Comment calculer le rendement locatif d'un investissement immobilier et évaluer l’autofinancement ?

Cette question revient très souvent dans les emails que je reçois, je vous propose donc ici une méthode générique qui correspond au principe que j’utilise, une méthode bien sûr que chacun devra adapter à sa propre situation, plus particulièrement en ce qui concerne la fiscalité.

Je me mets dans la position de la personne qui est en phase de recherche de bien sur lequel investir, et qui cherche donc à estimer le rendement de son futur investissement, pour chacun des biens visités.

Pour illustrer la méthode, je vous propose aussi en fin d’article l’exemple concret d’une lectrice actuellement en passe d’acquérir son premier investissement locatif.

Vous pourrez aussi télécharger la feuille de calcul Excel associée pour effectuer vos propres simulations.

La méthode pour estimer le rendement locatif d’un bien immobilier

Le rendement brut

C’est le plus direct à calculer, c’est aussi la première étape. C’est en général celui évoqué par les agents immobiliers lorsqu’ils vous font visiter l’appartement « idéal pour investisseur »… Mais attention, on est loin du compte ! Le rendement réel final sera bien différent malheureusement. (33% de moins est un bon ordre de grandeur…)

Un calendrier de versement des dividendes pour suivre ses rentes mensuelles

Le mois de mai correspond pour moi aux premiers versements de dividendes de plusieurs des sociétés qui composent mon PEA orienté actions à haut rendement.

Après avoir déjà perçu les dividendes de Vivendi et Sanofi, il me restait encore à toucher ceux de GDF Suez et de Vinci (comme indiqué sur la copie d’écran de mon compte Binck), ce qui est fait depuis aujourd'hui (le 25 mai) !

Comme je l’ai déjà évoqué, j’essaie d’investir régulièrement, et la perception de ces dividendes est en général l’occasion d’acheter de nouvelles actions, en réinvestissant ces dividendes, mais aussi la plupart du temps en ajoutant quelques liquidités supplémentaires.

Ca m'impose une certaine discipline. Plutôt que d'être tenté de trouver le meilleur d’entrée, ce qui est illusoire (même si cette année, je ne fais pas ce que je dis…j’en reparle à la fin), j’investi dès que j’ai cumulé un peu de dividendes.

C’est ce que je viens donc de faire aujourd'hui avec les dividendes de mai, 252€ qui m’ont permis d’acheter 8 actions Total supplémentaires au cours 34,8€ (un rendement de 6,55%) (en utilisant également les 22,8€ de dividendes Total perçus en mars !).

Total présente en effet une particularité très intéressante, le dividende est versé de manière trimestriel depuis fin d’année dernière. J’ai donc déjà touché le premier trimestre, 22,8€ et pour chacun des 3 prochains trimestres de 2012, je toucherai à présent 27,36€ (avec ces 8 actions de plus).

Mon calendrier de versements de dividendes

Ça me semblait donc important d’établir mon calendrier de versement de dividendes, avec estimations chiffrées pour adresser différents besoins :

Comment bien vendre sa maison en 1 mois !

Fin Avril, je vous expliquais pourquoi j’avais décidé de vendre ma maison, et le 8 mai, je faisais le point sur les premiers retours que j’avais eu lors des 2 premières semaines de mise en vente.

Un premier bilan encourageant avec 15 contacts, 9 visites « entre particuliers » et 1 visite par agence.

2 semaines plus tard, soit 4 semaines après la parution de mes premières petites annonces, j’ai reçu une offre d'achat que je vais accepter.

J’ai donc vendu ma maison en 1 mois !

Retour sur les 2 dernières semaines

Comme je l’avais expliqué, même si je souhaitais avant tout essayer de gérer cette vente "entre particuliers", j’avais tout de même donné mandat à une agence.

Son bilan aura été assez maigre avec 3 visites seulement (+1 revisite tout de même), et pour la plupart des profils qui ne recherchaient pas exactement un bien semblable à ma maison.

