mardi 29 mars 2011

Gestion locative, une dernière réunion de syndic encourageante

Dans mon dernier article relatif à la vie de la copropriété dans laquelle j’ai investi dans un studio, je regrettais un peu l’inaction du syndic bénévole depuis mon achat. La dernière réunion de ce début d’année m’a plutôt rassuré, avec un volontarisme affiché bien meilleur.

Je retiendrai un certain nombre de points positifs :

  • La remise à plat des comptes :
La personne ayant repris la charge du syndic, de façon bénévole, vient d’effectuer un gros travail d’archéologie dans les comptes.

Jusqu’à présent je n’avais jamais réussi à avoir un bilan comptable clair de la situation de la copropriété, les dépenses, les recettes, les avances sur travaux déjà votés, etc…

Enfin, j’ai les tableaux en ma possession : tout a été repris depuis mi 2009, date à laquelle l’ancien syndic a quitté son poste après m’avoir vendu son appartement. Beaucoup de choses avaient été gérées à la légère, avec un manque de rigueur évident.

C’est donc une très bonne évolution : j’ai le détail des différents postes de dépense : le gaz (chauffage collectif), l’eau (collectif également), l’électricité (juste pour la copropriété), les frais d’assurance, de banque, de poste, d’entretien de la chaudière, etc…

Je sais donc maintenant comment avait été estimés (mais mal estimé, j’y reviendrais), les 75€ de provision pour charge que je paye tous les mois (et que je refacture à mes locataires). 74% de ces charges sont le gaz et l’eau, communs. Le montant des charges liées au fonctionnement de la copropriété est inférieur à 10€ mensuel.

A la vue de l’effort requis pour clarifier les comptes, je réalise un peu mieux que même pour une petite copropriété (6 appartements pour 4 propriétaires), assurer le rôle de syndic est une tâche loin d’être minime.


  • L’eau :
On a tous validé en tant que propriétaires, le fait de continuer à individualiser la consommation d’eau, payée jusque mi 2010 de façon commune, au tantième.

Ainsi chacun ne paiera que la consommation de ses locataires.

L’opération reste encore un peu complexe, il n’y a pas de compteurs dans tous les appartements, il y a tout un système de compteurs divisionnaires. C’est possible, nous l’avons fait une fois, mais un peu contraignant, nous allons étudier comment faire modifier l’installation à faible coût pour simplifier les relevés.

Mais j’ai tout de même bénéficié de plus de 100€ de récupération de charges sur 2010, mes locataires ayant été économes sur l’eau.


  • La consommation de gaz :
Une réduction de presque 30% en 2010, par rapport à 2009 !

2009 a été une année de transition pour la copropriété avec 2 changements de propriétaire et un changement de syndic, personne ne s’est soucié de la chaudière gaz qui est restée allumée toute l’année, même en plein été !

Hors en 2010, je m’en suis occupé, ça me paraissait être une aberration qu’il fasse 40°C dans les caves en été, je l’ai donc arrêté plus de 3 mois.

Cette année, nous avons donc décidé de le faire plus officiellement avec une coupure du 15 mai au 15 septembre.

La chaudière n’est plus tout récente : nous sommes aussi tous d’accord pour commencer à envisager la fin du chauffage collectif le jour où cette chaudière rendra l’âme. Plutôt passer à une solution indépendante pour chaque appartement, petite chaudière gaz individuelle, ou tout électrique. Ce serait bien sûr un investissement, mais l’intérêt serait que le locataire prendrait personnellement en charge son chauffage et même l’entretien annuel de sa petite chaudière.

Il est toujours préférable d’éviter les charges communes : si un locataire ne paye pas, il ne paye rien, ni le loyer, ni les charges. En tant que bailleur mieux vaut minimiser les charges et ainsi limiter les conséquences d’un mauvais payeur. Par exemple, plutôt que de demander comme actuellement 75€ de charges, chauffage compris, ne demander que 25€ mais le locataire devant payer seul sa facture de chauffage. C’est aussi une façon de l’inciter à baisser les radiateurs quand il part en week end…

Et autre gros bénéfice, en cas d’appartement non loué, pas de charge commune à payer ! Pas de locataire, pas de chauffage à payer, ce qui n’est pas le cas actuellement.



