jeudi 11 juillet 2013

Offre de rachat de prêt immobilier, que feriez-vous ?

J’ai reçu il y a quelques jours une question de la part d’un lecteur dont je voulais vous faire part : un prêt immobilier à racheter qui pourrait lui offrir de nouvelles possibilités.

Un cas de figure très intéressant, sur lequel j’aimerais votre avis sur la meilleure option à choisir selon vous.

Le contexte

La situation de mon lecteur: 39ans, marié, 3 jeunes enfants, revenus stables du couple de 4100 € par mois + 450€ d'allocations.

Non imposable pour le moment grâce à la déduction de frais de garde (mais ça ne durera plus très longtemps…).

Avec donc un crédit pour sa résidence principale de 975€ par mois, 13 années restantes, soit encore 112500 € de capital à rembourser.

Le prêt immobilier a été souscrit il y a 7 ans, sur 20 ans, au taux de 3,80%.


Les propositions de rachat de crédit


Avec des niveaux de taux d’intérêt historiquement bas, mon lecteur a évidemment eu le bon réflexe de tenter de renégocier son prêt pour en tirer un bénéfice.

Là où ça devient intéressant, c’est que selon la durée sur laquelle le prêt est renégocié, les avantages obtenus sont différents

L’offre de rachat peut être faite sans indemnité de remboursement anticipé de l’ancien prêt, pour 250€ de frais de dossier, avec les taux suivants :
  • 2,2% sur 12 ou 15 ans
  • Et 2,7% sur 20 ans

Ce qui donne les options suivantes :

  • sur 12 ans, baisse de la mensualité de 36 € et gain total de 12600 €. La mensualité représente 23% d'endettement
  • sur 15 ans, baisse de la mensualité de 190 € et gain total de 7000 €. La mensualité représente 19% d'endettement
  • sur 20 ans, baisse de la mensualité de 320 € et perte totale de 9000 €. La mensualité représente 16% d'endettement


Le choix à faire

On voit donc bien les 2 options qui s’ouvrent à mon lecteur :

Rembourser au plus vite sa résidence principale et diminuer le montant des intérêts (grâce au taux plus bas) ou bien diminuer les mensualités en cours et dégager quelques centaines d’euros par mois pour investir, et ce au dépend d’un prêt plus long et éventuellement plus couteux.

En effet, ce qui est intéressant dans ce cas, c’est que 2 années de crédit en plus permettent de dégager déjà quasiment 200€ mensuel.

200€ qui pourrait permettre de boucher un défaut d’autofinancement d’un investissement locatif par exemple…et donc d’investir plus sereinement.


Mon avis

On a donc ici la possibilité de faire varier fortement la durée du prêt restant, d’une grosse dizaine d’année à 20 ans.

Une grosse dizaine en effet dans l’hypothèse où mon lecteur déciderait, à l’inverse des scenario proposés, d’augmenter un peu sa mensualité actuelle. Avec un taux d’endettement actuel de 23%, on peut penser qu’il serait possible de l’augmenter de 50 à 100€ par mois.

Faire ce choix pourrait présenter un intérêt si mon lecteur avait une volonté de déménagement à court / moyen terme.

Il est toujours beaucoup plus simple de déménager et d’obtenir un nouveau financement si sa maison est totalement payée.

Si au contraire, il n’y a aucun souhait de déménagement, alors oui, baisser la mensualité présente des atouts.

Ceci dit, repartir sur 20 ans de crédit, avec des intérêts supplémentaires, pour ne dégager «que» 130€ de plus par mois que le scenario 15 ans, me parait assez cher payé…

L’option 15 ans me parait en effet un bon compromis, avec en effet 200€ mensuel qui pourrait être investi, pour seulement 2 années de plus. Et 13 ou 15 ans, c’est la même chose…



Quel serait votre point de vue ? Avez-vous de bons conseils à donner à notre lecteur ?



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16 commentaires:

jeremy a dit…

Effectivement pour ma part je choisirais plutôt la version 15 ou 20 ans. Ce qui me parait important, dans mon cas, est le gain mensuel.
En revanche une petite correction sur le début de l'article : je ne sais pas si l'on peut dire que l'on est non imposable du simple fait que le paiement de l'impôt est ramené à 0 en raison du crédit d'impôt lié à l'emploi d'une personne (frais de garde, d'entretien, etc.).

