lundi 16 mai 2016

Un 3ème investissement locatif avec un objectif de cashflow

C’est évidemment le sujet qui m’a le plus occupé ces dernières semaines : l’achat de la maison voisine à la mienne qui deviendra ainsi notre 3ème investissement immobilier. J’avais commencé à l’évoquer dans mon dernier article

La promesse de vente est signée et la demande de prêt est lancée !

J’ai bon espoir d’être propriétaire début juillet au plus tard.


Un investissement plus conséquent que les appartements

Il était difficile de passer à côté de cette opportunité, étant donné la situation de cette maison de ville par rapport à notre résidence principale, quasi mitoyenne.

De par les quelques modifications (notamment au niveau du jardin) que nous prévoyons, cet investissement bonifiera notre maison, et lui donnera donc plus de valeur.

De plus le propriétaire était vendeur (c’est lui qui a été à l’initiative), ce qui a permis une bonne négociation du prix : une acquisition à 140000€ au final. 2 agences l’estimaient à 160000€ net vendeur.

Mais nous étions intéressés et la banque nous a suivis rapidement, ce qui offrait au vendeur une vente rapide et quasi assurée. Sachant qu’au final il s’agira tout de même pour lui d’une belle plus-value puisqu’il s’agissait à l’origine d’une grange achetée 35000€ qu’il a entièrement retapée pour un faire un logement il y a 15 ans…

Mais acheter cette maison représente tout de même un investissement équivalent à mes 2 studios.

Il fallait donc se poser, bien faire nos comptes, et s’assurer que cet achat ne vienne pas totalement déséquilibrer notre budget annuel.


La promesse de vente signée

Malgré les lourdeurs de la loi ALUR, nous avons déjà pu signer la promesse de vente chez notre notaire. Le vendeur a réuni rapidement l’ensemble des documents nécessaires. Il est vrai que dans le cas d’une maison individuelle, on n’est pas confronté aux problèmes de copropriété et de syndic !

Ce qui d’ailleurs sera un grand soulagement pour la gestion locative à venir ! Certes les travaux seront exclusivement à notre charge, mais nous serons seul décideurs.

A noter également que nous avons passé en revue l’ensemble des diagnostiques. Aucune anomalie majeur à signaler, notamment l’électricité parfaitement aux normes, ce qui est très rare ! Même s’il s’agit d’une vielle maison, tout a été créé à l’intérieur, ce qui explique des performances en ligne avec une maison récente.


La demande de prêt immobilier

Venons-en au nerf de la guerre, la chasse aux sous !

Évidemment, avant de signer la promesse de vente, même s’il existe un délai de rétractation de 10 jours, j’avais tout de même consulté ma banque pour obtenir un « accord de principe ».

Les chiffres n’étaient pas tout à fait finalisés, mais mon banquier m’avait retourné rapidement par email une proposition de prêt, en me précisant que le projet était envisageable, sous réserve de financer au moins les frais de notaire et de garantie.

Après négociation finale du prix de vente avec le propriétaire, réduit de 145000€ à 140000€, les frais totaux d’acquisition étaient les suivants :

  • Prix de vente de la maison : 140000€
  • Frais de notaire : 11500€ (sachant que ces frais sont toujours légèrement surestimés et que le notaire me retournera probablement quelques centaines d’euros quelques mois après la vente…)
  • Frais de garantie et de dossier : 1500€

Soit au total 153000€ à financer.

Nous aurions pu demander un prêt de 140000€, le coût de la maison, mais nous avons décidé de limiter le montant du prêt à 127000€ et de financer le restant soit 26000€ par de l’apport personnel.

Le critère de décision était le montant de la mensualité : je voulais qu’il reste inférieur à 700€. (Il sera au final de 690€ avec un prêt à 1,91% sur 20 ans).

En effet, premièrement, si je considère plus globalement mes investissements immobiliers, mes 2 appartements ne sont pas totalement autofinancés. Notamment le second studio acheté début 2015 qui est toujours loué en location vide et pour lequel je commence à payer des impôts fonciers cette année ! Et en location vide, quand on est dans une tranche d’imposition à 30%, ça monte vite, très vite…Près de 950€ cette année !

