mardi 6 janvier 2015

Investissement locatif à Paris, 40 ans après…



Je voulais vous parler aujourd’hui d’un investissement immobilier réalisé par mon grand-père il y a 40 ans…

J’ai eu la chance d’aller visiter l’appartement juste avant Noël, une première pour moi. Je savais que mon grand-père possédait ce bien, on en avait déjà discuté un peu, mais je ne l’avais jamais vu concrètement.

Il s’agit d’un studio de 18 m² situé à Paris, dans le 1er arrondissement plus exactement, tout près de la rue de Rivoli et des Halles, une station de métro est juste au bout de la rue. 

1er arrondissement de Paris

En plein centre de Paris, la situation est donc assez idéale.

Mon grand-père qui vit près de Reims, a fait cette acquisition il y a tout juste 40 ans ! Un achat payé cash à l’époque suite à la revente d’un fond de commerce. Mon grand-père n’a jamais été un véritable investisseur immobilier, il a simplement suivi les bons conseils que lui a donné le maire du village de l’époque pour placer son argent (lui aussi avait acheté un appartement dans le même immeuble). Et pour le coup, il s’agissait d’un excellent conseil !


Le studio a été payé en 1974 tout frais inclus, « 10 millions » (d’anciens francs…) comme dit mon grand-père…soit 100 000 francs…, ce qui signifie aujourd’hui environ 15000 euros !

Une valeur multipliée par 10 en 40 ans !

Je vous laisse donc imaginer la plus-value éventuelle en cas de revente aujourd’hui…

Selon l’agence immobilière en charge de la gestion locative du bien, ce studio aurait une valeur estimée entre 150 000€ et 180 000€ !


Au moins 10 fois plus que le montant investi donc !

Mais évidemment, il est hors de question de le revendre.

Mon grand-père ne détient plus aujourd’hui que l’usufruit du bien, il continue donc de percevoir les loyers, mais l’appartement en lui-même a été transmis à mes parents.

Et c’est avec eux que je suis allé sur Paris suite à une demande de l’agence immobilière en charge du bien.
La gestion locative a toujours été déléguée, d’une part en raison de l’éloignement de mon grand-père mais aussi (et surtout) parce qu’il n’avait pas envie de s’embêter avec ça.

Sur 40 ans, régulièrement l’agence a pris en charge non seulement la location mais aussi l’entretien du bien. Et à priori sans soucis particulier.
L’appartement a toujours été loué. Il s’agit d’une location vide. Le seul soucis de loyer impayé est arrivé il y a 8 ans, un militaire qui n’a plus payé au bout d’un an. L’agence s’est chargé de la procédure d’expulsion qui a pris une petite année, et finalement le locataire est parti de lui-même en laissant tout son mobilier…

Ces 7 dernières années, il n’y a eu qu’un seul et unique locataire, une institutrice, qui vient de donner son préavis de départ en fin d’année 2014, suite à une mutation dans la sud de la France…

Et c’est à cette occasion que l’agence a contacté mes parents dans le but d’effectuer quelques rénovations…


Des travaux de rénovations indispensables pour préserver la valeur du bien

La bonne surprise concerne l’immeuble et les parties communes : le tout dans un état impeccable ! Le ravalement a été fait il y a quelques années, une porte d’entrée sécurisée avec interphones, une cage d’escalier rénovée il y a peu…

Pour l’appartement en lui-même, situé au 3ème étage, c’est une autre histoire…rien à voir avec mes 2 studios !

Il n’est tout de même resté intégralement dans l’état tel qu’il avait été acheté il y a 40 ans….quelques modifications ont tout de même été faites année après année :

  • un petit coin cuisine rénové à priori une fois (mais qui mériterait tout de même un bon coup de jeune) 
  • des chauffages électriques changés (1 fois également ?), mais ça reste des convecteurs de base…
  • un parquet stratifié au sol
  • une pièce principale repeinte

Mais il reste essentiellement 2 points qui n’ont pas bougé durant toutes ces années et pour lesquelles l’agence recommande (à juste titre !) des travaux avant une remise en location :

  • la salle de bain qui possède toujours la baignoire posée il y a 40 ans et un meuble de vasque qui s’affaisse de plus en plus… 
  • et l’électricité qui n’est plus du tout aux normes ! pour être très concret, il n’y a qu’une seule et unique prise disponible pour tout l’appartement…ce qui signifie que tous les appareils (micro-onde, lampe de chevet, téléviseur, chargeurs de téléphones et de PC portable…) sont connectés sur la même très longue prise multiple!

