mardi 10 janvier 2012

Gagner plus de 100 000€ dans une opération immobilière : achat aux enchères, division du bien et achat-revente

Cette expérience est celle d’une amie qui n’a pas encore fait fortune dans l’immobilier mais qui a très largement gagné en indépendance financière à l’occasion d’une première opération immobilière, osée, très osée même, mais gagnante.

Les parents de cette amie, bien qu’ayant des revenus modestes et étant partis de rien, possèdent actuellement 7 appartements, presque tous payés, qu’ils louent depuis des années. Mon amie a donc toujours été baignée dans l’investissement immobilier et n’a jamais été conditionnée avec toutes ces idées reçues négatives sur l’immobilier.

C’est surement une raison pour laquelle elle a osée se lancer à seulement 26 ans dans un projet immobilier qui me semblait un peu démesuré à l’époque. C’était en 2005. Depuis je réalise à quel point elle avait raison.

Le contexte

A la recherche d’un appartement à acheter en région parisienne, à Saint-Maur dans le 94, elle a dans un premier temps été aiguillée par un ami de la famille, un chasseur de biens immobiliers, ça aide...

Celui-ci lui a parlé d’une vente aux enchères dans laquelle allait se vendre une petite maison de ville.

Intéressée elle a tout d’abord été la visiter, la surface était d’environ 70m² habitables sur 2 étages, elle était dans un triste état, tout était à refaire (je l’ai vu moi-même par la suite), mais avec un vrai potentiel pour les courageux…
Séduite par cette maison qui était probablement hors budget, son instinct d’investisseur immobilier s’est alors révélé : son idée était d’acheter le bien dans le but de le diviser en 2, un logement d’habitation pour elle et un logement destiné à être loué ou revendu.

Son salaire net était de 1500€ par mois, avec un apport maximum de 10 000€.


L’achat aux enchères

L’achat d’un bien immobilier aux enchères nécessite de prendre les services d’un avocat qui lui seul a le pouvoir de placer les enchères. Un service facturé dans les 1000€ à l’époque.

Extrêmement motivée par son projet et sûr d’elle, elle a remporté l’enchère pour un montant de 160 000€.

Il lui restait donc à convaincre la banque de la suivre.

C’est ce qu’elle a réussi à faire, en justifiant sa demande de prêt par une division du bien rapide, et la mise en location d’un des 2 logements de manière à couvrir la moitié de la mensualité.

Elle emprunta presque 190 000€ (acquisition + prévisions pour travaux), sur 25 ans, avec des mensualités de l’ordre de 1000€, soit les 2 tiers de ses revenus…



La rénovation de la maison

Le problème était l’état de la maison. Elle a donc dans un premier temps passé plus de 3 mois soir et week end avec un peu d’aide familiale pour créer de A à Z, un petit F2 de 30m².

Tout en commençant à rembourser 1000€ par mois, sans loyer perçu bien sûr ! Une période forcément très délicate pour son budget…

Suite à la création de ce premier F2, elle pu s’y installer pour y vivre sachant qu’elle logeait temporairement chez ses parents.

Et elle pu alors commencer la rénovation du 2ème appartement, celui qui était destiné à devenir son véritable logement.

Presque 4 mois plus tard, le 2ème logement était prêt, et elle y déménageât.

7 mois après son achat aux enchères de cette maison de ville de 70 m², elle avait donc réussi à créer un F2 de 40m² pour y vivre et un F2 de 30m² potentiellement louable.

7 mois à devoir rembourser un crédit qui amputait des 2 tiers ses revenus, des mois de sacrifices récompensés plus tard !



L’opération d’achat revente

Même si son idée initiale était la location du petit F2, et si c’était le projet qu’elle avait défendu pour obtenir son crédit immobilier, la hausse des prix immobiliers dans la région lui fit faire le choix de le revendre.

Sans connaître les détails exacts, je crois qu’elle a dû créer une copropriété comprenant les 2 appartements de façon à pouvoir revendre un des 2 biens.

L’appartement a trouvé preneur en moins d’un mois! La rénovation faite était impeccable, avec beaucoup de goût, ce qui lui a permis d’en obtenir un très bon prix, 140 000€ net vendeur !



La renégociation du crédit

Avec cette rentrée d’argent de 140 000€, elle alla renégocier son prêt, en effectuant un remboursement partiel des 190 000€ empruntés.

