L'état de mon indépendance financière en schéma

Fin 2011, j’avais écrit un article dans lequel j’expliquais mon système d’indépendance financière ou comment j’arrivais à créer des revenus passifs à partir de revenus alternatifs. 

 

La synthèse de ce principe mis en forme à l’époque est reprise juste ci-dessous :

3 ans plus tard, j’ai voulu réactualiser un peu ce schéma, évidemment en 3 ans, il s’est tout de même passé pas mal de choses !

 

Qu’est-ce qui a changé depuis 3 ans ?

• Pas le principe général qui est resté identique : générer des revenus annexes qui seront la base de mes investissements, qui eux même généreront des revenus passifs (apport pour immobilier locatif, liquidités pour combler les défauts d’autofinancement et liquidités pour des investissements boursiers, l’achat d’actions à haut rendement ou rendement croissant au travers d’un PEA)

Le stationnement c’est rentable !

Je vous propose aujourd'hui un article invité d'Adam du blog http://www.japprends-largent.com, qui va vous parler de ses premiers investissements immobilier...

Bonjour à toi chèr(-e) lecteur(-ice) de plus-riche-et-independant. Aujourd'hui, grâce à Olivier, je vais te présenter un de mes investissements que j'ai réalisé il y a peu de temps.

On est parti !

Avec le stationnement, il est possible de se créer un revenu alternatif supplémentaire et cela à moindre coût.

Voilà ma petite histoire...

Après de nombreuses recherches, j’ai enfin trouvé chaussure à mon pied. « Nombreuses », j’exagère un peu. Avec une bonne méthodologie, la recherche n’a pas été si longue finalement. Celle-ci m’a prit environ 2 mois, quelques mails et quelques appels téléphoniques. Au début, c’est un peu spécial d’appeler des propriétaires pour leur demander d’acheter leur garage dans le but d’investir. On ne sait pas trop quelles questions poser, par où commencer, comment procéder dans sa recherche etc… Par contre, une fois lancé on se prend très vite au jeu et ça devient presque addictif.

Examinons l’investissement

Mon 2ème investissement locatif : objectifs et préparation

Vous le savez, je cherche à investir à nouveau dans l’immobilier, en rééditant l’investissement locatif que j’ai fait fin 2009, un studio meublé en centre-ville loué à des étudiants de grande école, des étudiants pour la plupart étrangers.

Après 5 années d’expérience de gestion locative, j’en ai tiré beaucoup d’enseignements positifs :

• Une grande facilité à trouver des locataires, souvent même sans visite préalable, simplement par contact email, suite à ma petite annonce.
• Un montant de loyer élevé, au moins 25% supérieur à ceux des autres appartements similaires de la copropriété.
• Sans avoir subi le moindre loyer impayé 
• Ni aucune dégradation importante (juste un manque d’entretien et de ménage…)
• Et le tout avec un taux de vacance locative faible. (quasiment certain de louer 11 mois par an, l’appartement restant souvent vide de mi-juillet à mi-aout, ce qui présente également des atouts !)

Il y a environ 1000 étudiants qui passent par an dans cette école, un vivier important de clients potentiels...un petit millier de logements nécessaires ! ce qui peut aussi expliquer que les étudiants ne discutent pas vraiment le prix des loyers. Il faut bien voir que le coût de l’année d’étude leur revient nettement plus cher que le coût du logement. 

De plus, je viens d’être contacté par un ancien de l’école qui travaille sur le projet d’un site en ligne de mise en relation directe entre propriétaires bailleurs et étudiants, avec un abonnement annuel de 50€ à terme. Même si pour le moment, j’ai un contact au sein de l’école qui publie mes annonces sur l’intranet gratuitement, ça pourrait ne pas durer, et par conséquent ce projet m’intéresse forcément. Surtout dans l’optique de proposer plusieurs logements en location…

De nouveaux critères de recherche par rapport à mon expérience passée ?

