Pour quand une vraie baisse de la bourse ?

En juin dernier, j'expliquais pourquoi je ne pensais pas que la période était la plus propice à des investissements conséquents en actions.  3 mois plus tard, ce n'est probablement toujours pas le moment idéal pour investir en bourse... la patience est toujours de mise, même si quelques opportunités sont toujours bonnes à saisir, je vais y revenir. 

En effet, il suffit de regarder l'évolution du CAC40 sur 10 ans (ci-dessous) pour constater que la bourse est toujours sur un plus haut historique. Certes, ces dernières semaines, il y a eu quelques mauvaises journées de cotation, l'indice est revenu à 6500 points après avoir dépassé les 6900. Mais ça reste encore au dessus du pic de 2007...

On peut lire beaucoup de choses, des prévisions plus ou moins optimistes, des risques de crack boursier à venir...

Bref, je ne suis pas analyste financier, j'écoute les idées des uns et des autres et j'essaie surtout de me faire ma propre opinion.  

Et quand j'observe ce graph, je me dis que forcément à un moment ou un autre il va y avoir de très bons points d'entrée, de grosses opportunités d'achat. 

Je sais que j'investis sur du long terme, dans le but de générer un revenu supplémentaire, alternatif, sous formes de dividendes. 

Ce qui compte pour moi est d'acheter des actions qui offrent de bons rendements, et surtout des rendements pérennes dans le temps, qui seront au minimum maintenus mais idéalement croissant.  D'où mon intérêt dans les entreprises proposant des dividendes croissant année après année. 

Acheter au plus bas ou investir progressivement

Et obtenir un bon rendement pour une action dépend uniquement de 2 paramètres : le montant du dividende versé et le cours de bourse de l'action, le jour de son achat. 

(le rendement = dividende / cours de l'action)

Donc forcément, il est toujours préférable d'acheter au cours le plus bas. Et donc de manière générale, on peut penser que les cours actuels des actions pourraient subir une baisse significative prochainement.

Mais il faut bien admettre que personne n'a réellement de boule de cristal pour prédire ce qu'il va se passer. C'est pourquoi l'une des solutions les plus sages et les plus simples à mettre en oeuvre est d'investir progressivement, petit à petit, même si vous disposez d'importantes liquidités à investir à un moment donné. 

En essayant tout de même d'investir un peu plus lorsque les cours baissent...

En phase d'attente mais tout de même à l'achat sur quelques titres...

Comment mon investissement locatif Airbnb s'autofinance malgré le COVID

Malgré quelques inquiétudes courant juillet avec le risque de voir une 4ème vague de COVID venir à nouveau perturber mes réservations Airbnb sur cette fin 2021, l'optimiste est de retour. 

En effet, le calendrier de réservation Airbnb est désormais plein d'ici la fin d'année !  

Plus un seul week end libre et surtout des réservations qui commencent à ressembler à ce qui se faisait avant la crise du COVID : fini les réservations de parisiens pour un simple week end, la plupart des séjours concernent à présent des européens pour des durées de 3 nuits à 10 nuits. De la location à nouveau très rentable donc !

Sous réserve bien sûr que toutes ces locations planifiées se réalisent, le chiffre d'affaire de l'année sera de 14 359 euros exactement !

Evidemment ce total de recette restera encore inférieur aux 17 à 18000€ des 3 premières années, mais c'est déjà 1000€ de plus que 2020. 

Comme vous pouvez le voir sur le graph, depuis le dernier point du 18/07, c'est presque 3000€ de revenus qui ont été perçus, et 1500€ de réservation supplémentaires qui sont donc venus boucher les trous restant du calendrier disponible de fin d'année. 

Le résultat net de 2021 devrait donc être positif et atteindre un peu plus de 800€.  Pas si mal pour une nouvelle année fortement impactée par le COVID-19. 

4ème vague de COVID, quelles conséquences sur mon Airbnb ?

Tout change décidément très vite avec ce COVID-19 ! Il y a 2 semaines je me réjouissais du retour des touristes européens, avec de nombreuses nouvelles réservations et un calendrier de réservation quasi déjà plein jusque la fin d'année, avec à la clef une projection de résultat positif pour 2021. 

Mais le coronavirus semble malheureusement déjà de retour avec son variant delta et son lot de nouvelles restrictions sanitaires. 

