mercredi 19 mars 2014

Rendement locatif : l’outil indispensable

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Il y a un an et demi je vous avez parlé d’un outil en ligne que j’avais trouvé pour calculer le rendement locatif d’un investissement immobilier. Un outil très simple mais qui se démarquait des autres pour 2 raisons : 
  1. la prise en compte de l’imposition 
  2. l’estimation de l’évolution du rendement au fil du temps.
Un outil idéal pour comparer rapidement différents investissements locatifs, selon différents mode de gestion (vide, meublé…).

Etant en phase de réflexion pour un 2ème investissement immobilier, je suis retourné sur ce site pour faire quelques simulations et c’est là que j’ai découvert que l’outil avait bien évolué !

Avec notamment ce qui me manquait à l’époque, l’intégration du régime BiC réel avec la prise en compte de l’amortissement du bien dans le calcul du rendement.

Cette fois tout y est, simple et efficace. Idéal pour dégrossir un projet immobilier !

L’occasion en une vingtaine de copies d’écran de vous dresser un tour d’horizon des possibilités offertes par ce site en ligne : Rendement Locatif

Je suis parti sur des chiffres que je considère réalistes pour un projet personnel de location meublée.


Les données de son projet d’investissement

Les 2 images suivantes constituent l’ensemble des données à remplir :


Ce qui concerne le bien immobilier en lui-même (cout d’acquisition, loyer….). Attention personnellement, pour ma simulation, j’ai inclus dans « travaux de rénovation », des frais de meublé (6000€ de rénovation et 2500€ de meublé...d’où les 8500€). Je ne pense pas que cette info puisse être entrée ailleurs, notamment si on veut les prendre en compte dans le coût global d’acquisition du bien.

Il y a ensuite la catégorie « charges », « impôts », c’est là que l’on sélectionne un régime d’imposition, pour ma part, BiC réel pour une location meublée, « l’emprunt bancaire », avec notamment le montant d’apport personnel envisagé, et enfin une partie « paramètres avancés », optionnelle mais que je considère comme indispensable pour obtenir une simulation la plus réaliste possible : en effet, c’est ici que l’on peut paramétrer un taux de vacances locatives, une donnée clef qui impacte fortement la rentabilité. Et dans le cas d’un meublé 1 mois par an me semble honnête.

A noter également que pour tous les calculs de TRI (taux de rentabilité interne) qui suivront, l’outil considère par défaut une revente du bien au bout de 10 ans à un prix net vendeur qui correspond à une augmentation annuelle de 1% à partir du net vendeur d'achat initial.

Si on veut changer ces valeurs par défaut, c’est là que ça se passe.




Le rapport d’investissement

Ci-dessous voilà ce que l’on obtient une fois que l’on a appuyé sur bouton « calculer » : une synthèse du projet d’investissement et à coté, un score destiné à juger la pertinence d’un tel investissement: le score Invest TM: dans mon cas, un 8 / 10 !

Pas un intérêt majeur, c’est plus pour le fun, ce qui compte surtout, ce sont les chiffres et la courbe située dessous.

Avec le rendement net (la 2ème année), le cash-flow, et le Taux de Rentabilité Interne (TRI) en cas de revente au bout de 10 ans.


Sur le graph vous pourrez lire avec la souris les rendements année après année, comparativement à des taux estimées d’inflation, de livret A ou d’Assurance vie (si vous prenez l’option premium).

Dans mon cas, je peux voir que le rendement de mon projet immobilier atteindrait un pic au bout de la 13ème année avec 6,28% net.


Une autre page résume les principaux chiffres de l'investissement, avec notamment le détail des frais d’acquisition et du prêt immobilier, en particulier la mensualité.



Le cash-flow

Vous pourrez ensuite avoir accès au détail du calcul du cash-flow mensuel pour la 1ère et 2ème année (les 15€ de défaut d’autofinancement issus de mon scenario…), qui intégre évidemment toutes charges mais aussi l’imposition et les vacances locatives.



