jeudi 4 décembre 2014

Le financement à crédit de mon 2ème investissement locatif

Le compromis de vente de mon nouvel investissement immobilier ayant enfin été signé, j’ai donc pu prendre rendez-vous avec mon banquier pour lancer la demande de prêt.

Pour rappel, le prix de vente de cet appartement a finalement été négocié de particulier à particulier à 67000€.
Un coût d’acquisition auquel il faut bien sûr ajouter les frais de notaire, les frais bancaires et les frais de garantie. 

On arrive alors à un coût global estimé de l’ordre de 74000€ pour le moment, avec une prévision de 5500€ de frais de notaire et pratiquement 1500€ de frais de garantie et bancaire.

Quelques mois après la signature chez le notaire, je récupérerai probablement quelques centaines d’euros de la part du notaire mais pour les discussions de financement, nous sommes parti sur ce montant de 74000€.

De la même manière que pour mon 1er investissement immobilier, je souhaitais acheter avec un minimum d’apport personnel.

C’est tout l’intérêt de l’immobilier, contrairement à la bourse, on peut investir à crédit, et avec les taux actuels historiquement bas, il faut en profiter !

Je suis donc parti sur un emprunt couvrant la totalité du prix de vente, soit 67000€. Seul l’ensemble des frais annexes, soit environ 7000€ étant payés de ma poche.

Même si ça se faisait à une époque, il est devenu aujourd’hui beaucoup plus difficile d’emprunter les frais de notaire. Les banques sont devenus très réticentes.


Un taux de 2,60% fixe sur 20 ans !

J’avais fait réaliser une première proposition de prêt courant Août, pour un montant assez proche, et à l’époque, la meilleure proposition faite ma banque, la Caisse d’Epargne, était de 2,75% (sur 20 ans).

A peine 3 mois plus tard, c’est encore mieux ! Les taux d’intérêt ont encore baissé, au point que mon banquier a pu me proposer un 2,60% fixe sur 20 ans.


Je sais qu’actuellement on peut même trouver encore un peu mieux. Pour le coup, je n’ai vraiment pas fais jouer la concurrence, je ne suis pas allé voir de courtier, uniquement mon banquier ! De loin le plus professionnel et le plus disponible auquel j’ai pu avoir affaire à ce jour. 

Quand on parle de taux d’intérêts aussi bas, il n’y a plus grand-chose à gratter. Mieux vaut privilégier l’aspect pratique et je sais qu’avec mon banquier actuel tout sera traité de manière extrêmement efficace, sans raté !

Et quand on manque de temps dans la vie de tous les jours, ça compte !

A titre de comparaison, le taux d’intérêt que j’avais négocié fin 2009 pour mon 1er bien locatif était de 4% sur la même durée. Un taux que j’avais pu renégocier en avril 2013 à 3% sur 17 ans suite à un rachat de crédit.

En pratique, 2,60% ça signifiera pour moi des mensualités de remboursement fixes sur 20 ans de 375€, assurance décès invalidité comprise. (17€ mensuel pour l’assurance ADI pour être exact). 


La rentabilité estimée de cet investissement locatif

Maintenant que je connais exactement le montant de mes mensualités à venir, je peux reprendre les chiffres déjà évoqué dans cet article et estimer un peu plus précisément le rendement de mon nouvel appartement.

Il y a déjà la situation actuelle avec une location classique vide et un locataire en place ; les données sont les suivantes :

  • Un loyer de 408€
  • 15€ de charges de copropriété supplémentaires non récupérées auprès du locataire
  • 25€ par mois de frais d’agence immobilière qui gère le bail
  • Une taxe foncière de 300€
  • Une assurance habitation non occupant de 60€ annuel

On obtient ainsi un revenu net "réel" mensuel de :

408 – 15 – 25 – 300/12 – 60/12 = 338€
Soit un rendement net avant impôts de 338x12 / 74000 = 5,48%
Toujours avant impôts, avec une mensualité de 375€, j’en serai donc de ma poche de 375€ - 338€ = 37€
Bien plus une fois que j’aurai réglé mes impôts en foncier, micro ou réel d’ailleurs. 