Personnellement, je ne me vois pas proposer un bien en location dans ces conditions mais visiblement la personne qui y vivait s’y plaisait (elle y a tout de même vécu 7 ans !), notamment en raison de l’emplacement central dans Paris et d’après l’agence, il y a bien pire à louer pour un loyer nettement plus cher !

Ceci-dit, il est temps d’engager quelques frais !

L’agence a déjà fait réaliser un devis pour refaire de A à Z l’électricité : 3500€. Elle attend également des devis pour la rénovation complète de la salle de bain ; l’idée est de remplacer la baignoire par une cabine de douche, ce qui libérera de la place pour une machine à laver. Il devrait y en avoir pour un peu près le même montant.
De plus des panneaux rayonnant devraient remplacer les convecteurs actuels.

L’addition peut paraître un peu salée mais ramenée sur 40 ans…ça n’a vraiment rien de choquant. 

Et même s’il faut réinjecter 10000€ en travaux,  c’est peut-être le double qui sera capitalisé dans la valeur du bien, qui sera alors plus proche des 180000€ que des 150000€…

Evidemment les travaux seront entièrement gérés et suivis par l’agence, qui fait appel à ses entreprises habituelles. Plus vite les travaux sont fait, plus vite on peut remettre en location et plus vite l’agence récupère ses commissions…



Un loyer à venir majoré

Outre l’aspect sécurité concernant l’électricité, l’autre bénéfice de ces rénovations sera la possibilité de majorer le loyer qui était relativement bas pour cet arrondissement jusqu’à présent.

A ce jour le loyer était de 530€ charges comprises, des charges qui s’élevaient environ à 60€. 
Suite aux travaux, l’agence propose d’augmenter le loyer de 100€, ce qui reviendrait à un loyer net de 570€ auquel il faut retrancher les frais de gestion locative prélevés par l’agence, environ 40€ par mois d’après ce que j’ai compris.

Un bon complément de retraite de 530€ mensuel (hors impôts) donc pour mes grand parents !


Un investissement immobilier à Paris à conserver…

La première réaction, à chaud…, de mon grand-père quand il a lu la lettre de l’agence immobilière recommandant des travaux de rénovation avant remise en location a été « y a qu’à le vendre, on va pas s’embêter  avec ça ! »

Quand j’ai appris ça, je suis allé le voir pour en discuter avec lui. Vendre serait une grave erreur !

Déjà, lui ou mes parents n’ont pas besoin de liquidités à ce jour. Et ils ont les moyens pour financer les travaux nécessaires. Aucune raison de vendre de ce point de vue.

D’autre part, disposer d’un appartement à Paris est une chose rare ! J’ai 2 enfants, et peut-être qu’un jour, ils auront besoin de se loger sur Paris. Je connais la galère de collègues qui recherchent des logements pour leurs enfants…même avec un bon dossier, c’est très compliqué et très cher !

Enfin, mon grand-père (88 ans) n’avait pas réalisé la valeur actuelle de son bien, bien supérieure à ce qu’il aurait pu imaginer !

Réaliser aujourd’hui un investissement locatif de ce type sur Paris n’aurait pas de sens pour de la location vide. (seul le saisonnier était encore rentable, mais les nouvelles mesures prises par la ville de Paris bloque désormais ce type d’investissement).

Avec un loyer annuel de 530€ x 12 = 6360€ et un coût d’acquisition global (frais de notaire..) de l’ordre de 180000€, on a un rendement de 3,5% brut…

Soit moins de 2% net d’impôt très probablement ! aucun intérêt. 

Conserver et entretenir autant que possible ce bien est la seule chose raisonnable à faire. Il est certain que cet investissement procurera des revenus supplémentaires réguliers, tout en conservant une valeur à la revente au moins 10 fois supérieure à la valeur d’achat, quelque soit l’évolution des prix immobiliers dans les années à venir.

Bien que n’ayant pas d’autre investissements immobiliers, mes parents étaient de toute façon convaincu comme moi, et je crois que mon grand-père l’est aussi à présent ;-) !


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22 commentaires:

Marc de Mieux gérer son argent a dit…

Salut Olivier,

Une belle histoire de famille !

Ton grand-père a fait sans le savoir une très bonne affaire il y a 40 ans.
Et dans le futur ce bien bénéficiera à tes parents puis à toi...