Soit au final plus de 1500€ par an à ajouter de ma poche pour financer les 2 premiers biens. Un montant qui sera réduit dès que je passerai également le 2ème appartement en meublé. Mais je n’ai pas le contrôle pour le moment, il me faut attendre le départ du locataire.

D’autre part, on parle pour cette maison d’une mensualité quasi double de celle de mes studios. Les mois sans locataire seront forcément plus compliqués…

Il était par conséquent important de minimiser les mensualités pour limiter les risques et l’impact éventuel sur notre quotidien.

L’objectif est donc clairement pour ce nouvel investissement d’être au minimum autofinancé, voir mieux, dégager un peu de cashflow.

J’y reviendrai plus loin, mais avec des mensualités de 690€, l’objectif devrait être tenable.

Enfin, ce qui a simplifié cette décision est le fait que ma femme et moi avions la possibilité cette année de débloquer des liquidités présentes sur nos Plan d’Epargne Entreprise, depuis plus de 5 ans, soit environ 36 000€ au total.

36000€ qui serviront donc majoritairement en tant qu’apport personnel pour le financement (26000€) et 10000€ qui devraient couvrir les dépenses restantes :

  • les travaux de modification du jardin (une redéfinition de la surface avec celui de notre résidence principale)
  • les rénovations intérieures (de la peinture essentiellement)
  • le meublé ! (sachant que l’on vise du meublé plutôt haut de gamme avec un équipement complet, de qualité)
  • et enfin les quelques mois pendant lesquels le crédit aura commencé à courir sans que nous ayons commencé à louer.
Cette proposition convenait parfaitement à notre banquier, qui en quelques jours a déjà pu obtenir la validation de son directeur régional et l’accord de la caution. La suite ne devrait donc être qu’une formalité. L’offre de prêt pourrait donc nous parvenir rapidement.


Comment exploiter cet investissement locatif ?

Avant tout en meublé ! En tant que loueur en meublé non professionnel. Comme je le fais déjà pour mon 1er appartement.

Il nous faudra faire une déclaration POi pour se déclarer officiellement et obtenir un numéro SIRET.

Certes, il y aura la CFE à payer, mais le montant reste négligeable, et les frais d’expert-comptable qui sont tout de même toujours remboursé sous forme de crédit d’impôt aux 2/3 comme l’explique dans cette interview Julien Llorens, responsable du cabinet d’expertise CMF Conseil et Expertise.

Mais dans mon cas, avec une TMI à 30%, l’imposition subie en location vide est rédhibitoire !
Si je prends le cas déjà évoqué de mon 2ème studio, pour 4502€ de revenus brut en 2015, en micro foncier avec l’abattement de 30%, je paye donc (4502€ - 30% x 4502€) x 30% (TMI) = 945€.

En comparaison mon 1er studio meublé, déclaré selon le régime BIC réel, et dont les revenus brut sont de plus de 8000€, ne me coûte que 143€ de CFE et 230€ de frais de comptabilité (et de Centre de Gestion Agrée). Aucun impôt sur les recettes locatives !

Aucun doute donc sur le mode de location étant donné que mon objectif est d’essayer de dégager un minimum de cashflow.


Quelle estimation des frais mensuels ?

Prenons donc l’hypothèse que la location sera en meublé, tous les contrats restants à charge. J’estime aujourd’hui que le montant mensuel des frais sera d’environ 200€ décomposés de façon suivante :
  • assurance habitation non occupant : 10€ / mois
  • taxe foncière : 500€ / 12 mois = 42€
  • CFE + expert-comptable : 400€ / 12 mois = 33€
  • eau : 25€ / mois
  • électricité : 30€ / mois
  • gaz : 30€ / mois
  • ADSL : 30€ / mois
200€ auxquels s’ajouteront les 690€ de mensualité du crédit, soit 890€ de dépense mensuelle.

L’équation est donc simple, il me faut donc obtenir plus de 900€ de loyer (charges comprises) par mois !