Une situation amenée à s’améliorer…
Mais cette situation ne sera que passagère. J’investis sur du long terme et même s’il faut encore que j’attende 1 ou 2 ans, un jour le locataire partira et je pourrai alors louer en meublé, en tant que LMNP, comme je le fais pour mon 1er appartement.
L’évolution sera la suivante :

  • Une augmentation de loyer que j’estime pouvoir monter au moins à 490€
  • Une gestion en direct sans agence, sans frais donc.
  • Et une déclaration au régime réel simplifié BIC, afin d’amortir la valeur du bien immobilier et ainsi annuler mon impôts sur les recettes sur au moins 10 ans à priori.
Le nouveau revenu net "réel" mensuel serait alors de :  

490 x 10,5/12 – 15– 300/12 – 60/12 = 383€  (en supposant 1 mois et demi de vacance locative durant l’été)
Pour une mensualité toujours de 375€. Et cette fois-ci pas d’impôts, si ce n’est la CFE (admettons 150€ annuel, 136€ payés cette année pour mon 1er studio).
Je serai alors autofinancé. Et comme je compte en plus utiliser ce bien idéalement placé en plein centre-ville  pour l’exploiter en saisonnier durant l’été, un peu de cashflow n’est peut-être pas utopiste pour cet investissement.

Des calculs rassurants mais le plus important est ailleurs…
C’est bien beau de faire un tas de calcul théoriques, d’essayer d’anticiper une situation future, on sait bien que l’on n’est pas à l’abri de mauvaises surprises en investissant dans l’immobilier, des frais supplémentaires, etc..
Globalement, ce que je retiens, c’est que sur la durée, je vais gagner de l’argent avec cet achat immobilier.
Et plus important encore, si on se projette dans 10 ou 15 ans, que vaudront les 375€ de la mensualité de l’emprunt ? L’inflation est faible c’est vrai, mais il est certain que dans 15 ans 100€ n’auront plus la même valeur qu’aujourd’hui !
C’est tout l’intérêt de s’endetter à faible taux, pour des taux fixes, sur de longues durées ! Demain, je vais devoir sortir tous les mois 375€, dans 5 ans aussi et dans 15 ans encore ! Mais l’effort ne devrait plus être le même du tout…
A côté de cela, les charges, les impôts, et normalement les loyers augmenteront (et on peut espérer que tout ça se compense ....), mais le poste majeur qui est le remboursement du crédit restera fixe en valeur absolue, mais diminuera en relatif !
De très bonnes dettes donc ;-)

Rentabilité locative

Sur le même thème :

25 commentaires:

Anonyme a dit…

"De très bonnes dettes donc ;-)"

Sauf en cas de déflation, où c'est justement l'inverse qui se réalise : le remboursement du crédit va devenir de plus en plus cher en valeur, même si le montant en euros reste identique.

Personne ne sait si l'avenir sera fait d'inflation ou de déflation, mais la tendance en Europe pour les prochaines années est plutôt à la déflation. Ce n'est pas un hasard si ton taux d'emprunt est très faible : le rendement se paye avec une augmentation du risque. Le risque étant ici une longue période de déflation en Europe ces prochaines années.

Anonyme a dit…

Si je ne me trompe pas, vos intérêts d'emprunt de votre crédit sur 244 mois s'élèvent à environ 22K€. Pourquoi ne les incluez-vous pas dans votre rendement ? Ce qui aura pour conséquence de le faire chuter grandement !

Certes, ce sont des frais considérés comme « charges » pour le BIC réel, mais il faut faire la part des choses ! Il est bien évidemment que plus ceux-ci sont bas, plus c'est intéressant en terme de rendement. Car vous ne récupérez « seulement » votre TMI (30% pour vous je crois) x la totalité de vos intérêts.

