jeudi 5 avril 2012

Location meublée : dépôt de garantie, préavis, bail….

…ou comment certains bailleurs abusent de leur position dominante !


En tant que propriétaire d’un studio que je loue meublé depuis un peu plus de 2 ans, le mail que j’ai reçu de la part d’un lecteur du blog m’a poussé à écrire cet article pour dénoncer ce que je considère comme étant de vrais abus de pouvoir !

Des excès en partie non légaux, mais que le bailleur se permet étant donné la demande supérieure à l’offre…

La personne qui m’a écrite était à la recherche d’une location d’un F2 meublé, pour une période de quelques mois, en région parisienne.

La plupart des appartements meublés proposés à la location sont des studio, destinés à des étudiants. L’offre en appartement de type F2 ou supérieur est faible.

Mon lecteur avait donc peu de choix, mais il est tombé sur un appartement idéalement placé, très bien équipé et parfaitement à son goût.

Il a donc déposé un dossier de location et c’est là que le bailleur lui a donné quelques détails supplémentaires sur « les conditions » de location…


Le dépôt de garantie

Depuis 2008 (loi sur le pouvoir d'achat), en location vide, le dépôt de garantie versé au propriétaire lors de la remise des clefs est limité à un mois de loyer.

Par contre, en location meublé, le dépôt de garantie reste libre. Le bailleur conserve la possibilité de fixer lui-même le montant.

En pratique, on constate souvent un montant équivalent à 2 mois de loyers, hors charges.

C’est d’ailleurs ce que je demande personnellement. C’est vrai que je considère que les meubles et les équipements mis à disposition des locataires sont de bonne qualité, et que ça justifie donc cette précaution supplémentaire.

C’est toutefois pas un point sur lequel je serais intransigeant, si un locataire me convient mais qu’il n’est pas en mesure de bloquer ces 2 mois, je pourrais me limiter à 1 mois.


Mais le bailleur de la personne qui m’a écrite va encore plus loin, il demande pour sa part 3 mois de loyers !

3 mois de loyers en dépôt de garantie, sous prétexte de la qualité supérieure des prestations fournies…

Même si finalement, c’est légal, ça commence à être limite…ça fera 2000€ à débourser que le propriétaire fera travailler durant les mois de location.

Mais ce n’est pas le plus grave…


Le bail meublé et le préavis de départ

Pour une location meublée, le bail n’est que de un an (9 mois éventuellement s’il s’agit d’étudiants).

Et surtout, la loi stipule que le locataire peut résilier le contrat à tout moment sous réserve du respect d'un préavis d'un mois.

Un seul mois de préavis contre 3 en location vide.

En tant que bailleur, effectivement, un mois, c’est assez peu, et le risque de vacance locative durant quelques semaines est élevé.

Mais, ça fait partie du jeu ! c’est connu dès le départ lorsque l’on décide de partir sur de la location meublée. Comme j’en ai déjà parlé, il y a des avantages et des inconvénients par rapport à la location vide. Ce préavis d’un seul mois est un des inconvénients, compensé par d’autres bénéfices, la fiscalité, l’amortissement, des loyers plus élevés…

Bref, il faut faire avec et s’adapter. Par exemple, l’année dernière, j’ai fait un peu de location saisonnière durant l’été pour minimiser au maximum ma vacance locative…

Et bien le bailleur du F2 en question a quand a lui trouvé une autre parade pour ne pas subir de baisse de rentabilité malgré d’éventuelles vacances locatives :

Il facture 1 mois de loyer « en frais de gestion » si le locataire rompt le bail avant une durée d’un an !

Peut-être que je me trompe, je suis peut-être passé à coté d’un petit détail, mais à ma connaissance, c’est tout à fait illégal !


C’est certain que cette façon, c’est assez royal, étant donné la demande et le peu d’offre, il a toutes les chances d’arriver à relouer immédiatement, et en plus il bénéficie d’un mois de loyer supplémentaire !

Un bon moyen d’améliorer son rendement locatif !


Alors que faire pour la personne qui m’a demandé mon avis par mail ?