Lionel Tabone a dit…

je crois qu'il n'y a pas de bonne réponse à la question.

Cela dépend du profil du couple.

si le couple souhaite continuer à investir dans l'immobilier, alors il est avantageux pour le couple de diminuer sa capacité d'emprunt en faisant baisser les mensualités du crédit en cours: donc la 3ème solution semblerait la plus adaptée.

si le couple ne souhaite pas investir il vaut mieux choisir la première solution.
ainsi on privilégie dans ce cas la réduction de la durée du crédit.
de plus, le pouvoir d'achat du couple ne sera pas grévé puisque la mensualité baissera de 36 euros!
et cerise sur le gateau, la résidence principale sera payée avant que le père de famille ne parte à la retraite!!! (51 ans)

Richard a dit…

Bonjour, article intéressant et je me suis reconnu au passage dans la description de ce père de famille de 39 ans (je suppose en tout cas). Je cherche actuellement à faire racheter mon crédit immo auprès d'un courtier. J'ai entendu du dire qu'il pouvait avoir des prêts à des taux plus intéressants moyennant une commission. Je n'ai jamais eu à faire à ce genre d'organisme et j'ai peur de me faire avoir. La situation est la suivante, j'ai acheté une maison avec mon épouse dans le pas de calaix et nous avons réussi à obtenir un prêt auprès de notre banque à auteur de 15 000euros. Diverses complication lors de la construction de la maison ont fait que nous avons dû allonger encore un peu d'argent (7000euros pour être exact). Nous avons fait un prêt car ma femme est au chômage depuis quelques mois déjà et ma situation ne permet pas d'avancer cette somme sans gréver notre pouvoir d'achat. J'aurai aimé qu'on m'explique si le recours à un courtier était sûr ? J'entends pas là, qu'il n'y a pas de risque de tomber dans un système de crédit revolving et le fameux cercle vicieux. J'ai fait une demande en ligne pour mon rachat à une agence (http://www.pressetaux.fr/) et j'attends leurs réponse. J'ai du mal à saisir comment ils peuvent correctement ce rémunérer et si c'est viable comme solution. Si quelqu'un à des conseils ou connait une agence de confiance je suis preneur. Merci à vous et bonne journée !

immobilier à la Réunion a dit…

Merci pour l'article.
A mon avis, il serait préférable pour le couple de faire appel aux services d'un professionnel pour l'aider et l'accompagner au mieux dans son choix.

Quentin a dit…

Pour ma part, pas d'hésitation, c'est la résidence principale, il vaut mieux faire au plus court. Que va-t-il faire de l'argent dégagé ? Le dépenser ?

Anonyme a dit…

Bonjour,

Il me semble que le plus intéressant pour ce couple est la deuxième solution car avec un taux d'endettement maitrisé et un crédit sur 15 ans il ne prend pas trop de risque. De plus il y a un gain de 7000€ soit environ 500€ de plus par an.
Par contre comme le dit un lecteur si il dépense cette argent pour du superflu alors il n'y a aucun intérêt mieux vos rester sur 13 ans et gagner 36€.
Il faut aussi voir si d'autre banque peuvent lui proposées mieux en comparant avec les frais de transferts.

Olivier a dit…

@tous, merci de vos retours !
@Richard, pour ma part, j'ai fais appel à CAFPI comme courtier. tu ne payes le service que si tu fais finalement affaire avec eux. (300€ dans le cadre de mon rachat de prêt pour mon studio locatif). Donc ça n'engage à rien, et tu ne prends aucun risque. Ensuite, comme partout , il y a des bons et des mauvais. A bientôt
@Quentin, cette personne avait à priori la ferme volonté d'employer cet argent supplémentaire de la bonne manière, en l'investissant...

Ludovic a dit…

Hei
Alors, déjà, 450 € d'allocations, cela ne peut être considéré comme... des revenus stables. Les allocations pour 3 enfants sont de 290 ou 296 € si je ne m'abuse. Le reste, ce doit être le Paje, accordé sous certains conditions jusqu'aux 3 ans de l'enfant.
Bref, s'il y a investissement derrière, je trouverais un petit immeuble à 10-12% vers les 100 Ke que je rembourserais sur 15 ans. Et je réduirais encore la durée du prêt de la résidence principale, pour passer à 8 ou 10 ans. Le but étant de solder cette RP le plus rapidement possible, dans les 5 ans si possible. Mais nous n'avons pas toutes les données en notre possession. Ce lecteur a-t-il bcp de trésorerie ? Des crédits à la conso ?...

