Mon 2ème investissement locatif, c’est fait !

Soyons direct, j’ai décidé d’acheter l’appartement vendu occupé que j’ai visité la semaine dernière.

Après le studio loué meublé dans lequel j’avais investi fin 2009, il s’agit donc de mon 2ème bien immobilier locatif.

Un nouvel actif qui générera à terme, à l’issue du remboursement du prêt immobilier, des revenus autres que ceux de mon travail salarié ou de ma retraite…

Le projet est un peu différent du premier : en 2009, j’avais acheté un studio qui n’était pas occupé, mais qui par contre nécessitait pas mal de travaux de rénovation : 1 mois de travaux de sous traités et pas mal de week end passés pour le meubler. J’avais signé le compromis de vente à la même époque, fin Août, pour percevoir mon 1er loyer seulement en janvier 2010.

Dans le cas de ma nouvelle acquisition, l’appartement est déjà loué, il y a un bail de location classique qui est en cours, qui se terminera dans un peu plus de 2 ans. Par conséquence, dès l’acte de vente signé chez le notaire, je percevrai les loyers du locataire actuel, ce qui veut dire probablement avant la fin 2014. Enfin, je l’espère, la loi Alur impose à présent au vendeur de fournir beaucoup plus de documentation, notamment sur la copropriété, dès la signature du compromis de vente, ce qui allonge généralement les durées de transaction…La date de cette signature n’a pas encore pu être fixée chez le notaire qui a besoin de recevoir au préalable toutes les informations.

Mais même si ça prend un peu de retard, ce nouvel investissement locatif ne me demandera que très peu d’effort pour amorcer la pompe, obtenir mon crédit auprès de ma banque et me rendre disponible pour la signature chez le notaire. Rien d’autre dans les mois à venir.

C’est aussi l’une des raisons qui m’a poussé à choisir ce bien immobilier, investir à nouveau dans l’immobilier dès cette année, tout en y consacrant très peu de temps. Je ne pense pas que j’aurai été en mesure de gérer en cette fin d’année des travaux de rénovation et du meublé comme je l’ai fait en 2009. Cet investissement locatif a le grand mérite pour moi de me permettre de commencer, sans compromettre mes autres projets (professionnels…et oui bien obligé…et personnels, ceux avec ma femme en particulier). Mais tout en ayant la visibilité d'une rentabilité bien meilleure dans les mois ou années à venir, quand le locataire actuel partira, et que j’aurai un peu plus de temps...

Pour rappel, je souhaite à l’avenir exploiter cet appartement de la même manière que le premier, en location meublé, à des étudiants, avec un mode d’imposition de type BIC réel pour minimiser au maximum la fiscalité.


La visite de l’appartement

Je vous avais déjà donné quelques indications sur le logement, un studio de 20m², situé en plein centre-ville.

Et en effet, la localisation est excellente, dans une rue piétonne, animée. Situation parfaite pour un étudiant !

L'état de la copropriété est impeccable, les parties communes ont été rénovées fin 2012, une femme de ménage passe 1 fois par semaine. 10 appartements, dont 4 propriétaires, un très bon point, qui permet de maintenir le bon état de la copro.

L’appartement se trouve au 1er étage, très lumineux avec 2 fenêtres, au double vitrage. Chauffage électrique individuel. Pas de charges excessives de copropriété liées à un chauffage commun au gaz par exemple, des charges que l’on paye de plus même si on n’a pas de locataire...

Il est certain que 20 m2, ce n’est pas très grand, mais l’agencement a été très bien pensé : une cuisine équipée tout à fait fonctionnelle avec frigo, four, plaques de cuisson et même une machine à laver. Une salle de bain derrière une porte coulissante, avec une douche parfaitement dimensionnée.

Et surtout, tout est neuf, refait entièrement du sol au plafond il y a 2 ans. Donc comme annoncé par la propriétaire actuelle, aucun travaux ne sont à prévoir, même à l’issue du départ du locataire. Il me suffira juste d’ajouter un canapé lit, une table de bar, et quelques meubles de rangement. La cuisine et la salle de bain restant entièrement équipée.