Il peut effectivement refuser, ne pas accepter ces conditions, ce mois de frais de gestion à payer s’il donne son préavis avant un an, mais dans ce cas là, le propriétaire choisira le dossier d’une autre personne qui elle n’aura rien dit…

Autre solution, ne rien dire à la signature du bail, et refuser de payer dans 6 mois en relevant le caractère non légal des ces frais…et là je suis assez prêt à parier que le propriétaire compensera avec le dépôt de garantie en justifiant une rénovation nécessaire des peintures…


Dans un contexte de manque de logements, de forte demande, malgré la réglementation, il est quasiment impossible d’éviter les abus malheureusement…


Et pour la petite histoire, mon lecteur a finalement dit oui, l’appartement lui plaisait beaucoup et de toute façon il n’avait quasiment pas d’autre alternative…


Avez-vous déjà rencontré ce type d’abus ? Qu’en pensez vous ?



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5 commentaires:

NBS a dit…

Bonjour Olivier,

Je suis bien d'accord avec toi sur le constat sur les abus.

Etant moi même locataire à paris, à chaque fois que j'ai cherché un appartement c'est un véritable chemin de croix : la demande beaucoup plus forte que l'offre pousse les propriétaires à plusieurs abus de pouvoir :

- Demandes de garanties totalement farfelues (ex : un couple de 50ans doit encore demander à Papa / maman de se porter garants...)
- Aucun effort de présentation / service et aucun moyen de négocier : "si c'est pas vous, ce sera un autre"
- Visites uniques et à la chaîne : RDV le mardi à 11h, tu fais la queue derrière 25 personnes toutes en concurrence pour le même appartement.

Tous ces éléments font que les gens ne se logent plus ou ils veulent mais ou ils peuvent.

Je trouve cependant que la loi (chatel je crois?) plafonnant le nombre de mois de garantie à un seul est une très bonne chose, ça fait déjà ça en moins :)

Laurent de Riche Avenir a dit…

Tant que le marché restera tendu, on verra ce genre de dérive de plus en plus fréquemment.

J'ai été dans la même situation que ce lecteur, et la seule chose que je peux dire c'est qu'aujourd'hui tout se loue, et ce peu importe l'état du bien ou encore les conditions pour y avoir accès.

Parfois, quand on est pris à la gorge, on a pas d'autres choix que d'accepter malheureseument...au grand bonheur de propriétaires peu scrupuleux...

Chris a dit…

Post à relativiser quand même...

Le mois de "frais de gestion locative" est du vol, on est d'accord. Si des retenues sont faites sur la caution, il faut les justifier, pas de justif, pas de retenues, donc déjà, 2 soucis qui doivent disparaitre avec un recommandé si le proprio ne veut rien entendre, et au pire avec un jugement (frais à la charge du proprio of course)

Par contre pour les 3 mois de caution, why not? Si le logement est réellement très bien équipé (machine à laver la vaisselle, lave linge, vaisselle de qualité, micro onde etc etc,) ca peut se justifier. Ca evite aussi qu'un locataire considère que sa caution = son dernier mois de loyer et s'évapore dans la nature.

Arnaud a dit…

Article intéressant pour montrer ou faire ressortir la cupidité de certains bailleurs.

Un peu d'honnêteté intellectuelle vis à vis des locataires et plus généralement dans la vie ne ferais que du bien à tout le monde.

xa a dit…

Bonjour,

"Il facture 1 mois de loyer « en frais de gestion » si le locataire rompt le bail avant une durée d’un an !

Peut-être que je me trompe, je suis peut-être passé à coté d’un petit détail, mais à ma connaissance, c’est tout à fait illégal ! "


Non, vous n'êtes pas passé à coté d'un truc.

Ces frais sont justifiés, en général, via une décision de la CA de Chambéry, datant de 2000 donc postérieure au 632-1 CCH.

Cependant, la décision porte sur un évènement antérieur, donc non couvert par la première publication du 632-1, en 98.

Mais dans le cadre actuel, ces frais qui conduisent à forcer un mois de préavis supplémentaire contournent la législation et semblent abusifs.



A mon sens, au départ, àprès un état des lieux justifiant l'absence de retenue sur le dépôt de garantie, si le bailleur retient ces "frais" sur le dépôt, un recommandé avec remboursement sous quinzaine puis TI devrait lui faire reconsidérer la question

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