1 an après le début de son opération immobilière, sa situation était donc la suivante :
  • Propriétaire d’un F2 de 40m², entièrement rénové, dans un quartier sympa du vieux Saint Maur
  • avec 1 crédit restant de l’ordre de 50 000€ renégocié sur 10 ans, soit des mensualités bien plus raisonnables de 500€.


Quelques années plus tard...

Après avoir vécu quelques années dans son 2ème appartement, elle l’a également revendu, en empochant au passage plus de 130 000€ une fois le crédit soldé. Un très bon apport pour acheter un autre appartement plus grand…

130 000€ de capital gagnés donc suite à une opération immobilière qui se résume à :

  • Emprunt à 100% pour acheter aux enchères un bien à rénover totalement
  • Division du bien en 2 logements
  • Revente des 2 appartements après y avoir habité quelques années

Beaucoup de culot, de capacité de persuasion de son banquier, de travail et de sacrifices pendant une petite année, mais aussi un projet très bien pensé et préparé.

Tout ça pour au final réaliser une opération immobilière qui lui aura fait gagner plus de 100 000€ en quelques années, un bel exemple de création rapide de capital... 


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22 commentaires:

Arnaud d'Avenir-plus-riche a dit…

Bravo à cette jeune femme.
Ce qui manque souvent pour se lancer dans l'immobilier c'est de l'audace et de croire en son projet.
Il faut vraiment s'inspirer de ce qu'elle a osé faire.

Marika a dit…

Je proposais à mon banquier (société générale) un projet de ce type dernièrement et sa réponse a été : trop ambitieux ! Alors que nous sommes déjà propriétaire de 2 logements dont 1 loué et quasiment remboursé, que nous avons un apport correspondant aux frais de notaire, il n'est pas question pour eux de dépasser les 38% d'endettement. Il semble que les banques sont beaucoup plus frileuses aujourd'hui qu'en 2005. Suis preneuse si vous connaissez une banque qui suit pour ce type de projet.

Olivier a dit…

@Arnaud, j'en avais palé, il y a 10 ans, j'ai raté une affaire en or parce que je n'avais pas osé...

@Marika, à l'époque c'était le crédit Lyonnais...mais 2008 est passé par là depuis! en effet, les banques sont surement plus frileuses. Bon courage dans votre recherche de financement !

Pierre-antoine de Jeune Et Actif a dit…

Bel exemple de réussite comme quoi il ne faut pas hésiter quand on sent un bon coup. Une bonne préparation et s'entourer des bonnes personnes comme ton amie avec le chasseur de biens et l'expérience de ses parents surement.

Anonyme a dit…

Tant mieux pour cette personne. Mais la notion de risque a tout de même un sens. Emprunter à hauteur des 2/3 de ses revenus je trouve cela irresponsable de la part d'une banque. Evidement, dans le cas présent, on peut dire : bien joué. Mais que dire des crédits accordés aux Américains dans les années 90 : bien joué ? Les banques ont fait faillite, et la crise s'est propagée jusqu'à nous.

La métier d'un banquier, c'est l'évaluation du risque. Je trouve que ces belles histoires font fi des autres histoires, moins belles, et sans doute bien plus nombreuses, où le projet a échoué (sans parler d'une baisse de l'immobilier, toujours possible).

Le crédit Lyonnais ? MDR...je comprends mieux !

Je donne mon point de vue : c'est pas pour casser l'ambiance, hein ! D'ailleurs je trouve ce blog très bien fait et très intéressant.

Guillaume de komment devenir riche a dit…

Oui c'est en effet une très bonne manière de faire de grosses plus values.
J'ai moi même essayé il y a quelques temps de me mettre la dedans.

C'est tout un monde qui a ses codes, ses coutumes, ses frais de fonctionnement différent du classique. Tout cela ne pose pas de problème cela demande uniquement du temps et des connaissance, le plus gros problème est effectivement pour se faire financer!!
Il ya très peu de banque qui financent les achats via vente aux enchères.

