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jeudi 13 août 2015

Rénovation et visite virtuelle de mon appartement meublé




Mon dernier étudiant locataire est parti le 31/07, c’était un anglais. Le suivant, un russe cette fois-ci, arrive lundi prochain, le 17/08, pour à priori une petite année, jusqu’en juillet 2016.

On fera le bilan fin 2015, mais ça devrait être une bonne année d’un point de vue des recettes locatives, avec seulement 2 semaines sans loyer.

Mais 2 semaines très utiles, mises à profit pour remettre à neuf mon appartement (la preuve en video plus bas !). Je parle ici du studio que j’ai acheté il y a 6 ans maintenant et que je loue en meublé depuis.

En 6 ans je n’avais encore quasiment rien dépensé en rénovation, juste quelques bricoles.

Là, il y a du un peu plus lourd. Avec avant tout la douche, je vous en ai parlé dans cet article, le mitigeur était mort…c’est le point faible classique des colonnes de douche, 6 ans ce n’est pas si mal pour une douche d’entrée de gamme…

vendredi 16 janvier 2015

Nouvelle année, nouveau locataire et nouvelles peintures !

Juste avant Noël, mon locataire de 2014 est parti, un étudiant qui venait de Géorgie. Il est resté 1 an complet, chose assez rare, en général il me faut 2 étudiants par an.

Une très bonne affaire en terme de rentabilité, mon studio a donc été loué l’année complète sans vacance locative !

Ca c’est le bon côté…le mauvais c’est que ce locataire n’a pas dû faire le ménage (ni la vaisselle… ?) une seule fois en 1 an !

Lorsque le locataire change une fois dans l’été, ça me donne l’occasion de donner un coup de propre à mi année…là non.

Un locataire sympa, bon payeur, qui ne posait aucun problème…mais qui avait visiblement autre chose à faire que ce s’occuper des contraintes ménagères…et en plus j’ai découvert que c’était un fumeur !


L’occasion d’une bonne remise en état de mon studio

Il nous aura fallu avec ma femme une bonne douzaine d’heure cumulées pour remettre en état l’appartement. Évidemment, le fait de louer en meublé implique une quantité de ménage bien supérieure à un appartement loué vide.

mardi 6 janvier 2015

Investissement locatif à Paris, 40 ans après…



Je voulais vous parler aujourd’hui d’un investissement immobilier réalisé par mon grand-père il y a 40 ans…

J’ai eu la chance d’aller visiter l’appartement juste avant Noël, une première pour moi. Je savais que mon grand-père possédait ce bien, on en avait déjà discuté un peu, mais je ne l’avais jamais vu concrètement.

Il s’agit d’un studio de 18 m² situé à Paris, dans le 1er arrondissement plus exactement, tout près de la rue de Rivoli et des Halles, une station de métro est juste au bout de la rue. 

1er arrondissement de Paris

En plein centre de Paris, la situation est donc assez idéale.

Mon grand-père qui vit près de Reims, a fait cette acquisition il y a tout juste 40 ans ! Un achat payé cash à l’époque suite à la revente d’un fond de commerce. Mon grand-père n’a jamais été un véritable investisseur immobilier, il a simplement suivi les bons conseils que lui a donné le maire du village de l’époque pour placer son argent (lui aussi avait acheté un appartement dans le même immeuble). Et pour le coup, il s’agissait d’un excellent conseil !


Le studio a été payé en 1974 tout frais inclus, « 10 millions » (d’anciens francs…) comme dit mon grand-père…soit 100 000 francs…, ce qui signifie aujourd’hui environ 15000 euros !

Une valeur multipliée par 10 en 40 ans !

vendredi 6 juin 2014

Nouveau projet d'investissement immobilier : c'est parti !

Pour moi, cette première partie de l’année 2014 aura plus été marquée par de de la bonne gestion que par de l’investissement : l’amortissement comptable de mon studio et la mise en attente de liquidités en prévisions de jours meilleurs en bourse (Comme vous pourrez le constater sur la page de suivi de mon PEA, je viens de dépasser les 10000€ de plus-value et ça me laisse toujours autant perplexe ! )

Dédier une partie de son activité à la gestion, c’est très bien, il faut le faire, mais ce n’est pas très marrant ! Et surtout ça ne se traduit pas de la création de nouvelle source de revenus passifs…

Mais depuis quelques semaines, les choses changent, je m’active pour que la 2ème partie de l’année soit différente !