  • Les travaux de la copropriété :
De bonnes discussions et un accord pour faire chiffrer puis s’engager dans un certain nombre de travaux de rénovation qui auront le mérite d’améliorer le cachet de la copropriété : Peinture de la cage d’escalier, installation d’interphones, changement des boites aux lettres, nettoyage des caves.

C’est important, tous ces points contribuent à valoriser l’image qu’un potentiel locataire aura de son futur lieu de vie. Même si l’appartement en lui-même est décisif, l’environnement ne doit pas être négligé. Ca donne également de la valeur au bien immobilier en lui-même.

Des travaux sûrement prévus fin 2011 voir début 2012, qui seront financés par les 4000€ déjà disponibles dans notre cagnotte travaux, qui augmentait jusqu’à présent à raison de 30€ par mois et par propriétaire (soit + 2160€ par an).


  • La bonne entente :
Aucun désaccord voir conflit entre les 4 propriétaires, tout le monde tire dans le même sens. C’est important pour éviter l’immobilisme et faire en sorte que l’on optimise notre investissement.



Toutefois un point négatif qui impactera un peu le rendement locatif:

Malgré une consommation de chauffage réduite d’une année sur l’autre, la copropriété finie l’année légèrement dans le rouge. Nous sommes en déficit, les charges prévisionnelles ayant été sous-estimées.

Il va donc être nécessaire en 2011 d’augmenter un peu les provisions pour charges, +10€ par mois et par appartement. Il est encore possible que l’on ait de bonnes surprises, des consommations de gaz et d’eau inférieures, mais le prix du gaz va augmenter…

De façon à ne pas alourdir les dépenses mensuelles de chacun, nous sommes tombés d’accord sur le fait de diminuer de 10€ nos provisions pour travaux, 20€ au lieu de 30€. Ca se justifie sans problème étant donné que notre cagnotte de 4000€ permet déjà d’envisager quelques travaux. Pas la peine d’immobiliser trop d’argent.

Je ne suis pas certain de refacturer ces 10€ de charges supplémentaires au locataire. Ce que regarde le locataire c’est le loyer charges comprises. Au bout d’un moment, il devient difficile de monter les charges sans baisser le loyer. Ca se traduit donc par une rentabilité un peu moindre. A suivre.



Conclusion

Au final, je suis sorti plutôt satisfait de la volonté générale d’agir, de s’occuper de la bonne gestion d’une partie de notre patrimoine. Le fait que les comptes soient désormais assainis et clarifiés devrait permettre de mieux identifier des moyens de réduire les charges de la copropriété à l’avenir. On sait tous où passent nos dépenses, dans quelles proportions selon les postes.

L’approche amorcée d’individualiser les charges, sortir l’eau et plus tard le gaz des charges communes, me parait être une bonne chose. Notamment pour éviter les risques de conflits, pour le moment tout va bien mais on n’est pas à l’abri de problèmes, par exemple dans le cas d’un changement de propriétaire qui n’aurait pas les mêmes visions que nous.

Reste donc à suivre dans les mois à venir l’application de toutes les actions décidées…



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6 commentaires:

Kris / MyWebBusiness a dit…

Tant mieux pour toi si tu a réussi à t'entendre sur les futurs projets car moi j'ai seulement 1 co-propriétaire mais qui ne veut rien faire. Je peux t'assurer que ce n'est pas facile tous les jours ;)

Pruls a dit…

Bonjour,

j'aimerais apporter quelques compléments en commençant par recommander la lecture d'un rapport universitaire sur le fonctionnement d'une copropriété mettant notamment en évidence le cycle de décision relativement long:

http://www.grenoble.archi.fr/chaleursurbaines/Memoire_MOBat_DDC_2008_Procedure_isolation_ext_copro.pdf

Ensuite je cite: "Mais j’ai tout de même bénéficié de plus de 100€ de récupération de charges sur 2010, mes locataires ayant été économes sur l’eau."

