mercredi 1 février 2012

2012, mon premier investissement immobilier

Cet article a été écrit par Laurent du Blog RicheAvenir qui avait été à l'orgine de ce petit guide gratuit sur l'investissement auquel j'ai collaboré.

Laurent m'a fait part de souhait pour 2012 de réaliser son premier investissement locatif, et j'étais curieux de savoir comment il abordait ce projet. C'est ce qu'il nous explique donc ici.

PS : Et merci à toi Laurent de combler mon absence cette semaine ;-) ! Je suis actuellement très loin, en Australie, retour dans 10 jours, j'aurai surement un peu de retard dans mes mails, je m'excuse par avance auprès de ceux qui m'écriront...
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Parmi les objectifs que je me suis fixé pour cette nouvelle année, il y a un challenge que je souhaite réaliser depuis quelques temps,  celui de me lancer dans l’immobilier locatif. 

Il y a deux grandes raisons à ce choix. Premièrement, l’investissement locatif est un des rares placements qui permet de se constituer un patrimoine financé à crédit et payé tout ou en partie par le locataire. Deuxièmement, ce dernier peut être optimisé grâce à des avantages fiscaux qui réduisent l’impôt sur le revenu. 

Malgré tout, le succès d’une telle entreprise n’est pas aléatoire, et chaque aspect de cet investissement doit être étudié et pondéré. Voici comment j’envisage mon premier achat immobilier…


LA PREPARATION DU PROJET

Avant de foncer tête baissée dans les recherches de biens, il est important de bien préparer son projet. Pour cela, j’ai établi une liste succincte de questions qui me servent de fil rouge pour mener à bien cet investissement.

1.    Quel est l’objectif de cette acquisition ? Achat-revente ? Home Staging ? Location à court, moyen ou long terme ? Quelle est ma stratégie d’achat et de revente ?

2.    Quelle est la structure juridique associée à ce projet ? LMNP ? LMP ? SCI ? Quels sont les avantages/inconvénients que je tire de chaque structure ? 

3.    Comment je finance mon projet ? Qu’en est-il de ma situation (taux d’endettement) ? Quels sont les taux en vigueur et les avantages fiscaux à ma disposition ?

4.    Quel est l’état général du marché ? Est-il en hausse ou en baisse ? Qu’en sera-t-il du marché à 5/10/15 ans ? Quels dispositifs en application ou à venir peuvent faire évoluer le marché ?

5.    Quels sont les biens les plus recherchés ? Les plus valorisés ? Les plus enclins à chuter ? Les biens à éviter ?

6.    Quelles zones géographiques choisir ? Quelle fiscalité attendue ? La communauté urbaine a-t-elle prévue des travaux dans cette zone à court ou moyen terme ?

 

LES FACTEURS CLES DE SUCCES

En parallèle de ce fil rouge, j’ai listé plusieurs facteurs clés de succès qui me paraissent indispensables à la réussite de ce projet :

1.    Ne pas se lancer tant que le fil rouge ci-dessous n’est pas entièrement complété. On doit souvent la réussite d’un projet à une bonne préparation en amont

2.    Connaitre et maitriser le marché immobilier à l’instant T. Essayer d’anticiper l’évolution de ce dernier et croiser au maximum les sources d’informations. 

3.    Acheter le bien à un prix inférieur au marché, ce qui nécessite beaucoup de disponibilité et de réactivité. 

4.    Négocier à toutes les étapes entre l’achat du bien et sa mise en location. Toutes les économies (justifiées) permettront d’augmenter la rentabilité à moyen et long terme.

5.    Valoriser le bien avant la mise à disposition du locataire. On est plus enclin à dépenser  pour un bien qui a du caractère. 


 
LA MISE EN PLACE DU PROJET

Au final, la véritable question est de savoir vers quels choix je me dirige. Certes, le projet est encore à ces débuts, mais une première tendance se dessine.

Objectif : Avec les nouvelles règles sur l’abattement des plus-values immobilières, je vise un investissement à long terme : 15 ans minimum. A voir si les règles changeront dans les années à venir. 

La structure : LMNP. Dans mon cas, je pense que c’est la structure la plus avantageuse fiscalement de plus le montant des recettes brutes par an sera inférieur à 23 000 € ce qui renforce mon choix.

Financement : Taux d’endettement très faible, le bien recherché est inférieur à 80 000 euros, les feux sont au vert côté banque. Reste à rechercher les établissements proposant les meilleurs taux disponibles. A voir si je passe par un courtier. De plus, j’opte pour un financement très long pour avoir des mensualités inférieures ou égales au loyer perçu et éviter d’être en déficit.