Le PAP m’aura apporté 3 nouveaux contacts, qui se seront soldés par une seule visite, non concluante. (soit au total sur 1 mois de parution, 7 contacts et 2 visites…pas exceptionnel)

Le bon coin est donc resté de loin ma meilleure source d’acquéreurs potentiels, et c’est en toute logique que ce site m’aura permis de dénicher des acheteurs.

Avec ces 2 dernières semaines, 12 contacts supplémentaires et 9 nouvelles visites. (soit au total sur 1 mois, 23 contacts et 18 visites uniques.)

Un emploi du temps bien chargé…

Quand on fait le cumul sur 4 semaines, ça fait environ 25 visites (dont quelques revisites) à gérer…une bonne moitié le week end.

Comment s'enrichir en faisant mieux travailler son argent

C’est le thème du livre que je viens de finir, « Votre Argent Mérite de Vous Rapporter Plus » de Mathieu Bouville aux éditions Gualino.

L’auteur part du constat que 2 personnes ayant les mêmes revenus, le même train de vie, et donc la même capacité d’épargne, peuvent se retrouver à l’âge de la retraite avec des patrimoines et des possibilités financières totalement différents.

C’est très vrai, et je pense que beaucoup de ceux qui se plaignent ou se plaindront du faible niveau de leur retraire auraient pu finalement la vivre bien plus aisément…

Ca ne tient parfois pas à grand-chose, juste un peu de discipline pour tirer parti de la puissance des intérêts composés par exemple…

Tout est donc fonction de la manière dont chacun fait travailler son argent.

Ce que ce livre nous apprend, c’est notamment :

• nous guider à mieux tirer profit de tous les placements financiers
• de développer les bonnes stratégies de placement et d’investissement
• de comprendre qu’il faut investir sur du long terme (bourse, immobilier…)
• et savoir comment s’y prendre, quelles sont les erreurs à éviter.

Je vous laisse jeter un œil au sommaire (complet et très explicite, qui vous en dira beaucoup sur le contenu exact), en le téléchargeant en .pdf ici (clic droit enregistrer la cible sous…)

Je suis en général assez sceptique sur ce genre de livre, je l’ai d’abord feuilleté rapidement et je me suis arrêté sur quelques points qui m’ont plu, rarement évoqués, des points concrets que j’ai parfois essayé de soulever dans mes articles, des petites optimisations, des astuces, des pièges à éviter, des subtilités mises en évidence par l’auteur. Et c’est souvent ces détails méconnus qui font une grande différence.

Du coup, j’ai vraiment accroché et je l’ai lu en détail !

J’ai testé l’éco conduite, ou comment réduire sa consommation de carburant !

Même si on entend beaucoup parler actuellement du blocage du prix de l’essence pendant 3 mois, mesure évoquée par notre nouveau président, j’ai eu envie de tester à quel point je pouvais contrôler moi-même ma consommation d’essence, et par là-même maitriser voir réduire mon budget carburant !

(Même si finalement je travaille actuellement sur une solution plus radicale, déménager pour moins rouler…)

Je me suis donc essayé à l’éco-conduite…

Peut-être pas une véritable « éco conduite », comme elle peut l’être enseignée par tout un tas de nouveaux organismes de formation, mais en tout cas, ce que je considère comme étant une conduite moins consommatrice, et ce en se basant sur du bon sens et sur les indications de mon ordinateur de bord.

En pratique qu’est-ce que j’ai changé à ma conduite ?

Maison à vendre, les 2 premières semaines…

Au moment où j’écris cet article, ma maison n’est pas encore vendue, ça fait exactement 2 semaines qu’elle a été mise en vente sur des sites de vente entre particuliers.

Je voulais revenir ici sur ce qu’il s’est passé ces derniers jours et sur le premier bilan que j’en tire.

Les 2 premiers jours

Comme je l’ai expliqué dans cet article, j’ai fait le choix de gérer cette vente en tant que particulier, même si j’ai tout de même fait une petite exception, j’en parlerai plus loin.

1er effet immédiat de la publication de mon annonce sur les 2 sites de vente entre particuliers, le bon coin et le PAP, des appels en masse dans les heures qui ont suivi !

