lundi 7 novembre 2011

L’erreur que j’ai faite il y a 10 ans...parce que je n'ai pas osé me lancer !

Quelquesoit le support d’investissement, bourse, assurance vie, immobilier … le temps est notre meilleur allié. Il faut commencer le plus jeune possible, le plus tôt possible. Aujourd’hui, c’est une évidence pour moi, mais ça n’a pas toujours été le cas malheureusement…

Il y a 10 ans, alors que j’avais 25 ans et que je commençais à travailler, je n’avais pas cette façon de penser, j’aimais épargner (j’aimais mon Livret A ;-), sécuriser mes arrières, mais je ne pensais pas à investir, à prendre des risques, pire, l’immobilier était surtout pour moi synonyme de crédit, d’endettement et ça me rebutait.

C’est comme ça que j’ai laissé passer une opportunité qui m’aurait permis aujourd’hui d’être déjà beaucoup plus proche de l’indépendance financière.


L’affaire que j’ai laissé passer

Début 2002, alors que j’avais commencé ma vie professionnelle depuis une année et demi, je me suis dit qu’il était peut-être temps que je cherche à acquérir mon chez moi, devenir propriétaire, plutôt que de louer un studio pas forcément bon marché. 

Mon boulot me plaisait, ainsi que la ville dans laquelle je vivais, j'imaginais donc rester là au moins quelques années. 

J’ai donc commencé à visiter des appartements, beaucoup, plus d’une trentaine au total. (ce qui m’a servi il y a 2 ans lorsque j’ai fait mon investissement locatif dans la même ville…j’avais déjà une assez bonne vision des biens existants). 

J’achetais seul, mon budget était assez limité.
Et surtout j’avais à l’époque la ferme volonté de payer l’appartement sur une durée la plus courte possible, moins de 8 ans idéalement.

Et je pense que j’ai raté la bonne affaire avant tout à cause de ce principe : je ne voulais pas m’endetter. Je n’avais pas fait l’exercice de réfléchir comment exploiter cet achat si je devais ou voulais partir ailleurs quelques années plus tard: revente avec plus-value, mise en location, etc… je m’arrêtais à des idées toute faites.

Et un jour j’ai enfin eu le coup de cœur pour un F2 de 42m² plein centre ville, en duplex, vendu 68000€.

J’ai fait des calculs bien sûr, comment le payer en moins de 8 ans…, puis j’ai hésité, hésité encore, malgré une 2ème visite. 
J’hésitais aussi parce que quelques semaines plus tôt j’avais appris que la crise de 2001 avait commencé à rattraper mon entreprise et que la restructuration était dans l’air.

Et puis forcément, le jour où j’ai appelé pour effectuer une 3ème visite et enfin prendre une décision, j’ai appris que le bien était vendu !

Pour la petite histoire, le plan social est bien arrivé mais je suis passé au travers et 10 ans plus tard je suis toujours dans la même boite !


Si j’avais osé me lancer et investir dans l'immobilier  il y a 10 ans... 

Etant donné l’évolution du marché immobilier ces dernières années, je suis certain que cet appartement aujourd’hui fin 2011 se vendrait au moins autour des 140 000€, pour une valeur locative (loué vide) d’au moins 700€ par mois.

Ce qui veut dire que si j’avais acheté à l’époque:
  • Soit j’aurais revendu quelques années plus tard avec une belle plus-value, pour partir vivre ailleurs. 
  • Soit je l’aurais conservé, en le mettant en location. 
Et dans ce dernier cas de figure, aujourd’hui :
  • Je serais en possession d’un bien d’une valeur de 140 000€, avec moins de 40000€ de crédit restant, soit un capital immobilier d’au moins 100 000€ 
  • Que je louerais dans les 700€, pour 400 à 500€ de mensualité seulement (selon la durée du crédit choisi), soit un appartement parfaitement autofinancé, qui dégagerait même potentiellement 200€ de cashflow mensuel. 
  • Avec seulement 5 à 10 années restantes de crédit, avant de toucher pleinement une belle rente locative.

Il y a vraiment de quoi regretter d’avoir hésité. Bien sûr, c’est toujours facile après coup, avec un peu de recul, de se dire « si j’avais su… »
Mais surtout le problème était que plus jeune, je n’avais pas la même vision, la même mentalité qu’actuellement, un manque d'expérience aussi.

Il faut oser, il faut se lancer, prendre des risques, calculés tout de même, ne pas faire n’importe quoi.  Si j’avais réfléchi un peu plus posément aux risques que je prenais, je me serais aperçu qu’il n’y en avait quasiment aucun, même si j’avais été viré quelques mois plus tard.

Regrettez vous aussi d’avoir raté une belle opportunité faute d’avoir osé vous lancer ?