Anonyme a dit…

Cas N°3 vs situation actuelle:
Pendant 13 ans gain en cash de 13*12*320=50k€
Puis pendant 7 ans perte de cash de 7*12*655=55k€

Cas N°2 vs situation actuelle:
Pendant 13 ans gain en cash de 13*12*190=30k€
Puis pendant 7 ans perte de cash de 7*12*785=66k€

Cas N°1 vs situation actuelle:
Pendant 12 ans gain en cash de 12*12*36=5k€
Puis pendant 1 ans gains en cash de 12*975=12k€

La fausse bonne idée de rallonger la durée pour dégager du cash mensuel.

Anonyme a dit…

@Anonyme : le calcul n°2 contient une erreur car la perte se calcule sur 2 ans (pas 7). La perte se réduit alors à 18k€ (2x12x785) et cette situation reste intéressante.

Anonyme a dit…

En effet ! Autant pour moi.
Après en faisant la balance le cas N°1 reste le top (même en valorisant les flux mensuel par un taux d'intérêt).
C'était surtout pour comparer le 1 et 2 au 3.

Vincent de Nouveau-Bienheureux.com a dit…

Pour moi, assez peu d'hésitation. De prime abord, je dis durée minimale pour la résidence principale. Ce doit être l'obsession de la majorité des personnes qui se posent des questions sur leur patrimoine.

Après, je regarde les chiffres que tu donnes : 12 ans et 23% d'endettement. Durée relativement courte et endettement permettant d'investir, donc pour moi là encore, il n'y a pas à hésiter.

Maintenant, si c'était ma situation personnelle, 23% d'endettement pour une RP, ce n'est pas grand chose et je pense qu'il serait plus intéressant encore de trouver une solution encore plus courte qui fasse monter le taux d'endettement à 30% (avec frais nuls pour remboursement anticipé). Laissant encore une petite marge pour investir dans un petit bien immo par exemple. Ce qui aurait comme intérêt de permettre la revente d'un investissement autofinancé après 5 ans, permettant de clore cette histoire de RP une bonne fois pour toute en remboursant la totalité. Ainsi dans 5 ans on obtient une situation ultra saine et sereine, une capacité d'épargne maxi et une capacité d'emprunt d'environ 1300euros/mois à moins de 45 ans, c'est tout bon ! :)

Gwen a dit…

L'analyse est bonne et je rejoins Quentin et Vincent: va-t-il réellement investir avec cet argent libéré? S'il est motivé, il investira meme en passant par le cas 1. Avec de tels revenus, je forcerai un peu pour passerà 10 ans (et peut-etre 2% au passage?).
Si ses finances sont saines, il investira sans pb. Pourquoi j'en suis sûr? J'ai quasi la meme situation à 1 enfant près - j'en ai 2- et j'ai reussi avec un plus gros taux d'endettement à investir pour 90k cette année. Il faut regler le cas RP au plus vite mais avec les taux actuels, rien ne sert non plus de se précipiter..
@Vincent: en prenant 70% des revenus locatifs, on est à plus que 1300 (1900 en fait)

Jacques a dit…

Voilà un cas concret très intéressant ! Pour ma part, je pense que cela dépend vraiment du profil du couple et de leurs projets dans le futur. Personnellement, je choisirai certainement le remboursement sur 15 ans pour trouver un juste milieu ;)

viager a dit…

C'est vrai que le rachat de crédit aide dans les circonstances difficiles pour bien gérer sa trésorerie, mais il faut bien dire que faire ce choix nécessite toujours une bonne réflexion pour ne pas se tromper.

Simulation rachat de crédit a dit…

Si comme moi, vous êtes fâché avec les chiffres, il y a moyen plus simple de faire vos calculs en cas de rachat de crédit. La simulation de rachat de crédit en ligne permet tout de suite de dégager des chiffres qui infirmeront ou confirmeront la rentabilité d'une telle opération. Avec 1% d'écart entre l'ancien et le nouveau taux, tout est possible. Mais ce ne sera pas le seul élément qui va entrer en compte.

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