…

Bonjour

Vraiment très intéressant et très juste ton article. De mon côté, je pense que pour une personne qui accepte les risques , la bourse est le meilleur investissement sur le long terme. A condition de disposer d'une véritable stratégie . Avec cela, on est gagnant.

Ludovic

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