lundi 29 août 2011

Pourquoi pas une opération immobilière d’achat / revente pour obtenir des liquidités ?

Etant très satisfait de la rentabilité de mon premier investissement immobilier (j’en parlerai bientôt), réalisé il y a maintenant près de 2 ans, je compte bien continuer à investir dans la pierre. (Même si cette année, j’ai surtout investi ma capacité d’épargne et mes revenus supplémentaires en bourse, en actions à haut rendement sur mon PEA).

Mon premier objectif a été de faire un investissement locatif, le plus autofinancé possible, qui devienne une source de revenus passifs, une fois le prêt immobilier remboursé.

Développer des sources de revenus passifs ou alternatifs est essentiel dans une optique d’indépendance financière.

Je me pose toutefois la question depuis quelque temps du bénéfice que je pourrais tirer d’une opération immobilière d’achat revente…

Donc cette fois-ci, pas dans le but de se faire payer un appartement pas ses locataires sur 15 ou 20 ans, puis d’en percevoir une rente, mais plutôt dans le but d’obtenir en quelques mois un capital, du cash.


Obtenir donc des liquidités, mais dans quel but ?

Pas pour se payer une voiture neuve, mais pour investir ce capital bien sûr ! Pour avoir ponctuellement une capacité d’investissement supérieure.

Il y aurait différentes façon d’utiliser ce capital supplémentaire :
  • Investir sur les Fonds Communs de Placement de mon assurance vie, pas seulement sur des fonds faiblement risqués de type Carmignac Patrimoine mais aussi sur des fonds potentiellement plus dynamiques, davantage investis en actions. Après tout ce serait de l’argent « bonus » avec lequel je serais plus à l’aise pour prendre des risques…


Le problème de la plus-value immobilière

Une opération d’achat revente se fait donc dans le but de réaliser une plus value rapide. Hors cette plus value, réalisée sur un bien immobilier qui n’est pas sa résidence principale, est taxée bien sûr ! Probablement bientôt à 32,5%...
Il est important de bien prendre en compte cette fiscalité.

Revendre un bien 80 000€, alors qu’il a été acheté 70 000€, ne veut surtout pas dire qu’on a gagné 10000€, c’est un peu plus compliqué que ça…

La plus value immobilière se calcule de la façon suivante :
  • Plus value = prix de vente (moins les frais de type diagnostiques immobiliers supportés par le vendeur) – prix d’acquisition (plus les frais de notaire, typiquement 7,5%, plus les travaux)
  • Ensuite il y a (ou avait) un premier abattement possible : 10% par année de détention du bien, on n’y a donc pas droit si on réalise l’opération d’achat revente en moins d’une année.  (De plus cet abbatement devrait disparaitre prochainement avec le plan de rigueur...)
  • Puis un abattement fixe de 1000€.
  • C’est alors que s’applique l’imposition de 32,5% (19% d’impôt sur le revenu + 13,5% de prélèvements sociaux, jusqu'à présent 12,3% mais le plan de rigueur prévu par le gouvernement devrait taxer davantage les plus values immobilières...)

En pratique, voilà ce que ça peut donner avec un cas concret :

imposition peut-être à passer à 32,5%...ce qui donerait un bénéfice de 10 450€, ça ne change pas fondamentalement le problème
Si vous voulez jouer avec l’application Excel, vous pouvez la télécharger ici !


L’ordre de grandeur ce que l’on peut espérer

Pour réaliser une plus value significative, le principe est assez simple, dénicher un bien immobilier en très mauvais état mais plein de potentiel, puis effectuer les travaux de rénovation nécessaires et le mettre le bien en valeur !

Ça signifie des frais de travaux non négligeables.

Auxquels s’ajouteront les frais de notaire à l’achat.

Finalement, en faisant tourner un peu ma feuille de calcul Excel, j’en arrive à cet ordre de grandeur :

  • Pour un bien de type studio ou F2, autour des 100 000€ à la revente
  • nécessitant 10 000€ de travaux
Pour empocher un bénéfice après impôts de 10 000€, il faut arriver à obtenir un prix à la revente 30 000€ supérieur au prix d’acquisition…


Avec seulement 20 000€ d’écart, le bénéfice est quasi nul, quelques milliers d’euros tout au plus.

Ca donne à réfléchir, pas si évident que cela pour un bénéfice toutefois limité.


Y a-t-il une cible privilégiée ?