J’en parle déjà depuis quelques temps, mais cette fois-ci, c'est lancé, je suis dans une démarche active de recherche d’un 2ème investissement locatif.

J’ai tout d’abord fait valider mon projet auprès de ma banque, avec l’obtention d’une proposition de prêt pour un montant de 80000€. C'est le montant maxi (hors frais de notaire et meublé) que je considère acceptable pour un bon investissement dans ma région, je suis donc partie sur cette base pour obtenir un accord de principe. 

jeudi 12 juillet 2012

Changer de locataire: l'intérêt que j'y vois et sa preuve en images

Même si généralement changer de locataire trop fréquemment n’est pas quelque chose de très apprécié par les bailleurs, qui y voient des risques de vacances locatives, du temps perdu et des frais, il y a tout de même un point positif: la possibilité d’avoir un suivi régulier de l’état de son bien immobilier.

Après 9 mois de location, le départ de mon dernier locataire a été l’occasion de revisiter mon appartement et d’y passer quelques heures :

  • Pour une petite remise à neuf : un bon coup de ménage, la réparation de quelques petites dégradations (quelques retouches de peinture, etc…)
  • Pour me rendre compte de l’usure éventuelle du mobilier, commencer à anticiper à quelle fréquence je devrais envisager un remplacement de certains équipements.
Après 2 ans et demi de location, tout est toujours dans un état correct, voire très correct, aucune dépense nécessaire pour le moment donc.

Je pense donc pouvoir tenir 4 à 5 ans, avant de devoir commencer à renouveler un petit peu…

C’est entre autres ce genre d’informations qui permet d’évaluer les bénéfices de louer meublé ou vide

Mais l'estimation du coût annuel de maintien en état du mobilier n'est bien sûr qu'un élément parmi beaucoup d'autres : les frais supplémentaires au départ, la vacance locative directement imputable au mode de location, le loyer plus élevé, les avantages fiscaux éventuels, etc…



La visite virtuelle après 2 ans et demi de location

mercredi 1 février 2012

2012, mon premier investissement immobilier

Cet article a été écrit par Laurent du Blog RicheAvenir qui avait été à l'orgine de ce petit guide gratuit sur l'investissement auquel j'ai collaboré.

Laurent m'a fait part de souhait pour 2012 de réaliser son premier investissement locatif, et j'étais curieux de savoir comment il abordait ce projet. C'est ce qu'il nous explique donc ici.

PS : Et merci à toi Laurent de combler mon absence cette semaine ;-) ! Je suis actuellement très loin, en Australie, retour dans 10 jours, j'aurai surement un peu de retard dans mes mails, je m'excuse par avance auprès de ceux qui m'écriront...
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Parmi les objectifs que je me suis fixé pour cette nouvelle année, il y a un challenge que je souhaite réaliser depuis quelques temps,  celui de me lancer dans l’immobilier locatif. 

Il y a deux grandes raisons à ce choix. Premièrement, l’investissement locatif est un des rares placements qui permet de se constituer un patrimoine financé à crédit et payé tout ou en partie par le locataire. Deuxièmement, ce dernier peut être optimisé grâce à des avantages fiscaux qui réduisent l’impôt sur le revenu. 

Malgré tout, le succès d’une telle entreprise n’est pas aléatoire, et chaque aspect de cet investissement doit être étudié et pondéré. Voici comment j’envisage mon premier achat immobilier…


LA PREPARATION DU PROJET

Avant de foncer tête baissée dans les recherches de biens, il est important de bien préparer son projet. Pour cela, j’ai établi une liste succincte de questions qui me servent de fil rouge pour mener à bien cet investissement.

mardi 10 janvier 2012

Gagner plus de 100 000€ dans une opération immobilière : achat aux enchères, division du bien et achat-revente

Cette expérience est celle d’une amie qui n’a pas encore fait fortune dans l’immobilier mais qui a très largement gagné en indépendance financière à l’occasion d’une première opération immobilière, osée, très osée même, mais gagnante.