Se déplacer au sein de l'Europe commence à redevenir déjà nettement plus compliqué, en particulier pour les non vaccinés.

Hors l'essentiel des voyageurs réservant mon gite Airbnb  ne viennent pas de France, mais essentiellement d'Allemagne, des Pays Bas, de Belgique, du Royaume Uni...

Forcément, certaines réservations deviennent incertaines. Je m'attendais à un rebond et un risque pour cet automne, mais honnêtement pas dès cet été. 

En attendant, plusieurs réservations ont été réalisées et payées en juillet. Comme vous pouvez le voir ci-dessous, au 18 juillet, le total de revenus déjà versés s'élève désormais à 6919 euros. 1000€ en 2 semaines avec 2 locations. 

Le montant total des recettes locatives attendues pour cette année est toujours de 12971€ sur la base des réservations actuelles.   Pas de nouvelles réservation ces 2 dernières semaines, mais le calendrier est actuellement plein jusqu'en Octobre...pas surprenant donc.

Il reste donc encore à ce jour 6052€ à percevoir. Dans une année normale, il n'y a quasiment jamais d'annulation, mais en cette nouvelle année de COVID-19, rien n'est assuré !

Quelle proportion de revenus locatifs encore assurés pour 2021 ?

Investissement immobilier Airbnb : objectif déjà atteint pour 2021 ?

Il y a un peu moins de 2 mois, j'essayais d'estimer combien rapporterait ma location touristique Airbnb cette année, en me basant sur les réservations déjà acquises mais aussi sur l'historique des années précédentes, années COVID et non COVID. 

Il semblerait que mes projections se confirment ! les touristes sont bel et bien de retour. 

Avec plus de 800 consultations de la page de mon gite Airbnb en juin par exemple, avec parfois plus de 40 visites par jour. 

C'est presque 3 fois plus que les mois précédents.  

Depuis mon dernier point le 18 mai, c'est déjà notamment 8 nouvelles réservations pour les mois de juillet, Aout, septembre et Octobre. 

Avec essentiellement des séjours de 4 à 10 nuitées. Le parfait compromis, ni trop court ni trop long. Pas plus d'une entrée / sortie à gérer par semaine et des revenus conséquents. 

Ma location affiche désormais complet juste mi-septembre.  D'où la baisse du nombre de visites quotidiennes actuellement, il reste à présent assez peu de dates disponibles pour cette année. 

A cela s'ajoute le fait que nous avons à nouveau bloqué le gite pour 1 mois et demi, novembre à mi-décembre, pour le couple de parisiens à qui nous avions loué durant plusieurs mois en début d'année.  Des recettes supplémentaires qui sont donc également acquises et qui permettront une pause dans la gestion locative sur la fin d'année (pas de ménage durant 6 semaines !).  Le gite sera ensuite à nouveau loué pour Noël par des personnes du village. 

Quels revenus locatifs pour 2021 ?

Est-ce le bon moment pour investir en bourse ?

En général, c’est la question que l’on se pose lorsque l’on n’ose pas se lancer, que l'on cherche une bonne raison pour ne rien faire... 

Evidemment, oui pour ceux qui n’ont toujours ouvert le moindre PEA ou compte titres.  Prendre date en ouvrant un PEA est essentiel, même avec une petite somme, à l'issue des 5 ans, les plus values n'étant plus imposables. 

Personnellement, je n’ai aucun doute, la bourse a été et sera probablement encore l’un de mes meilleurs investissements. 

 

Il s’avère que je viens de faire un apport supplémentaire assez conséquent sur mon PEA, un versement de 2400€.  Il s’agit d’une prime que je viens de recevoir de mon employeur, et bien sûr mon objectif est de la faire fructifier, d’en obtenir de nouveaux dividendes, des revenus réguliers pérennes, sur du long terme. Et surtout pas de la dépenser ! 

 

J’atteins ainsi un apport personnel de 10000€ sur mon  nouveau PEA âgé à présent d’un peu plus d’un an et demi.

 

Comme vous pouvez le voir ci-dessous, aujourd'hui plus de 23% du portefeuille est donc composé de liquidités à investir !

                              

Mais faut-il acheter de nouvelles actions dès maintenant ? 

 

L’historique du CAC 40 depuis 20 ans

 

J’aime bien regarder régulièrement les courbes historiques : les évolution de versement de dividendes, les évolutions de cours de bourse, du CAC40…

Faut-il choisir le paiement de ses dividendes en actions ?