L’idée de ma réflexion sur ce sujet était aussi de voir si je trouvais une situation plus optimisée, une gamme de prix d’acquisition par exemple plus intéressante qu’une autre, etc…
Je n’ai rien trouvé d’évident. Je n’ai identifié un type de bien immobilier, dans une gamme de prix spécifique, qui ferait une cible plus lucrative pour une opération d’achat revente.

Ma réflexion porte ici exclusivement sur le cas d’un appartement seul.

Dans une approche plus ambitieuse, privilégiée par les marchands de bien, j’imagine que l’achat d’un immeuble, sa rénovation complète, et la revente petit à petit des différents appartements est probablement bien plus rentable.


Ma position actuelle…

En guise de conclusion préliminaire, je trouve l’idée de l’achat revente séduisante. Même si c’est beaucoup de démarches, il y a le petit coté sympa du projet qui est « comment arriver à valoriser au mieux un bien immobilier », la conception et la réalisation.

Par contre, le bénéfice, plus limité que j’imaginais avant de mettre des chiffres sur le papier, me refroidi un peu pour le moment…Trouver l’appartement idéal est peut-être encore plus critique que pour un investissement locatif.


Avez-vous une expérience d’opération d’achat revente ? Les plus values ont-elles été à la hauteur de vos espérances ?
Qu’est ce que vous en pensez actuellement ? Y a t-il un type de bien mieux adapté à ce type d’opération ?


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18 commentaires:

Etienne a dit…

Salut Olivier, au vu de tes calculs, effectivement ce n'est pas le Pérou mais si tu réalises cette opération en moins de 6 mois, c'est énorme.
Cela fait un rendement sur investissement de 14% en 6 mois!
Tes actions total ou GDF n'en feront pas autant.
Je trouve que c'est une bonne idée d'investissement.
On peut aussi imaginer que tu ne le revendes pas et que tu mettes ce bien en location.
Le loyer ainsi dégagé serait sans doute supérieur à tes mensualités.

Olivier a dit…

Salut Etienne,
C’est certain que si je prends les chiffres de mon exemple, gagner 10000€, en quelques mois, avec juste par exemple au départ les frais de notaire comme apport personnel, c’est très rentable ! Mais ça reste des chiffres théoriques…
Ce que je vois surtout, c’est qu’il faut tout de même arriver à revendre nettement plus cher (30 000€ d’après mes estimations) pour justifier les efforts d’une telle opération (un gain de 10 000€ ? en dessous, je n’aurais pas envie de m’embêter..).
C’est donc loin d’être acquis au départ, parce que tant qu’on n’a pas d’acheteur, on n’a pas de plus-value…
Ca suppose une très bonne étude de son projet, et de trouver le bien idéal ! Mais c’est tentant, et surement assez excitant…
Merci, bonne journée

Yann P a dit…

pour les 10 000 € de travaux, tu peux faire du déficit foncier sur tes revenus (dans la limite de 10 700 € par ans). Cela te permet d'en récup quelque k€

Simon de Toile-filante.com a dit…

Il va falloir que tu revois ton calcul avec le plan de rigueur du gouvernement non ?

Olivier a dit…

@Yann, oui, c’est vrai qu’il doit y avoir moyen d’optimiser un peu avec le déficit foncier. (ce que j’ai fais avec mon studio locatif la première année, une bonne réduction d’impôt, mais ça ne change pas l’ordre de grandeur).
Pour te suivre sur cette idée, le calcul devrait dépendre aussi de la façon dont se fait l’achat, cash ou à crédit…avec un prêt, on perd un peu d’intérêts d’emprunts durant les mois de l’opération, plus éventuellement des frais de remboursement anticipé. (Intérêts que l’on peut aussi récupérer en déficit foncier l’année suivante je pense…mais bon.)
Encore une fois, je cherchais à voir l’ordre de grandeur du gain potentiel. Merci, à bientôt.

Olivier a dit…

@Simon, oui c’est ce que je dis, une imposition à 32,5% plutôt que 31,3% (le fichier Excel est à jour). Comme je le mets dans la légende du tableau, ça impacte de même pas 200€ sur 10 000€. Même si ça ne va pas dans le bon sens, ça ne change rien pour moi à la mise en œuvre d’une telle opération d’achat revente : un seul objectif, revendre au moins 30 000€ plus cher pour 10 000€ de travaux…bonne soirée !

