Pour mon investissement locatif, mon objectif n’était pas de mettre en concurrence ma banque avec une autre, pour des aspects pratiques (regrouper ses crédits au même endroit), mais aussi pour des raisons de timing. Je voulais obtenir le crédit le plus vite possible, afin de pouvoir demander l’autorisation de commencer les travaux de rénovation, avant même la signature chez le notaire et ainsi mettre en location le plus vite possible. Mais ça n’empêche pas d’essayer d’en tirer le maximum ! (et bien sûr, ça ne coute rien de préciser que l’on va aller consulter la concurrence, même si on ne le fait pas…)
J’ai procédé en 4 étapes :
1ère simulations personnelles
Dès le compromis de vente signé, j’avais comme info la connaissance du prix d’acquisition (75600€) et une vague idée du coût des travaux (estimés à 10000€). Je voulais emprunter 100% de cette somme. Mon apport se limitait aux frais. Et je souhaitais utiliser pour cette opération de crédit un Compte Epargne Logement qui me donnait droit à 10000€ d’emprunt sur 15 ans.
Même si c’est vrai pour toutes les étapes d’un projet d’investissement immobilier, l’étape de négociation du crédit est peut-être celle où une bonne préparation peut avoir le plus d’impact positif. Je suis convaincu que l’on peut arriver à mieux maîtriser son sujet que le banquier.
J’ai expérimenté 2 cas de demande de crédit immobilier, au sein de la même banque, mais avec 2 interlocuteurs différents et à chaque fois, c’est au final moi qui ai proposé le montage de crédit le plus optimisé, sans compétence particulière, simplement en me renseignant et me préparant. Le banquier me semble être aujourd’hui de plus en plus un simple opérateur derrière son PC, pour entrer les data dans les bonnes cases et pour communiquer le résultat au client. La valeur ajoutée me parait très limitée, alors il est bon de l’aider un peu à nous trouver la meilleure option. (Il ne faut pas généraliser, mais j’ai eu beaucoup de discussions avec amis et collègues qui vont tous dans ce sens…)
D’autant plus qu’actuellement il existe des outils de calcul sur Internet qui permettent de simuler rapidement différent scenarios et donc de savoir où on met les pieds. J’utilise personnellement les calculatrices de meilleurstaux.com. Ce site a également l’avantage de donner la tendance des taux d’intérêt pratiqués, une autre information critique à posséder lors de la négociation.
Ce qui me parait important pour bien négocier son crédit immobilier:
Les moyens de monétisation que j’ai mis en place pour le moment :
Google adense : C’est classique, simple et rapide à mettre en place. Mais pas forcément très rémunérateur. La valeur des clics pour ce type de sujet (vente de télescope et accessoires principalement) est plutôt faible (1 à 10 cents le clic). J’en suis sur un petit mois à 2,11€…
Comme je l’expliquais dans l’article sur mes objectifs de diversification de revenus en 2010, je voulais initier un nouveau projet (2009 a été l’année de l’investissement locatif) me permettant de générer un nouvelle source de revenu, avec un objectif modeste (1% de tout ce que je gagne ?)
Les principaux piliers de l’enrichissement que je considère être en mesure d’exploiter sont l’immobilier, la bourse, l’entreprenariat et Internet.
Pour l’immobilier, 2010 devrait être une année d’observation et de consolidation de mon investissement de 2009, avoir une meilleure idée du niveau d’autofinancement, continuer à gagner un peu en expérience d’un point de vue gestion locative (locataire, syndic..), etc…Et il faut que je reconstruise un peu mon fond de liquidités à investir. Bref, pour le moment, je ne prévois rien de plus dans ce domaine avant début 2012.
Coté bourse, j’essaie de gérer au mieux mon assurance vie multi-support depuis quelques années, en essayant quelques coups…il me reste encore 45% investi en fond en euros, de quoi profiter d’opportunités.
Il y a beaucoup de choses à dire sur les travaux, l’aménagement, la déco, et surtout beaucoup d’erreurs à éviter et d’argent à économiser. Mais j’en reparlerais dans d’autres articles plus ciblés.
Je veux juste partager ici quelques grandes lignes et vous donner une idée plus précise de quoi je parle et de quoi je parlerai. Vous donner une idée de l’état initial, de l’ampleur des travaux, et de l’état final. J’évoque parfois des chiffres (prix d’acquisition de 75600€, 8700€ de travaux, 4400€ d’aménagement (cuisine...) et de meublé, etc…), les photos suivantes vous donneront une meilleure idée de ce qu’il y a derrière.