Mais aussi le cash-flow calculé annuellement, soit une une durée de 25 ans, soit dans l’idée d’une revente à terme (10 ans par défaut) et donc d’un calcul de TRI. (Taux de Rentabilité Interne), comparativement à un placement sécurisé de type assurance vie à 3%.



 
Les rendements locatifs

Puis on en vient à la page sur le rendement, l’un des résultats clefs estimé par ce simulateur. Avec les calculs de rendement brut, net de charges, mais surtout le plus important, net après impôts ! C’est le rendement critique qui permet de comparer les différentes solutions de location et l’impact des différents régimes d’imposition.

C’est ce qui apparaît sur à partir de la 2ème image, avec tout d’abord un rappel des conditions de calcul, en particulier comment l’amortissement du bien immobilier est pris en compte étant donné mon choix d’imposition au régime BiC réel (ou LMNP réel).

Et toute la valeur de cet outil est de fournir pour chaque année, durant 25 ans, le détail du calcul du rendement, avec les charges à déduire (intérêt d’emprunt, montant amorti…), le calcul du revenu imposable…on peut alors comprendre pourquoi et comment le rendement évolue année après année, d’abord à la hausse puis à la baisse. (il doit y avoir un petit bug sur la 25ème année, avec une hausse excessive des recettes qui entraine la hausse du rendement…)






Le taux de rentabilité interne (TRI)

Dernier résultat que l’on peut obtenir sans passer en mode « premium », le calcul du TRI "taux de rentabilité interne : Il permet de comparer plusieurs scénarios d'investissement immobilier entre eux mais également de comparer un investissement immobilier avec un placement en assurance vie par exemple.

Le rendement « classique » est un indicateur qui donne la rentabilité à un instant donné mais il ne permet pas de prendre en compte l'origine du capital investi et les flux financiers. Par exemple avec un emprunt, l'argent est apporté par la banque, pas par de l'épargne personnelle. Le rendement ne tient pas compte de cela. Il ne fait pas ressortir tout le bénéfice de « l’effet de levier » du crédit.

Le TRI se calcule par la méthode d'actualisation des flux de trésorerie ou de "cash-flow" : il s'agit de l'argent qui sort de votre poche (ou qui y entre) tout au long de l'investissement. Il faut par contre fixer une date de fin, avec dans le cas d’un investissement immobilier, une date de revente Dans le cas de mon projet d’investissement, j'obtiens un excellent TRI de 11,21% (avec par défaut la revente au bout de 10 ans).



Une fois que vous aurez pas mal joué avec ces premières simulations, si ça ne vous suffit pas, vous pourrez allez un peu plus loin, notamment dans le comparatif des régimes d’imposition.

Mais pour cela il vous faudra passer en mode « premium ».

Voici un exemple des autres possibilités offertes : 



La comparaison des différents régimes d’imposition pour votre projet

Avec dans un premier temps, une comparaison directe des différents mode de location associés à leur différents régimes fiscaux (location vide en micro foncier, LMNP en micro BiC ou BiC réel, Duflot 2013…)

Il est intéressant de constater que sur la base des données sur mon investissement que j’ai entré au début, la location meublée en BiC réel ressort comme étant la solution à privilégier.

Un bon point pour ce simulateur !

Si on pinaille un peu, il faudrait avoir la possibilité de mettre à jour les niveaux de loyer pour une comparaison la plus réaliste possible, avec un loyer en location vide plus faible. Et en contrepartie ajuster aussi un peu les vacances locatives…(moins en location nue)….donc au final ça se vaut.