L'économie doit bien évidemment être répercutée au locataire, dans la mesure où les provisions sur charges sont supérieures aux charges, ce qui ne semble pas être le cas ici.

Dernier point également avec une citation: "Ce serait bien sûr un investissement, mais l’intérêt serait que le locataire prendrait personnellement en charge son chauffage et même l’entretien annuel de sa petite chaudière. "

L'entretien de la chaudière est de la responsabilité du propriétaire même si le coût est supporter par le locataire via les provisions de charges. En cas de sinistre (incendie, explosion...) l'absence de contrat d'entretien sera mis en évidence et l'assurance ne pourra pas fonctionner. Si par malheur une personne décède, les conséquences seraient d'autant plus terribles...

Cordialement.

Olivier a dit…

@kris, je compatis, les relations humaines, c'est crique pour la bonne marche d'une copropriété!

@Pruls, merci pour tes commentaires. J'ai téléchargé le.pdf, il y a de la lecture...merci pour le lien! Concernant les charges d'eau, tu as raison, je n'ai pas eu l'occasion de faire de régularisation de charges à mes 2 premiers locataires, comme j'aurais dû le faire, ils ne sont pas restés un année complète, je n'avais donc pas encore la comptabilité de l'année. Finalement, ils auront été perdant sur l'eau, mais très gagnant sur le gaz, j'aurais dû leur facturer 10€ de plus au total.

Par contre, je ne suis pas d'accord avec toi sur l'entretien annuel d'une chaudière gaz, c'est bien le locataire qui se doit d'effectuer à ses frais la révision. J'ai notamment dû le faire personnellement il y a des années dans 2 appartements que j'ai loué, et pour le premier, je m'étais fait tapé sur les doigts par le proprio car je n'étais pas au courant... A bientôt

Etienne a dit…

Etant également syndic bénévole de ma copropriété (5 logements) je peux confirmer qu'il y a un peu de boulot quand même et je me retrouve complètement dans cet article.

Pruls a dit…

Bonjour,

après quelques recherches internet, je n'ai pas trouvé de source officielle pour étayer la question de la responsabilité de l'entretien de la chaudière.

Les éléments que j'en retire sont que l'entretien revient à l'utilisateur, mais que le propriétaire peut prendre la liberté de mettre en place un contrat d'entretien et de faire payer le locataire, justificatif à l'appui.

Travaillant pour un bailleur social, nous fonctionnons de cette manière: contrat d'entretien dont le cout est récupéré auprès du locataire. J'ai peut être été un peu rapide en disant que c'était obligatoire...

Par contre, il me semble important pour la pérennité du logement de faire faire cet entretien. Moi, en tous cas, je dormirais mieux si je savais qu'un pro a vérifié que la chaudière ne prendrait pas feu ou n'exploserait pas.

Certains règlement de copropriété pourraient rendre obligatoire l'entretien, mais je n'ai pas non plus de source officielle.

Si tu en as le courage, cela pourrait faire l'objet d'une recherche de sources et d'un article ;)

Olivier a dit…

Bonsoir Pruls, actuellement, notre copropriété fonctionne bien de la manière que tu décris : la chaudière gaz est commune, nous avons un contrat d'entretien avec un plombier pro(RDV déjà pris pour le 20 septembre lors du rallumage!)et nous incluons ce cout dans les charges des locataires.
Par contre, en cas de chaudière indviduelle,de par mon expérience, c'est au locataire de se prendre RDV avec un pro et de fournir au propriétaire un justificatif de révision annuel. Suite à ton commentaire, j'avais aussi un peu interrogé mon entourage, 2 collègues sont dans ce cas, locataire, avec gaz individuel, et les proprio leur demandent bien de se charger de la révision. Merci à toi, à bientôt!

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