Mon indépendance financière fin 2013

Je ne vais pas faire un point détaillé de toute l’évolution de mon patrimoine ou de mes revenus passifs depuis un an, comme j’ai pu le faire les années précédentes.  Je vais plutôt essayer de prendre un peu hauteur sur ma situation actuelle et essayer de me projeter dans l’avenir. 
 

Avec un objectif, définir ce qu’il faut que je fasse dans le années à venir…

Pourquoi davantage d’indépendance financière ?

Dans mon cas personnel, il ne s’agit pas de quitter mon boulot le plus rapidement possible. Oui je suis salarié, mais j’aime mon travail,  intéressant, motivant,  parfois un peu stressant, mais gérable.  

Ceci dit, il y a 2 choses qui me poussent à gagner en liberté financière :

1 _  Être libre de prendre ma retraite je jour où je le souhaiterai. S’il faut que je cotise 43 années, ça m’amène à 67 ans…ça me semble un peu tard.

2 _ Je ne suis pas naïf, je sais très bien que personne n’est à l’abri et que je pourrais très bien être licencié à n’importe quel moment. (pas encore de rumeur de plan social, j’ai donc encore au moins 6 mois de visibilité J)

Pour ces 2 raisons, je veux pouvoir m’appuyer sur d’autres sources de revenus que mon simple salaire, des revenus passifs et alternatifs.

Ma situation actuelle

Pour faire simple, j’ai résumé ma situation fin 2013 dans le schéma ci-dessous : En gros dans une dizaine d’années, si je poursuis ma feuille de route actuelle, je pourrai dégager 1000€ de revenus net, passifs, par mois.

Cliquez pour zoomer !

Je vais tout de même détailler un peu :

Mon argent en 2013 : de la continuité et de l’immobilier…

Comment vais-je placer, investir et gérer mon argent cette année, ou comment vais-je essayer d’en gagner davantage ?

Voici donc les principaux sujets qui devraient m’occuper en 2013 !

Dans la continuité de 2012

Déjà commençons par ce qui est déjà bien lancé, que je compte poursuivre et si possible développer ou optimiser :

Mon 1er investissement locatif : le studio meublé

Il sera surement difficile de connaitre une année de gestion locative aussi confortable que l’année dernière. De la même manière assurer un aussi bon rendement net, 6,64%, dépendra de ma capacité à éviter toute vacance locative, comme en 2012.

Ma principale action en 2013 sera la mise en place d'un amortissement pour ce bien loué meublé, ce que je viens d'initier avec un expert comptable. Essentiel pour optimiser la rentabilité locative sur du long terme, en réduisant (voir en annulant) tout impôts sur les recettes locatives.

Mes revenus Internet et le blogging

J’ai également réussi en 2012 à générer des revenus supplémentaires au-delà de mes espérances. Les idées nouvelles ne manquent pas, mais le temps pour les mettre en œuvre oui…alors au minimum je vais continuer à faire vivre ce blog régulièrement et faire mieux que les 200000 visites de 2012 ! Le reste sera du bonus.

Ma définition de l’indépendance financière

La liberté financière est une expression dans laquelle chaque personne peut y voir une définition différente.

Généralement, ça signifie que les intérêts de ses biens (immobiliers, financiers, etc…) permettent de subvenir à ses besoins. Pour beaucoup, ça se traduit automatiquement par "être rentier" !

Je pense que c’est un peu plus large et un peu plus complexe que cela…j’avais envie ici de donner ma vision des choses…

Et le plus simple pour commencer, c’est souvent d’exprimer ce que ça N’est pas !

L’indépendance financière n’est donc pas PAS (en tout cas, PAS nécessairement) pour moi :

• Arrêter de travailler en tant que salarié

• N’avoir que des revenus dit « passifs » (loyers, dividendes…), ne nécessitant que peu de suivi. Autrement dit, être rentier.

