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lundi 16 mai 2016

Un 3ème investissement locatif avec un objectif de cashflow

C’est évidemment le sujet qui m’a le plus occupé ces dernières semaines : l’achat de la maison voisine à la mienne qui deviendra ainsi notre 3ème investissement immobilier. J’avais commencé à l’évoquer dans mon dernier article

La promesse de vente est signée et la demande de prêt est lancée !

J’ai bon espoir d’être propriétaire début juillet au plus tard.


Un investissement plus conséquent que les appartements

Il était difficile de passer à côté de cette opportunité, étant donné la situation de cette maison de ville par rapport à notre résidence principale, quasi mitoyenne.

De par les quelques modifications (notamment au niveau du jardin) que nous prévoyons, cet investissement bonifiera notre maison, et lui donnera donc plus de valeur.

De plus le propriétaire était vendeur (c’est lui qui a été à l’initiative), ce qui a permis une bonne négociation du prix : une acquisition à 140000€ au final. 2 agences l’estimaient à 160000€ net vendeur.

Mais nous étions intéressés et la banque nous a suivis rapidement, ce qui offrait au vendeur une vente rapide et quasi assurée. Sachant qu’au final il s’agira tout de même pour lui d’une belle plus-value puisqu’il s’agissait à l’origine d’une grange achetée 35000€ qu’il a entièrement retapée pour un faire un logement il y a 15 ans…

Mais acheter cette maison représente tout de même un investissement équivalent à mes 2 studios.

Il fallait donc se poser, bien faire nos comptes, et s’assurer que cet achat ne vienne pas totalement déséquilibrer notre budget annuel.


La promesse de vente signée

lundi 9 novembre 2015

Immobilier : Réussir son opération d'achat / revente

Aujourd'hui, je vous propose de découvrir une expérience d’achat-revente, celle de Paul, du blog  serial investisseur, c'est du vécu, concret et plein de bon conseils !


Suite à la publication de cette vidéo dans laquelle j'explique comment nous avons réalisé une plus-value de 51 000 euros en 2009, j'ai reçu plusieurs messages, dont certains un peu désagréables, sur le mode : « t'as eu un coup de chance » « aujourd'hui, c'est impossible de faire ce genre d'opérations »...etc, etc.

Du coup, ce que je vous propose de faire aujourd'hui, c'est de vous donner un deuxième exemple plus récent (2011). Puis, nous verrons comment mettre toutes les chances de son côté pour s'assurer que l'opération est réalisable.


Une maison à rénover

En 2007, nous avons décidé de réaliser un investissement locatif.

Après quelques recherches, nous avons trouvé une maison à rénover à la périphérie de Caen.

Il s'agissait d'une maison de bourg sur 3 niveaux de 75 m² avec un jardin à l'arrière d'environ 300 m² que nous avons payé 65 000 euros. Le propriétaire de l'époque en demandait 85 000 euros.

Bref, une petite maison à rénover et, pour se faire les dents, de (très) nombreux travaux : planchers à refaire, électricité et plomberie complètes, menuiseries, enduits extérieurs, isolation / placo, décoration et jardin.

Voilà une idée du décor !


jeudi 4 décembre 2014

Le financement à crédit de mon 2ème investissement locatif

Le compromis de vente de mon nouvel investissement immobilier ayant enfin été signé, j’ai donc pu prendre rendez-vous avec mon banquier pour lancer la demande de prêt.

Pour rappel, le prix de vente de cet appartement a finalement été négocié de particulier à particulier à 67000€.
Un coût d’acquisition auquel il faut bien sûr ajouter les frais de notaire, les frais bancaires et les frais de garantie. 

On arrive alors à un coût global estimé de l’ordre de 74000€ pour le moment, avec une prévision de 5500€ de frais de notaire et pratiquement 1500€ de frais de garantie et bancaire.

Quelques mois après la signature chez le notaire, je récupérerai probablement quelques centaines d’euros de la part du notaire mais pour les discussions de financement, nous sommes parti sur ce montant de 74000€.

De la même manière que pour mon 1er investissement immobilier, je souhaitais acheter avec un minimum d’apport personnel.

C’est tout l’intérêt de l’immobilier, contrairement à la bourse, on peut investir à crédit, et avec les taux actuels historiquement bas, il faut en profiter !

Je suis donc parti sur un emprunt couvrant la totalité du prix de vente, soit 67000€. Seul l’ensemble des frais annexes, soit environ 7000€ étant payés de ma poche.

Même si ça se faisait à une époque, il est devenu aujourd’hui beaucoup plus difficile d’emprunter les frais de notaire. Les banques sont devenus très réticentes.


Un taux de 2,60% fixe sur 20 ans !