Les parents de cette amie, bien qu’ayant des revenus modestes et étant partis de rien, possèdent actuellement 7 appartements, presque tous payés, qu’ils louent depuis des années. Mon amie a donc toujours été baignée dans l’investissement immobilier et n’a jamais été conditionnée avec toutes ces idées reçues négatives sur l’immobilier.

C’est surement une raison pour laquelle elle a osée se lancer à seulement 26 ans dans un projet immobilier qui me semblait un peu démesuré à l’époque. C’était en 2005. Depuis je réalise à quel point elle avait raison.

Le contexte

A la recherche d’un appartement à acheter en région parisienne, à Saint-Maur dans le 94, elle a dans un premier temps été aiguillée par un ami de la famille, un chasseur de biens immobiliers, ça aide...

Celui-ci lui a parlé d’une vente aux enchères dans laquelle allait se vendre une petite maison de ville.

Intéressée elle a tout d’abord été la visiter, la surface était d’environ 70m² habitables sur 2 étages, elle était dans un triste état, tout était à refaire (je l’ai vu moi-même par la suite), mais avec un vrai potentiel pour les courageux…
Séduite par cette maison qui était probablement hors budget, son instinct d’investisseur immobilier s’est alors révélé : son idée était d’acheter le bien dans le but de le diviser en 2, un logement d’habitation pour elle et un logement destiné à être loué ou revendu.

Son salaire net était de 1500€ par mois, avec un apport maximum de 10 000€.

lundi 12 décembre 2011

Réussir la visite d’un bien immobilier, la check-list

Réussir un investissement locatif, c’est avant tout, faire le bon choix du bien immobilier à acheter.

C’est l’étape du projet qui déterminera en grande partie le succès de son investissement.

Il sera toujours difficile par la suite de rattraper un handicap majeur à l’achat (un logement qui se loue mal, des charges trop lourdes, peu de possibilité de d’amélioration, etc…). ça impactera forcément le rendement.

Choisir l’appartement dans lequel on va investir est donc une étape critique, celle pendant laquelle on doute, on se pose un tas de questions, et pourtant bien souvent, il faut pouvoir se décider très vite, si le logement visité est bel et bien la perle rare que l’on cherche.

Et pour bien choisir, il faut donc réussir ses visites !

Il faut savoir quoi regarder, savoir quelles questions il faut poser et qu’il faut aussi se poser à soit même !

C’est pourquoi je vous propose ici une check-list des points à étudier à l’occasion de chaque visite.

Tout ce ceci est tiré essentiellement de mon expérience, je ne prétends pas que cette liste soit exhaustive ! Et je compte d’ailleurs sur vous pour la compléter !

J’ai trié les questions en différents thèmes :

  • Le logement visité
  • La vente
  • Spécificités du logement
  • L’aspect financier
  • Les parties annexes et communes
  • Le syndic
  • Les évolutions possibles
  • L’environnement
  • Sentiment général

jeudi 1 septembre 2011

Investir dans une cave à vin enterrée

Dans la série, comment se faire plaisir tout en valorisant peut-être son patrimoine immobilier, j’ai découvert la cave à vin enterrée !

J’ai parlé récemment de l’aménagement de ses combles en étant sceptique sur la possibilité de réaliser une plus-value à la revente de la maison.

Pour la cave enterrée, c’est probablement la même chose.

Cet équipement est avant tout pour soi, si on est amateur de bon vin.

Il ne faut pas le voir comme un investissement qui permettra une plus-value, mais je pense que c’est un petit plus qui pourrait séduire certains acheteurs potentiels. Sans forcément, obtenir un  retour sur investissement, tout ce qui peut faciliter une vente au bon prix, dans un délai court, est bon à prendre. 


Qu’est-ce que la cave à vin enterrée ?

mardi 2 août 2011

Aménager ses combles pour valoriser son patrimoine immobilier, une solution efficace ?

Dans le but de gagner en surface habitable, tout en évitant de devoir déménager, j’ai commencé à me renseigner sur l’aménagement possible des combles de ma maison.

Aménager ses combles est une solution de plus en plus fréquemment employée pour accroitre son espace de vie à moindre coût.