2 des sociétés présentes dans mon PEA viennent de détacher leurs dividendes pour 2021 et proposent justement cette option de paiement. 

Il s'agit de Rubis et de Publicis Group. 

La plupart des entreprises versent leurs dividendes en espèces, directement sur le compte espèce du PEA ou du compte-titres. 

Mais certaines offrent la possibilité aux actionnaires de recevoir les dividendes sous formes d'actions supplémentaires.  

A l'arrondi supérieur ou inférieur. En effet, le montant du dividende à toucher ne correspond jamais exactement à un nombre entier d'actions. On peut donc décider de percevoir le complément en espèces,  en choisissant un nombre d'actions à l'arrondi inférieur, ou de verser le complément nécessaire, si on fait le choix de l'arrondi supérieur. 

Les démarches sont très simples, votre courtier en bourse vous envoie un message vous demandant de cocher votre préférence : versement du dividende en espèce, en action à l'unité inférieure ou supérieure. 

et il y a bien sûr un délai de réflexion. 

La demande est arrivée à la fois pour Publicis Group et pour Rubis autour du 15/06.  

Pour Publicis, le choix doit être effectué avant le 28/06.  Pour Rubis, c'est avant le 30/06.  Les dividendes seront versés dans les jours qui suivront. 

En cas d'absence de réponse, par défaut, c'est le versement en espèce qui sera appliqué. 

Alors pourquoi choisir de toucher ses dividendes sous formes de nouvelles actions ? 

Mes actions à dividendes : historiques de versement sur 15 ans

Mon portefeuille d'actions est aujourd'hui composé de 8 titres. 8 sociétés que j'ai choisi pour leur rendements intéressants, actuellement, mais aussi je l'espère sur du long terme. Mon objectif étant d'en générer un revenu supplémentaire pérenne, via les dividendes versés. 

Il s'agit de TotalEnergies (le nouveau nom de Total, qui vise à communiquer sur sa diversification dans les énergies renouvelables...), Sanofi, Vinci, Axa, Rubis, SCOR, Publicis et Orange. 

La composition de mon PEA est aujourd'hui la suivante : 

Le PRU est le prix de revient unitaire de mes actions. Par exemple, la valeur d'achat moyenne des mes 12 actions Sanofi, achetées en 2 fois, est de 78,70€. 

Sachant que le dividende versé cette année est de 3,20€ par action, le rendement actuel de l'argent investi en actions Sanofi est donc 4,07%. (3,20 / 78,70) 

Titres	nombre d'actions détenues	PRU	Rendement
TotalEnergies	70	36,45 €	7,35%
Sanofi	12	78,70 €	4,07%
Vinci	7	78,71 €	2,59%
Axa	40	21,54 €	6,64%
Rubis	17	37,90 €	4,75%
SCOR	45	26,51 €	6,79%
Publicis	5	56,41 €	3,55%
Orange	50	10,56 €	6,63%

Rendement actuel de mes différents actions à dividendes

Maintenant que toutes ces actions ont été achetées à un cours de bourse donné, l'évolution de leur rendement dépendra de l'évolution du montant du dividende versé. 

Quelle confiance puis-je avoir aujourd'hui que mes rendements actuels évolueront positivement (c'est le cas idéal d'actions à dividendes croissant) ou tout au moins resteront à un bon niveau ? 

Il est toujours très important de regarder les données historiques. Même si on ne peut jamais présager de l'avenir, on peut toujours en tirer de bonnes indications...

C'est ce que j'ai fait en recherchant l'historique de versement de dividendes sur 15 ans des 8 sociétés qui composent mon PEA. 

L'historique de versement des dividendes sur 15 ans 

Combien me rapporteront mes investissements (partie 3)

J'ai pu estimer (tous les détails dans cet article !) qu'aujourd'hui mes 3 piliers d'investissements me rapportent aujourd'hui de manière cumulée jusqu'à 700€ par mois. 

Environ 500€ de dividendes actuellement par an sur mon PEA, jusqu'à 3000€ de gains annuels sur mes assurances vies et jusqu'à 5000€ de bénéfices générés par mon investissement immobilier, le gite touristique loué sur Airbnb.

Quelles sont mes perspectives de revenus supplémentaires dans les années à venir ?

