mardi 2 août 2011

Aménager ses combles pour valoriser son patrimoine immobilier, une solution efficace ?

Dans le but de gagner en surface habitable, tout en évitant de devoir déménager, j’ai commencé à me renseigner sur l’aménagement possible des combles de ma maison.

Aménager ses combles est une solution de plus en plus fréquemment employée pour accroitre son espace de vie à moindre coût.

Et quand on voit les prix actuels au mètre carré de l’immobilier, on peut aussi se demander si gagner des mètres carrés habitables par un aménagement de combles, ne serait pas un investissement très rentable, qui valoriserait son patrimoine immobilier.

C’est donc aussi ce que j’ai regardé.

La faisabilité technique et le coût associé

Ma maison possède des combles perdus, c’est-à-dire avec une charpente en W qui obstrue tout l’espace disponible.

Il existe alors des solutions pour modifier la charpente, en remplaçant la structure en W, par une structure moins encombrante.

Plusieurs voisins ont eu recours à ce type de solution, notamment en faisant intervenir la société Harnois, qui a déposé pas mal de brevets sur la transformation de combles perdus.


Lors de la réalisation des travaux, l’accès aux combles se fait par la toiture, et seulement une fois le plancher installé et les fenêtres de toit posées, une ouverture est creusée dans le plancher pour créer l’accès au reste de la maison ; il ne reste alors plus qu’à installer l’escalier en colimaçon. Des travaux donc pas si gênant que cela sur quelques semaines.

combles perdus:charpente en W
procédé Harnois de modification de charpente














Le coût dépend bien sûr de la maison, de la surface, des finitions souhaitées, etc…je n’ai pas encore fait réaliser de devis. L’ordre de grandeur discuté avec mes voisins pour des maisons assez similaires est de 20 000€. Ca donne un point de départ.


La valorisation possible de mon patrimoine immobilier

Aménager mes combles perdus me permettrait de gagner 20m² de surface habitable, selon la loi Carrez (hauteur de plus de 1,80 m)

Ma maison est actuellement estimée dans la fourchette 290 000€ / 300 000€ pour 104 m² habitables, soit en gros 2800€ le m².

On pourrait donc penser qu’un aménagement de combles augmenterait la valeur de la maison de 56 000€, 20 fois 2800€.

Mon patrimoine total serait donc impacté d’une dépense en liquidités de 20000€, compensée par une valorisation immobilière supplémentaire de 56 000€, soit une hausse de patrimoine de 36 000€.


Oui, mais une valorisation qui reste toutefois très théorique…

En effet, la valorisation de ma maison de 56 000€, resterait très hypothétique. Tant qu’il n’y a pas d’acheteurs, il ne faut pas oublier que ma maison ne vaut rien…

Même avec des combles aménagées, ma maison resterait avant tout une « petite maison » de 104 m²…avec des combles en bonus…

Pas une « vraie » maison de 124 m², avec une pièce à vivre plus spacieuse, une grande suite parentale, etc…

Quelqu’un serait-il prêt à mettre à présent 350 000€ pour s’offrir ma maison, avec combles aménagées ?

Personnellement, je ne pense pas que je le ferais, j’aspirerai à mieux. Même si à 350000€, les maisons en vente actuellement ne se sont pas si différentes que ça de la mienne...


Avoir une maison dont la valeur est plus élevée, avec la volonté de négocier une vente à cette valeur, restreint le nombre d’acheteurs potentiels. Et plus un acheteur est prêt à mettre beaucoup d’argent dans sa maison, plus il devient exigeant ! ce qui est tout à fait logique.

Plus une maison coûte cher, plus elle est difficile à vendre (sauf si elle parfaite pour son prix, mais le moindre défaut compliquera sa vente)


Un voisin vend depuis quelques mois sa maison. Une maison récente, 165 m², séjour cathédrale, cuisine américaine, 5 chambres, 3 salles de bain, bref une très belle maison sur la papier et probablement très agréable à vivre. Mais il y a 2 hic : une finition ou un entretien pas tout à fait parfait à l’intérieur, et surtout un jardin trop petit, pas en adéquation avec la surface habitable de la maison, un petit 400m², assez mal réparti, avec une partie important de la surface devant la maison, pas réellement utilisable.