Et quand on voit les prix actuels au mètre carré de l’immobilier, on peut aussi se demander si gagner des mètres carrés habitables par un aménagement de combles, ne serait pas un investissement très rentable, qui valoriserait son patrimoine immobilier.

C’est donc aussi ce que j’ai regardé.

La faisabilité technique et le coût associé

Ma maison possède des combles perdus, c’est-à-dire avec une charpente en W qui obstrue tout l’espace disponible.

Il existe alors des solutions pour modifier la charpente, en remplaçant la structure en W, par une structure moins encombrante.

Plusieurs voisins ont eu recours à ce type de solution, notamment en faisant intervenir la société Harnois, qui a déposé pas mal de brevets sur la transformation de combles perdus.

mardi 14 juin 2011

Comment obtenir un investissement locatif autofinancé ? Partie 1 : augmenter les revenus


Mon studio acheté en 2009 n’a pas été autofinancé en 2010 (avec environ 90€ de défaut d’autofinancement mensuel), mais justement j’y travaille pour 2011 ! Je suis sur de meilleures bases cette année…

Je vais considérer ici un bien déjà acquis. Mais il est vrai qu’un bon investissement immobilier se fait avant tout à l’achat, il est très difficile de rattraper le coup si on a fait le mauvais choix : un prix d’acquisition trop élevé, un appartement difficile à louer, ou en tout cas difficile à louer au niveau de loyer espéré, des frais de gestion de syndic qui plombe la rentabilité, etc…

Considérons un appartement acheté au bon prix, financé par un crédit, et qui se loue correctement. Quels sont les leviers pour tendre vers l’autofinancement, c'est-à-dire faire en sorte que 100% des dépenses soient payées par les locataires successifs, sans avoir à sortir le moindre euro de sa poche ! Sauf les impôts fonciers l’année suivante…

Le principe est bien sûr toujours aussi simple : plus de revenus et moins de dépenses !

Dans ce premier article, je me focaliserai sur les revenus supplémentaires, dans un second, sur les dépenses. 


Comment augmenter les revenus générés par son placement immobilier locatif ?

samedi 27 novembre 2010

Comment diviser par 2 la consommation énergétique de son logement…sans aucuns travaux !

J’ai évoqué il y a quelques jours dans cet article le fait qu’au 1er janvier 2011 il serait obligatoire de rendre public son diagnostic de performance énergétique pour louer un bien.
C’était donc l’occasion pour moi de m’intéresser un peu plus en détail à ce document officiel qui m’a été remis par l’ancien propriétaire de l’appartement que j’ai acheté pour louer.

Hors ce diagnostic m’a révélé une consommation énergétique énorme, en classe G, avec une consommation estimée de 906 kWh ep/m².an ! Je me rappelle que cette valeur avait interpellé le notaire, il n’avait jamais dû voir passer de valeur aussi élevée….J’aurais pu faire tous les travaux que je voulais, jamais je ne serais sorti de la classe G ! J’avais donc un gros doute sur la fiabilité de l’estimation !

lundi 22 novembre 2010

L'affichage obligatoire du diagnostic de performance énergétique: quelles conséquences pour mon investissement locatif ?

La loi Grenelle 2 imposera au 1er janvier 2011 l’affichage des performances énergétiques dans toutes les annonces immobilières, que ce soit donc les ventes ou les locations.

Le diagnostic de performance énergétique est réalisé par des professionnels. Il donne une estimation de la consommation d’énergie et du taux d'émission de gaz à effet de serre du logement.

Jusqu’à présent, il n’était obligatoire qu’en cas de vente d’un bien immobilier. Il était à la charge du vendeur, et n’était communiqué à l’acheteur que lors de la signature de l’acte de vente définitif chez le notaire. Obliger à le faire apparaitre dès la mise en vente est probablement une bonne évolution.

Pour l’appartement que j’ai acheté en 2009 en tant que placement locatif, c’est le notaire qui m’a remis le bilan énergétique. Et il était vraiment mauvais ! Classe G, la dernière !

