Comment bien déclarer ses revenus Airbnb ?

Le moment est venu de remplir sa déclaration de revenus. Une tache simplifiée ces dernières années avec la déclaration pré-remplie, en particulier les salaires communiqués par l'employer. 

Ça commence à se corser un peu dès qu'il s'agit de déclarer d'autres revenus, notamment les revenus locatifs. 

En ce qui me concerne, ceux de ma location touristique Airbnb. Et vous ne pourrez plus vous y soustraire, Airbnb communique directement également au fisc vos revenus perçus !

Dès que vous commencez à remplir votre déclaration en ligne, une fenêtre vous indique que certaines plateformes ont communiqué à l'administration fiscale les données suivantes... Dans mon cas, il y avait bien mes revenus Airbnb de 2020, et même les ventes de ma femme sur Vinted ! 178€...

Et on vous précise qu'il est de votre responsabilité de les déclarer correctement si nécessaire. (c'est à dire par exemple si ces recettes dépassent un certain montant, loin d'être le cas pour Vinted, mais obligatoire pour mes revenus Airbnb)

La déclaration de mes revenus Airbnb

Comme expliqué dans mon dernier article, les revenus Airbnb sont considérés comme des BIC, Bénéfices Industriels et Commerciaux. 

Louer en meublé sur Airbnb revient à être sous un statut de LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel. 

Tout ceci implique de s'être fait connaitre de l'administration fiscale en ayant déposé un formulaire POi de début d'activité au Greffe du Tribunal de Commerce, ce qui permet de vous délivrer un numéro SIRET. 

A ce moment là, vous aurez aussi à choisir votre future mode d'imposition, micro-BIC ou BIC réel. 

Déjà avec mon 1er investissement locatif, un studio loué en meublé, j'avais opté pour l'imposition en BIC réel. 

Faire appel aux services d'un expert comptable est indispensable pour réaliser ce type de bilan comptable, mais le résultat sera des années d'exploitation de votre investissement sans quasiment la moindre imposition. 

Le principe de la déclaration au réel est de retrancher à vos recettes locatives brutes, l'ensemble de vos charges. le résultat étant le montant imposable. 

Si celui ci est nul ou négatif, aucun impôt sur vos revenus locatifs à payer. 

Quelles sont les charges prises en compte ? 

• Toutes les dépenses mensuelles : électricité, gaz, eau, assurances...
• L'entretien de la chaudière gaz
• L'abonnement internet pour vos locataires
• La taxe foncière
• la CFE (cotisation foncière des entreprises, automatique dès que vous avez un numéro SIRET)
• les frais d'expert comptable et de Centre de gestion Agréé (CGA), j'y reviendrai plus loin...
• Les travaux effectués par des professionnels 
• Les intérêts d'emprunt que vous remboursez à votre banque
• Et enfin l'amortissement du bien immobilier et du mobilier !

Et c'est cette dernière ligne qui fait souvent toute la différence ! pour faire simple, on parle de milliers d'euros par an à retrancher de vos revenus locatifs. 

Hors il ne s'agit même pas de dépenses qui sortent de votre compte bancaire. Vous possédez déjà le bien. et comme pour tout équipement ou local dans une entreprise, il est considéré que ce bien va se déprécier petit à petit, perdre chaque année un peu de valeur.  

On parle de l'amortissement d'une immobilisation. 

Typiquement, un bien immobilier estimé à 100000€ au moment du début de l'activité sera amorti sur 30 ans, soit plus de 3000€ par an de charges en plus à déduire de vos revenus. 

Mes chiffres de 2020

Chaque début d'année, je transmet à mon expert comptable un tableau Excel regroupant toutes les dépenses de l'année écoulée et toutes les recettes. Je lui fournis aussi bien sûr les justificatifs. 

A partir de là, il établit le bilan comptable de mon "entreprise", ma location LMNP.  Le numéro SIRET lui est aussi indispensable pour faire ce travail...pas uniquement requis par l'administration fiscale. 

Et il me le retourne généralement en Avril de manière à ce que je puisse reporter sur ma déclaration de revenus en ligne, les données qui concernent mes revenus Airbnb. 

Voici les chiffres pour l'année 2020 : 

Revenus locatifs Airbnb : 13418€

Charges d'exploitations (électricité, expert comptable...) : 3993€

Impôts : 1220€ (1000€ de taxe foncière 220€ de CFE)

Intérêt d'emprunt : 2462€

Travaux effectués : 2590€

Amortissement sur immobilisation : 4310€

Ce qui donne un résultat de : 13418 - (3993 + 1220 + 2462 + 2590 + 4310) = - 1157€

Un résultat négatif, donc aucun impôt à payer sur les 13418€ de revenus locatifs gagnés. 

et pourtant j'ai généré du cash-flow : les 4310€ d'amortissement ne sont pas sortis de ma poche.  En pratique, c'est donc plus de 3000€ de cashflow en 2020...

Comment reporter ses données comptables sur sa déclaration de revenus ?

Avec un résultat négatif, la valeur à reporter est donc de 0.  Ce résultat est à noter case 5NA. 

Il y a une aussi une 2ème case que vous avez tout intérêt à remplir, la 7FF, avec le montant des frais d'expert comptable que vous allez pouvoir récupérer sous forme de crédit d'impôt ou de réduction d'impôts. 

Pour ma part, 592€ qui correspond au 2/3 des frais d'expert comptable et de Centre de gestion Agréé  (CGA) (654€ + 234€)

En effet, pour pouvoir bénéficier de ce crédit d'impôts, vous devez également adhérer à un CGA (celui avec lequel travaille votre expert comptable), un petit coût supplémentaire, mais évidemment totalement effacé par une réduction d'impôt presque 2,5 fois supérieure dans mon cas. 

N'oubliez pas non plus de remplir la case 7FG, en indiquant le nombre d'exploitations concernées, 1 ou plus. 

Donc au final, une déclaration de revenus très simple à condition d'avoir mis en place le suivi des recettes et des charges dans l'année (tableau Excel à compléter régulièrement et mettre de côté les justificatifs) et d'avoir trouver un expert comptable avec qui travailler.