J’avais fait réaliser une première proposition de prêt courant Août, pour un montant assez proche, et à l’époque, la meilleure proposition faite ma banque, la Caisse d’Epargne, était de 2,75% (sur 20 ans).

A peine 3 mois plus tard, c’est encore mieux ! Les taux d’intérêt ont encore baissé, au point que mon banquier a pu me proposer un 2,60% fixe sur 20 ans.

lundi 31 mars 2014

Investir dans un bien immobilier autofinancé

C’est l’investissement locatif idéal : l’appartement que l’on achète à crédit et qui est intégralement payé par les locataires.
Pas un seul euro à ajouter de sa poche durant les 15 ou 20 ans de crédit.

Il faut donc arriver à une situation où les recettes couvrent (ou même mieux dépassent !) l’ensemble des dépenses. (et elles sont nombreuses…)

Quelles sont les recettes et les dépenses d’un investissement immobilier ?

Les rentrées d’argent se limitent à 2 choses, et proviennent d’une source unique, le locataire :
  • les loyers
  • les récupérations de charge
Les sorties d’argent sont plus variées : 
  • Les mensualités d’emprunt payées à sa banque
  • Les charges de copropriété non récupérables
  • Les travaux d’entretien ou de réparation
  • La taxe foncière
  • Les frais d’assurance
  • Et les impôts sur les revenus fonciers.

L’autofinancement, comment en arriver là ?

Comme le montre le schéma ci-dessous, ca se joue en 2 temps :

  1. A l’achat du bien immobilier 
  2. Puis durant toute la période de remboursement du prêt




Un premier point de départ donné dès l’achat du bien

vendredi 20 septembre 2013

Une erreur d’investir dans l’immobilier aujourd’hui ?

J’ai reçu plusieurs mails ces dernières semaines allant dans ce sens, de personnes motivées à se lancer dans l’investissement locatif et qui finalement viennent de baisser les bras.
Pourquoi hésiter à investir dans l’immobilier aujourd’hui ? Évidemment, la situation  économique et sociale de la France pèse, les impôts et autres taxations sont en hausse constante et le spectre d’une chute importante des prix de l’immobilier revient régulièrement.
Cette image globale assez sombre sert souvent de bonne excuse pour ne pas passer à l’action. Et ce sont des années précieuses qui sont ainsi perdues !
J’ai acheté un 1er appartement fin 2009 et je sais que j’en achèterai un autre, bientôt j’espère. Mon changement de résidence principale, l’achat de ma nouvelle maison ont un peu ralenti ce projet sur ces 2 dernières années, c’est vrai.
Mais ce laps de temps m’a permis d’apprendre comment gérer un bien locatif de manière très rentable : la location meublée, déclarée en BiC réel. J’ai à présent mon numéro SIRET, et mon ou mes prochains investissements immobiliers suivront évidemment la même approche.
Évidemment qu’il vaudrait mieux patienter un peu si on était certain que l’immobilier baisse partout de 20% ou 30% dans les 2 ans, mais personne n’en sait rien !
Il faut par contre regarder les faits, le concret, ce dont on est sûr ! 

lundi 26 août 2013

Les 50 meilleures raisons d'investir dans l'immobilier


Je voulais partager avec vous un ebook auquel j'ai participé il y a quelques semaines, les "50 meilleures raisons d'investir dans l'immobilier". 

Ce livre  est issue d'une une idée originale de Jérôme YVON auteur du blog, Investisseur Immobilier Débutant .fr, sur lequel vous pourrez retrouver tous les articles et les commentaires associés bien sûr. 

Pour ma part, j'ai contribué avec cet article "5 Bonnes Raisons d’Investir Dans Un Appartement Meublé". 

Mais vous pourrez retrouver beaucoup d'autres idées, voici le sommaire :

mercredi 14 août 2013

Mon dernier achat immobilier, quelques chiffres

Dans mon dernier article immobilier, je vous ai raconté comment j’ai déniché ma nouvelle maison et ce que j’ai pu négocier à l’achat sur plusieurs mois.

Je vais à présent partager avec vous ici les chiffres exacts de cette acquisition ainsi que son financement, ce sera ainsi un peu plus concret que des pourcentages…


Le coût global de l’acquisition

Et commençons tout d’abord par l’essentiel, le bien immobilier en lui-même.

Le prix de vente initial était de 358 000€, frais d’agence inclus.

Qui a donc été abaissé une première fois de 5%, soit 340 000€.

jeudi 25 juillet 2013

Bien acheter sa maison

C’est toujours un exercice difficile. Au début on est plein d’enthousiasme, on visite pour voir, pour se faire une idée de ce que l’on peut avoir pour son budget, on veut prendre son temps. Ce sont les premières visites sans pression. 