Je me doutais que l’isolation thermique était médiocre en raison notamment des fenêtres simple vitrage, mais il semblerait même que mon studio soit un vrai gouffre énergétique ! J’ai tout de même de gros doutes sur la fiabilité de la méthode de mesure de la performance énergétique, j’y reviendrais plus loin…

Maintenant que la loi va m’imposer de dévoiler au grand jour cette triste réalité, est-ce que c’est grave ?

Honnêtement je ne pense pas, du moins pas à court terme, voilà pourquoi:

lundi 27 septembre 2010

Investissement locatif : Mieux s’autofinancer avec une petite surface ?

Etant donné les prix immobiliers actuels, il est bien difficile de réaliser un investissement immobilier locatif qui puisse s’autofinancer à 100%. Il devrait me manquer environ 100€/mois cette année pour mo studio.
Une solution est peut-être de se rabattre sur des surfaces plus petites, à condition d’arriver à les exploiter au mieux pour faire oublier le nombre de mètres carré officiels.

Je suis passé voir récemment un ami sur Paris qui loge actuellement dans un 18m². Sur le papier c’est peu, mon studio loué mesure 26m², et ça me semblait être la surface « vitale » minimum, en tout cas pour bien louer (facilement et à un bon prix) avec tout l’aménagement et le confort requis.
Et bien, j’ai été impressionné de m’apercevoir de l’ingéniosité mise en œuvre dans cet appartement pour en tirer le maximum. Honnêtement, je ne me suis pas senti à l’étroit du tout et tout le nécessaire, voir plus était présent.
Le point clef est la hauteur sous plafond, plus de 2,7 m. La surface non disponible au sol a été récupérée dans la hauteur, avec des rangements mais surtout la création d’une mezzanine. Ca dégage l’espace nuit de la pièce principale.

mercredi 9 juin 2010

Les travaux de rénovation de mon investissement locatif

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Comme expliqué dans cet article, pour la rénovation du studio que j’ai acheté en tant que placement immobilier, j’ai donc fait le choix d’un entrepreneur qui avait déjà réalisé des prestations de peinture dans ma maison.
Malgré la confiance que j’avais ressentie lors de le visite de l’appartement pour l’établissement du devis ou lors des rencontres suivantes pour boucler les détails, les choses ne se sont passées du tout comme je l’aurais espéré.

Première difficulté, la date de démarrage du chantier ! Elle ne semblait poser aucun problème, l’entrepreneur avait suivi ma proposition de date, mais le début effectif a déjà pris plus de 3 semaines de retard. Les justifications étant un problème imprévu sur un chantier en cours, un arrêt maladie du chef de chantier…Ca peut arriver mais j’avais déjà le sentiment d’être tombé sur quelqu’un d’assez malchanceux !
Après plusieurs relances et un début d’agacement de ma part, le responsable est enfin arrivé avec son camion et a déposé une partie du matériel. 2 de ses employés devaient suivre le jour même…mais personne n’est venu pendant encore 2 jours. Le genre de déconvenue qui à tendance à énerver lorsqu'on pense tenir le bon bout et que le chantier va enfin réellement commencer…un problème de véhicule cette fois-ci.

mardi 4 mai 2010

La location de mon studio en meublé comparativement aux autres appartements de la copropriété, loués vides

Une récente réunion du syndic de la copropriété où j’ai fait mon investissement locatif m’a permis non seulement de visiter d’autres appartements mais aussi de confronter ma situation à celle des autres propriétaires bailleurs. Toujours intéressant de connaître notamment les loyers demandés par les voisins, et pour quel type de bien.

J’ai pu visiter 3 appartements sur 6 au total (y compris le mien) et obtenir des informations sur les loyers perçus :

  • le premier est un F1 de 26m², au 1er étage, cuisine complément séparée, assez sombre avec une vue un peu bouchée. Il est loué vide à 400€ / mois + 50€ de charges, soit 450€/mois. Le locataire est un jeune actif.

  • le 2ème est un F2 de 29m², au 1er étage, lumineux, propre (peinture refaite), loué vide à 490€ / mois + 60€ de charges, soit 550€/mois. Le locataire est un jeune actif.