La négociation du prix d’acquisition

Une autre fonction proposée est d’estimer quels seraient les bénéfices d’une bonne négociation du prix d'achat (de -5% à -25%) en termes de rendement net ou TRI



Le montant du loyer

L’outil nous montre également comment évolue le TRI en fonction du montant du loyer. Avec même une petite option destinée à nous ramener à la réalité du marché : plus le loyer est haut, plus le risque de vacance locative est élevé. Donc attention au final, il y a surement un optimum à ne pas dépasser…

Sans compter la nouvelle loi ALUR qui de toute façon risque de couper court à ce genre de pratique, avec la fixation d’un plafond de loyer, même en meublé….reste encore à connaître le montant des plafonds !



Quand revendre ?

Le simulateur permet aussi de calculer le TRI au bout de chaque année, afin d’estimer quel est le nombre d’année optimum avant de procéder à une revente de son bien…


Optimiser la durée d’emprunt

Le calcul du TRI selon la durée du crédit permet de déterminer sur quelle durée il est préférable de prendre son emprunt. 20 ans était bien la meilleure option pour moi.


L’apport

Et enfin, un dernier petit calcul vous montrant comment le TRI dépend du montant de son apport initial : évidemment, mieux vaut de ce point de vue (le TRI) emprunter la totalité…mais dans ce cas de figure mon cash-flow mensuel serait nettement plus négatif….donc un investissement nettement moins autofinancé.

C’est un choix à faire selon sa volonté de revendre ou non son bien locatif. Pour ma part, je préfère rester sur une optique d'investissement à vie, avec l’assurance du meilleur autofinancement possible.




Enfin, sur le site Rendement Locatif, vous trouverez également un petit guide immobilier très bien fait, concis et clair, comme tout le reste, ainsi qu’un forum pour partager vos idées d’amélioration de l’outil ou vos projets d’investissement immobiliers !





En ce qui me concerne, fini de perdre mon temps à créer mes feuilles de calcul sur Excel ! Rendement Locatif est désormais mon outil de référence pour estimer l’intérêt d’un bien immobilier et surtout pour comparer différents biens entre eux.

La prise en compte de la fiscalité est un atout considérable, et la projection du rendement sur 25 ans permet de donner un peu de perspective à son investissement. Et oui l’immobilier ce n’est pas juste un rendement le jour de l’achat, c’est un actif qui va travailler pour nous sur des dizaines d’années, et il est bien d’avoir cette vision en tête.

Bonnes simulations !

Rentabilité locative


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10 commentaires:

Marc de Mieux Gérer Son Argent a dit…

Salut Olivier,

Merci pour le partage !

Cet outil a l'air facile d'emploi, de faire gagner beaucoup de temps et d'être très lisible grâce à des graphiques et tableaux.

Gwen a dit…

Bonjour,

Merci pour l'info, ca a l'air pas mal du tout... encore quelques efforts et ce sera parfait?
(frais de meubles comme tu le soulignes, qui rentre du coup dans le calcul d'amortissement à l'inverse d'un manque d'info de valeur estimée du bien au premier exercice nécessaire à ce fameux calcul)

Didier a dit…

En effet un outil intéressant perfectible comme le dit Gwen en particulier les TMI des domiens sont exclues . Plus dommageable c'est que les défiscalisations Duflot Outre-mer et surtout Girardin passent aussi à la trappe.

Plus ennuyeux à mon sens c'est que c'est très focalisé sur le TRI. Il faut rappeler que le TRI n'est PAS un critère pertinent de choix entre projets (il ne doit servir qu'à déterminer si un projet est rentable pour comparer deux projets rentables il est préférable de calculer la VAN). Mais bon ça permets de vendre des abonnements premiums et de toucher des commissions...