Oui mais des appels de toutes les agences immobilières locales, plus d’indépendants travaillant pour des réseaux Internet (I@d France, etc…)

J’en ai comptabilisé une quinzaine au total…je comprends pourquoi on voit généralement le petit message « agences s’abstenir » dans les annonces…

Les agences sont vraiment l’affût du moindre nouveau bien apparaissant sur le marché…

Je ne suis pas contre le fait de passer par une agence immobilière pour ma vente, mais, durant quelques heures, j’ai vraiment eu  une impression d’harcèlement, certains étant vraiment très pressants…, relançant par mail, malgré une réponse négative de ma part au téléphone.

Je connais donc déjà ceux avec qui je ne travaillerais surtout pas si finalement la vente n’arrive pas à se conclure entre particuliers.

Mais au milieu de toutes ces appels non désirés, j’ai tout de même comptabilisé 7 contacts d’acquéreur potentiels durant ces 2 premiers jours, qui se sont traduit par 4 visites.

2 semaines de petites annonces entre particuliers

Elections présidentielles et immobilier…pourquoi cet attentisme ?

Lundi prochain, on aura un nouveau président pour 5 ans (ou le même 5 ans de plus d’ailleurs) et apparemment de nombreux français qui avaient tout arrêté jusque-là, pourront reprendre leurs projets !

Peu importe le choix, Hollande ou Sarkozy, il semblerait que cette échéance présidentielle a figé pas mal de décisions ces derniers mois, notamment en matière d’immobilier.

J’ai personnellement suivi la campagne électorale d’assez loin, étant personnellement convaincu que quelquesoit le président, son impact restera très limité. Sa marge de manœuvre est très réduite et son pouvoir à faire changer les choses faible, dans un environnement économique, financier et social mondialisé.

En tout cas, je n’attends absolument rien à titre personnel. Je ne compte surtout pas sur une nouvelle mesure ou loi, une nouvelle défiscalisation, etc….

Arrêtons d’attendre des aides et supports extérieurs, d’être assisté, il ne faut compter que sur soi. Mais ca signifie tout de même rester en phase avec la réalité, et devoir s’adapter aux évolutions inévitables à venir, négatives ou positives d’ailleurs !

Alors du coup, je ne comprends vraiment pas pourquoi il semblerait que les français attendent ce choix présidentiel pour concrétiser leurs projets immobiliers.

Mon PEA en actions à haut rendement, performance et revenus passifs après 1 an d'ancienneté

Après avoir boursicoté durant 6 mois fin 2010 / début 2011 sans stratégie très claire (valeur, rendement, spéculation…), j’ai finalement trouvé ma voie, celle qui je pense convient bien à mon profil d’investisseur : je suis reparti de zéro et j’ai commencé à bâtir petit à petit un portefeuille d’actions à haut rendement dans une optique long terme.

J’ai ainsi réalisé mes premiers investissements dans ce sens en mars 2011 sur un PEA flambant neuf, ouvert chez Binck.

Ca fait donc un peu plus d’un an que j’investi progressivement sur ce PEA, et ce avec l’objectif précis de me constituer un portefeuille d’actions capable de générer dans une dizaine d’année environ, 5000€ net de revenus passifs, perçus sous forme de dividendes.

Quel est donc l'état des lieux de mes investissements en bourse à l’issue d’une grosse année d’activité ?  

Quelques chiffres et analyses

• 10 000€ investis personnellement (issus de revenus alternatifs essentiellement)

• + 403€ de dividendes perçus en numéraires à e jour, réinvestis

•  43 passages d'ordres, d’investissements et de réinvestissements

• soit au total à ce jour, 7,5€ de frais de courtage supportés (j'ai bénéficié de 40 opérations gratuites offertes par Binck, puis 3 opérations à 2,5€)

• Valorisation actuelle du capital (au 30/04/2012) : 9507 € soit -4,93% de la somme investie de ma poche

• Valorisation du capital la plus haute (mi-mars 2012) : 10550 €

•  Montant total des dividendes à être versés en 2012 : 698 €

Dont déjà le 1er versement trimestriel de Total fin mars, 28€.