Le prix de vente initial était de 429 000€ (fixé par l’agence immobilière). Après 2 mois et quelques visites sans suite, il a baissé le prix à 424 000€, puis 2 mois plus tard, 419 000€. Ca fait déjà 6 mois de mise en vente et le prix vient de baisser à 409 000€. Je ne pense pas qu’il la vende à beaucoup plus de 380 000€…

A ce niveau de prix, autour des 400 000€, il y a très peu d’acheteurs : ça veut quand même dire par exemple, avoir un apport de 100 000€ (+30 000€ de frais de notaire !), puis être prêt à débourser 1800€ par mois pendant 20 ans…


Conclusion

Mon point de vue est qu’aménager ses combles est clairement une très bonne solution si on le fait dans l’optique d’améliorer son cadre de vie, d’augmenter sa surface habitable, ou d’éviter un éventuel déménagement. (Le cout des travaux équivaut plus ou moins aux frais de notaire d’un nouvel achat…)

Par contre, je pense qu’il faut faire très attention si on effectue ces travaux dans le but d’une valorisation de sa maison et donc dans le but d’obtenir une belle plus-value à la revente.
Le gain est loin d’être garanti, une estimation de prix de maison n’est qu’une estimation sur le papier...En pratique, il faut encore trouver l’acheteur prêt à mettre ce prix…

 
Pour en revenir au cas de ma maison, je ne pense pas qu’en pratique je gagnerais quoique ce soit d’un point vue patrimoine à aménager mes combles. Avec ce type d’amélioration, je serais déjà bien heureux de la vendre dans les 320 000€, j’absorberais ainsi le coût des travaux, mais je n’en tirerais aucun bénéfice.


Avez-vous une expérience d’aménagement de vos combles et de réelle plus-value à la revente ?




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6 commentaires:

Immobilier-danger a dit…

La réflexion est intéressante sur la difficulté de trouver un acquéreur en changeant de niveau de valeur de la maison. Il est vrai que passait certains montants, les acquéreurs se font de plus en plus rares.

Si tu en as l'utilité, tu peux donc envisager de faire aménager tes combles. Sinon, le jour où tu seras vendeur, tu pourras aussi dire qu'il y a des combles aménageables (et donner un montant approximatif pour les travaux). C'est toujours un plus pour un acquéreur.

xa a dit…

Bonjour

Quelques petites précisions manquantes.

1) la loi Carrez ne concerne pas que les biens en copropriétés.

2) l'aménagement des combles non aménagés, et donc exclus de la SHON, nécessite un permis de construire.

3) si l'aménagement porte la SHON à plus de 170m, le recours à un architecte est obligatoire.

4) l'autorisation ne sera pas accordée si la SHON résultante n'est pas conforme au Plan local d'urbanisme.

Il faut penser à vérifier ces points avant de se lancer, les entreprises n'étant pas toujours complètement réglo sur ces sujets (leur intérêt est de faire les travaux, pas de dire au client "non, vos travaux sont illégaux, on ne peut pas les faire")

Guillaume de komment devenir riche a dit…

Très bon article qui va au fond des choses!!!!

Un dernier axes de reflexion qui peut, peut être intéresser certaines personnes.
Cela demande encore un peu plus de travaux et cela ne sera pas forcemment faisable sur toutes les maisons mais à réflechir.

Aménager comme tu le dis, les combles et faire une ouverture de la maison à ce niveau pour ensuite louer ces combles comme un studio indépandant ;)

Anonyme a dit…

Une fois de plus un article qui a un réel contenu, bravo, il faut continuer par ce que ce blog peux réellement se démarquer des autres qui se contentes de faire du référencement...

Un lecteur assidu des différents blogs sur l'indépendance financière et investisseur immobilier sur Marseille.

Olivier a dit…

@immobilier danger, c’est certain que pouvoir promouvoir l’aménagement possible de ses combles lors d’une vente est un plus, à ne pas oublier de mentionner.
@Xa, effectivement, il faut un demander un permis de construire avant de se lancer. Merci de ces précisions.
@Guillaume, je te remercie ! oui, j’aurais pas poussé l’idée jusqu’à créer un studio indépendant, peut-être faisable de façon plus « indépendante » dans certains ancien corps de ferme ou vielle maison. Dans mon coin, il y a quelques locations meublées au sein d’une résidence principale. Personnellement, j’aime bien être chez moi, c’est pas une solution qui m’attirerait, mais ça peut plaire à certains ! Merci, à bientôt
@Anonyme, merci beaucoup pour l’intérêt que tu portes à mon blog, je vais tenter de persévérer dans cette voie ! Ton commentaire est une réelle source de motivation. Bonne journée !

Philippe Godart a dit…

Une source d'inspiration pour le retravail des appartements mansardés :
http://www.ducotedechezvous.com/amenager/Combles/accueil-sous-rubrique-comble,1226572880.html

Ca m'a donné pas mal de bonnes idées ;-)
http://www.jeserairentier.com

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