lundi 10 novembre 2014

La promesse de vente de mon 2ème investissement locatif et les lourdeurs de la loi ALUR

La dernière fois que je vous ai parlé de mon 2ème investissement immobilier, c’était fin Aout ! Je venais de conclure avec les vendeurs les conditions d’achat avec un prix d’acquisition négocié à 67000€.

Cette vente se fait entre particuliers, sans agence intermédiaire. L’étape suivante était donc la signature d’un compromis de vente chez le notaire.

Et il aura fallu près de 2 mois pour être mesure de signer cette promesse de vente ! Chose faite le 23 octobre…

Pourquoi autant d’attente ? Les nouvelles contraintes imposées par la loi ALUR…

En effet, toute une liste de documents sont à présent requis avant de pouvoir signer un compromis de vente. L’idée étant de mieux informer les acquéreurs de lots de copropriété.  

Mais finalement durant cette période de 2 mois, même si les vendeurs et moi-même avions donné notre accord verbal, nous n’avions aucun engagement l’un envers l’autre. J’aurais très bien pu continuer à chercher un autre bien et abandonner le 1er sans aucune pénalité !

Je trouve cette situation assez risquée en tant que vendeur. La période d’incertitude lors de la vente d’un bien immobilier est plus ou moins doublée à présent : la durée d’obtention du crédit par l’acheteur à laquelle s’ajoute cette période nécessaire pour rassembler la paperasse…


Quels sont les nouveaux documents que le vendeur doit absolument réunir ?

Des documents relatifs à l’organisation de l’immeuble : le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que tous les actes qui ont été publiés modifiant l’état initial. Egalement les procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales.

Des documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur : le montant des charges, les sommes restant dues par le vendeur, l’état des impayés de la copro (ses dettes), le montant de la part de fond de travaux rattaché à l’appartement vendu (si fond de travaux il y a bien sûr, pas le cas pour moi dans cette nouvelle copro)

Enfin, le carnet d’entretien de l’immeuble…



Une prestation payante pour le vendeur…                            

Au final, à l’issue des 3 heures passées chez le notaire à passer en revue l’ensemble des documents (qui incluent aussi bien sûr l’ensemble des diagnostiques),  je suis ressorti avec une pile de plus de 8 cm d’épaisseur de papier !

J’ai bien aimé la remarque du notaire, il n’y a jamais eu autant d’arbres abattus que depuis que cette loi ALUR est en place, une loi mise en place par une ministre écolo…

Et évidemment, établir ces nouveaux documents demande du travail. Un travail supplémentaire demandé à son syndic qui vous le facturera !

C’est le vendeur qui règle la note, que j’ai tout de même trouvée très salée !

500€ demandés par le syndic pro qui gère ma nouvelle copropriété ! pourtant un syndic plutôt bon marché à priori…

Auxquels s’ajoutent les frais de diagnostiques (énergétique, électricité, plomb, amiante…), en gros 300€.

500€ pour réunir des documents théoriquement archivés, et remplir quelques tableaux de comptes, c’est de l’abus !

Est-ce que ces frais supplémentaires avaient été anticipé lors de la création de cette loi ? j’en doute…


Une bonne idée, mais une mise en œuvre critiquable !

Sur le fond, mieux informer l’acheteur, est un principe qui va dans le bon sens. Mais la mise en application actuelle pose au moins 3 problèmes :

_ Beaucoup de papier…(ne pourrait-on pas numériser davantage ? )
_ Un allongement important, d’au moins 1 mois, des transactions immobilières, déjà très longues en France.
_ Un coût supplémentaire pour les vendeurs de lot d’une copropriété gérée par un syndic pro.