D'ailleurs comme le dit Olivier il faut mettre tout choix en adéquation avec sa propre stratégie ce que ne pourra faire aucun logiciel standard (car il existe une infinité de stratégies)
Du coup si l'utilisation en mode gratuit est intéressante la version premium qui propose des comparaison est biaisée. Quelque exemples basés sur la simulation d'Olivier
- pour la durée du prêt
* l'assurance est semble-t-il calculée sur la base du capital initial ce qui défavorise les durées plus courtes par rapport à une assurance sur le capital restant dû
* les taux pris en compte par rapport à ceux que donnent meilleutraux ce jour favorisent aussi la durée de 20 ans (les taux MT sont inférieurs de 0.1 sauf celui de 20 ans qui est identique)
* a priori pas d'IRA comptabilisée à la vente ce qui défavorise également les durée courtes

- pour la comparaison entre les différents régimes
* déjà un biais non pas du logiciel mais de ta simulation car tu as intégré les meubles dans le montant de la rénovation alors qu'il faut les mettre que pour le choix location meublée. Si on loue nu on ne va pas acheter 2500 de meubles ! De plus tu amortis trop car les meubles sont amortis deux fois une fois avec les travaux et une fois amortissement meubles
* la comparaison nu/meublée et régime réel/forfaitaire a un sens en revanche la comparaison avec les produits de défiscalisation beaucoup moins. Par exemple je ne veux pas être méchant mais s'il y a des Duflot à coté de ton bien je veux bien savoir qui sera assez fou pour te payer 570 € de loyer alors qu'ils peuvent payer 296 € pour un logement basse consommation énergétique du coup je prends le pari qu'il y aura plus de vacance locative...
- la simulation prends en compte une augmentation des charges mais pas des travaux et surtout pas des travaux qui n'interviendraient que dans un cas. Deux exemples. Le premier en meublé tes 2500 € de meubles ne vont pas durer 25 ans (enfin j'en doute) donc des coups supplémentaires . Le second un immeuble ancien aura besoin d'un ravalement bien avant un immeuble neuf (enfin il faut l'espérer sinon ce que disais ma grand mère c'était bien mieux à mon époque a du vrai...).
Quand on compare les prix du neuf et de l'ancien on oublie souvent qu'une comparaison doit se faire sur le long terme pas uniquement sur le prix d'achat

Enfin mais c'est en effet très anecdotique j'aimerai bien savoir comment est calculé leur ScoreInvest je le trouve bien peu pertinent (sur mon bien en location saisonnière avec un remplissage de 50% j'ai un score de 10/10 c'est un bon investissement certes mais on peut faire beaucoup mieux je trouve les scores très généreux...)

Olivier a dit…

@Didier, merci pour cette analyse détaillée supplémentaire ! Tout ce que tu dis est vrai. A priori, une partie du forum est destinée à recueillir ce type de remarques, tout ce qui pourrait permettre une amélioration continue de l'outil. En 1 an et demi, il y a déjà eu de sacrés progrès. Personnellement, ça me semble assez complexe d'arriver à réaliser un simulateur parfait capable de gérer toutes les spécificités du marché immobilier et des régimes fiscaux. A bientôt !

Osamu a dit…

@Didier
Je suis le créateur de l'outil je vais tenter de répondre à vos remarques nombreuses.
Merci d'ailleurs pour cette critique il y a des points intéressants.

-------

Pour les régimes fiscaux, ils n’y sont pas encore tous mais petit à petit ils seront ajoutés.

Au sujet du TRI, l'outil fourni le TRI et l'utilise pour comparer. Mais il fournit également la valeur actuelle nette VAN (premium) ainsi que le rendement classique année par année. Quel autre indicateur avez-vous en tête?

Je rappelle aussi que le site est totalement indépendant et n'affiche aucune publicité ou sponsoring. Ce n'est pas un choix facile de se couper de la publicité comme source de revenue et l'offre premium est un moyen de rémunérer tout le travail, la maintenance du site, les développements, l'application mobile iphone, etc. etc.
J’imagine que si vous souhaitiez acquérir un logiciel pour faire cela vous devriez payer une License ainsi que des frais de mise à jour. Ici la majorité des fonctions est gratuite, incluant les mises à jour en fonction des lois.