15 commentaires:

Mélissa a dit…

Bonjour!

Tu as tout à fait raison, et ton article me rassure. J'ai acheté il y a 1 ans et demi un studio de 66 000 euros en Guadeloupe. Avant l'opération j'ai pas mal hésité et comme toi je ne voulais pas un gros crédit. Mais ayant peu de liquidités , j'ai pris tout de même sur 15 ans. J'ai acheté à 25 ans, financièrement ça n'a pas été évident au début et encore maintenant car j'ai sous estimé les frais de l'investissement locatif et j'ai investi seule. Je reste néanmoins persuadée que j'ai fait une bonne affaire et que dans une dizaine d'année je profiterai pleinement de ma rente locative de 600 euros mensuel. Et surtout que mes galères financières ne seront plus qu'un mauvais souvenir!!
En attendant je cherche de nouveau à acheter, en 2012 ou début 2013, toujours pour du locatif.

Retaill and Co a dit…

Sur que c'était une bonne affaire!

Je pense que lorsque l'on entreprend on peut toujours rebondir, quoi qu'il arrive. Mais s'endetter dés le début n'est pas forcement facile.

Le tout maintenant est de en "rien laisser passer". En 2010 j'aurais pu acheter un lot de 5 studios à 25 000 euros (loué 250e). Je n'en ai pris qu'un seul car ils étaient situés dans la même résidence et je ne souhaitais pas avoir des biens au même endroit (et puis l'endettement aurait été assez chaud). Aujourd'hui ils se vendent 33 000 euros.

Retaill

Mélissa a dit…

@ rentaill and co: Dans quelle ville as-tu trouvé ce lot de studio? Quelle était leur superficie? Le prix est étonnant!

Arnaud d'Avenir-plus-riche a dit…

Il est évident qu'il faut se lancer, le plus tôt est souvent le mieux.
La maturité et je pense une condition pour pouvoir le faire.
Des regrets, on peut toujours en avoir, personnellement, j'évite.
Quand on se replonge en arrière, on a tendance à oublier le contexte de l'époque (salaire, projets). On a connaissance des 10 dernières années qui se sont écoulées. Si le marché immobilier avait flanché ta réaction aurait été différente.

Le principal, c'est que tu as agi et je pense que là tu ne nourris aucun regret.

Laurent Riche Avenir a dit…

J'ai laissé filé un appartement de 25m² à 55 000 euros sur Lille. Il était très en dessous du marché. J'ai trop attendu et comme prévu, il est parti en un clin d’œil. Du coup, ça retarde mon projet...Mais je sais que je ne ferais pas l'erreur deux fois.
Qui a dit que l'on apprenait pas de ses erreurs ? ;-)

alteriche.com a dit…

Il ne faut rien regretté, mais foncer aujourd'hui: l'avenir est devant, pas dans le rétroviseur!
Si vraiment j'y jette un coup d'oeil, je me dis que SI il y a 10 ans, j'avais tout plaqué pour me consacrer à l'immobilier, j'aurais surfé sur une vague de progression incroyable et que je serais sans aucun doute rentier aujourd'hui... Mais avec des "si"...
Donc je me concentre sur aujourd'hui et je laisse les attentistes, les "catastrophistes" et les peureux dans l'immobilisme du "c'est trop tard", "ce n'est plus possible"...etc.
Le résultat dans 10 ans sera le même, à la nuance que le chemin changera: on ne peut pas aujourd'hui appliquer les mêmes stratégies qu'il y a 10 ans. Notre environnement change perpétuellement, et il convient d'adapter son pilotage, mais le résultat, lui, demeure ;)

Riche Idée a dit…

Non pour l'instant pas de regret vu que j'ai commencé à acheter/investir à 25 ans en pleine crise (mars 2009).
Là je suis en train d'acheter un parking à 1000€ frais de notaires inclus avec possibilité de le louer pour 30 à 40 € /mois. Le temps de réflexion a été de 15 minutes tout au plus.

Olivier a dit…

@Melissa, bon courage pour passer le cap de ces premières années un peu difficiles, mais j’en déduis que tu as une sacré détermination si tu es déjà en en quête d’une nouvelle opération immobilière…

@Retaill, oui je rejoins Mélissa, c’est plutôt le prix de parking couvert dans ma région…

@Arnaud, nourrir des regrets, en effet, ça empêche d’avancer, par contre analyser ses erreurs permet d’être meilleur le coup d’après.

@Laurent, du coup pour mon investissement locatif dans la même ville, 7 ans plus tard, je me suis décidé en moins de 2 jours… oui on apprend ! Mais c’est vrai que je pense que ça a été d’autant plus facile que je connaissais à présent beaucoup mieux l’état du marché immobilier, le type d’appartement que l’on peut trouver. Donc je peux dire que je n’ai pas totalement perdu mon temps en faisant autant de visites infructueuses à l’époque.

