lundi 8 octobre 2012

Acheter un bien lors d’une vente aux enchères immobilière

Aujourd'hui, je vous propose un article invité de Laurent du blog 500k, l'un de mes blogs favoris sur l'immobilier !

Merci à Olivier de m’accueillir à nouveau sur Plus-riche-et-indépendant. Cette fois, je ne viens pas vous présenter un projet, mais je vais partager avec vous une de mes pratiques favorites pour faire de bons investissements, il s’agit de la vente aux enchères immobilière.

La vente aux enchères immobilière, c’est un monde particulier avec ses propres codes. Avant de se positionner sur une telle vente il est nécessaire de se placer en observateur. Je vous conseille de vous préparer et de bien vous informer.

Il y a trois types de vente aux enchères, commençons par la plus simple et celle qui s’apparente le plus à une vente classique, la vente aux enchères notariée.



La vente aux enchères notariée

Les ventes aux enchères dites notariées sont des ventes volontaires. Vous souhaitez être sûr de vendre votre bien rapidement, vous êtes prêt à le laisser partir à un prix réfléchi et attractif et vous pensez qu’il peut intéresser une clientèle professionnelle. Alors la vente aux enchères notariée est peut être faite pour vous. Vous allez mandater un notaire pour qu’il mette votre bien en vente aux enchères, dans son étude. Celui-ci s’appuiera sur son réseau de clients, de contacts professionnels pour vous amener des candidats potentiels à l’acquisition.

Vous convenez avec votre notaire d’une mise à prix, qui doit être attractive, car le but est d’obtenir un maximum de candidats à l’acquisition. Plus il y a d’acquéreurs potentiels, et plus vous avez de chance que la vente génère un climat d’effusion et pousse un acheteur à monter au-delà de votre prix de réserve et même de la valeur du bien. La vente aux enchères a ceci de particulier qu’elle provoque un sentiment de désir profond. Ce désir ne tient qu’à une prise de décision immédiate. Il est si simple de monter un tout petit peu plus haut que ce que l’on avait initialement prévu et éviter la frustration de ne pas gagner… Poussé par l’orgueil, il n’est ainsi pas rare qu’un adjudicataire (celui qui remporte l’enchère) se retrouve avec un bien acheté aux enchères et payé au-delà de son prix de marché.

Rassurez-vous, si la vente fait un flop, votre seul risque est de devoir remercier votre notaire. Car vous avez toute liberté de définir le prix de réserve qui vous convient. Notez tout de même que si votre prix de réserve est trop élevé, alors la vente aux enchères notariée n’a aucun intérêt, privilégier plutôt une vente classique en déposant votre annonce sur un site gratuit comme demainjachète.fr ou le bon coin.



La vente aux enchères sur licitation

A partir de là, on rentre dans le dur. La vente aux enchères sur licitation c’est une voix de recours lorsqu’une indivision composée de plusieurs membres est incapable de s’entendre à l’amiable sur la mise en vente ou le prix auquel le bien devrait être cédé.

C’est une solution extrême, mais cela arrive bien plus souvent qu’on ne le croit. En effet, il suffit qu’un seul indivisaire ait décrété que le bien a une valeur supérieure et qu’il s’oppose à ce que le bien soit cédé en-dessous de ce prix, pour se retrouver dans une situation de blocage d’un règlement amiable.

Mais la situation la plus fréquente, c’est la situation inverse. D’autant plus lorsque les intérêts des indivisaires divergent : un indivisaire sous-estime la valeur du bien parce qu’il veut s’en porter acquéreur. Logique.

Et les autres indivisaires qui ne veulent pas faire de cadeau à celui qui va profiter du bien, le plus souvent de famille, ne voient forcément pas ce comportement d’un œil favorable. Encore logique.

Lorsque la situation est totalement bloquée, les indivisaires qui s’estiment lésés peuvent saisir le TGI et requérir une vente sur licitation. Il s’agit là d’une vente forcée, rythmée par une procédure judiciaire complexe qui du reste devient similaire au troisième type de vente aux enchères exposé ci-dessous. Les indivisaires eux-mêmes ne pourront pas prendre part aux enchères, en revanche, ils disposent d’un droit de substitution qui leur permet de se porter acquéreur à la place de l’adjudicataire, au prix donc de la plus forte enchère portée. Ceci vise à préserver avant tout les intérêts des indivisaires.



La vente aux enchères sur saisie

Ce type de vente aux enchères est de loin le plus fréquent. La vente aux enchères sur saisie fait suite à une défaillance de paiement de la part d’une personne physique ou morale. Notez d’ailleurs qu’une part indivise d’un bien peut très bien être saisie, et l’on revient alors dans le cadre d’une vente aux enchères sur licitation.