Olivier a dit…

@Anonyme, merci pour ce point de vue différent mais très intéressant ! en effet c’est pas sous cet angle que je voyais l’article, mais ça vaut le coup de soulever ce point, notamment suite au commentaire de Marika.
Je vous rejoins sur le fait que la norme devrait être (et est je pense actuellement dans la très grande majorité des cas) de n’accorder des crédits que dans des situations solvables.
Maintenant, je pense qu’une banque devrait aussi, sur un mode d’exception, avoir comme rôle de soutenir les projets qui sont particulièrement bien réfléchis, bien construits, bien documentés avec une étude de risque un peu plus poussée que juste « pas plus de 33% d’endettement ». Soutenir les personnes qui le méritent (mérite justifié par des faits, des chiffres, du concret…)
Dans le cas présent, quand on pousse un peu l’analyse de risque, le risque pour la banque est quasi nul. C’est d’ailleurs comme ça que ça a été en parti justifié.
La personne était en CDI et vivait chez ses parents : elle emprunte pour acheter un bien, tout le monde sait qu’il y a quelques mois difficiles à passer mais de façon réaliste la situation doit s’assainir assez rapidement. (ce qui a été le cas). Mais si la rénovation avait trop duré, si elle avait dû renoncer, etc…la solution était de revendre le bien. Peut-être à perte certes par rapport au montant du crédit, admettons 140000€ pour 190000€ emprunté. Il lui aurait resté 50000€ de dettes envers sa banque, elle serait retourné chez ses parents et aurait payé ses dettes avec son CDI… elle seule prenait véritablement un risque de perte financière.
Et aucun problème pour les avis qui ne brossent pas dans le sens du poil , c’est justement ça qui apporte souvent quelque chose et qui fait réfléchir ! Merci ;-)

Anonyme a dit…

belle operation mais faut faut pas oublier que ses parent possedent 7 appart presque payer ca facilite les chose hein ! ils se mettent aval et le banquier sourit

cat06 a dit…

Encore un article très intéressant.

Je n'ajouterai qu'une chose, c'est que la division en plusieurs lots d'un bien entraîne le paiement d'une taxe de non réalisation de place de parking à la municipalité, sauf à pouvoir justifier d'un nombre de stationnements suffisant pour le nombre de lots total. Cette taxe peut représenter un coût non négligeable dans certaines communes ( plusieurs milliers d'€).
A méditer avant de se lancer.

PS : Bonne Année Olivier, meilleurs voeux de bonheur de santé et de réussite.

Anonyme a dit…

Bonjour,

A 50 ans, j'avais acheté " à crédit " un immeuble de 5 étages, deux maisons de campagne, et un studio limite banlieue parisienne , tout ça en même pas 10 ans, mais comme tous ces crédits ne me permettaient pas de vivre correctement,( je ne travaillais pas ) j'ai donc repris une entreprise " en nom propre " de ventes de meubles, j'ai dû déposer le bilan, et fait faillite, revendre tous mes biens, pour très peu d'argent !
Voilà ce qu'on a parfois quand on ne se renseigne pas suffisamment avant d'ouvrir , quoi que ce soit !
Surtout ne pas faire " quoi que ce soit " en nom propre quand on a des crédits et des biens !

Anonyme a dit…

Je suis l'acheteuse de 50 ans, malgré ma faillite et 6 ans de liquidation judicieire, j'envisage " encore " de me lancer de nouveau dans l'immobilier (rénovation ), le bâti est sûr et seul moyen de s'enrichir rapidement !

Retaill and Co a dit…

Merci pour ton retour Olivier, à quand ton tour? ;- )) Il viendra je n'en doute pas. Les miens commencent à porter leurs fruits.

Aujourd'hui la plus-value est réalisable mais dans un marché un peu baissier c'est plus difficile. Même si à l'époque elle prenait des risques ils ne ressemblaient pas à ceux d'aujourd'hui (moyenne des prêts est passé de 13 à 21 années).

xa a dit…

Sans vouloir faire peur, mais juste histoire de ramener tout le monde sur terre, le risque pris n'est pas tant sur le montant d'une échéance particulièrement élevée, mais sur l'absence initiale de financement.

Aux enchères, vous avez un délai limité pour payer le bien et les frais associés. 45j porté à 90j pour les ventes judiciaires mais avec un intérêt dès le franchissement des 45j.

Par ailleurs, les textes concernant l'achat immobilier ne s'appliquent pas. En particulier, point de condition suspensive pour obtention d'une offre de prêt.

Le risque essentiel, en l'absence d'un financement, c'est de se trouver dans l'impossibilité, le jour du paiement, de payer !