@Alteriche, entièrement d’accord avec toi, c’est l’idée que je voulais faire passer, il faut se lancer, aller de l’avant.

@Riche Idée, après Retaill et ses studio à 25000€, un parking à 1000€ frais inclus ! Comme quoi, il y a toujours de bonnes affaires ! 15 minutes de réflexion c’est long pour s’offrir un rendement de plus de 30 % ;-)

Steve de Jeune Investisseur Immobilier a dit…

Oui j'ai un regret. En 2001, à la fin de mes études universitaires, j'aurais pu mettre la main sur la maison de ma grand-mère pour moins de 50 000 $. Le terrain faisait 5 000 mètres carrés... 10 ans plus tard, la maison en vaut au moins 160 000$... et nous avons perdu à jamais la maison ancestrale.

ChrisToonet a dit…

Encore pire que Steve ! Ma grand mère pouvait acheter dans les années 55 (oui pas hier !) son appartement rue St Sulpice à Paris pour le prix d'un hectare de terre dans la Somme, et elle ne l'a pas fait parce qu'à l'époque les gens étaient beaucoup plus attachés à la terre qu'à l'immobilier ! Il ne faut pas avoir peur de changer de destination pour ses investissements !!

Retaill and Co a dit…

@ Mélissa : c'est sur la ville de Tours. Se sont des studettes, donc plus petit qu'un studio de 15m². Mais des affaires comme celle-ci il y en a. Cet été l'ancien bailleur de ma soeur m'a parlé d'une affaire (studio + parking ouvert pour 28 500 + Frais de notaire et travaux) pour location de 300 + 40 euros.

@ Olivier : ça ne m'étonne même pas!

Harun a dit…

super article, je me reconnais dans ton article, j'ai vécu exactement la même péripétie. en 2002 un ancien local habitable sur saint maur des fossés (94) anciennement appartenant à la SNCF, ils avaient décidé de se débarrasser de ce lieu, j'avais été le premier visiteur sur les lieux, le mandataire en demander 58000e pour un f3 de 59m². quelques gros travaux étaient à prévoir mais rien d'affolant. La vente devais se faire tres rapidement. je venais de sortir de la fac et j'avais une année d'ancienneté dans ma boite. à vouloir trop réfléchir je m'en suis mordu les doigt, 7 jours plutard le bien était vendu !!! Quand je pense qu'aujourd'hui le m² est de 3700e/m². Et depuis j'attend en me disant que je retomberai sur une affaire du meme genre ... ca fait 10 ans :)) je risque d'attendre encore un bon bout de temps.

Olivier a dit…

@Harun, je te remercie ! Une année plus tard, en 2003, une amie a justement réalisé sur St Maur une opération immobilière qui me semblait folle à l’époque : un achat aux enchères suivis d’une division en 2 lots. Une vraie réussite au final, et ça a été pour moi ma première révélation sur les possibilités de l’immobilier, et sur le fait qu’il fallait accepter de prendre des risques ! J’ai prévu de le raconter un jour… Merci de ton récit, bonne soirée.

Guillaume37 a dit…

C'est sûr que parfois il faut savoir prendre des risques rapidement. Et les erreurs de jeunesse font les bonnes affaires de plus tard ;). Moi aussi, il y a 10 ans, je suis passé à côté d'1 appartement dans le 92 qui demandait des travaux et je ne me voyais pas les faire. De plus je n'étais pas du tout dans la même optique que maintenant. J'avais 20 ans, je n'envisageais qu'à peine l'achat d'une résidence principale.
Mais aujourd'hui, après la vente de mon appart acheté en 2006 qui m'a permis de dégager une belle plus-value, grâce à la hausse de l'immo et aux travaux, j'envisage fortement de me lancer dans des projets d'investissement locatif, surtout maintenant que je suis au vert et que le rythme est moins soutenu ;).
En tout cas, ce qu'il faut retenir, c'est que les bonnes affaires sont là et qu'il faut être à l'affut pour les débusquer et être le PREMIER sur le coup.

Julien EspritBusiness.fr a dit…

On ne commence jamais assez tôt ! Malgré ce qui peut se passe en ce moment dans l'économie mondiale, les opportunités sont peut être encore plus présentes. J'envisage sérieusement sur 2012 d'acheter pour du locatif un bien avec des travaux pour en tirer une plus forte valeur ajoutée.
Il s'agit de bien préparer son système pour être là au bon moment. J'ai l'impression qu'il commence à y avoir du monde sur ce type d'investissement !

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