Les travaux sont nécessaires et il n'y en a pas eu beaucoup depuis le début dans le logement.
Une remise au goût du jour avec une augmentation de loyer qui va bien est un bon investissement.
Et au final ce changement sera rentable sur le long terme.

En plus l'agence immobilière fait du bon boulot donc c'est tout bon.
As-tu pensé à la possibilité de gérer toi même le bien pour le compte de tes grands-parents ?
Histoire d'économiser sur les frais de l'agence ou bien ils préfèrent rester comme ça et ne pas s'en occuper ?

A bientôt et bonne année !
Marc.

Alex de la bourse à LT a dit…

Bonjour,

Et dans 40 ans encore multiplié par 10 ;-)
Un logement bien placé à Paris, ne perdra jamais de valeur et au contraire.

Chez moi dans le Béarn à 1 heure de la montagne et à 1 heure de l'océan, tu peux presque avoir une maison de 120m2 pour 200 000€, c'est incroyable et c'est vraiment "un autre monde".

Sinon, ta logique est la bonne !!!

Alex

Emmanuel a dit…

Bonjour Olivier

C'est une très belle histoire pour ce premier post de l'année !

Vous avez bien fait de garder ce studio qui fait partie de votre patrimoine familial et en plein Paris ne risque pas de se déprécier ... En plus si l'agence qui s'occupe du bien travaille correctement il n'y a pas de question à se poser.

A bientôt et bonne année 2015
Emmanuel

Didier-Fabrice a dit…

Bonjour (et bonne année !),

Je ne suis pas tout à fait d'accord avec toi quand tu dis que vendre serait une grave erreur. Je te cite :
«Avec un loyer annuel de 530€ x 12 = 6360€ et un coût d’acquisition global (frais de notaire..) de l’ordre de 180000€, on a un rendement de 3,5% brut…
Soit moins de 2% net d’impôt très probablement ! aucun intérêt. »

Aucun intérêt pour un acheteur-investisseur sur ce point nous sommes sur la même longueur d'ondes. Et justement c'est cela qui peut être un élément déterminant pour (envisager de) vendre.
En effet si on table sur 150/160 K€ net vendeur (je table sur 160/170 € desquels je déduis 10 K€ de travaux et compte tenu de la durée de détention pas d'imposition sur la plus value) pour un loyer net (1) avant impôt de 530 € cela fait une rentabilité entre 3.97 et 4.24 %.

Il n'est pas très difficile de trouver mieux d'où l'intérêt -sur un plan purement économique- de vendre et de placer les liquidités obtenues sur un support plus rémunérateur.
Concernant la valeur patrimoniale même si je ne crois pas à un effondrement je ne crois pas non plus que la valeur va continuer à grimper (il suffit de voir le marché si les prix restent à peu près stable le nombre de transactions lui est en chute libre) en tout cas pas dans des proportions identiques. Sur les biens que j'achète je «m'amuse» toujours à regarder l'historique. Quand j'ai revendu ma résidence principale en région parisienne (certes pas Paris intra-muros qui résiste meiux) il y a quelques années ma plus-value quoiqu'importante (en valeur) était plus faible (en proportion) que celle du propriétaire précédant signe pour moi que la croissance exponentielle est terminée.
Sur mon dernier achat ici (même si les marchés ne sont pas totalement comparables) le vendeur n'a pas fait de plus value (ou très peu car les travaux pris en compte ont été forfaitisés soit au mieux quelques milliers d'euros à comparer aux quelques dizaines de milliers d'euros de la mienne sur un bien d'une valeur d'achat à peu près équivalente).
Donc même si le marché ne baisse pas encore vraiment il a cessé (au moins temporairement) de grimper à vitesse grand v.

Comme en bourse quand on est dans les plus haut (du moins dans les plus haut d'un cycle) il devient intéressant de prendre sa plus-value et de la placer sur un autre support.