Pourquoi je n’aime pas définir d'objectifs…

Je sais bien que c’est la période de définition de ses objectifs de l’année…

Et je le sais que trop bien après avoir passé des heures au boulot à essayer de définir des objectifs SMART comme on dit (Spécifique, Mesurable, Atteignable, Réaliste, Temporellement défini…) ! Avec en plus différent niveaux pondérés selon le timing, la manière de faire….objectif 100%, objectif atteint partiellement ou objectif dépassé …

Sachant qu’à chaque fin d’année, on constate que la moitié de ces objectifs sont vite devenus obsolètes et que l’on a fait autre chose…

Donc je ne vais quand même pas me fixer des objectifs pour mes projets personnels alors que c’est peut-être l’exercice imposé de ma vie professionnelle qui m’ennuie le plus !

Et surtout je sais que sur moi, ça ne sert à rien ! J’ai beau les écrire, les mettre en forme, Powerpoint, tableau Excel ou autre, je n’arrive pas m’y tenir tellement je trouve ça artificiel.

Dans ma vie professionnelle, ce qui me parait critique est la capacité d’adaptation et la réactivité, suivre un plan bien défini me parait très secondaire.

Je pense même que définir des objectifs personnels précis pour chaque employé bloque le système. On perd en flexibilité, en capacité à changer d’avis rapidement : chacun pense avant tout à SES objectifs perso (sur lesquels il sera jugé en fin d’année, sa future rémunération au mérite en dépendra…) avant de penser à la bonne marche de l’équipe et plus globalement de la société.

BudgetView, un outil d’aide à la réalisation de vos projets

J’ai eu l’occasion d’expliquer comment je gère mon budget de façon annuelle afin notamment d’avoir une meilleure vue globale sur mes finances et sur ma capacité d’épargne prévisionnelle. Le but étant d’optimiser au mieux mon patrimoine, en planifiant au mieux mon épargne et mes investissements.

Comme on n’est jamais mieux servi que par soi-même, j’utilise le tableur Excel, sur lequel je peux organiser mes données et les analyser comme je le souhaite. J’ai testé il y a quelques années des logiciels comme Money ou Quicken, mais je n’ai jamais réussi à adhérer.

Mais j’ai découvert récemment BudgetView, un logiciel conçu par la société française du même nom, et j’ai vraiment été séduit par l’approche qui a été retenue, très similaire à ma façon de penser et de faire.

Ce n’est pas un outil classique de gestion de budget, avec un listing de toutes les opérations, puis le classique camembert de répartition des dépenses, etc…

Le principal atout de BudgetView est d’être davantage un outil d’analyse de son budget, d’aide au contrôle de ses dépenses, au renforcement de sa capacité d’épargne et surtout à la planification de ses projets.

Par exemple, comment de grosses dépenses à venir pourront être absorbées, quel sera l’impact sur ses finances, y‘aura-t-il un mois débiteur, à quel moment faudra t’il puiser dans son épargne, etc…

Tout est graphique, visuel, quasiment aucune saisie manuelle.

 

La mise en œuvre pratique

L’installation est rapide et le logiciel se lance rapidement.

Vous pouvez tester la version complète gratuitement durant 45 jours. 

10 000 visites sur le blog en Septembre !

Même si je ne me suis jamais vraiment fixé d’objectif pour le blog, j’avoue que ce chiffre rond de 10 000 visites sur un mois est un aboutissement assez satisfaisant.

J’étais très loin d’avoir ce genre d’ambition en janvier 2010 lorsque j’ai débuté. Et j’étais déjà tout fier de mes 100 visites par jour il y a un an….

Je pense que c’est le résultat d’une certaine persévérance et régularité. Je n’ai pas connu (ou organisé) de coup de boost particulier, la progression est assez régulière comme on peut le voir sur la courbe ci-dessous, le suivi mensuel du nombre de visites.

Ca représente donc aujourd’hui 300 à 400 visites par jour avec un premier pic même à plus de 600 visites.

Ma meilleure source de motivation dans ma quête de liberté financière

J’ai pas mal d’indicateurs, mis à jour régulièrement, que j’utilise pour suivre l’évolution de mon budget, de mes placements, de mes investissements ou de mon patrimoine. Et comme vous avez peut-être pu le sentir au travers de mes articles, je suis adepte des représentations graphiques, sous toute forme, c’est quelquechose qui me parle.