  • enfin le 3ème est un F2 de 31m², au 2ème étage, bien agencé. Il est loué vide à 500€/mois + 75€ de charges, soit 575€/mois. Il est loué par un jeune couple avec un bébé.
Comparativement, ma situation est la suivante : F1 (cuisine américaine ouverte) de 26m², 2ème ètage, assez lumineux, vue dégagée, entièrement refait à neuf. Loué en meublé à 550€/mois + 75€ de charges = 625€/mois. Le locataire est un étudiant.

mercredi 17 mars 2010

Le choix de l’entrepreneur pour rénover mon appartement

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Dès la signature du compromis de vente, je me suis mis à la recherche d’un entrepreneur pour la rénovation du studio que je venais d’acquérir. Pour optimiser au mieux l’investissement, il fallait réaliser les travaux au plus vite, si possible avant même la date de signature de l’acte définitif chez le notaire et ainsi pour voir mettre en location le plus vite possible, idéalement avant même le paiement de la première mensualité.
Il fallait donc faire au plus vite, pour obtenir des devis, sélectionner l’artisan, obtenir l’autorisation d’entamer les travaux, et les réaliser de manière effective.

Je me suis alors limité aux 2 options les plus directes que je connaissais. Avec un peu de recul, c’est peut-être l’une de mes premières erreurs, le choix de l’artisan est critique, un mauvais choix se traduira forcément par une perte de temps au final. Mieux vaut sûrement consacrer le temps nécessaire au départ et partir sur des bases solides avec un entrepreneur de confiance.

samedi 6 mars 2010

La rénovation de mon studio : comment créer une cuisine équipée à moindre frais

Dans l’appartement que j’ai acheté pour mettre en location, j’ai décidé de remettre complètement à neuf la cuisine. D’une part parce que les quelques meubles existants étaient en très mauvais état (voir photos dans cet article), ce qui ne m’a pas empêché de déduire cette « cuisine équipée », que l’on a estimé à 800€, de mes frais de notaire….D’autre part parce que la surface dédiée à la partie cuisine était assez conséquente (en proportion du reste du studio). Et comme je ne souhaitais pas me lancer dans des travaux trop lourds, en particulier abattre des cloisons pour réaménager l’espace, ça me semblait nécessaire de créer une cuisine équipée digne de ce nom.

Il existe de meubles « coin cuisine » tout en un qui intègrent l’évier, les plaques de cuisson, le frigo et un peu de rangement, pour moins de 300€; j’ai d’ailleurs visité plusieurs appartements à vendre, rénovés, dans lesquels étaient installés ce type d’équipement. Une solution que je trouvais vraiment limitée pour un studio que je souhaitais valoriser au mieux par le meublé.

mercredi 10 février 2010

La rénovation de l’appartement mis en location





Il y a beaucoup de choses à dire sur les travaux, l’aménagement, la déco, et surtout beaucoup d’erreurs à éviter et d’argent à économiser. Mais j’en reparlerais dans d’autres articles plus ciblés.
Je veux juste partager ici quelques grandes lignes et vous donner une idée plus précise de quoi je parle et de quoi je parlerai. Vous donner une idée de l’état initial, de l’ampleur des travaux, et de l’état final. J’évoque parfois des chiffres (prix d’acquisition de 75600€, 8700€ de travaux, 4400€ d’aménagement (cuisine...) et de meublé, etc…), les photos suivantes vous donneront une meilleure idée de ce qu’il y a derrière.

L’état dans lequel j’ai acheté l’appartement

Les photos ne reflètent pas tout à fait la réalité de l’époque. Vu de loin, ça semble plutôt correct. De prêt, il y avait de gros soucis de finition. Beaucoup de bonne intentions probablement de la part l’ancien propriétaire, mais pas un grand souci du détail et de la qualité. De plus pas mal de choses étaient en assez mauvais état. L’agencement général était satisfaisant, il y avait un minimum de charme avec la cuisine à l’américaine, et il y avait un certain potentiel d’amélioration. Mais je l’ai clairement acheté avec l’idée de remettre tout à plat et de repartir sur des bases neuves, même si l’agent immobilier insistait sur le fait que je pouvais le louer en l’état ! C’est pas ma façon d’agir, d’une part c’est un manque de respect envers le locataire potentiel, et d’autre part, je suis convaincu qu’un investissement locatif réussi passe aussi par des locataires satisfaits.
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