Ne serait-il pas plus intéressant d'avoir un peu plus d'apport afin de réduire la durée de votre emprunt, d'obtenir un meilleur taux et donc moins d'intérêt ? J'estime personnellement à 10/12 ans, le compromis le plus intéressant en terme de durée de crédit.

Qu'en pensez-vous ?

Marc de Mieux gérer son argent a dit…

Salut Olivier,

Et de 2 !!!
Bravo ;-)

Finalement ce n'est pas plus mal que la paperasse prennent plus de temps quand les taux baissent.
C'est d'ailleurs ce qu'il s'est passé pour toi.

Je suis tout à fait d'accord avec toi pour la dernière partie de ton article.
En cas d'inflation ton prêt te coutera de moins en moins cher d'autant plus si le loyer de ton locataire augmente.
Et même si sur le court terme la déflation peut pointer le bout de son nez, à long terme c'est toujours l'inflation qui gagne.

Est-ce que tu vas te débarraser de l'agence qui gère le bail pour économiser les frais de gestion ou pas ?

Je pense que tu as fais le bon choix.
Marc.

Olivier a dit…

@Anonyme, personnellement je ne pense pas que la déflation soit la tendance long terme, mais en effet si c'était le cas, tu aurais raison ;-)

@Anonyme, il y a des tas de façon de calculer un rendement, ou une rentabilité. Le pourcentage m'intéresse assez peu, ce que je vise, c'est d'arriver à me faire payer mes biens immobiliers dans leur très grande proportion par mes locataires, et idéalement la totalité, ce qui comprends les intérêts d'emprunt. C'est pourquoi pour y arriver je préfère partir sur des durées longues de prêt. C'est mon approche, peut-être pas la plus optimisée d'un point vue rentabilité, mais si je peux présenter 2 investissements immobiliers qui se payent quasiment sans rien y ajouter de ma poche, ma banque continuera à e suivre pour les suivants... bonne soirée

@Marc, je te remercie, tant que le locataire actuel est présent, je conserve l'agence qui me couvre en cas d'impayés. Par la suite, avec des étudiants, je gérerai seul, sans assurance loyer impayés. A bientôt !

Nicolas Bazard a dit…

Bonjour,

Pour information, dans quelle région investissez-vous ? Pourquoi ne pas avoir fait un crédit sur 25 ans si votre objectif est que le loyer soit supérieur au crédit ?

Cordialement,

Nicolas Bazard

Anonyme a dit…

Bonjour et merci de votre réponse, je fais suite à ma remarque sur les intérêts bancaires.

Le meilleur calcul du rendement est celui qui se rapproche de plus de la réalité de vos sous et de la manière dont ils « travaillent », les intérêts d'emprunts sont des dépenses de plus qui doivent, à mon sens, intervenir dans le calcul du rendement.

En ce qui me concerne, je considère qu'il est plus intéressant, pour ceux qui ont une capacité d'épargne mensuelle, de privilégier un apport suffisamment conséquent pour que le bien soit auto-financé sous 10 à 12 ans de crédit immo.
Ne pas oublier que les intérêts d'emprunt ne sont pas proporionnels à la durée, mais quasi exponentiels. J'avais fais à l'époque une courbe qui reproduit exactement l'évolution du coût bancaire en fonction du nombre d'échéances de remboursement... Je vous incite à le faire !

Bonne continuation !

Bureaux à Paris a dit…

Effectivement, les taux sont aujourd’hui très bas et c’est le moment idéal pour investir concrétiser ses projets immobiliers. Aussi, félicitations pour ce nouveau pas franchi. Et tu as effectivement raison, si les loyers peuvent couvrir tes prêts, il ne devrait y avoir aucun problème. Par ailleurs, lorsqu’on a plusieurs bien en location, on limite les risques de contre–performance d’un des biens.

Martin d'investir-a-la-bourse.com a dit…

Bonjour!

excellent investissement et réalisé à d'excellentes conditions. Il est vrai que les tuax offerts présentement sont tellement bas qu'il est très intelligent de signer sur le très long terme.

Encore Bravo et bon investissement...