Anonyme a dit…

Article très intéressant. Merci.
Tout ça (recherche du bien, négo avec le banquier pour l'obtention du crédit, suivi des travaux, location, revente du bien), pour ça. Assurément je me range du côté d'Olivier pour dire que cela n'en vaut pas la peine. Voilà ce que je ferais à la place d'Olivier : j'attendrai d'être en haut de cycle immobilier pour revendre (c'est ce qu'a fait Elise Franck). En attendant, je le louerais, en sachant que sur la durée les loyers augmentent.
Thibaud

xa a dit…

3 choses :
- les travaux sont déductibles SI factures des travaux. Sinon, vous avez le droit à un forfait au dela de 5 ans.
- l'exemple donné est EXTREMEMENT particulier, puisque la valorisation du bien dépasse les 50% par rapport au prix d'acquisition !!!
- en supposant qu'on arrive régulièrement à faire ce type d'opération, il y a risque de requalification en marchand de biens, avec toutes les taxes, cotisations, impositions qui vont avec.


@Yann
"pour les 10 000 € de travaux, tu peux faire du déficit foncier sur tes revenus (dans la limite de 10 700 € par ans). Cela te permet d'en récup quelque k€ "

1) pour avoir du déficit, il faut louer, ce qui change les données de l'opération
2) en cas de revente, les déficits imputés sur les 3 dernières années sont réintégrés dans les revenus imposables.

Olivier a dit…

@Thibaud, merci ! dans les démarches, je n’envisage pas de location, une revente dès la fin des travaux… Pour une assurance de récupérer 10 000€, je crois que je serais prêt à supporter tout cet effort, mais pas moins…

@Xa,
« l'exemple donné est EXTREMEMENT particulier, puisque la valorisation du bien dépasse les 50% par rapport au prix d'acquisition !!! »

Justement c’est LE point que je voulais faire ressortir. Je réfléchis dans l’autre sens, je me fixe 10 000€ comme gain minimum pour justifier un tel effort, comme le dis Thibaud, j’arrive à la conclusion qu’il faut faire + 50% à la revente… et en effet, c’est beaucoup pour un petit appartement.

Peut-être faut-il finalement viser des biens plus cher…faire le même gain en valeur absolu, mais moins en relatif, peut-être davantage jouable. (par exemple acquisition à 120 000€, revente à 155 000€, même bénéfice de 10 000€, pour +30% « seulement » (Mais cela implique un risque plus lourd au départ…)

Merci de ces précisions, bonne soirée

xa a dit…

@Olivier

"Justement c’est LE point que je voulais faire ressortir. Je réfléchis dans l’autre sens"

C'est bien ainsi que j'avais compris votre article.

Mais j'ai souvent vu des commentaires sur des opérations de ce genre, qui ne tiennent pas compte de la rareté de ces cas.

Ce qui entraine, souvent, les "investisseurs" imprudents sur des sentiers bien trop dangereux pour leurs finances personnelles, parce qu'ils ont calqué leur stratégie sur un cas très particulier, sans vérifier que le bien visé était tout autant particulier.

bonne soirée.

Fred a dit…

Bonne analyse: c'est construit comme raisonnement.
Je suis justement en train d'effectuer une opération de ce genre (que je relaterai bientôt sur mon blog).

Le poste "travaux" est une importante variable d'ajustement (surtout si on les effectue soi-même!).
Ne pas négliger non plus les frais financiers liés à l'opération: loin d'être négligeables pour une petite surface (rapporté à la plus-value nette).

Concernant la plus-value: tout le monde s'inquiète (et criait déjà au loup auparavant) de la modification de la fiscalité par le "dispositif Fillon" mais... la taxe sur la valeur ajoutée ne concerne que le bénéfice donc même à 1€ de plus-value, l'opération reste positive!!
Certes on aimerait toujours "économiser" de l'impôt mais à mon sens l'achat-revente immobilière reste le moyen le plus efficace de faire du cash :)

L'autre point important concerne la fameuse évolution du marché: adieu les prévisions à la baisse ou la hausse. Sur une période de 6 mois, le marché à tendance à être à peu près stable (même avec 10% de baisse annuelle - énoooooorme! - dans ton exemple, sur 6 mois la plus-value brute serait encore de 11500€).

Etienne a dit…

Un autre aspect à creuser est d'optimiser le prêt immo. Si on est sûr de faire de la revente on peut opter pour un différé de 6 mois...et je suis certain qu'il y a d'autres montages intéressant à creuser.

Vincent a dit…

Je pense qu'après réflexion tu vas arriver tout seul à la conclusion.

Ca ne sert à rien de le tenter sur un budget de 60K ou même 100K pour un seul bien. Beaucoup de frais de notaire, déficit foncier pas récupérable, imposition de fou, chantier à suivre. Beaucoup de soucis pour ramasser à peine plus que les frais de notaires, à peine plus que ce que tu donnes à l'état.