Et pour s’enrichir, pas de miracle, de mon point de vue la solution est: effort, persévérance et discipline, et ce dans la durée ! Alors pour y arriver, il faut rester motivé !

Ma courbe de référence...

Je voulais partager ici LA courbe qui a été jusqu’à présent ma meilleure source de motivation.

Celle de l’évolution de mon patrimoine, tracée mois après mois…J’ai commencé cet exercice il y a un peu plus de 10 an, et je m’y tiens, c’est devenu naturel, très rapide à faire en fin de mois, quasiment calculé automatiquement sur Excel.

C’est vraiment le visuel qui m’a été le plus profitable pour me fixer des objectifs et me motiver.

Gérer son budget annuellement et non plus mensuellement

Je n’ai jamais suivi mon budget de façon mensuelle mais toujours de façon plus globale, sur une année complète, selon la méthode que je décris dans les slides Powerpoint ci-dessous.

Peut-être au départ parce que je n’ai jamais voulu mensualiser mes impôts, ce qui m’a obligé à anticiper les 3 paiements par tiers, répartis sur l’année.

Et outre ces dépenses exceptionnelles que sont les impôts, personnellement, je n’ai quasiment aucun mois identique. Coté dépenses, il y a les vacances, Noël, les révisions automobiles, etc…et coté recettes, un 13ème mois, des primes, etc…

Ca n’a donc pas de sens pour moi de me dire « tous les mois, j’épargne 10% de mes revenus ». Je préfère me projeter sur une année, avec un objectif annuel d’épargne ou d’investissement.

Comment je suis visuellement mes investissements : planification et dashboard

Sûrement plus parlant (en tout cas pour moi) que le long discours de l’article précédent, ci-dessous la représentation visuelle en une seule page que j’utilise pour structurer mon plan d’investissement, tout ce que j’essaie de gérer et de développer en parallèle.

On y retrouve au travers des 2 premières lignes ce qui assure d’être dans une bonne position pour investir.

Ensuite les flèches vertes indiquent (avec des proportions) où est investie principalement ma capacité d’épargne : remboursement accéléré de mon crédit maison, PEE, assurance vie et PEA.

Les flèches jaunes indiquent comment sont utilisés les revenus supplémentaires générés.

Enfin les flèches voilettes représentent les autres flux d’argent possibles.

Et de façon à faire le point régulièrement, je réutilise la même représentation visuelle en tant que tableau de bord.

1 an d'évolution de ce blog

Le 1er article de ce blog a été publié il y a quasiment 1 an jour pour jour ! Ce que je voulais partager ici, est non seulement quelques chiffres de la situation actuelle de ce mini business, mais surtout l’évolution sur 1 an. Comment à partir de rien, il a été possible de créer une petite activité sur Internet.

La situation actuelle au bout d’une année pleine:

• 91 articles publiés soit 7,6 par mois en moyenne
• 480 commentaires soit plus de 5 par article en moyenne
• 259 abonnés au flux RSS
• 115 abonnés à la newsletter
• 42 followers Twitter / 21 followers Facebook
• Pagerank 3
• Alexarank 3680000
• Nombre de visites en décembre : 4876
• Nombre de pages vues en décembre : 11486
• Revenus du dernier mois : 107€ soit 9,3€ / 1000 pages vues
• Revenus total du blog sur la 1ère année : 513€
• Répartition des revenus sur l’année :

Trafic du blog : 100 visites par jour sur le dernier mois !

Je n’ai pas l’habitude de communiquer le bilan de ce blog, en termes de trafic ou de revenus, mais j’ai eu la satisfaction ce week end de m’apercevoir que j’avais atteint sur le dernier mois en cours un objectif que je m’étais fixé, assurer une centaine de visites par jour en moyenne. J’en suis très heureux, et ce message est l’occasion pour moi de tous vous remercier !

