lundi 27 septembre 2010

Investissement locatif : Mieux s’autofinancer avec une petite surface ?

Etant donné les prix immobiliers actuels, il est bien difficile de réaliser un investissement immobilier locatif qui puisse s’autofinancer à 100%. Il devrait me manquer environ 100€/mois cette année pour mo studio.
Une solution est peut-être de se rabattre sur des surfaces plus petites, à condition d’arriver à les exploiter au mieux pour faire oublier le nombre de mètres carré officiels.

Je suis passé voir récemment un ami sur Paris qui loge actuellement dans un 18m². Sur le papier c’est peu, mon studio loué mesure 26m², et ça me semblait être la surface « vitale » minimum, en tout cas pour bien louer (facilement et à un bon prix) avec tout l’aménagement et le confort requis.
Et bien, j’ai été impressionné de m’apercevoir de l’ingéniosité mise en œuvre dans cet appartement pour en tirer le maximum. Honnêtement, je ne me suis pas senti à l’étroit du tout et tout le nécessaire, voir plus était présent.
Le point clef est la hauteur sous plafond, plus de 2,7 m. La surface non disponible au sol a été récupérée dans la hauteur, avec des rangements mais surtout la création d’une mezzanine. Ca dégage l’espace nuit de la pièce principale.

Le minimum de hauteur sous plafond imposé par la loi pour pouvoir vendre ou louer un appartement est de 2,2 m. Dans mon studio, la hauteur est de 2,28 m. c’est dans la norme, mais il est difficilement envisageable de monter une mezzanine
Et pourtant c’est ce qui avait été fait par l’ancien propriétaire ! voir la photo ci-dessous. Outre le fait que ça avait été réalisé sans aucun soin, le problème est surtout la place restante entre le matelas et le plafond, personnellement je n’aurais pas pu dormir sereinement dans ces conditions, j’aurais eu l’impression d’étouffer. Elle avait été faite à une hauteur standard (comparativement aux ensembles mezzanine que l’on peut trouver dans tous les magasins d’ameublement) mais le plafond est trop bas.
mezzanine installée dans mon studio avant rénovation
J’ai donc bien sûr tout retiré et mes locataires ont actuellement à leur disposition un canapé-lit, qui se déplie, mais qui à mon avis est rarement replié…La pièce à vivre est donc vraisemblablement bien encombrée par ce lit 2 places. Au final, j’obstrue une partie importante des 26m².

aménagement actuel avec canapé lit
Donc je me dis qu’un « seulement » 20m² avec hauteur sous plafond importante (compatible mezzanine), acheté 20% (?) moins cher qu’un 25m² est peut-être un très bon choix d’investissement.

Le loyer n’est pas directement corrélé aux nombre de mètres carrés. Ce qui compte, c’est d’offrir au locataire un lieu de vie le plus agréable possible, et lui donner envie d'y vivre ! La disposition initiale des mètres carrés et l’aménagement sont donc les points clefs. Je me rappelle avoir visité un 30m² très mal conçu avant d’acheter mon studio, il était bien sûr vendu plus cher, mais on perdait presque 5m² dans un interminable couloir d’entrée, uniquement utile pour un vélo !

Dans mon 26m², j’ai tout de même essayé d’optimiser l’ameublement à l’espace disponible, notamment dans la salle de bain ou la cuisine. Il est difficile de trouver en magasin les meubles qui s’adaptent exactement aux dimensions souhaitées, en tout cas si on a en plus une contrainte de budget…Concevoir soi-même les meubles, plateau de bureau, plan de travail de cuisine, meuble de salle de bain est parfois la meilleure solution. J’ai par exemple fait réaliser sur mesure un plateau de bar sur le site la boutique du bois.com.
plateau de bar commandé sur mesure
Dans l’appartement de 18m² que j’ai visité récemment à Paris,  beaucoup de petits meubles semblent également avoir été conçus sur mesure pour s’adapter aux contraintes de l’appartement et pour s’intégrer au mieux dans tous les recoins.
Pour aller plus loin dans la réflexion sur l'aménagement optimum des petites surfaces,  j’ai acheté le livre du Terence Conran, Les petits espaces. Avec un peu d’imagination et un petit peu de savoir faire…on peut tirer profit de n’importe quelle surface !

Au final, je pense que pour un placement locatif, il ne faut pas hésiter à visiter des petites surfaces inférieures à 20m². Le prix à l’achat est à priori plus faible, donc des mensualités de crédit plus légères, et en cas de potentiel d’aménagement, notamment en hauteur, le loyer espéré ne devrait pas être beaucoup impacté par quelques mètres carrés en moins.

Un petit surcoût d’aménagement, un loyer plus ou moins identique, mais un prix d’achat bien plus faible, serait-ce une bonne solution pour faciliter l’autofinancement en ces temps difficiles ?

6 commentaires:

Fabrice a dit…

Hum c'est possible, il faut pas dans ce cas regarder le prix du metre carré qui est supérieur...

Dans la région parisienne, les prix sont tellement déconectés...Baissera ou baissera pas...Attendre ou pas...

Fabrice a dit…

Hum c'est possible, il faut pas dans ce cas regarder le prix du metre carré qui est supérieur...

Dans la région parisienne, les prix sont tellement déconectés...Baissera ou baissera pas...Attendre ou pas...

Anonyme a dit…

En effet, les petites surfaces, lorsqu'elles sont bien agencées, peuvent faire oublier leur petite taille, exactement comme vous l'avez décrit plus haut.
C'est d'ailleurs le but de notre agence : l'optimisation de petits espaces et le gain de place.
Ainsi, vous trouverez des conseils sur notre site : http://www.monpetitappart.com

Leïla de monpetitappart

Livret A a dit…

Pour répondre au commentaire de Fabrice, je pense que l'immobilier dans la capitale ne baissera pas sur le long terme.

Si la situation venait à se présenter, les tarifs diminueraient durant une courte période pour s'envoler par la suite.

Il y aura toujours une demande importante dans une ville telle que Paris.

Fabrice a dit…

@Livret A

je pense que ut as raison sur le long terme, d'autant plus en achetant dans une zone qui va se developper: pole de compétitivité, nouveau métro..

Apres, au niveau de la rentabilité, les prix augmentent plus vite que les loyers donc peut-etre qu'en Province, c'est plus rentable?

Enfin, je me pose la question: studio (20m2) ou 2 pieces?(30)

Livret A a dit…

Peut-être, il faut étudier la question de plus près pour savoir quel investissement est le plus judicieux.

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