Certes compte tenu de la situation : bien en démembrement de propriété (c'est une stratégie de transmission de patrimoine pas le mieux adapté pour vendre), possibilité d'avoir un pied à terre bien placé dans Paris le conserver peut se concevoir mais cela ne fait pas pour autant de la vente une erreur (surtout pas une grave erreur) puisque le produit de la vente pourrait être placé à un rendement supérieur. Bien sûr cela signifie de ne pas trop viser les investisseurs (et encore à Paris ils ont l'habitude des rendements pourris ;) ) mais plutôt un achat à titre de résidence principale pour un jeune cadre dynamique en début de carrière (à mon avis il peut y avoir de la demande pour un bien à cet emplacement il faudrait passer une annonce fictive pour s'en assurer ou simplement questionner l'agence)


(1) Et encore tu as oublié la taxe foncière et les charges de copropriété (toutes ne sont pas récupérables sur le locataire)

Claudia a dit…

Attention, dans votre raisonnement, il manque le calcul des intérêts "alternatifs" non perçus (par ex si le montant avait été investi dans une assurance vie en fonds Euro avec effet cliquet).
Dans ce cas, l'achat immo restera positif vs. une assurance vie, mais ce n'est pas toujours le cas.
C'est une erreur fréquente, par ex. quand on compare l'achat de résidence principale contre paiement de loyers - il faudra toujours prendre en compte le manque-à-gagner sur l'apport personnel, avec les intérêts composés sur la durée.

(Ici, il manque aussi la prise en compte de l'inflation.)

jeremie rousseau a dit…

Bonne année et bon investissement !

Ludovic a dit…

Hello Olivier,
Moi, je te rejoins carrément. Un investissement n'a pas toujours but d'être le plus rentable possible. Je possède un très bel appartement à la montagne et souhaiterais, dans l'absolu, avoir une villa en bord de mer et, pourquoi pas, un pied-à-terre à Paris. Pour cela, l'achat de biens plus rentables peut me le permettre. Il faut savoir se faire plaisir, avoir des biens attractifs, ne pas toujours penser "renta" à 1000%.
J'ai en revanche la sensation que les prix proposés par l'agence sont bien bas. Que tu pourrais louer cet appartement, après une petite réno, bien plus cher. Car l'agence, qu'elle loue 500 ou 700 €, gagne à l'évidence la même chose. Et si elle ne le loue pas très cher, elle sait que le locataire ne partira pas. Les revenus, pour elle, deviendront quasiment passifs...

Olivier a dit…

@Marc, honnêtement, je n’ai aucune envie de m’occuper ni à court terme, ni à long terme de la gestion locative en direct de cet appartement. Moins je monte sur Paris, mieux je me porte ;-) L’agence bosse bien, elle a ses contacts, le bien est payé, ce serait une réelle perte de temps et d’efficacité…Bonne soirée

@Alex, c’est clair jamais je ne pourrais me résoudre à dépenser 300 000€ ou 400 000€ pour un 40m²…mais il y en qui aiment réellement la vie à Paris. Pas moi ;-) J’y ai vécu 6 mois pour un stage, 10 mois pour mon service militaire, amplement suffisant…à bientôt !

@Didier-Fabrice, merci pour ta réflexion très pertinente. Et en effet, je d’accord sur 2 points, l’argent pourrait rapporter autant voir plus placé autrement et je ne pense vraiment pas que la valeur du bien fasse x10 dans les 40 prochaines années ! Mais finalement peu importe la plus-value en cas de revente un jour ou l’optimisation de la rentabilité, il s’agit avant tout d’un bien immobilier qui s’il était vendu ne serait probablement jamais racheté par la suite par quelqu’un de la famille. Même disposant du capital, rechercher un appartement à acheter sur Paris demande de l’énergie et du temps…Ce serait vraiment dommage de se séparer comme tu le dis de ce pied à terre potentiellement très utile à l’avenir…Merci encore !

Olivier a dit…

@Ludovic, entièrement d'accord. Pour ce qui concerne le montant du loyer, je sais que mon grand-père a plusieurs fois rechigné à augmenter le loyer comme lui conseillait l'agence...il n'a jamais cherché à faire le plus d'argent possible. pour le coup, la rénovation le justifie. Bonne soirée

Gwen de moins c'est mieux a dit…

Salut à tous. Je suis assez surpris que personne ne l'ai pointé du doigt dans les commentaires: vous n’êtes pas surpris de l'ardoise pour la réfection de l'électricité?
3500 euros pour 18m²!!! J'avais eu un devis à 1400€ pour un 31m² (avec moult prises...) en réfection totale.
Sinon, belle histoire. Et je rejoints le commentaire de Ludovic concernant l'agence: petit loyer= locataire qui bouge pas ou relocation en moins de 2... Tout bénéf... Pour eux!

Bonne soirée.