Alors bien sûr, certains à juste titre trouveront que 100 reste un chiffre bien modeste, mais honnêtement, je n’étais pas convaincu d’y arriver si vite il y a encore 3 ou 4 mois.

Une petite analyse de la progression :

Ce chiffre de 100 visites par jour sur 1 mois a été atteint en 9 mois, mes premiers articles datant de tout début janvier.

Le premier vrai décollage des visites, je le dois à Cedric Annicette et à l’interview que lui ait donnée sur son blog business attitude début février. Je suis passé de 5 visites en moyenne à 80 visites le jour de la publication de l’interview (voir le 1er pic sur le graph google analytics ci-dessous), puis à partir de là un minimum d’une trentaine de visiteurs par jours a été maintenu. Faire des articles invités dans des blogs de référence à gros trafic est vraiment un moyen très efficace de booster son trafic.

Profiter des vacances pour faire le plein de nouvelles ambitions

Généralement tout le monde se fixe de bonnes résolutions début janvier, pour la nouvelle année, je le fais aussi, mais pour moi la période la plus propice pour définir mes nouveaux objectifs est surtout la période de vacances d’été. Pendant quelques semaines, déconnecté du boulot, d’internet, des amis, simplement avec la famille proche, c’est la période où j’arrive le mieux à faire le point et me donner de nouvelles directions. Est-ce le climat du sud, la vue de la mer, des villas qui me donnent toujours davantage envie de ne pas avoir à être salarié jusque…66 ans je crois si mes calculs sont bons et si d’ici là une nouvelle réforme ne vient pas rallonger un peu plus le nombre d'années à cotiser…mais j’avoue ne pas trop me soucier de ces débats sur l’âge de la retraite, mon objectif est bien d’atteindre un jour, et le plus tôt sera le mieux, mon indépendance financière, donc de me donner la possibilité de m’arrêter de travailler (pour quelqu’un d’autre en tout cas !) je jour où j’en aurai envie.

Diversifier ses revenus : faire le bilan et se donner des objectifs

La fin d’année est l’occasion de faire le bilan sur ses différentes sources de revenus. Diversifier est un objectif critique pour tendre vers l’indépendance financière. Et au delà de cette objectif plus long terme, il faut éviter de dépendre de façon trop exclusive d’une ou 2 sources de revenus, typiquement le ou les salaires d’un couple. Etre moins dépendant signifie être plus libre de faire de choix (changer d’employeur…), de prendre certains risques (investir un peu de liquidités dans un petit business, en bourse…) et faire ce dont on a vraiment envie de faire.

Une bonne façon de commencer à se soucier de sa situation est de regarder la répartition réelle de ces revenus en fin d’année, d’établir une prévision pour l’année à venir et de se fixer des objectifs.
Illustrer sa situation de façon graphique est toujours une très bonne méthode pour maximiser l’impact de l’analyse.

L'investissement locatif: les objectifs de ma première expérience

Cet investissement a été mon principal projet personnel en 2009. Après avoir été longtemps réticent à me lancer dans cette voie, j’ai finalement franchi le pas. L’idée me trottait déjà dans la tête depuis quelques années, mais je n’avais jamais eu le déclic, beaucoup de gens autour de moi étaient assez négatifs sur le sujet, y voyant toujours plus d’inconvénients que d’avantages, les loyers impayés, les dégradations, les fuites d’eau…et j’avais d’autres occupations. Ce qui m’a décidé à passer à l’action ? Et bien la crise de 2008/2009…Je crois que j’ai réalisé qu’il était important de se prendre en charge, de ne pas se reposer uniquement sur un emploi salarié, à l’avenir incertain, quelque soit sa position ou la santé actuel de sa société. Tant que j’étais en mesure d’investir, il fallait le faire. Il faut savoir prendre un peu de risques et tout bien évalués les risques d’une perte financière étaient très limités, et dans tous les cas, réussite ou pas, c’était une bonne expérience acquise pour son développement personnel.