Puis les visites s’enchainant, les interrogations commencent à arriver, surtout si on a commencé à voir un ou 2 logements intéressants. Il va falloir un jour prendre une décision, passer l’acte ou non…

Et là, il y a 2 grands sujet de réflexion:

Faut-il se lancer pour cette maison qui nous plait, même si elle ne répond pas à 100% des critères initiaux ? ou bien faut’il attendre encore un peu, continuer à visiter au risque que cette maison nous passe sous le nez ?
Et parallèlement, cette maison est-elle au bon prix ? de combien peut-on (ou faut-il) négocier ?


Attention au coup de cœur

Tant que rien ne vous plait, tout va bien…pas de questions à se poser !

Mais à partir du moment où on a visité une maison dans laquelle on se verrait bien vivre, tout se complique. Ce logement devient alors la référence, le point de comparaison pour les prochaines visites.

Pire encore, en cas de coup de cœur pour un bien, le risque est grand de se précipiter et d’en oublier le prix !

Je pense qu’il est essentiel de prendre son temps, en toute circonstance, même si c’est cette maison que l’on veut. Au final ce temps permettra de souvent mieux négocier le prix d’achat.

Voilà le récit de mon expérience récente, qui m’a conduit à acheter ma résidence principale.

mercredi 17 juillet 2013

Mon indépendance financière en péril ?

On va déjà commencer par un rappel de ma situation.

Il y a un peu plus d’un an, je revendais ma résidence principale, ma maison. L’idée était de déménager à proximité de mon boulot, m’écarter un peu plus de la région parisienne et ainsi gagner en qualité de vie.   

Et dans l’optique de pouvoir prendre le temps de bien vendre et de peut-être de bien racheter plus tard, j’avais décidé de devenir locataire, une maison au loyer de 1200€, un montant inférieur à mes mensualités de crédit avant revente.

Le bilan de cette opération 

Il a été très bon :

J’ai récupéré  lors de cette vente de ma résidence principale un capital important de 158 500€. (une petite partie investie sur mon PEA et sur mon Assurance Vie et une autre partie dépensée dans une nouvelle voiture). 

Le reste a été placé aussi bien que possible, mais dans le but de conserver cet argent disponible

D’autre part, durant cette année, j’ai naturellement dégagé plus d’épargne : moins d’essence, moins de frais automobile, un coût de logement mensuel moindre (même si évidemment je n’ai pas remboursé de capital), moins d’impôts locaux et fonciers à venir. 

Et enfin surtout, j’y ai gagné un vrai confort de vie ! Dingue ce que l’on peut faire avec une heure de plus par jour ! Le temps passé sur la route n’était pas réellement productif…

lundi 17 juin 2013

Loi Duflot et étude de cas pour investissement personnel

Pour faire suite à l’article invité précédent sur l’investissement dans l’immobilier neuf, j’ai voulu regarder ce que donnait un cas concret dans ma ville. Un investissement dans le neuf selon la « loi Duflot ».

Je précise que je suis personnellement dans une situation où je pourrais tirer pleinement profit du gain fiscal engendré.

Sur le principe, je suis donc un bon candidat pour ce type d’investissement. Une idée qui a germé dans mon esprit suite à ma dernière déclaration de revenus


Alors, en y regardant de plus près, qu’en est-il vraiment ? l’immobilier neuf est-il toujours une piste pour moi ou vais-je définitivement resté focalisé sur l’ancien ?


Les bénéfices et les contraintes de la loi Duflot

Avant tout, petit rappel sur les grandes lignes de la loi Duflot, qui a remplacé la loi Scellier au 1er janvier 2013.

Le gain attendu est le suivant : une réduction d’impôt sur le revenu, d’un montant égal à 18% du montant de l’investissement, étalée de manière linéaire et égale sur une période de 9 ans.

En clair, il s’agit donc d’une aide pour financer le logement mais sur une durée limitée à même pas la moitié d’un prêt classique de 20 ans. Mais bon, à voir...

jeudi 23 mai 2013

Immobilier locatif : quel type de bien acheter pour louer ?

Je vais continuer à investir dans l’immobilier dans les années à venir, c’est une certitude.

Peut-être que je dupliquerai mon 1er achat, un studio (raison pour laquelle je suis régulièrement l’évolution de ce marché dans ma région), mais finalement le choix du type d’investissement immobilier est bien plus vaste. Un projet réussi est un projet bien préparé, il est donc préférable avant de se lancer à nouveau de regarder les différentes possibilités, en voici quelques-unes…

Et parmi elles, 3 m’intéressent plus particulièrement (en solution alternative au studio !)


Le studio

Un sujet que je connais donc assez bien avec l’investissement que j’ai fait il y a bientôt 4 ans.

Pour ce type de petit appartement, en particulier pour ceux situés en centre-ville ou dans les quartiers étudiants, la demande locative est généralement très forte.

