Une erreur d’investir dans l’immobilier aujourd’hui ?

J’ai reçu plusieurs mails ces dernières semaines allant dans ce sens, de personnes motivées à se lancer dans l’investissement locatif et qui finalement viennent de baisser les bras.

Pourquoi hésiter à investir dans l’immobilier aujourd’hui ? Évidemment, la situation  économique et sociale de la France pèse, les impôts et autres taxations sont en hausse constante et le spectre d’une chute importante des prix de l’immobilier revient régulièrement.

Cette image globale assez sombre sert souvent de bonne excuse pour ne pas passer à l’action. Et ce sont des années précieuses qui sont ainsi perdues !

J’ai acheté un 1^er appartement fin 2009 et je sais que j’en achèterai un autre, bientôt j’espère. Mon changement de résidence principale, l’achat de ma nouvelle maison ont un peu ralenti ce projet sur ces 2 dernières années, c’est vrai.

Mais ce laps de temps m’a permis d’apprendre comment gérer un bien locatif de manière très rentable : la location meublée, déclarée en BiC réel. J’ai à présent mon numéro SIRET, et mon ou mes prochains investissements immobiliers suivront évidemment la même approche.

Évidemment qu’il vaudrait mieux patienter un peu si on était certain que l’immobilier baisse partout de 20% ou 30% dans les 2 ans, mais personne n’en sait rien !

Il faut par contre regarder les faits, le concret, ce dont on est sûr ! 

D’une part, l’accès à des taux d’intérêt historiquement bas, pour des prêts à taux fixe. Typiquement 3% fixe sur 20 ans. Un coût du crédit limité donc pour des mensualités de remboursements qui, dans 15 ou 20 ans, seront identiques à celles négociées aujourd’hui. Avec le temps, l’inflation joue en votre faveur, dans 20 ans 100€ actuel auront forcément été dévalorisés. Il sera de plus en plus facile de payer cette mensualité. 
Des mensualités que vous pouvez par exemple estimer avec ce type de calculateur hypothécaire. 

En parallèle, coté recettes, même si le gouvernement continue d’essayer de plafonner les loyers dans certaines régions tendues, ces loyers resteront toujours annuellement revalorisés, en ligne avec l’inflation, en suivant l’indice de revalorisation des loyers établi par l’INSEE.

Et enfin, même si c’est forcément difficile à croire, les périodes de crises sont toujours les meilleurs moments pour investir. C’est là qu’il faut se montrer plus actif que les autres, et tirer profit du contexte pour négocier plus de « rentabilité ». 

Quel risque à investir dans l’immobilier locatif aujourd’hui ?

On parle ici d’investissement sur du long terme dans des logements locatifs dans le but de se créer un revenu supplémentaire, pour peut-être à terme en vivre ou au moins pour améliorer le quotidien de ses vieux jours… je ne me place donc pas dans une optique d’achat revente rapide après rénovation.

A l’image de mes investissements en bourse, je privilégie l’achat pour du long terme, le rendement dans la durée, pas la spéculation court terme…

Investir sans apport reste la solution à privilégier. Dans une situation où la revente d’un bien immobilier peut être longue et dont la valeur pourrait être revue à la baisse, il est inutile de prendre le risque de bloquer des liquidités dans cet achat. Le financement doit se faire à crédit, à 100%, hormis généralement quelques frais divers, les frais de  notaire notamment.

Avec des taux d’intérêt bas, autant partir sur un crédit long, 20 ans par exemple. Sur une période plus longue, les mensualités de remboursement sont plus faibles, ce qui réduit les risques pour votre budget en cas d’absence de locataire durant quelques mois.

Et comme évoqué précédemment, avec un taux fixe, la mensualité restera exactement la même durant 20 ans ! par exemple pour un prêt de 85000€ sur 20 ans, il faudra rembourser 500€ par mois, assurance décès invalidité comprise.

Et c’est ce chiffre de 500€ qui compte ! c’est le seul qui importe, pas celui du montant de l’achat de votre bien immobilier. Parce que cette mensualité ne variera plus, ni à la baisse, ni à la hausse, quoiqu’il arrive !

Si les prix de l’immobilier chutent de 20%, votre bien locatif acheté 80000€ par exemple plus admettons 5000€ de rénovation ne vaudra peut-être plus que 65000€ en cas d’éventuelle revente.

Mais peu importe, cette valeur reste virtuelle ! puisque de toute façon vous ne voulez pas et vous n’avez pas à revendre. Ce qui compte est de percevoir tous les mois un loyer qui couvrira la plus grande partie possible (davantage même idéalement) de votre mensualité de 500€.

La valeur de votre appartement pourrait baisser, mais il n’y aucun lien direct avec la valeur du loyer perçu, qui ne sera pas impactée. Mieux même, ce loyer sera annuellement revalorisé.

Et si vous perdez votre emploi et que vous vous retrouvez au chômage ? les loyers continueront, à tomber et vous continuerez à rembourser vos mensualités comme avant…évidemment, il est bon d’avoir bien ficelé son projet au départ et de s’être assuré que votre investissement locatif est proche de l’autofinancement. Et bien sûr, on ne peut jamais exclure un problème de loyers impayés, c’est vrai, d’où l’importance de toujours avoir un petit matelas de sécurité, une épargne de précaution.

Mais globalement, sur 20 ans, quoiqu’il arrive dans votre vie et quoiqu’il se passe pour les prix de l’immobilier, vous avez la certitude de devoir rembourser mensuellement 500€ à votre banque, et la quasi-certitude de voir vos loyers augmenter régulièrement au rythme de l’inflation.

Ainsi, le financement de votre bien devient de plus en plus aisé année après année, au point même d’en dégager des bénéfices ?

Petit bémol, il ne faudra pas oublier les frais d’entretien et de rénovation qui arriveront nécessairement dans la durée.

Il est certes plus difficile de trouver aujourd’hui un bien immobilier très rentable, facilement auto finançable (les loyers couvrant tous les frais, à 100%), mais il en existe encore.

Une fois trouvé, il n’est absolument pas plus risqué d’investir dans l’immobilier aujourd’hui, qu’il y a 10 ou 15 ans. Un investissement locatif rentable aujourd’hui, le restera nécessairement dans les années à venir ! 

Sur le même thème : 

• Ma déclaration Poi de Loueur en Meublé Non Professionnel 
• Acheter de l’immobilier en 2013 ? 
• Nouveau bail de location meublé et nouveau service payant pour mon locataire !
• Bilan de mon investissement immobilier sur 2012 : partie 1, la gestion locative
• Bilan de mon investissement immobilier sur 2012 : partie 2, le rendement locatif