jeudi 25 juillet 2013

Bien acheter sa maison

C’est toujours un exercice difficile. Au début on est plein d’enthousiasme, on visite pour voir, pour se faire une idée de ce que l’on peut avoir pour son budget, on veut prendre son temps. Ce sont les premières visites sans pression. 

Puis les visites s’enchainant, les interrogations commencent à arriver, surtout si on a commencé à voir un ou 2 logements intéressants. Il va falloir un jour prendre une décision, passer l’acte ou non…

Et là, il y a 2 grands sujet de réflexion:

Faut-il se lancer pour cette maison qui nous plait, même si elle ne répond pas à 100% des critères initiaux ? ou bien faut’il attendre encore un peu, continuer à visiter au risque que cette maison nous passe sous le nez ?
Et parallèlement, cette maison est-elle au bon prix ? de combien peut-on (ou faut-il) négocier ?


Attention au coup de cœur

Tant que rien ne vous plait, tout va bien…pas de questions à se poser !

Mais à partir du moment où on a visité une maison dans laquelle on se verrait bien vivre, tout se complique. Ce logement devient alors la référence, le point de comparaison pour les prochaines visites.

Pire encore, en cas de coup de cœur pour un bien, le risque est grand de se précipiter et d’en oublier le prix !

Je pense qu’il est essentiel de prendre son temps, en toute circonstance, même si c’est cette maison que l’on veut. Au final ce temps permettra de souvent mieux négocier le prix d’achat.

Voilà le récit de mon expérience récente, qui m’a conduit à acheter ma résidence principale.


Quelques chiffres :
_ presque 6 mois de recherche
_ 9 agences immobilières contactées
_ 28 visites
_ dont 4 visites pour celle achetée sur presque 5 mois…

En effet cette maison a été visitée pour la première fois dans les toutes premières. Via une agence immobilière, qui la savait un peu supérieure au budget annoncé, mais dont les critères étaient très proches de nos demandes.

Et en effet, c’était exactement ça ! à un détail près, un jardin plus petit que mes espérances… « seulement » 250 m² clos de murs en pierre. Avec toutefois une cours devant à la surface identique.
Et pourtant, malgré ce point légèrement négatif, je crois que j’ai su tout de suite que ce serait ma nouvelle maison. Une maison en pierre totalement rénovée dans un style contemporain il y a 7 ans.

Ceci dit, il était hors de question de s’emballer, elle était trop cher et je n’avais pas encore assez de points de comparaison avec d’autres visites. 


Validation de mon budget avec CAFPI

Même si j’avais prévu de le faire, cette visite a accéléré mes démarches pour estimer plus finement mon enveloppe budgétaire.

Pour être franc, pas besoin d’aller voir son banquier ou son courtier pour ça, n’importe quel simulateur de prêt immobilier sur Internet vous donnera une excellente idée de ce que vous pouvez emprunter.

En ce qui me concerne, je voulais surtout prendre un premier contact et initier le processus si j’étais amené à faire rapidement une proposition sur un bien.

Le montant maximum que je pouvais emprunter ne m’intéressait pas, puisque je n’avais de toute façon pas l’intention de repartir sur 25 ans de crédit immobilier pour ma résidence principale ! J’aurai ainsi pu me payer au prix de départ cette maison qui me plaisait tant mais pour le coup, je compromettais pas mal ma volonté d’indépendance financière d’ici 15 à 20 ans.


La suite des visites

Puis j’ai continué à enchainer durant plus d’un mois les visites, en ayant bien sûr toujours dans coin de ma tête celle qui m’avait tant marquée.

Finalement ces visites ont été faites quasiment plus dans l’optique de créer matière à négociation que pour trouver ma maison…

L’intérêt est d’avoir pu obtenir des données comparatives : coût en fonction de la localisation, du type de maison (ancienne, traditionnelle, rénovée…), de l’état intérieur, de l’évaluation des travaux, du charme, de la taille du jardin…

Bon, pas de chance je me suis aperçu que cette maison n’était vraiment pas si surévalué que ça, qu’il était bien difficile de lui trouver des points négatifs à faire ressortir ! même les diagnostiques étaient sans faille, une performance énergétique classe C (même si on peut souvent remettre en cause les mesures...).
Ceci dit, face aux propriétaires, on n’est pas obligé de dire toute la vérité...

J’ai donc fait une 1ère revisite, avec quelques arguments à faire valoir. J’ai surement été le plus convaincant sur le jardin, étant donné que c’était le seul « problème » réel !

Et quelques jours plus tard, premier retour positif : un appel de l’agence immobilière m’annonçant que les propriétaires étaient disposés à baisser leur prix de 5% !

Toujours bon à prendre, mais 5%, c’est le minimum que l’on peut obtenir sur toute vente…

J’ai pris note et le je lui ai dit que l’on continuait notre recherche…toujours trop cher.


Pas beaucoup d’acheteurs….

Comme je le disais au début, ce n’est pas évident de laisser le temps courir quand on sait qu’on serait très déçu si le bien que l’on veut était vendu !

Surtout quand on commence à avoir faire le tour de pas mal de maison et que l’on s’aperçoit que celle-là sort du lot !
 