Martin

Anonyme a dit…

@Anonyme 05-12-14 11h49 :
Je ne suis pas d'accord avec votre dernier paragraphe. Lorsque les taux d'emprunt sont ci bas (2,60% pour Olivier), il vaut mieux emprunter le plus possible et placer son épargne sur des produits qui auront un meilleur rendement.
On trouve des fonds euros (donc sans risque) supérieur à 3% en 2014. Vous pouvez même trouver des SCPI de rendement dans les 5-6%. Certes, il y a un risque de perte de capital puisque c'est lié au marché de l'immobilier ... mais lorsque vous utilisez votre épargne personnelle en tant qu'apport dans un projet immobilier, vous prenez également un risque vis à vis de l'évolution du marché de l'immo...

Je pense que l'approche d'Olivier est la bonne. D'ici 20 ans, il aura un bien immobilier de 67k en ayant investi seulement 7k.

Michel de Trading-Attitude.com a dit…

Bonjour !

L'inflation doit être prise en compte. Le bien va aussi prendre de la valeur à cause de celle-ci. Le truc avec l'immobilier c'est qu'il permet de se financer un bien qui va, au bout de l'emprunt, générer du cash (moins les réparations et autres taxes), le tout sur de forts montants.

Personnellement je préfère la bourse, c'est moins compliqué et cela demande moins de travail et de temps. Ou, disons, que le temps que j'y passe ne me semble pas du travail. Le risque est plus faible, aussi - quoi qu'on en pense.

Belrix a dit…

Olivier,

Encore bravo pour cet article.
@Anonyme il y a 2 écoles : ceux qui pensent intéressant comme vous et comme ma soeur, d'avoir un crédit le plus court possible quitte à mettre un maximum d'apport. Et ceux qui se disent comme moi, de toute façon ce n'est pas mon argent qui travaille donc je préfère privilégier mon cash flow présent...

Pour avoir fait les 2 types d'investissements comme je le raconte sur mon blog, c'est quand même chaud d'avoir à sortir une grosse mensualité tous les mois et qu'après l'investissement, on se retrouve sans économie... Cela m'est arrivé, alors que je traversais une période assez mouvementé professionnellement et cela m'a empêché de changer de boulot...
Donc cela dépend des situations. Si comme ma soeur, vous êtes dans une grande entreprise ou dans l'administration, c'est sûr que vous pouvez voir sereinement l'avenir plus sereinement.
En tout cas vos commentaires étaient bien intéressant et encore Bravo à Olivier.

Pépa a dit…

Comment comptes tu légalement augmenter le loyer d'autant ?

Olivier a dit…

@Pépa, je passerai d'une location vide à une location meublée, que je gérerai seul comme je le fait aujourd'hui avec mon autre studio, un peu plus grand dans la même ville, loué aujourd'hui 570€ par mois + charges. Bonne soirée

Pépa a dit…

Il est théoriquement illégal d'augmenter le loyer ( sauf gros travaux ) plus que l'indice de référence des loyers il me semble

Pépa a dit…

Autant pour moi, en meublé ça a l'air encore possible ;)

Didier-Fabrice a dit…

@Belrix

Quand on parle de mettre un apport c'est évidemment une somme dont on n'aura pas besoin à long terme (il ne faut pas toucher à son épargne de précaution qui n'est pas destinée à cela)
La question à se poser est celle évoquée par l'un des anonymes à savoir que fait-on de cette somme si on ne la place pas comme apport. Si c'est pour la laisser sur un compte courant à 0% ou sur un livret à à peine plus autant emprunter moins En revanche si on a un placement à niveau de risque comparable plus rémunérateur il faut en effet profiter des taux bas (qui sont encore plus bas en tenant compte de l'impact fiscal avec la déductibilité des intérêts d'emprunt)
Autre question à se poser sur le montant de l'opération. En effet si le montant est faible (entendre faible pour de l'immobilier) mettre trop d'apport revient à réduire l'effet de levier du crédit (impact trop important des frais de dossier, de garantie etc. par rapport au montant emprunté) autant dans ce cas acheter cash pour maximiser les revenus immédiats ou emprunter pour réaliser une opération plus onéreuse.