Bref, au final, je vois tout ça comme de nouvelles lourdeurs qui ne vont pas du tout dans la sens de la flexibilité et de l’efficacité nécessaires pour relancer l’économie du pays…

Pour un accord trouvé mi-Aout 2014 avec les vendeurs, je ne serai réellement propriétaire que fin janvier 2015…



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13 commentaires:

Didier-Fabrice a dit…

Bonjour,

"
Un allongement important, d’au moins 12 mois, des transactions immobilières, déjà très longues en France.
"
C'est une faute de frappe ? Parce que ça ne rajoute pas un an de délai...
Et puis les syndics vont prendre le pli donc je pense que ça va s'améliorer avec le temps (tous ces documents ils les ont y a qu'à les sortir des archives donc ils abusent au niveau du tarif mais ils abusent aussi au niveau des délais y a pas une secrétaire qui tape tout à la machine pour les fournir !)

D'autre part pour la plupart des documents (réglement de copro, PV des dernières AG, comptes -si pas déjà dans le PV d'AG) moi je les demande pour une copro. Ca me parait normal puisqu'en achetant un lot de copro on achète un bout de copro donc ces documents sont aussi importants que la visite du bien
Par contre j'ai peut être une réponse pourquoi la non-numérisation : on est encore sur un système archaîque et les facturations se font à la photocopie.

Lors de mon dernier achat l'AI avait du mal à obtenir du syndic (*) parce que la photocopieuse était en panne moi j'ai dit pas grave qu'ils fassent un scan et ça été la réponse pas possible car ils facturent à la photocopie
En revanche pour le compromis j'ai demandé à l'AI une version numérique bien plus simple pour démarcher les banques et la pas de soucis

(*) Bon j'avais déjà signé le compromis pour deux raisons
a) c'était une excellente affaire
b) je connaissais déjà la résidence et le niveau de charges et les chiffres annoncés étaient cohérents avec ceux que j'avais déjà...
mais j'avais mis une petite pression en disant que je les voulais absolument dans le délai de rétractation ... et je les ai eu dans ce délai (comme quoi que quand ils veulent se bouger ils le peuvent...)

Martin l'investisseur autonome a dit…

In semblre que les autorités gouvernementales prennent un malin plaisir à augmenter le niveau de paperasse à remplir, c'est peut-être pour donner de travail aux fonctionnaires, pour éviter des coupures de postes...

trêve de plaisanterie, ça n'a pas de bon sens. C'est pareil au Québec. On dirait que chaque année on a de plus en plus de paperasse à remplir pout tout et pour rien.

Il me semble, que je ferais tout en mon pouvoir pour facilité l'accès à l'investissement immobilier si j'étais à la place des instances gouvernementale, et ça commence avec une facilitation des démarches entourant l'achat d'un immeuble.

Martin

Olivier a dit…

@Didier-Fabrice, merci, c'est corrigé, 1 mois...c'est déjà pas mal ;-) et merci de ton retour d'expérience, bonne soirée !

Alex de la bourse à LT a dit…

Bonjour

Et avant le 8 mars 2015, les propriétaires devront installer des détecteurs d'incendie, et hop des frais supplémentaires.
Je trouve très motivant d'investir dans l'immobilier en France, pas vous ?

Alex

InvestMan a dit…

Une loi qui a tout foutu en l'air ! De l'incompétence à l'état pur. A aucun moment, ils n'ont réfléchi à la mise en pratique avant de valider cette loi désastreuse qui partait d'origine sur une bonne intention.

A mon sens, cette loi ALUR risque de paralyser encore plus le marché de l'immobilier en France.

Dans ton cas, dis toi que globalement ça va, l'attente a été courte et tu n'as pas eu de tracasserie avec des nouveaux documents à fournir en cours de route. J'étais sur un cas il n'y a pas si longtemps, où continuellement, il fallait apporter de nouveaux diagnostics (le dossier traînait tellement que certains diagnostics périmaient au bout de 2 mois, Duflot a également ajouté des diagnostics inutiles), bref une catastrophe !

Marc de Mieux gérer son argent a dit…

Salut Olivier,

Wow, encore une loi qui sur le papier semble séduisante mais qui dans les faits complique beaucoup de choses...