Cette défaillance porte le plus souvent sur le prêt contracté qui n’est pas honoré. Il arrive que des personnes n’aient jamais pu commencer à rembourser leur emprunt, sans doute s’étant surestimées au moment de devenir propriétaires ou ayant eu concomitamment une tuile. D’autre auront arrêté en cours de route, de par une modification de leur revenu, de leur environnement social, de problèmes de santé importants.

Mais pas seulement. Il peut s’agir de défaut de paiement des frais de copropriété. S’ils n’ont pas été honorés depuis longtemps, ceux-là peuvent représenter des sommes conséquentes justifiant une procédure judiciaire. Il peut encore s’agir de sommes dues au fisc. Il m’est arrivé de visiter des biens de personnes qui avaient tout simplement quitté la France, sans laisser de traces, si bien que les impôts ne sont plus honorés, et le fisc finit toujours par les poursuivre. A défaut de pouvoir les contacter, leur bien est finalement saisi.

Quelle que soit l’origine, le plus souvent, il y a de véritables drames humains derrière de telles situations. Et se séparer de son logement dans ces conditions n’arrange pas les choses. Dès lors, on pourrait affirmer que faire des ventes aux enchères c’est accepter d’être le fossoyeur des malheureux.

Passée cette croyance sociale, et en plongeant plus en profondeur dans les dossiers de vente, vous vous rendrez compte que comme je l’estime sans pleurer à l’abnégation, se porter acquéreurs c’est aussi rendre services à ces personnes qui sont dans le besoin, et souvent sont déconnectées des réalités économiques de la vie.

Le montant auquel se fait l’adjudication vient éponger tout ou partie de la dette contractée de bon gré ou de mauvais gré du saisi. Ainsi, dernièrement, en me positionnant sur une vente sur « surenchère », j’ai permis à la personne saisie de dégager de sa saisie 30k€ de plus. Il se trouve que je lui ai annoncé moi-même le montant de l’adjudication : à ce moment-là, son regard afficha une forme de gratitude et le soulagement était réel.



Dans ces deux derniers type de vente aux enchères, ce n’est pas vous qui aurait la charge de lever la main. Les seuls gestes que vous serez autorisés à faire seront la moue dès lors que quelqu’un portera une enchère supérieure à votre plafond. Ou encore un hochement de tête léger à l’attention de votre avocat pour lui signifier de continuer à monter au-dessus de votre plafond, tout en essuyant une goutte de sueur sur votre front...

La vente devant le TGI (tribunal de grande instance) requiert en effet de passer par le « ministère » d’un avocat.



Deux conseils pour participer à une vente aux enchères ?

Deux conseils que je veux vous livrer si participer à une vente aux enchères vous tente.

Le premier c’est qu’avant de vous lancer vous devez connaître parfaitement le marché, sinon vous allez vous planter monumentalement, et vous n’y reviendrez pas. Il m’arrive encore de macérer la valeur de certains biens avant de décider de mon enchère maximum. Je recours à différents outils pour savoir à quel prix tel ou tel bien est intéressant. Et connaître la valeur du marché ce n’est pas que connaître le prix moyen au m², c’est aussi apprécier l’état du bien, ses qualités singulières, la demande locale, la visite du bien sur une vente est expéditive, il faut donc être prêt.

Le second conseil que je veux vous donner, c’est le conseil que je donne en premier à ceux qui me demandent comment se lancer, et il est primordial dans les ventes aux enchères : s’il peut paraître difficile de réaliser une bonne affaire, il est en revanche très facile de ne pas saisir une mauvaise affaire (ce que j’explique dans ce podcast). Assistez à des ventes, positionnez-vous à des prix extrêmement bas pour débuter, soyez persévérant et un jour ce sera votre tour. Mon premier achat aux enchères vous ferait pâlir d’envie tant il est indécent, il m’a donné une détermination sans faille pour atteindre mon objectif d’investisseur.

Lorsqu’un bien aux enchères se vend à plus de 80% de sa valeur sur le marché, c’est qu’un « touriste » particulier s’est positionné, les pros eux ne font jamais s’envoler les enchères, faites de-même !



J’espère vous avoir donné un aperçu intéressant sur cette pratique. J’organise prochainement un mini-wébinaire sur les ventes aux enchères. Ce ne sera pas un wébinaire commercial (je n’aurai pas de produit à vendre à la suite et l’accès est gratuit). Ce sera l’occasion de répondre à vos questions et de vous en dire un peu plus comme mes sources d’informations, ou comment répéter des ventes aux enchères à moindre coût. Si vous souhaitez y participer, je vous invite à vous inscrire sur cette page.



Merci de m’avoir accueilli sur Plus-riche-et-indépendant, j’espère que cet article vous aura intéressé et n’hésitez pas à réagir à celui-ci !


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14 commentaires:

Alexandre a dit…

Bonjour,

Les marchands de biens aiment beaucoup les ventes aux enchères et c'est parfois un milieu très fermé et un milieu d'initié.

Un conseil : il faut prendre contact avec l'avocat pour prendre connaissance de tout le dossier de la vente car il peut parfois y avoir des surprises (servitude, une fenêtre scellée,...)