De manière réaliste, probablement autour des 20000€ par an, soit un peu plus de 1600€ par mois.  Un complément de revenu, de retraite ou même une petite rente déjà non négligeable !

Comment en arriver là ?

Point bourse : suivi PEA rendement, mai 2021

Le mois de Mai se termine donc avec une centaine d'euros de dividendes gagnés, ceux obtenus grâce à mes actions Sanofi et Axa. Puis réinvestis. 

J'ai pu également verser 400€ de liquidités supplémentaires sur mon PEA. J'avais donc environ 500€ à investir en nouvelles actions.  

J'ai décidé de réaliser les 2 opérations suivantes pour renforcer 2 titres déjà présents dans mon portefueille: 

1. Acquisition de 7 actions Total offrant un rendement de 7% le jour de l'achat
2. Acquisition de 8 actions SCOR au rendement de 6,75% le jour de l'achat. 

Ces 15 actions me permettront de gagner de nouveaux dividendes dès cette année, le dividende de SCOR n'ayant pas encore détaché, ni ceux des 2 derniers versements trimestriels de Total. 

A ce jour, j'estime à présent un gain total de dividendes de 389€ sur 2021. 

415€ sur une année pleine, soit un rendement de mon portefeuille d'actions de 6,08% (calculé à partir des liquidées apportées, plus des dividendes perçus et réinvestis)

Ci-dessous vous trouverez les dernières données de mon PEA mises à jour aujourd'hui, dont vous pouvez suivre les évolutions régulières sur cette page. 

Combien me rapportent mes investissements (partie 2)

Après avoir détaillé dans cet article mes 3 principales sources de revenus supplémentaires actuelles, rentrons à présent dans les chiffres : Combien est-ce que tout cela me rapporte actuellement chaque année ? 

Pour rappel, mes investissements reposent aujourd'hui sur les 3 piliers illustrés ci-dessous : 

1 - L'immobilier, avec une maison louée en gite touristique, essentiellement via Airbnb

2 - Un premier type d'investissement financier, 2 assurances vies pour lesquelles environ 1/3 du capital est aujourd'hui investi sur des fonds en grande partie exposés aux actions. 

3 - Et un 2ème type d'investissement financier, la bourse, avec des actions achetées en direct au travers d'un PEA. 

3 sources de revenus cumulées, qui constituent déjà aujourd'hui et constitueront encore davantage demain le socle de mes revenus alternatifs.  

On parle aujourd'hui de 3500€ à 8500€ de revenus supplémentaires gagnés sur un an.  

Soit 300€ à 700€ de gain mensuel.  

Mes investissements, mes gains, mes perspectives (partie 1)

Depuis plus de 10 ans, vous pouvez suivre mes différentes expériences d'investissements sur ce blog. Année après année je gagne en indépendance financière, mais le chemin est long et nécessite parfois quelques détours, quelques arbitrages...

Au travers d'une série de quelques articles, je vais résumer où j'en suis arrivé aujourd'hui, ce que je gagne et quelles sont mes perspectives réalistes dans les années à venir. 

Mais avant tout, un petit rappel, avant de commencer à investir de l'argent, il est d'abord essentiel d'avoir bâti une épargne de précaution. La crise du COVID-19 a probablement été un rappel douloureux pour beaucoup, même l'improbable peut arriver, et on peut très vite basculer d'une situation financière favorable à une situation qui oblige à faire des choix difficiles.  Le montant nécessaire dépend de la situation de chacun, de ses revenus, de ses charges...3 à 6 mois de revenus habituels me parait être un bon ordre de grandeur.

Des investissements diversifiés

J'ai toujours diversifié mes investissements sur 2 piliers principaux : l'investissement immobilier et l'investissements financier.  

l'investissements financier étant lui même diversifié de 2 manières différentes : 

1 - l'achat d'actions en direct via un PEA ou un compte titre

2 - l'investissements sur des fonds communs de placements proposés dans des assurances vie. 

L'investissement immobilier

Combien rapportera mon Airbnb cette année ?

Nous sommes à présent dans la 5ème année d'exploitation de cet investissement locatif en tant que location saisonnière, ou plutôt location touristique de courte durée, puisqu'il n'y a quasiment pas d'effet de saison, le gite est loué pratiquement de la même manière toute l'année. 