@Olivier
Comme Pépa je suis assez étonné de la différence de loyer entre la location nue et la location meublée mais peut être est-ce justement la difficulté de louer une telle surface nue qui a motivé le précédent propriétaire de baisser le loyer ?
Si on veut être tatillon dans ton budget tu as oublié de compter quelques petits milliers d'euros pour l'ameublement/décoration pour pouvoir louer en meublé

xa a dit…

"je conserve l'agence qui me couvre en cas d'impayé"

???

Vous en êtes sûr ? parce qu'à 25 euros par mois, ca donne 5% du loyer annuel, ce qui en gestion pure sans assurance est plutôt bon.

Quel est cette agence ?

Olivier a dit…

@Didier-Fabrice, pour ce qui des futurs frais d'ameublement, c'est vrai qu'il faudra les ajouter dans les frais d'acquisition globaux, mais 1500€ suffiront amplement, la cuisine et la salle de bain étant déjà entièrement équipé et le resteront, four multifonction et lave linge récents compris. Bonne journée

@Xa, à priori le locataire actuel a été choisi par l'agence, répondant aux critères de leur assurance...Il s'agit d'une agence locale indépendante, qui n'appartient pas à un grand groupe de type century 21 or orpi. A bientôt

David a dit…

Effectivement, 2,6% sur 20 ans, c'est plutôt bon.
De ce que j'entends un peu partout, le minimum de rentabilité est de 2 ou 2,5% selon la banque.
Donc là on est quand même dans l'excellent!

Pour le passage en meublé, c'est compliqué ou non? (j'ai peut être raté un article sur ce qu'il y avait faire à ce niveau là!)

Xolali a dit…

Bravo pour ton nouvel investissement. Je vois d'ailleurs que ton taux est très bon (si on le compare aux années précédentes). Tu as bien fait d'en profiter!
Ton bien s'autofinancera c'est sûr!

Gwen de moins c'est mieux a dit…

Salut,
encore une bonne chose de faite! Je t'envie car je suis pour le moment coincé... mais j'espère égalisé en 2015 et faire également mon 2eme achat locatif!

Guillaume a dit…

C'est vrai que les taux sont ridiculement bas aujourd'hui...
Personnellement je n'aurais pas mis d'apport perso à ce tarif pour optimiser l'effet de levier et pouvoir déduire le maximum d’intérêts d'emprunts.
Les banquiers demandent un apport mais en faisant preuve de persuasion, il est toujours possible de se faire financer à 110% et même plus si vous avez des travaux.
J'en parle dans cet article : http://immeuble-de-rapport.fr/faut-il-passer-laction-en-2015/ Mon client a emprunté à 200% !
Au plaisir !

Simulation de pret immobilier a dit…

Je suis d'accord avec votre stratégie. Etre plus riche, ne veut pas forcément dire avoir plus d'argent. Un bien acquis est déjà une valeur sûre dans votre actif. Mais pour un investissement locatif, le plus important est de faire une opération blanche (loyer +charges diverses supérieur ou égal aux mensualités). Bien que je vous félicite pour votre nouvelle acquisition, je me demande pourquoi ne pas avoir investit dans un bien plus rentable, mieux placé et dans une fourchette de prix supérieur. Vous auriez pu vous le permettre étant donné votre situation avantageuse surtout avec un taux de 2.60% sur 20 ans. En calculant votre amortissement sur un simulateur de prêt immobilier en ligne, vous aurez aboutit au même constat. En tout cas, encore mes félicitations et surtout je vous souhaite une bonne continuation.

Attentifimmo a dit…

De combien sont les coût d’acquisition auquel il faut bien sûr ajouter les frais de notaire, les frais bancaires et les frais de garantie?

Enquête de crédit a dit…

Merci pour les détails de tes transactions Olivier. Ça nous aide beaucoup à visualiser ce que l'on peut faire avec notre crédit!

Enregistrer un commentaire

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...