Alors pourquoi n’est-elle pas encore vendue ?  Surement pas qu’elle était annoncée dans une gamme de prix pour laquelle il y avait en début d’année peu d’acheteurs…

Elle était très bien, mais pas aussi grande et aussi recherchée que celle vendues à plus de 500 k€.
Et trop chère pour des primo accédant, sans apport initial assez conséquent.

Enfin, dernier point rassurant pour moi, l’agence avait l’exclusivité  de la vente de cette maison.
 

2ème revisite

Quelques semaines et autres visites plus tard, j’ai fait ma 2ème revisite. J’ai à nouveau discuté avec les propriétaires. Pas spécialement pressé de vendre, mais tout de même contraint de vendre pour s’offrir comme ils le souhaitaient une maison plus grande, avec plus de terrain…

J’ai bien senti qu’il y avait encore un peu de marge de négociation, mais ils n’ont pas  voulu lâcher de chiffre ce jour-là.

Par contre, en sortant de la maison avec l’agent immobilière, celui-ci m’a annoncé pour réduire le montant de ses honoraires de 3000€ en cas de proposition de ma part.

 
L’accord trouvé

On a encore laissé passer quelques semaines. Entre temps, j’ai demandé à mon courtier CAFPI une simulation précise pour un achat de cette maison avec une dernière baisse de 10%. 

J’avais donc un document écris montrant ce financement était possible pour moi.


Et j’ai enfin repris rendez-vous avec les propriétaires pour la négociation finale.

Par rapport au prix initial, j’avais donc déjà obtenu un -5%, puis 3000€ de réduction d’honoraires d’agence.
Je suis donc arrivé avec une proposition d’achat écrite sur la base d’un -10% supplémentaire.

Les propriétaires auraient facilement dit oui pour un -5% supplémentaire, mais au final, on est tombé d’accord sur un -8%.

Le fait d’avoir déjà plus ou moins un document garantissant que j’aurai bel et bien mon financement les a décidé, surtout qu’ils venaient de repérer de leur côté la maison de leur rêve et ses 3000 m² de terrain…

Ca aura pris 5 mois pour avoir la maison que je voulais au prix maximum que je m’étais fixé.
Maintenant, elle est peut-être encore trop cher…l’avenir me le dira  (si je dois revendre...? pourrais-je continuer à investir en parallèle...?)


Dans un prochain article, je préciserai les chiffres de l’achat et le financement associé…


Sur le même thème : 


11 commentaires:

Ludovic Baratier a dit…

Bonjour

Je pense que tu as fait une bonne négociation

Tout vient à point pour qui sait attendre

Ludovic

Fabrice a dit…

Salut Olivier,

Merci de nous partager ton expérience, proche d'une série en 5 épisodes pour l'achat.

Une véritable aventure dont on attend la suite chiffrée.

A bientôt,

Fabrice

Gwen a dit…

Salut,
est-ce que l'opinion générale de baisse t'a aidé à négocier?

Olivier a dit…

@Gwen, pas vraiment non. On a évidemment parlé les prix, de la tendance générale, mais c'est resté trop vague, trop lointain pour les différents vendeurs recontrés. Je pense que si tu n'apportes pas un exemple spécifique, concret, le vendeur ne se sent pas concerné. En pratique, dans ma région, ça se vend toujours, pas si mal que ça, ça predn surement un peu plus de temps qu'avant, mais rien n'est bradé. Si baisse il y a, elle n'est pas assez sensible pour être clairement visible.
Ce qui a convaincu mes vendeurs à consentir à une dernière baisse a été le fait qu'is avaient toruvé de leur coté une maison, et qu'il était temps pour eux d'accélerer la vente.
Bonne journée




David a dit…

Un achat immobilier représente toujours un gros investissement. Pour beaucoup de Français, l’achat d’une maison représente un rêve. Il est donc important de bien étudier son projet avant d’acheter. Dans cette rubrique, vous retrouverez donc de nombreux conseils et des informations complètes sur toutes les étapes de votre achat.

Patrick Garnier a dit…

Bonjour

Acheter sa maison nécessite beaucoup de précautions pour éviter de sérieux désagréments.

Bien joué pour la négociation

Patrick

immobilier viager a dit…

Ce qui est certain, c'est que l'achat d'une maison ne se fait pas d'un simple coup de tête, il faut bien réfléchir et prendre son temps.
La négociation, c'est une étape primordiale.

Gwen a dit…

Perso, j'applique le systeme de 3 listes:
une liste d'incontournables, une listes de choses souhaitées et une liste "cerises sur le gateau". Je ne déroge pas à la première , cherches fortement à avoir les points de la 2eme et me fonde sur la 3eme pour trancher ou faire une comparaison entres biens (et donc d'eventuelles négo).
L'essentiel etant de faire une liste avant les visites: ca evite les coups de coeur qu'on regrette... peut-etre toute une vie.

Location appartement Marrakech a dit…

Pourquoi acheter quand on peut tout simplement louer une maison pour de belles vacances à Marrakech ?

Laurent500k a dit…

Bonjour Olivier,
Tu as donc racheté une RP ! J'avais obtenu seulement 6% sur la mienne (après une première proposition à -14%), mais elle me semblait être bien positionnée sur le marché donc peu de risques. L'avenir me le dira.
à bientôt

acheter appartement namur a dit…

Acheter une maison est tout d'abord un investissement et qui dit investissement dit un longue réflexion.
Donc il faut prendre sa décision avant de faire quoi que ce soit

Publier un commentaire

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...