Je ne suis pas complètement négatif à ce sujet, mais c'est évidemment quelque chose qui n'est pas du tout optimal.

Du point de vue de la démarche, je pense que la sélection du bien se fait strictement de la même manière que si tu souhaitais louer, donc beaucoup de visites, éventuellement de devis... Bref, tu vas faire tout ça, gâcher une belle opportunité immo pour revendre en 6 mois ? Seriously ?

Pour que ça fonctionne, il faut plusieurs choses :

- Avoir une équipe de choc testée et approuvée au niveau de la rénov (délais + prix)
- Avoir un bien immo à diviser

Ensuite, la voie royale est toute simple : On divise le bien pour revendre une partie qui permettra de financer l'autre partie qu'on garde en location. Ainsi la partie que j'appelle "fixe" (temps de recherche / rénovation du bien) est optimisée.

C'est ce que font mes mentors en immo et c'est ce que je m'apprête à faire ce mois-ci. Comme je n'ai pas encore les moyens d'acheter un immeuble entier, j'ai trouvé 90m2 en ruine, mais déjà pré-divisé en 2 appartements pour une bouchée de pain, en plein centre-ville. Normalement une fois rénovés, la plus value réalisée sur l'un permettra d'être en autofinancement total sur un prêt de moins de 10 ans.

Sachant que c'est ce que tu veux au final : vendre quelque chose pour financer au mieux la suivante. En procédant ainsi, tu fais d'une pierre deux coups en achetant dans le même temps le bien que tu veux acheter/revendre et celui que tu souhaites acheter/louer. Gain de temps = Gain d'argent, il ne faut pas l'oublier ! CQFD.

Olivier a dit…

@Fred, tout à fait d’accord avec tes commentaires. Le montant des travaux est clef, c’est vrai également que dans ma petite estimation, je n’ai pas pris en compte les frais liés à un éventuel prêt immobilier (comme le dit Etienne ensuite, c’est peut être un poste sur lequel il faut être astucieux…). Et pour la taxation supplémentaire à venir, dans mon exemple, on parle de 200€ sur 10 000€…pas de quoi perdre son énergie à polémiquer là-dessus…J’ai hâte de lire ton expérience sur ton blog ! Merci, bonne soirée.

Olivier a dit…

@Vincent, merci beaucoup pour l’explication détaillée de ton approche et de ton expérience ! Pleine de bon sens ; c’est probablement en effet bien plus rentable de cette manière que pour un bien seul. J’ai suivi il y a quelques années l’expérience d’une amie qui a acheté une petite maison (aux enchères) pour la diviser en 2. A l’époque, l’opération me paraissait un peu folle, très risquée, je n’avais pas encore pris goût, ni bien perçu tous les atouts de l’immobilier, elle a gagné beaucoup…je raconterai ce cas un jour ! Merci encore, à bientôt.

Maxime a dit…

Bonjour,

Petite précision : on peut déclarer au fisc, que l'appartement que l'on vient d'acheter est notre résidence principale, même si le bien a été acheté pour une opération d'achat revente, dans ce cas-là, si je ne me trompe pas, si l'on ne vit pas dans le bien, on a un an pour le revendre et être exonéré d'impôt sur les plus values, au-delà, on est plus exonéré (sauf si l'on habite le bien évidement).

Par contre et j'en suis la pour effectuer ce type d'opération il faut apprendre beaucoup, beaucoup de choses (livres, internet, etc.) et comme partout il ne faut pas foncer tête baissée sinon c'est le plantage assuré.


Voilou commentaire en mode déterrage d'article :)

Anonyme a dit…

Bonjour,

Situation:

Etranger, ressortissant de l'UE, ingénieur en constructions, j'achète des ruines en France et je retape entièrement en régie propre, tout seul.

Prix d'acquisition = 30 000€, matériaux = 40 000€, prix de vente 10 mois après = 120 000€.

Questions:
1. Est-possible de construire / retaper sa maison en régie propre?
2. Quels impôts en cas ou je répète l'opération en boucle?
3. Comment corriger le prix d'acquisition concernant surtout ma main d'œuvre? Comment ce poste est évalué / valorisé?
4. Est intéressant? Sinon, quelle est la meilleure forme d'organisation dans ce cas?

Je vous remercie d'avance pour vos retours.

Anonyme a dit…

Bonjour, que faut t'il faire pour pouvoir faire valoir que c'est un achat en résidence principale?

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