Après 3 premières excellentes années, bien au delà de mes espérances initiales, le COVID-19 a évidemment impacté 2020, puis à présent 2021, sachant que 80% des réservations étaient jusqu'à présent effectuées par des touristes étrangers, via le site Airbnb. 

Il nous a donc fallu s'adapter.  

En réduisant les dépenses en 2020 : 6 mensualités de remboursement ont été reportées, soit près de 4200€. 

Puis sur ce début 2021, en revenant à un type de location plus traditionnel, en meublé de longue durée, sur plusieurs mois, ce qui a au moins permis de couvrir l'ensemble des frais.   

Avec pour le moment, contrairement à beaucoup sur Airbnb, un investissement immobilier qui aura très bien résisté au coronavirus,  avec mêmes des perspectives positives pour 2021.  

Moins d'argent gagné qu'avant la crise certes, mais vu l'ampleur de la pandémie, il faut surtout être très satisfait de ne pas en avoir perdu !

L'historique des recettes et dépenses de mon gite Airbnb

Comme vous pouvez le voir ci-dessous, un cash flow du même ordre de grandeur que les 3 premières années aura même été dégagé en 2020, environ 4500€, grâce à cette baisse de dépense de 4200€ (6 mensualités de prêt reportées, donc non payées en 2020). 

Mais évidemment, en contrepartie, je n'aurai remboursé que 2500€ de capital au lieu des 5500€ prévus.

Quelle est à présent la situation pour 2021 ?     

Revenus passifs: les dividendes de mon PEA

Mai est généralement le mois durant lequel je perçois le plus de dividendes. Beaucoup d'entreprises détachent puis versent (souvent 2 jours après) leurs dividendes aux actionnaires à cette période de l'année. 

Ce sera probablement encore le cas pour mon nouveau PEA en 2021, avec le paiement récent des dividendes de 2 sociétés majeures de mon portefeuilles d'actions : Sanofi (14,9% de mon portefeuille actuellement) et Axa (13,1%). 

Le dividende Sanofi

Commençons par Sanofi.  Je possède aujourd'hui 12 actions achetées au prix de revient unitaire (PRU) de 78,702€.   Ce qui a donc représenté un investissement de 1025€.

Le dividende par action qui a été détaché le 05 mai puis payé le 07 mai cette année était de 3,20€ par action. 

J'ai donc reçu un versement en liquidités sur mon PEA de 38,40€ de la part de Sanofi.  (12 x 3,20€)

Avec un prix moyen des mes actions Sanofi de 78,702€ et un dividende par action de 3,20€, ça signifie que le rendement de mon investissement sur Sanofi est aujourd'hui de 4,07%. 

J'ai donc au total investi 1025€ à 4,07%. En tout cas c'est le rendement obtenu cette année, sur la base du dividende versé en 2021. 

Mais Sanofi présente un historique de dividende croissant très intéressant. Le dividende versé en 2021 (3,2€) est par exemple en hausse de 1,6% par rapport à celui versé en 2020 (3,15€)

Vous pouvez notamment voir ci-dessous cette hausse régulière du dividende année après année. 

Comment investir sur la Chine ?

La Chine est pour moi aujourd'hui le pays incontournable. J'y voyage environ 1 fois par an pour mon activité professionnelle, la première fois en 2014 et la dernière fois, c'était juste avant le début de la pandémie du COVID-19, en Septembre 2019...

Et chaque année, le changement me saute aux yeux. J'ai parfois du mal à reconnaitre des lieux sur lesquels je m'étais rendu 1 ou 2 ans plus tôt. 

Prenez le train en Chine, et vous vous rendrez compte à quel point nous avons pris du retard. Plus personne aujourd'hui ne paye avec autre chose que son téléphone portable en Chine. Même le marchand ambulant dispose de son QR code pour être payé. 

Aussi bien sûr une bonne façon de contrôler toute l'activité économique... Je retiendrais l'analyse faite par un collègue chinois : "nous ne sommes pas une démocratie certes, mais comment faire autrement pour développer un pays de 1,4 milliard d'habitants..." Lucide et pragmatique !

En tant qu'investisseur, il est évident que l'on ne peut pas faire l'impasse sur la Chine, probablement bientôt première puissance économique mondiale. 