C’est justement le montant des derniers loyers demandés en location vide, sachant que les locataires prenaient en plus à leur charge l’eau, l’électricité et le gaz.

Sur cette base, on peut donc penser qu’obtenir un peu de cashflow n’est pas utopique.

En meublé mais pour quel type de locataires ?

Il ne s’agit pas d’un appartement mais d’une maison, comprenant 4 chambres, chacune ayant sa salle d’eau et sa douche !

Difficile d’imaginer un seul étudiant occuper la maison, comme je le fais pour mon studio meublé.

Ceci dit pour commencer, une option pourrait consister à fermer certaines chambres (ce qui limiterait la surface à rénover à court terme et les dépenses de meublé).

Mais un loyer global de 900€ serait probablement trop élevé pour une personne seule.

La colocation est une alternative intéressante, financièrement parlant. Ce mode de location se développe et la maison avait été conçue pour cela !

Enfin, reste la location saisonnière, en faire un gite. C’est probablement la solution que nous allons tester au début.

Des récentes discussions avec des habitants du village offrant ce type de service nous ont convaincu : leur gite est quasiment plein plus de 6 mois par an, et loin d’être vide les mois restants… avec majoritairement des étrangers, pour au moins 2 nuis, souvent plus.

La charge de travail sera forcément plus importante, mais on n’a rien sans un minimum d’effort, ça mérite donc d’être tenté !

En tout cas, une bonne partie des voisins est déjà au courant que l’on va acheter cette maison…(ah les petits villages, la source ne vient pas de nous mais du vendeur… !) et sont déjà prêt à distribuer nos flyers ! Merci à eux, mais Internet sera certainement bien plus efficace !

A suivre…


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18 commentaires:

RaphazzZ a dit…

Hello,
Dans le cadre d'un rachat de crédit et suite à conseil d'un ami, j'ai "remplacé" la classique caution partenaire de la banque par par celle proposée par "le crédit logement" grosso merdo même fonctionnement (légèrement + coûteux) sauf qu'à la fin on récupère une bonne partie de la mise...

tignou a dit…

Bonjour et bravo pour ton blog qui est une mine d'information.
J'ai une petite question concernant la déclaration fiscale (dans la partie benefice BIC suite à remplissage du POI comme dans ton article consacré).
Doit on tenir la comptabilité de la TVA?
Cdt,
tignou

Arnaud a dit…

Bonjour,
La loc meublée n'est pas assujettie a TVA sauf cas particuliers (prestations de services supplémentaires de type para-hoteliers, meublé de tourisme, etc par exemple).
Cdt

Olivier a dit…

Merci Arnaud !

Arnaud a dit…

De rien ! Tiens, pendant que j'y suis, peux tu expliquer pourquoi tu exclues la colocation au profit de la location saisonnière ?
La colocation te permettrai de réaliser les travaux de rénovation chambre par chambre et a priori de ne te donner du travail de gestion qu'une fois par an (quelques semaines avant la rentrée), et éventuellement de profiter des périodes de latence en août pour faire de la loc. saisonnière.
Resterait la question du bail a résoudre (un bail global avec colocataires solidaires ou 4 baux séparés - 1 par chambre).
Merci !

Unknown a dit…

Bonjour,
vous êtes dans quel village pour que la location saisonnière fonctionne? Vous pensez qu'a fontainebleau ça fonctionne?

Olivier a dit…

@Arnaud, la colocation n'est pas mon 1er choix, mais je n'exclue rien pour le moment ;-) l'objectif reste la meilleure rentabilité possible... bonne journée

@unknown, à Fontainebleau ça fonctionne très très bien...surtout depuis que la location saisonnière a été réglementée sur Paris ! je suis à 10 min...et les 2 gites de mon village font le plein une bonne partie de l'année. retour d'expéreince dans quelques mois ! A bientôt




Guillaume a dit…

Bonjour,
Intéressant d'acheter la maison des voisin pour pouvoir modifier le quartier et donner de la valeur à sa RP.
Pour le financement , j'aurai qu'a même opter pour financer le maximum de l'investissement ( maison + frais de notaire) .
Je ne suis pas fan de l'idée de toucher à son capital :/