L’état dans lequel j’ai acheté l’appartement
Les photos ne reflètent pas tout à fait la réalité de l’époque. Vu de loin, ça semble plutôt correct. De prêt, il y avait de gros soucis de finition. Beaucoup de bonne intentions probablement de la part l’ancien propriétaire, mais pas un grand souci du détail et de la qualité. De plus pas mal de choses étaient en assez mauvais état. L’agencement général était satisfaisant, il y avait un minimum de charme avec la cuisine à l’américaine, et il y avait un certain potentiel d’amélioration. Mais je l’ai clairement acheté avec l’idée de remettre tout à plat et de repartir sur des bases neuves, même si l’agent immobilier insistait sur le fait que je pouvais le louer en l’état ! C’est pas ma façon d’agir, d’une part c’est un manque de respect envers le locataire potentiel, et d’autre part, je suis convaincu qu’un investissement locatif réussi passe aussi par des locataires satisfaits.
Je suis actuellement dans ma 1ère année de remboursement du crédit pour mon studio mis en location. La mensualité est 524€ sur 20 ans. (je moyenne pour faire simple, 535€ les 15 premières années, 490€ les 5 dernières).
Pour le moment tout se passe bien, mon locataire est toujours satisfait et mon budget prévisionnel annuel de cet investissement me dit me je devrais ajouter de ma poche 700€ environ pour boucler le financement.
Quelle est la meilleure option pour moi au bout de la 1ère année de remboursement pour optimiser mon investissement ? Baisser la mensualité et essayer d’être pleinement autofinancé, voir même générer un peu de liquidités ? Ou bien au contraire augmenter, si je peux me le permettre, pour réduire la durée du crédit ?
J'ai répondu à certain nombre de questions sur l'excellent blog de Cédric Annicette Business Attitude au sujet de mon investissement locatif. Ça résume l'ensemble du projet, avec notamment certains points que je n'ai pas encore abordés dans ce blog, je le ferai plus en détail dans les prochaines semaines...
Vous n'avez pas encore réalisé la puissance d'internet, des reseaux sociaux et autres blog ? Regardez ces 2 videos ! les chiffres et statistiques qui y sont résumés sont édifiant! Les possibilitées pour y développer un business sont immenses, la notoriété d'un nouveau produit (matériel ou service) peut se faire en quelques jours, sans aucune dépense financière. Mais le retour de baton est encore plus rapide en cas de défaut du produit... Il est probablement très difficile de maitriser toute cette communication, mais Internet aujourd'hui offre des opportunitées considérables à ceux qui savent les saisir. Il y a beaucoup d'argent à faire, et nombreux sont ceux qui commencent à le démontrer.
Les frais de notaire représentent une somme importante (au moins 7% de la valeur d’acquisition du bien) sur laquelle il n’y a pas beaucoup de leviers pour minimiser la facture.
Il y a toutefois un 1er point important à vérifier : s’assurer que les frais d’agence immobilière ont bien été déduit du calcul des frais de notaire. Dans mon cas, le prix d’achat était de 75600€, répartis en 70000€ pour le vendeur et 5600€ pour l’agence. Les frais de notaire ne doivent bien s’appliquer qu’aux 70000€.
Le 2ème point, pour lequel je n’étais pas au courant lors de l’achat de ma maison…est le fait que l’on puisse déduire des frais de notaire la cuisine équipée. Je l’ai fait dans le cas de mon studio locatif, l’ancien propriétaire m’avait laissé quelques équipements un peu usagés, frigo, four, plaques et 2 meubles de cuisine. L’estimation de la totalité a été faite par le notaire à 800€ (sur la base de quelques photos). Le gain est alors d’environ 800€ x 7% = 56€. C’est peut-être minime, mais pour un effort si limité (2 photos et simplement penser à le signaler au notaire !) que ce serait dommage de s’en priver ! Je regrette d’être passé à coté de ce point pour ma maison, où j’aurais probablement pu déduire 2000 ou 3000€ pour une cuisine équipée beaucoup plus complète, c’est-à-dire économiser jusque 200€ de frais de notaire.
L’investissement locatif n’est pas un pas un placement qu’on peut oublier quelques années dans un coin une fois que tout est mis en place et que l’on peut commencer à louer. Comme tout autre placement, il est indispensable de tenir une bonne comptabilité mois après mois et de faire vivre cette investissement de façon à essayer de l’optimiser. Il y a plusieurs paramètres qui peuvent être modifiés, volontairement ou non, et qui vont influer sur la rentabilité.
Je viens de finaliser mon budget prévisionnel de mon studio pour 2010, sur la base des informations dont je dispose à ce jour: les mensualités de remboursement, les charges, le loyer, la probabilité de louer toute l’année, les frais divers, etc…
Je n’ai fait apparaître que les 2 premiers mois de l’année et Décembre sur le tableau ci-dessous, mais j’ai fait l’exercice sur toute l’année.