J'ai visité il y a donc 1 an et demi plusieurs sites industriels chimiques. Sur ce domaine d'activité, je ne connais pas d'équivalent en Europe. La sécurité est la priorité, le matériel installé est à la pointe de la technologie, (forcément, il s'agit bien souvent de sociétés qui ont moins de 10 ans...elles investissement directement sur ce qui se fait de mieux) et j'avais davantage l'impression de me balader à Central Park que sur des sites chimiques.  Bien sûr, tous ne sont pas encore à ce niveau, mais l'évolution se fait à une vitesse que l'on aurait du mal à imaginer en Europe. 

Rappelez vous le temps qui a été nécessaire aux chinois pour monter un hôpital à Wuhan en pleine crise du coronavirus, moins de 2 semaines...

Investir sur la Chine

Ça fait donc un peu plus de 10 ans maintenant que j'ai commencé à diversifier une partie de mes investissements sur des marchés plus exotiques que notre CAC40, en particulier sur la Chine. 

Evidemment je n'achète pas d'actions en directs de sociétés chinoises, très difficile en tant que petit actionnaire. 

C'est donc un peu moins excitant que de choisir les entreprises françaises voir européennes qui composent le portefeuille d'actions de mon PEA par exemple.  

J'utilise pour cela mes 2 assurances vies, Fortuneo Vie et Boursorama Vie

Comment bien déclarer ses revenus Airbnb ?

Le moment est venu de remplir sa déclaration de revenus. Une tache simplifiée ces dernières années avec la déclaration pré-remplie, en particulier les salaires communiqués par l'employer. 

Ça commence à se corser un peu dès qu'il s'agit de déclarer d'autres revenus, notamment les revenus locatifs. 

En ce qui me concerne, ceux de ma location touristique Airbnb. Et vous ne pourrez plus vous y soustraire, Airbnb communique directement également au fisc vos revenus perçus !

Dès que vous commencez à remplir votre déclaration en ligne, une fenêtre vous indique que certaines plateformes ont communiqué à l'administration fiscale les données suivantes... Dans mon cas, il y avait bien mes revenus Airbnb de 2020, et même les ventes de ma femme sur Vinted ! 178€...

Et on vous précise qu'il est de votre responsabilité de les déclarer correctement si nécessaire. (c'est à dire par exemple si ces recettes dépassent un certain montant, loin d'être le cas pour Vinted, mais obligatoire pour mes revenus Airbnb)

La déclaration de mes revenus Airbnb

Comme expliqué dans mon dernier article, les revenus Airbnb sont considérés comme des BIC, Bénéfices Industriels et Commerciaux. 

Louer en meublé sur Airbnb revient à être sous un statut de LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel. 

Tout ceci implique de s'être fait connaitre de l'administration fiscale en ayant déposé un formulaire POi de début d'activité au Greffe du Tribunal de Commerce, ce qui permet de vous délivrer un numéro SIRET. 

A ce moment là, vous aurez aussi à choisir votre future mode d'imposition, micro-BIC ou BIC réel. 

Déjà avec mon 1er investissement locatif, un studio loué en meublé, j'avais opté pour l'imposition en BIC réel. 

Faire appel aux services d'un expert comptable est indispensable pour réaliser ce type de bilan comptable, mais le résultat sera des années d'exploitation de votre investissement sans quasiment la moindre imposition. 

Le principe de la déclaration au réel est de retrancher à vos recettes locatives brutes, l'ensemble de vos charges. le résultat étant le montant imposable. 

Si celui ci est nul ou négatif, aucun impôt sur vos revenus locatifs à payer. 

Quelles sont les charges prises en compte ? 

Comment bien déclarer son investissement meublé LMNP

L'un des types d'investissement immobilier parmi les plus rentables est la la location en meublé, et notamment de courte durée pour des séjours touristiques. 

Evidemment, le COVID-19 aura pénalisé beaucoup d'investisseurs, mais soyons optimistes, la reprise est pour bientôt!

C'est ce que j'espère en tout cas pour mon gite loué sur Airbnb. 

Mais pour le moment, l'heure est à la déclaration fiscale des revenus de 2020, et donc entre autres les recettes locatives de cette location meublée. 

Je viens de recevoir le bilan comptable réalisé par mon expert comptable, qui va me permettre de finaliser ma déclaration de revenus en ligne. J'y reviendrai en détail dans le prochain article, expliquant notamment chiffres à l'appui pourquoi je n'aurai à nouveau aucun revenu location imposé cette année. et pas uniquement, à cause du COVID-19 !