Pour la comparaison des régimes le calcul s'adapte pour chaque régime. Je vérifierais le calcul de l'assurance mais normalement c'est dynamique sinon cela sera corrigé.
De même le prix est adapté automatiquement ainsi que les plafonds de loyer en fonction de la ville (détection automatique de la zone).

En ce qui concerne la remarque sur les meubles j'ai bien pris note. Cela est déjà corrigé et les meubles sont maintenant inclus dans l'investissement total. En fait quand un régime meublé est choisi un champ permet de renseigner le montant des meubles (Olivier l'a rempli d'ailleurs dans sa simulation). Cela est pris en compte correctement dans la comparaison des régimes (un cout par défaut est calculé en fonction de la taille de l’appartement s’il n’est pas connu).

Pour les taux d’emprunt il faut bien en choisir. Les taux "meilleur taux" sont des moyennes qui sont d'ailleurs variées (mauvais, bons, excellents, etc.). Ceux du calculateur sont très proches du "bon". Que proposez-vous? Quels taux meilleur taux prendriez-vous sachant qu'il y'en a plusieurs qui dépendent de la banque, de la région, du client etc. Les modifier de 0.1 n'est pas très pertinent non plus, une autre personne vous dira qu’il fallait l’augmenter de 0.2 ☺
La comparaison est indicative et pédagogique. Rien ne vous empêche d’utiliser vos propres taux.

Au sujet des remarques sur l’évolution future du bien, les ravalements, les travaux futurs entre neuf/ancien. C’est vrai mais il faut faire attention à ne pas faire de cet outil une usine à gaz. Cela ne pourra jamais tout prendre en compte et ajouter ce genre de supposition nécessite des hypothèses qui seront toujours critiquables. En attendant il prend bien en compte des travaux annuels qui augmentent au fur et à mesure des années (pas uniquement les charges).

Pour ce qui est du score, je ne connais pas votre investissement mais vous avez l’air expert sur le sujet (au vu de vos remarques) et déjà le fait de faire du meublé saisonnier montre que vous avez un objectif de rendement très élevé qui est loin d’être un réflexe pour un débutant d’où le 10/10.

Je serais curieux de connaître l'outil dont vous vous servez. Est-ce une feuille Excel? Un logiciel pro?

business du jour a dit…

Franchement super complet comme site on y passe vite 1 heure ou 2 dessus a essayer d'optimiser nos calculs

Sébastien a dit…

Je connaissais déjà ce site là qui est très bien fait et assez pointu dans les détails et calcul et tiens à remercier son créateur !

Conseiller Défiscalisation Immobilier Duflot a dit…

Cet outil est très utile pour tout particulier souhaitant réaliser un investissement immobilier défiscalisé en Duflot dans le logement locatif à loyer modéré. Il permet d'effectuer des simulations très réalistes pour mesurer la rentabilité potentielle dans une placement immobilier puisqu'il prend en compte la totalité des charges (coûts d'acquisition, frais de maintenance et réparation, coûts de gestion immobilière, charges de copropriétés, coûts des assurances, impôts fonciers...) à défalquer des recettes que constituent les loyers et la récupération d'une partie des charges auprès du locataire.

Anonyme a dit…

Bonjour Olivier,

Quelques petites questions sur cet outil plutôt puissant !

- Comment l'outil mensualise-t-il les charges non récupérables ? Tu as indiqué 1200€ de charges totales pour le syndic et l'outil te mensualise ça en 36€55 ?
- L'outil te calcul un cashflow mensuel de -19,26€ la première année mais fait apparaître un cashflow annuel de -16481€ la première année ?
- L'outil compte les frais bancaires ni dans le crédit ni dans l'apport, d'où viennent-ils alors ?
- Dans le calcul du rendement net d'impôt, comment peut-on avoir des charges non récupérables inférieures au prix des travaux (8500€) ?

Merci d'avance

Attentifimmo a dit…

Article de qualité, l'outil est pertinent.

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