Tant mieux pour cette personne qui a eu le culot de tenter le coup, et qui a trouvé une banque pour la suivre.

Mais le cas général est d'avoir une certitude de financement AVANT les enchères ... Parce que si on n'arrive pas à financer le bien APRES les enchères, c'est tout le patrimoine personnel qui devient saisissable pour payer le dû.

Ca nécessite un peu plus de préparation qu'un achat classique, qui lui propose par défaut un délai de rétractation et des conditions suspensives permettant d'annuler la vente.

Olivier a dit…

@Retaill, c'est vrai qu'actuellement une opération achat - revente pour dégager un peu de capital me tenterait bien...je ne sais pas encore si j'aurais le temps de me pencher sur un tel projet cette année, mais je regarde les annonces tout de même! bonne soirée !

@Xa, merci pour ces précisions sur les contraintes de l'achat aux enchères, je n'avais pas entendu parlé de ce point à l'époque. A bientôt.

Anonyme a dit…

Olivier je voulais te demander 2 choses,un studio en bail commercial ca veux dire quoi? j'ai trouver une bonne affaire mais c'est sous cette forme. ensuite tu pense quoi des appartements en demi sous sol ? merci

Harry de proriche.com a dit…

L'Achat Revente sera toujours plus rentable que la location.
Jolie story pour ton amie mais demage d'avoir fait un remboursement anticipé du crédit, cela limite l'effet de levier...
D'un point de vue optimisation patrimonial il vaut mieux avoir du cash en poche bien placé et disponible et faire racheter son crédit afin de faire baisser le taux.Au lieu de faire un remboursement anticipé.
Le crédit est le moyen le plus rapide de s'enrichir quand on sait créer de la valeur ajoutée.
Voir un article que j'avais écris sur l'immo 100% à crédit. Si tu permets que je le post ici Olivier.
http://www.proriche.com/strategie/faire-de-limmobilier-locatif-en-cash-ou-a-credit.html

PS : Ce genre d'opération est réalisée par les marchands de biens, c'est pour cela que les banques ne prêtent "pas/peu" pour ce genre d'opération à des "particuliers".
++

Olivier a dit…

@Anonyme, je ne peux pas vraiment t'éclairer sur ton studio en bail commercial, désolé...il faut vraiment regarder précisément de quoi en parle en effet! les appartements en demi sous sol? ça dépend...mais je pense qu'un point très important à valoriser dans un bien à louer, c'est la luminosité, c'est très demandé par les locataires, alors il ne faut pa strop faire de concessions là dessus. A bientôt !

@Harry, en effet, il y avait peut-être plus optimisé qu'un remboursement anticipé presque total...Merci pour de cette remarque !

xa a dit…

Harry

"D'un point de vue optimisation patrimonial il vaut mieux avoir du cash en poche bien placé et disponible et faire racheter son crédit afin de faire baisser le taux.Au lieu de faire un remboursement anticipé."

C'est en général vrai. Cependant, dans ce cas précis, il faut tenir compte du découpage du bien : le prêt initial affecté sur l'ensemble du bien ne pouvait se reporter exclusivement sur un seul bien. Il y avait donc nécessairement remboursement partiel du crédit.

laurent de 500K a dit…

@anonyme pour le studio : il faut voir quel est l'usage initial du local (usage d'habitation ou usage commercial) car selon, il sera facile de le modifier sans permis de construire, ou bien il faudra un permis.

Pour le pratiquer moi-même, je suis d'accord avec Xa, l'achat à crédit d'un bien aux enchères est risqué et nécessite absolument toutes les prises de précaution en amont, sauf à vouloir de gros problèmes. Mais peut ce qu'elle fait !être que la dame était bien renseignée, dans le récit d'Olivier, elle a plutôt l'air de savoir

Phalakone de "Reussiraucanada.fr" a dit…

Bravo à ton amie qui effectivement a osé l'âge de 26 ans.

Sais tu si il y des encheres de ce types regulieres encore?

Et si il en existe au Canada?

Olivier a dit…

@Phalakone, les ventes aux enchères se pratiquent régulièrement, en France en tout cas, au Canada aucune idée...tu peux par exemple trouver les prochaines enchères sur des sites comme http://www.licitor.com/ ou http://www.vlimmo.fr/, à bientôt !

Revente LMNP a dit…

Bon article

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