Mais comment bien déclarer à l'administration fiscale une activité de location meublée ?

Tout d'abord, il faut savoir que pour la plupart d'entre nous il s'agit d'une activité de type LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel.  

On passe dans un statut professionnel (LMP) en cas de revenus qui dépassent les revenus autres (salaires) du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu (et si les revenus annuels locatifs sont supérieurs à 23000€.)

D'autre part, les revenus locatifs issus de location meublée ne sont pas des revenus fonciers (comme pour les locations vides), mais des Bénéfices Industriels et Commerciaux, des BIC. 

Et donc si vous vous lancez dans une activité de LMNP, vous devez obligatoirement le faire savoir à l'administration fiscale ! sous peine de contrôle fiscale très probable et de redressement...

En théorie, vous devez donc dès le début de la mise en location, s'inscrire au moyen d'un formulaire que l'on peut trouver en ligne, le formulaire POi, ou Cerfa 11921. Assez simple, uniquement composé de 2 pages. 

Le voici ci-dessous :

Plus d'actifs, moins de passifs !

C'est l'une des bases de l'éducation financière et LA solution pour gagner en indépendance financière. Egalement la seule solution pour devenir riche...

Qu'est ce que ça signifie ? 

Pour faire simple, vous avez 2 options pour chaque euro gagné : 

Soit le dépenser, acheter un passif, quelquechose qui va vous coûter de l'argent à l'usage comme une voiture ou perdre de la valeur comme un smartphone. 

Soit faire en sorte que cet euro vous rapporte à nouveau de l'argent supplémentaire. Faire travailler cet argent pour vous. 

Il y aurait même une 3ème option qui serait de ne rien faire avec cet argent: garder cet argent sur son compte courant ou le placer sur un livret A ce qui est équivalent. 

Cette 3ème voie bien qu'inutile, n'est pas la pire. Il est encore temps d'apprendre comment bien exploiter cet argent, vous n'avez pas fait l'erreur de la majorité qui est d'avoir déjà dilapidé ce petit capital durement acquis.

La grande majorité des personnes échangent du temps contre de l'argent. C'est ce que l'on fait tous en tant que salarié, le salaire en fin de mois vient récompenser les heures passées à travailler pour notre employeur. 

Tout n'est pas à jeter pour autant. On peut y trouver son compte, prendre plaisir à ce que l'on fait, avoir une vie sociale, éventuellement même toucher un salaire intéressant permettant de bien vivre et consommer beaucoup de passifs. 

Mais le jour où ça s'arrête (rien n'est jamais acquis...), plus de salaire, plus de revenus. Vous n'avez plus que du passif, par exemple un belle maison ou une belle voiture, avec les dettes qui vont avec ! Une période à vivre qui s'annonce compliquée à gérer... 

Les personnes riches (très riches) disposent avant tout de beaucoup d'actifs. Ils ont compris qu'il était vain d'espérer être riche, et surtout plus libre, en échangeant uniquement du temps contre de l'argent, très vite dépensé dans le laps de temps qui sépare du prochain salaire.   

Il faut mettre en place des systèmes pour que l'argent gagné permette d'en gagner beaucoup plus avec le temps. Et ainsi vous n'avez plus à échanger des heures contre un salaire. 

La sécurité n'est pas aujourd'hui d'avoir un CDI, c'est d'avoir des revenus alternatifs pérennes. 

Mes premiers dividendes de 2021 : Total, Vinci...

La saison des dividendes arrive ! Ces revenus que vous allez pouvoir réinvestir pour générer d'autres revenus supplémentaires l'année suivante et ainsi petit à petit amplifier l'effet boule de neige. 

Vous le savez j'investis régulièrement en actions de rendement, sur un PEA ouvert il y a presque un an et demi. 

A ce jour 5600€ investis sur 7 sociétés proposant de très bon rendements : Total, Sanofi, Vinci, Axa, Rubis, Scor et Orange.  Vous pouvez voir ci-dessous le répartition actuelle de mon portefeuille.  

Le petit dernier que je viens d'ajouter est Orange, avec plus de 6,6% de rendement actuellement. Outre l'attrait pour de très bon dividendes, il s'agissait aussi de continuer à diversifier mon portefeuille d'actions, sur un secteur encore non présent, les télécoms.  