C'est quand même fou tu vas mettre 5 mois entre l'accord et le transfert de propriété.
Alors certes la loi ALUR veut protéger les acheteurs en leur donnant plus d'infos ce qui est un but louable.
Mais quand même à part rallonger la vente et alourdir le tout le bénéfice reste minime.

Il serait plus pertinent pour nos politiques de vraiment chercher à simplifier les choses.
Moins de lourdeurs n'est pas synonyme de moins de protection pour l'acheteur.

Sinon je suis quand même abasourdit pour les vendeurs qui se prennent encore un risque supplémentaire...

On marche de plus en plus sur la tête et on s'étonne ensuite du résultat, c'est bien dommage.

Marc.

xa a dit…

Euh ... Je suis un peu surpris du contenu de cet article, et des informations fournies par le notaire (parce que je suppose que c'est le notaire qui vous signale ces exigences).

Il y a deux grandes familles de documents : ceux qui décrivent le bien et ceux qui décrivent l'état financier du vendeur.

Les premiers, le vendeur doit les avoir, et il n'a pas à les demander. Je ne comprends même pas comment on peut imaginer mettre en vente un appartement sans connaitre ces éléments (numéro de lot, descriptif du bien mis en vente, réglement de copro, etc ...).

Le délai de rétractation commence à la date de remise de ces documents si le compromis est signé avant. Curieux que la loi prévoit cela si on ne peut signer le compromis sans ces documents .........


Ensuite, les éléments financiers sont à fournir idéalement avant le compromis, parce que c'est un élément de réflexion. Là encore, le prévisionnel, le vendeur l'a, comme le compte rendu des AG précédente. Pire, dans le dernier PV, il a le prévisionnel pour l'exercice à venir ainsi que le suivant. Le montant des charges, il le connait ... puisqu'il a ses appels de charge en cours. L'état financier global de la copro : idem (les comptes sont fournies avant l'AG).

Le seul élément problématique, c'est l'état daté spécifique du vendeur. Sauf que cet état (très excessivement facturé par les syndics au passage) n'est valable que sur une période restreinte de temps. Et la loi ne l'impose pas avant la signature du compromis.

Anonyme a dit…

J'ai effectivement lu que les syndics facturaient le pré état daté (pou rla signature du compromis) environ 500 euros.
Je suis syndic bénévole, je viens d'en faire deux coup sur coup gratuitement et du jour au lendemain car les vendeurs ne voulaient pas laisser filer les acheteurs (comme vous dites, ils ont le temps de voir ailleurs...), j'aurais peut-être dû demander un dédommagement :-)

Olivier a dit…

@Anonyme, merci de ton retour en tant que syndic bénévole, c'est bien ce que je pensais, dans ce cas de figure, à priori c'est gratuit...un argument de plus en faveur de ce type de syndic ! A bientôt.

RaphazzZ a dit…

Durée allongée pour la signature du compromis mais réduite entre le compromis et la signature définitive puisque le gros du travail aura été réalisé en amont, donc au final...

Anonyme a dit…

Bonjour.

Est-ce que cette loi Alur permet-elle réellement une meilleure transparence concernant les syndics et les agences ? J'ai essayé d'avoir des précisions sur ce sujet (genre ici http://investir-loi-pinel.org/loi-alur.html ) mais sans avoir de réponse détaillée...
Merci d'avance

Steph'

RaphazzZ a dit…

Concernant le syndic de copro, il est maintenant nettement plus aisé de comparer les choses puisque le devis a été "standardisé" en quelque sorte. Après ça touche à "l'immo" avec beaucoup d'intervenants et d'humains aux intérêts divergents donc d'embrouilles...
Je ne pense pas la réglementation et la pseudo transparence qu'elle sous entend gomme les risques en clair.

Anonyme a dit…

"un diagnosTIC"
et non pas "un diagnostique"

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