Pascal Petiot a dit…
Ce commentaire a été supprimé par l'auteur.
Pascal Petiot a dit…

"Une valeur multipliée par 10 en 40 ans !" C'est hors l'inflation. Sur cette periode, l'inflation cumulee est de l'ordre de 470% donc 100000 F de l'epoque representent 87000 EUR aujourd'hui, donc plus value reelle de 63 a 93000 EUR, soit 2.7% de plus value par an dans le meilleur des cas. Ce n'est pas mal car cela vient en plus des revenus locatifs, mais pas autant que les chiffres bruts pourraient le laisser croire.

Le plus gros interet de l'immobilier locatif, c'est la possibilite d'emprunter pour se creer un revenu. Perso j'ai achete une maison 120000 F il y a 16 ans avec 100% d'emprunt sur 15 ans (oui c'etait possible a l'epoque), le loyer a couvert toutes les mensualites et les frais. Je viens de la revendre 70000 EUR, c'est tout benef et je n'aurais jamais pu avoir un tel revenue en bourse ou autre, puisqu'il n'est pas possible d'emprunter a un taux raisonnable pour cela.

Je me demande s'il ne serait pas plus judicieux de revendre pour reinsvestir en profitant des taux bas en ce moment.

Anonyme a dit…

Le loyer n'est clairement pas assez élevé même réévalué. En 2006, on payait déjà 650€ pour 18m2 dans le 18ème et mon frère 600€ pour 10m2 à Neuilly. Propose 750, tu trouveras bien quelqu'un.
Tu ne tiens pas compte dans des travaux, notamment le ravalement ce qui impacte la rentabilité.
Je vous conseille d'utiliser et de modifier à vos souhaits le fichier excel de simulation disponible sur ce site. Je le réactualise régulièrement (il faut craquer le mot de passe)
http://www.meilleurtaux.com/actualites-et-guides/les-actualites-par-meilleurtaux/actualites/2013-janvier/1322-faut-il-acheter-ou-louer-son-logement-en-2013.html

Et bonne année à tous.

Claudia a dit…

Retour d'expérience : refonte total EDF en 2012 pour un studio 28m2 dans Paris 2e : 4210 E, après avoir comparé plusieurs devis.

Guillaume a dit…

Bonjour à tous,
Sympa et rare ce petit retour d'expérience d'un investissement de 40 ans, merci :)
Perso je rejoins Didier-Fabrice, je profiterais qu'il soit vide pour vendre et rendre liquide ce patrimoine.
Après je comprends ta position, c'est quand même sympa d'avoir un pied à terre parisien ! Mais s'il est loué, l'as tu vraiment?
Ce ne sera peut être pas simple de le récupérer si un jour tes enfants font leurs études à Paris...il faut respecter les délais de préavis, les procédures sont strictes.
Je rejoins Gwen, le prix de la réno électrique me semble abusé. Les tarifs moyens sont plutôt de 100 €/M2 en goulotte et 120 € en encastré.

Anonyme a dit…

Comme cela a été dit, financièrement parlant, il serait logique de vendre. Les loyers du grand père sont taxés au maximum...

Pour le montant du loyer, je loue les 20m² dans le 2e à 900€ en meublé. Vous avez une sacrée marge à la hausse, pourquoi en faire cadeau?

David a dit…

Il est clair que les achats effectué il y 40 ans sur Paris sont des super investissements. C'est un très bon exemple d'investissement. Ce bien permet à ton grand père de jouir d'un bon revenu tout les mois, de plus sont bien à prix énormément de valeur ce qui est tout bénéfique pour la descendance et les générations à venir, si vous n'en faite pas n’importe quoi, mais pour cela je te fait confiance. En résumé, QUE DU POSITIF!

Antoine M a dit…

Bonjour Olivier,

Après lecture de ton article c'est effectivement une très belle histoire !
On pouvait vraiment réalisé de belles affaires il y a des années. Dommage d'aujourd'hui réaliser des affaires comme celle que tu as cité c'est extrêmement rare voir impossible....

A bientôt

Adam a dit…

Multiplié par 10 en "seulement" 40 ans j'ai envie de dire, c'est énorme... C'est là qu'on se rend compte à quel point le coût de la vie a augmenté, et surtout dans l'immobilier. Et dans ce cas là, on parle simplement d'un petit studio...

truffe a dit…

merci pour cet article

Cedric P a dit…

Je pense que l'on sait tous à tel point le marché de l'immobilier a flambé au fil des décennies mais à ce point... C'est vraiment très surprenant.

Attentifimmo a dit…

Félicitation, pour avoir croncrétiser cet achat, une valeur par 10 en 40 ans, c'est une affaire !

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