En effet, la principale période de versement de dividendes de l'année arrive. Avec mon précédent PEA, je percevais plusieurs centaines d'euros uniquement sur le mois de Mai notamment. 

Le tableau ci-dessous représente le plan de versement prévisionnel de mes dividendes pour 2021, sous réserve bien sûr que les informations récupérées sur les différents sites Internet des entreprises soient exactes. 

Investissements immobiliers, mes arbitrages, quelques explications

Il y a tout juste 5 ans, je m’apprêtais à signer mon 3ème investissement locatif, la maison adjacente à ma résidence principale que je loue depuis à l'année sur Airbnb en tant que location touristique. 

A l'époque, je possédais donc 2 autres investissements immobiliers, 2 studios : le premier acheté en 2009  loué dès le début en meublé LMNP, et le second acheté en 2014, déjà occupé par un locataire, en location classique, nue. 

Mais ces dernières années j'ai décidé de réaliser quelques arbitrages, immobilier notamment, en décidant de revendre ces 2 appartements.

Pourquoi avoir revendu ces 2 investissements locatifs ?

Effectivement, ça peut apparaitre paradoxal pour quelqu'un dont le but est de développer des revenus alternatifs, et ainsi gagner en indépendance financière. 

Mais tout bon investisseur doit aussi savoir arbitrer. Ne pas rester enfermer dans une position et savoir s'adapter. Plusieurs paramètres m'ont fait prendre ces décisions, juste avant le début de la crise du COVID-19 ! Et il est certain que je regréterrai de ne pas l'avoir fait aujourd'hui. Je vais y revenir...

Commençons déjà par mon 1er studio. 

Je l'ai revendu en 2019. Pendant 10 ans, je l'ai loué en meublé, sous le statut de LMNP, uniquement à des étudiants venant se former durant quelques mois (2 à 10 mois) dans une grande école de management.  

Durant les 6 premières années, je peux considérer qu'il s'agissait d'un bon investissement. Quasiment autofinancé, avec presque suffisamment de revenus locatifs pour compenser l’intégralité des dépenses. L'imposition en BIC réel ayant également joué un rôle majeur pour rendre cet investissement intéressant. Pendant ces 6 ans, mes locataires ont donc payé mon emprunt (plus toutes les charges locatives). 

Puis année après année, 2 paramètres ont commencé à faire pencher défavorablement la balance. Premièrement, la plus grande difficulté à bien louer. C'est à dire avec un minimum de vacances locatives. Hors, il s'avère que les périodes de formations des étudiants sont devenues de plus en plus courtes, plus morcelées. Plus de locataires à gérer dans une année, plus de semaines voir de mois perdus entre chacun. Et j'ajouterai également, une plus grande difficulté à trouver ces étudiants, plusieurs résidences dédiées ayant été bâties ces dernières années, offrant le meilleur confort et les meilleurs services (conciergerie...) !

Donc des revenus locatifs en baisse. Et de plus en plus avec le temps. 

investir dans les LEGO (ou revendre vos LEGO vintage)

Certaines entreprises ont pour le moment très bien traversé la crise du COVID-19 ! C'est le cas notamment du groupe LEGO qui a encore vu son chiffre d'affaire progresser. 

Malgré l'omniprésence des jeux vidéos, les briques LEGO restent toujours un jouet très populaire. Et pas que pour les enfants, également très prisé des amateurs et des collectionneurs. 

Et de plus en plus également par les investisseurs ! En effet, une étude à montré qu’entre 1987 et 2015, investir dans des boites de LEGO aurait été un meilleur investissement que l’or ou même les actions, avec un rendement annuel moyen de 11 % !

Impressionnant. Mais pas forcément si simple. J'y reviendrai un peu plus loin...

Un trésor LEGO caché chez vous ?

Mais avant même d'investir dans les LEGO, n'auriez vous pas déjà chez vous de quoi constituer un petit apport à justement investir ?

Quasiment tout le monde a eu des LEGO en étant jeune. Vous ou peut-être même vos parents. 

Et certaines briques valent de l'or aujourd'hui !

En effet, beaucoup de set de LEGO dit vintage sont très recherchés par les collectionneurs. Évidemment, la solution la plus simple serait de revendre vos LEGO au poids.  Mais c'est aussi la moins intéressante. Dommage de brader des briques qui pourraient permettre de reconstituer un set complet pour lequel vous pourriez obtenir beaucoup plus d'argent.