Arnaud a dit…

Je pense que la problématique du financement capital vs emprunt ne se pose pas ici.
Si je comprends bien la situation, Olivier a déjà deux biens pour lesquels le cash flow est negatif, donc j'imagine que la banque ne suit pas si il n'y a pas d'apport. On parle quand même de 20% d'emprunt en plus, sans tenir compte des 10k pour l'aménagement.
Il y a aussi l'objectif de limiter les risques en terme de rbt si la loc ne marche pas.
Et on ne sait pas non plus ou en est notre blogger avec son "reste a vivre"...
Sans compter qu'avec un endettement un peu plus faible, en théorie, ça laisse de la marge pour une prochaine opération.

Oban a dit…

Article très intéressant avec une vrai démarche d'investissement et de rentabilité. L'étude de cas est richement argumentée. Bonne continuation et j'ai hâte de continuer à vous lire.

Didier-Fabrice a dit…

Bonjour,

Il y a deux points qui me gênent un peu :

- parler d'autofinancement alors qu'on mets un apport.

Apport d'ailleurs assez conséquent : 26 K€ pour l'acquisition + travaux (rénovation et jardin) + ameublement
Si part sur 30 K€ d'apport cela revient au même (hors actualisation des flux) qu'un déficit de 125 € par mois sur 20 ans sans apport.
Mettre un apport OK pour que la banque nous suive ou avoir de meilleures conditions de prêt mais si c'est pour avoir un pseudo auto-financement cela est uniquement psychologique.

- comparer le BIC réel au micro foncier

Avez-vous vraiment peu de charges sur votre premier studio pour avoir choisi le micro au lieu du réel ?
Avec un déclaration au réel même en nu il est possible que l'impact fiscal soit moins important (surtout que vous n'avez pas mentionné les prélèvements sociaux)
La comparaison serait plus percutante avec des revenus nets pour voir l'impact de la fiscalité du meublé (principalement l'amortissement)
Mais vous avez raison il faut profiter de cette niche fiscale avant qu'elle soit réformée car il est étrange que cette anomalie (amortissements non comptabilisés dans la plus-value en cas de revente) ne soit pas corrigée (un rapport de 2014 préconisait de rapprocher la fiscalité du meublé sur celle de la location nue)
En effet il est possible d'obtenir le même résultat avec la location nue en effectuant cette activité via une société imposée à l'IS mais la PV en cas de revente est la PV professionnelle où le prix d'achat est minoré de l'ensemble des amortissements pour le calcul de la PV.

Anonyme a dit…

Dommage que votre blog ne soit plus mis à jour...
J'avais vraiment plaisir à le lire.

Arnaud a dit…

Pareil. Je déplore surtout l'absence de petit mot juste pour dire "j'arrête". Entre le blog d'Oliver et celui de 500k.fr, on a perdu deux bons blogs...

Anonyme a dit…

Moi aussi je me rendais régulièrement sur ce site. peut-être l'auteur à t- il eu un souci personnel ne lui jetons pas la pierre. Je serai heureux qu'il réécrive sur ce blog. Quelqu'un connait un blog similaire à celui ci sur la toile ?

Comptines Bébé a dit…

Son blog Lego et le blog de sa femme (bien manger sans gluten) ne sont également plus alimentés depuis plusieurs mois...bizarre....

Esprit-millionnaire a dit…

Super article, Je pense au début tu devrais tester la colocation saisonnière, j'ai des amis qui font sa sur paris, c'est une usine a gaz mais sa marche bien.
Continu comme ça

stephane duchossoy a dit…

Je ne vois pas pourquoi vous continuez a investir en france avec des rendements aussi faible, 3% et un marcher qui ne vas que diminuer, moi j ai décider d investir en Europe, en Hongrie exactement et j ai une renta de plus de 10% net et une plus value de plus de 30% en deux ans, pourquoi je reviendrais en france?
Voici le lien du site si vous ne me croyer pas:https://budapest-investissement-immobilier.com/

Marabout Hounsinou a dit…

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