Julien a dit…

SAlut Laurent et Olivier,

j'ai participé à plusieurs ventes aux enchères au TGI. L'ambiance est souvent tendue pour les particuliers qui y participent.

Il y aussi les jugements qui précédent la vente aux enchères. C'est extrêmement intéressant de voir les avocats plaider devant le juge.

Comment te tiens-tu au courant des ventes à venir ?

A bientôt

Julien

xa a dit…

Un détail me chagrine, Laurent, c'est qu'il n'est pas fait mention dans l'article de l'autre particularité des ventes aux enchères : elles ne répondent pas aux mêmes textes que les transactions immobilières classiques, ce qui peut réserver des surprises aux non-initiés.

Guillaume a dit…

Effectivement, j'ai déjà assisté à une vente aux enchères, c'est très intéressant mais on se rend compte qu'il y a plein de choses à connaitre avant de se lancer dans ce type d'affaires...

Mathilde a dit…

Je vois de temps en temps des ventes de ce types. J'irai faire un tour prochainement, cela doit être intéressant à suivre et surtout, formateur !

Zacharie a dit…

Article intéressant, il faut quand même passer du temps pour chercher des ventes, et la patience afin de ne pas se jeter sur une fausse bonne affaire.

Phillipe a dit…

Je n'ai pour ma part pas encore assisté mais c'est vraiment frustant de voir certains investisseurs dans la salle. (un ami m'en avait parlé)

Il y a t'il une dissociation des achats de bien immobilier aux enchères par exemple : les particuliers et les pros?

Laurent de 500k a dit…

@philippe : non, pas de dissociation de cet ordre. N'écoutez pas vos amis, ce sont là des croyances car factuellement, ce sont plutôt les pros qui redoutent qu'il y ait des particuliers dans la salle de vente. Les particuliers montent bien davantage que les pros, c'est donc bien les particuliers que vous devez redouter, et non l'inverse.

coffre-fort a dit…

"Dès lors, on pourrait affirmer que faire des ventes aux enchères c’est accepter d’être le fossoyeur des malheureux".
C'est tellement vrai pour les bien immobiliers, d'autant que les rapaces de services, avocats, huissiers et compagnie s'en mettent plein les fouilles au passage !
Je peux vous assurer que ce n'est pas rendre service aux Anciens proprio que d'acheter dans ces conditions, c'est du racket organisé, qui fini assez souvent par un suicide des plus démunis. N'achetez pas sous ces conditions, mieux vaut contacter directement le proprio et faire une vente à l'amiable, financièrement plus avantageuse pour les deux parties
allez oust dégagez les rapaces !

Victor a dit…

Ce qui ressort de l'article et des commentaires : c'est un vrai métier. Beaucoup de codes propres, une veille régulière... Mieux vaut être solidement initié

laurent500k a dit…

@coffre-fort : oui et non car plus il y a de monde sur une vente et plus le bien peut partir à un prix élevé, donc si l'on veut aider les personnes saisies, il convient plutôt d'encourager la participation du plus grand nombre à ce type de vente, c'est logique !!

Laurent 500k a dit…

Bonjour, juste pour vous tenir informé, suite à cet article, je m'étais engagé à animer un wébinaire gratuit et non commercial. C'est ce soir à 18h30, rdv donc sur 500k.

Anonyme a dit…

Bonjour , le sujet n'a pas été renouvelé depuis un an , mais je tenais à apporter quelques détails à Laurent500k et les internautes.
Il y a une différence entre pros et particuliers , lors d'une vente au tgi . De plus , crise oblige , les marchands de biens (ceux qui achètent en vue d'une revente rapide et non taxé à la plus value ...) se font rares cette année en tout cas en province .Par contre les banques , créancières et demanderesses , elles surenchérissent , pour la plupart possède un parc immo , même pour les banques secouées par la crise et dont les actions ont chutées .
Il convient et s'est mon cas perso , de se tourner vers le tribunal de commerce et racheter les biens d'entreprises en liquidations.
Pas de frais d'avocats , ni de cautions à hauteur de 3000€ pour pouvoir jouer au tgi. Sachant que le prix d'acquisition au tgi représente 80% du prix de vente , les 20% seront à suppporter apres (diag , inscription impots , frais d'avocats , parutions, huissiers). Dès lors ,le tribunal de commerce est moins lourd , vous devez uniquement transiger avec le liquidateur qui apporte vos propositions (eh oui , vous pouvez essayer de discuter le prix de vente) , et les seuls frais seront pour l'intermédiaire si vous en avez un (frais fixe de 5000€) .Un conseil pour les internautes , cherchez plutôt dans les agents immobiliers pres de chez vous lequel est mandaté par les liquidateurs du coin .

Anonyme a dit…

bonjour, est ce que la plus value sur un bien aux enchères est calcule sur le prix simple ou le prix avec frais annexes

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