La rentabilité est souvent assez élevée, en raison d’un prix d’achat limité, mais aussi surtout quand on en tire un très bon loyer en louant ces logements en meublé. Je pense que c’est le type d’appartement qui s’adapte le mieux au meublé, étant donné la surface limitée mais aussi étant donné les candidats locataires, jeunes actifs ou étudiants, davantage intéressés par ce type de service.

Je loue typiquement 25% plus cher que les mêmes studios de ma copropriété loués vide.

Le soucis principal vient de la durée d’occupation, souvent assez courte. Plus de changement de locataire, un plus grand risque de vacance locative donc et un travail de gestion locative plus important.


Les appartements plus grands, F2 ou F3

mardi 19 mars 2013

Acheter de l’immobilier en 2013 ?

Le contexte immobilier en 2013

Après des années de hausse quasi continue des prix de l’immobilier, et malgré des taux d’intérêt pour les prêts immobiliers au plus bas historique (on trouve du 3% sur 20 ans…), le marché a commencé (enfin ?) à se coincer…

Le nombre de transactions immobilières a déjà reculé de 25% en 2012 et la baisse devrait se poursuivre en 2013.

Rien d’étonnant, à un moment donné, plus personne n’est solvable, les banques deviennent également plus frileuses à prêter sur 30 ans, les plans sociaux se sont multipliés, le chômage est là, tout le monde devient plus méfiant.

Une méfiance accentuée par tout ce que l’on peut lire et entendre un peu partout, que les prix de l’immobilier ont commencé à reculer et que ce n’est qu’un début !

Vrai ou faux, je n’en sais rien…mais quelquesoit la situation, je choisis toujours d’étudier le scenario le plus conservatif, le plus risqué. Donc oui, en phase d’achat, je préfère partir du principe que je vais acheter une résidence principale dont le prix baissera surement encore après coup.

Ce qui est certain en tout cas, c’est que des biens sont en vente depuis de très nombreux mois, plus d’un an parfois…

Actuellement on n’achète plus n’importe quoi à n’importe quel prix, en se disant que l’on fera tout de même quasiment à coup sûr une plus-value à la revente et que l’on pourra acheter mieux dans quelques années…



Qui vend actuellement ?

mardi 26 février 2013

L'intérêt du courtier en immobilier

Début janvier, je suis allé voir un courtier en prêt immobilier, CAFPI en l’occurrence.

Je ne suis plus en très bons termes avec ma banque (la traditionnelle, le Crédit Agricole, pas celle en ligne Fortuneo), et étant en phase d’achat immobilier, c’est l’occasion idéale de faire jouer la concurrence.

J’ai pu le constater, en matière de banque, la fidélité ne paye pas ! Votre banque ne vous offrira jamais la meilleure offre de prêt, les meilleures propositions viendront de banques qui cherchent à obtenir un nouveau client !

Le rôle du courtier ?

Présenter au mieux votre dossier à un certain nombre de banques afin de vous obtenir la meilleure offre de prêt. Le suivi est assuré par le courtier immobilier jusqu’à la signature chez le notaire.

Chez CAFPI, la rémunération du courtier est un fixe de 1250€ si vous contractez finalement un prêt dans l’une des banques qu’il vous aura proposé.

Par contre, un simple rendez-vous pour étudier votre dossier et vous faire quelques simulations est gratuit.

C’est ce que j’ai fait pour le moment, j’avais 3 sujets à aborder :

lundi 4 février 2013

Mon argent en 2013 : de la continuité et de l’immobilier…

Comment vais-je placer, investir et gérer mon argent cette année, ou comment vais-je essayer d’en gagner davantage ?

Voici donc les principaux sujets qui devraient m’occuper en 2013 !


Dans la continuité de 2012

Déjà commençons par ce qui est déjà bien lancé, que je compte poursuivre et si possible développer ou optimiser :


Mon 1er investissement locatif : le studio meublé

Il sera surement difficile de connaitre une année de gestion locative aussi confortable que l’année dernière. De la même manière assurer un aussi bon rendement net, 6,64%, dépendra de ma capacité à éviter toute vacance locative, comme en 2012.

Ma principale action en 2013 sera la mise en place d'un amortissement pour ce bien loué meublé, ce que je viens d'initier avec un expert comptable. Essentiel pour optimiser la rentabilité locative sur du long terme, en réduisant (voir en annulant) tout impôts sur les recettes locatives.

Mes revenus Internet et le blogging

J’ai également réussi en 2012 à générer des revenus supplémentaires au-delà de mes espérances. Les idées nouvelles ne manquent pas, mais le temps pour les mettre en œuvre oui…alors au minimum je vais continuer à faire vivre ce blog régulièrement et faire mieux que les 200000 visites de 2012 ! Le reste sera du bonus.
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