Le marché : C’est le travail le plus long. Plusieurs analystes annoncent une tendance du marché à la baisse, j’attends le premier trimestre pour voir si leurs prévisions se confirment. Cela ne doit cependant pas freiner ma démarche car les prévisions de ce type sont rarement dans le vrai.

Le bien : Pour le moment je vise l’achat d’un studio ou d’un T1, avec une surface inférieure à 25m². Ce sont des biens plus facilement louables en meublés (étudiants par exemple) sur la région géographique que j’ai ciblé (mais aussi plus rares malheureusement). Je cherche aussi des biens avec des travaux pour être sous les prix du marché et espérer une plus grande marge de négociation.

 
Pour le moment tout cela reste théorique et changera au fur et à mesure que le projet se dessinera. Malgré tout, je souhaite ne pas me précipiter, la fiscalité immobilière ayant récemment changé et une probable chute de l’immobilier peut changer la donne et je souhaite avoir la meilleure main avant de me lancer.


Je continuerai de vous détailler la mise en place de ce projet à chaque grande étape sur mon blog RicheAvenir. Je vous invite bien sûr à réagir sur cet article, je suis loin d’être un expert en immobilier et votre expérience aidera j’en suis sûr plus d’un lecteur.

Laurent

Glossaire :
LMNP : Loueur Meublé Non Professionnel
LMP : Loueur Meublé Professionnel
SCI : Société Civile Immobilière


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17 commentaires:

Laurent Riche Avenir a dit…

Bonjour à tous,

Tout d'abord merci à toi Olivier pour cette tribune, j'en profite d'ailleurs pour te souhaiter un excellent séjour en Australie.

Concernant mon projet d'immobilier, vous trouverez ci-dessus les grandes étapes que je me suis fixé. N'hésitez pas à me faire part de vos commentaires !

A bientôt,

Laurent

Retaill and Co a dit…

Bonne vacances Olivier, je t'ai fait un mail sur une tite opportunité tu verras ça en rentrant ;-))

Salut Laurent, je t'encourage vivement. Des bonnes affaires il y en a tout le temps il suffit juste d'aller les chercher.

Pour répondre à ta question n°2 il faut acheter en direct et ne pas s'embêter avec un statut ou une forme juridique. SCI c'est pour acheter à 2, LMP et LMNP pour de la location meublé et bénéficier des amortissements (en contradiction dans le cas d'une vente car tu fais une plus-value et tu es taxé entre le prix de vente et non pas le prix d'achat mais la valeur amorti).

La zone géographique est importante, et par expérience il ne faut pas cibler les hyper centre-ville car tu auras plus de difficultés à trouver un bien autour de 10% de rendement.

Si tu veux des idées, ça sera avec plaisir de pouvoir y répondre.

Je viens de publier officiellement sur mon blog ma situation. J'ai acheté pendant mes études 3 apparts + 3 parkings, j'ai presque tout vendu et des parts de SCPI. Et là je repars bientôt sur des nouveaux projets pour (achat/rénovation/revente)

"Acheter le bien à un prix inférieur au marché, ce qui nécessite beaucoup de disponibilité et de réactivité"
>> C'est le point le plus important. Etre réactif, j'ai toujours acheté dans la journée où le bien était mis en vente, et je signais 1 heure après la visite.

Guillaume de komment devenir riche a dit…

Très bon article qui résume bien les questions à se poser avant de "passer à l'acte".
Cependant ne pas oublier aussi les projets perso sur le moyen terme, en clair faire attention si l'on est pas déjà proprio de sa RP car sinon cet achat locatif risque de limiter le "pouvoir d'achat" et donc le choix pour la RP.

Julien Arcin a dit…

Bon courage pour ta recherche. Finalement, investir dans l'immobilier demande pas mal de connaissances. Vous avez de bonnes références sur le sujet ?

Thomas a dit…

Bonjour à tous,

Je me reconnaît dans ton article Laurent. Après avoir étudier le marché boursier (merci olivier), j'investirai dans les 10 prochains jours.
L'un de mes plus gros objectifs de 2012 est de réaliser mon premier investissement immobilier locatif. Une petite surface en LMNP aussi.
Mes projets personnels (changement de résidence principale mais toujours en location) ne me permettent pas d'avoir le temps de me pencher correctement sur cet objectif et ce n'est pas plus mal. J'ai décidé de repousser cet investissement à l'automne ou l'hiver pour avoir plus de recul sur les tendances du marché.

Si la baisse s'accentue, je pense que ça vaut le coup d'attendre un petit peu.