La cuisine équipée, qui restera en l'état

La salle de bain

Bref vous l’aurez compris, la visite a été très concluante, d’où ma proposition d’achat, dès le lendemain matin…


Le locataire actuel

J’ai de plus rencontré le locataire actuel, un jeune d’une petite trentaine d’année, employé dans une entreprise de la ville depuis près d’un an. Un gars qui avait l’air sérieux, l’appartement était particulièrement propre…bon ça ne signifie pas grand-chose, mais il m’a plutôt faire bonne impression.

De plus j’ai du mal à imaginer que, s’il décide de se fixer dans cette ville, il ne souhaite pas déménager rapidement pour un peu plus grand…ce qui m’irait évidemment très bien !


La négociation du prix d’acquisition

Le bien était mis en vente 74000€. Très rare de voir une annonce pour un studio à moins de 90000€, 100000€ même très souvent.

Je ne sais pas si les vendeurs avaient déjà intégré une décote lié au fait que leur appartement était vendu occupé, mais je suis parti du principe que non et j’ai mis en avant cet argument pour faire une proposition de prix bien inférieure, 65000€.

Sachant que j’avais expliqué que mon projet était de louer en meublé, j’ai pu chiffrer aisément un manque à gagner de 1500€ par an, tant que le locataire actuel restait présent. De plus, ayant déjà un accord de prêt de ma banque que j’ai pu présenter, les vendeurs ont été rassurés, eux qui sont assez pressés de récupérer du capital et un peu désendettement…

Au final, on est tombé d’accord sur un prix de vente de 67000€. Un bon compromis.

Avec 5000€ de frais de notaire et 1500€ de garantie et frais bancaire, on arrive à un coût total d’acquisition de 73500€.


Rentabilité et perspectives

A court terme, avec le locataire actuel, les données du problème sont connues :

• Un loyer de 408€
• 15€ de charges de copropriété supplémentaires non récupérées auprès du locataire
• 25€ par mois de frais d’agence immobilière qui gère le bail
• Une taxe foncière de 300€
• Une assurance habitation non occupant de 60€ annuel

On obtient ainsi un revenu net "réel" mensuel de :

408 – 15 – 25 – 300/12 – 70/12 = 338€

Ramené au coût total d’acquisition de 73500€, le rendement net avant impôts est donc de 338x12 / 73500 = 5,52%

Après impôts je serais à priori dans les 4%.

Concernant le défaut d’autofinancement, je ne connais pas encore le montant de la mensualité du prêt immobilier. Il faut que je renégocie avec ma banque, pour le moment, j’avais une proposition standard pour un prêt de 80 000€. (Mensualité de 440€ sur 20 ans)

Admettons que j’emprunte les 67000€ du bien et que mon apport se limite aux 6500€ de frais annexes, je pense obtenir une mensualité sur 20 ans de l’ordre de 380€, ce qui signifierait un peu plus de 120€ par mois à ajouter de ma poche.

Correct pour commencer en douceur…d’autant plus que je sais que le locataire partira un jour ! 


A ce moment, mon plan est le suivant :

• 1500€ d’apport supplémentaire pour investir dans du meublé
• Une augmentation du loyer à 490€ (20% de plus qu’aujourd’hui justifié par un offre meublée de qualité) 
• Une gestion en direct, sans agence
• Et une déclaration fiscale en BIC réel avec amortissement de valeur du bien immobilier : un impôt sur les recettes qui devrait alors tomber proche de 0.

Ainsi avec un taux de vacance locative (un mois et demi l’été) du même ordre que ce que j’ai pu expérimenter avec mon autre studio, les dépenses devraient être totalement couvertes par les loyers, sans apport supplémentaire de ma part, un bien locatif autofinancé donc.

Et pour aller plus loin, la situation idéale de cet appartement dans la ville, pourrait même me laisser envisager une situation bénéficiaire, en assurant un peu de location saisonnière durant l’été pour les nombreux touristes de passage !


Voilà donc pourquoi je n’ai pas hésité très longtemps à acheter ce bien immobilier ! Un petit pas de plus vers l’indépendance financière… ;-) ou du moins une retraite moins dépendante !


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