En tout cas je te souhaite toute la réussite possible

Thomas

Laurent Riche Avenir a dit…

Merci à tous pour vos encouragements. C'est un challenge nécessaire pour tous ceux qui souhaitent un jour atteindre l'indépendance financière. Reste à se lancer !

D'ailleurs, je salue le succès de Retaill & Co en immobilier (cf son dernier article)

@Julien: J'aime bien Immo-danger et le forum bulle-immobilière.

Jérôme a dit…

Lorsqu'on apprends à rouler à vélo, on a d'abord un parent puis les deux petites roulettes sur le côté pour nous aider... mais c'est bien nous qui pédalons.

Bref, tous ça pour dire que le plus important me semble de se lancer !
Si possible accompagné par une personne qui sait déjà comment faire.

De plus, une astuce que j'ai trouvé pour avancer même si le projet m'intimide : faire comme si j'allais acheter le bien en question, avoir les rendez vous avec vendeur, banquier, comptables..., analyser au fur à mesure la rentabilité, les risques, les opportunités.
J'ai signé comme cela un compromis pour une surface de bureau... que j'ai annulé avant la vente finale car les locataires en place déposaient le bilan !
Bien prévoir les clauses suspensives dans le compromis.

bon voyage et bonnes réussite.
Jérôme

Chris a dit…

Personnellement je me suis lancé en LMNP il y a 3 ans, j'en ai aujourd'hui une petite dizaine. Je réagis au commentaire de Retail and Co car je suis en total désaccord sur 2 points :

- La plus value : elle est soumise au régime des particuliers, et l'impot est calculé sur la différence entre le prix de vente et le cout d'achat (yc travaux) Les amortissements n'entrent pas en jeu. J'ai vendu un bien la semaine dernière donc j'en parle en connaissance de cause. Donc LMNP est OK.

- La zone géographique : ne viser QUE le centre ville. Meme si la renta est plus faible, la valeur ne baissera pas, ou bcp moins qu'en péripherie. Les loyers sont plus importants et la relocation facile. Aller en province à la limite...

Bon courage, c'est bcp de boulot, mais ca rapporte pas mal quand les travaux sont finis et le bien mit en location.

Pierre-Antoine de Jeune et Actif a dit…

Salut Olivier et Laurent,

Un projet avec une bonne préparation et des facteurs clés présentés!
Bon courage et bonne chance pour trouver LE bien :)

A bientôt,

Pierre-Antoine

jerome@investissement a dit…

Laurent, je ne peux que t'encourager dans cette voie! :)

Très bonne idée, par ailleurs, cette série d'articles à venir. Du concret, il n'y a que ça de vrai!

Arnaud d'Avenir-plus-riche a dit…

Bon voyage à Olivier,

Laurent bon courage dans ta recherche, j'espère que tu trouveras le bien espéré.
Je suis un peu dans ton cas, je souhaite utiliser le levier du crédit pour gagner en indépendance financière. Emprunter sur une très longue période semble être une bonne idée dans ta situation.

A bientôt,

xa a dit…

Bonjour,

Pour le LMP, de toute facon, c'est > 23k annuels ET > 50% du revenu global.

Et je confirme ce que dit Chris en réponse à Rétail : le LMNP est un cas particulier qui cumule l'avantage de l'amortissement du bien ET la fiscalité des PV des particuliers.

Anonyme a dit…

Salut,
Mon père possède un terrain libre, nous souhaitons construire dessus pour ensuite soit louer ou vendre (plutôt louer je pense). Pensez vous qu'il est possible d'obtenir un petit prêt (35k€) sachant que notre apport sera de 30€, [b]tout en sachant que [/b] mon père ne travaille pas (allocation d'invalidité).
merci

Charles de Liberté Financière a dit…

Bonjour Laurent,
Félicitation pour ta détermination.
Dans 20 ans, tu te diras que c'est une des meilleures décisions que tu auras prise dans ta vie. Et je parle par expérience.
Sur mon blog, il y a plusieurs articles de fond qui devraient t'aider.
A bientôt.

Jeannine de affacturage a dit…

Bonjour,
C'est vraiment une analyse très complet que vous avez là, cela m'inspire beaucoup dans mes futurs projets.
Merci

société SCI a dit…

L'immobilier en 2012 ! Pourtant, il n'est pas certain que le cycle de hausse de 15 ans, soit le double des cycles habituels, augure une poursuite de cette hausse. Quant au cycle de baisse attendu, lui, il pourrait bien commencer. D'autant que la fiscalité immobilière s'est particulièrement alourdie en 2012 !

Attentifimmo a dit…

La préparation du projet et la mise en place sont deux facteurs essentiels. À surtout pas négliger.

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