La vraie vie de l’investisseur immobilier

Investir dans l’immobilier ce n’est pas uniquement trouver un bien, l’acheter puis percevoir des loyers confortablement allongé dans sa chaise longue… c’est un peu plus compliqué et bien souvent un peu plus chronophage que ça ! c’est qui rend ce type d’investissement unique et ce qui rebute aussi pas mal de monde !

Pas moi, à l’inverse, j’y prends plutôt du plaisir. Mes 2 appartements sont aujourd’hui pour moi mes 2 principaux projets personnels, qui me permettent de m’évader du travail. Comme au boulot, c’est souvent pour résoudre des problèmes, mais la différence majeure, c’est que j’ai la satisfaction de le faire pour moi, pour ma famille.

Et puis surtout, j’ai le contrôle sur mes décisions et mes actions. Si j’arrive sur une année à optimiser la rentabilité, je ne le dois qu’à moi.

Je vais probablement bénéficier d’une petite augmentation de salaire d’ici quelques semaines, disons 2%, très bien c’est toujours bon à prendre (mieux que l’inflation d’ailleurs !), mais ce ne sera jamais aussi motivant pour moi que d’exploiter au mieux mes 2 sources de revenus locatifs ! 

Et de ce point de vue, ces dernières semaines sont assez challenging ! Parce qu’évidemment tout ne se déroule pas sans accroc…

Commençons déjà par mon 1e studio

Ils s’agit de celui acheté en 2009, que j’ai entièrement fait rénover et que je loue en meublé depuis, principalement à des étudiants d’une grande école de management.

Une copropriété et un syndic dynamiques ! Enfin...

Parler de copropriété ou de syndic, c’est généralement commencer à évoquer des problèmes, des insatisfactions, des critiques…

Moi le premier ! si je fais notamment référence à cet article de 2012.

Mais quand les choses bougent dans le bon sens, il faut savoir le dire également !

C’est ce qui se passe actuellement pour ma petite copro, tout le monde tire dans le même sens.

La période d’inactivité est passée, le syndic bénévole fait les démarches nécessaires et coordonne avec tout le monde. C’est plutôt efficace, et c’est rassurant de voir que tous les propriétaires ont la même préoccupation que moi concernant l’entretien et la gestion de leur patrimoine !

La copropriété et le syndic

Ma copropriété se compose de 6 lots, 6 petits appartements, studio ou F2.  6 logements que se partagent 4 propriétaires, l’un d’entre eux, une SCI familiale en détenant 3.

Et c’est justement cette SCI qui assure actuellement le rôle de syndic bénévole.

Ca faisait déjà quelques années que nous parlions d’effectuer des travaux de rénovation des parties communes ou que je me plaignais de la gestion des poubelles, mais une fois la réunion de syndic terminée, il n’y avait jamais rien de concret.

Mais cette année, c’est différent…pourquoi ? Je ne sais pas trop…la SCI familiale possède également de nombreux autres appartements, je pense que cette copro n’était pas leur priorité jusqu’à présent…

Lors d’une réunion de syndic courant mai de cette année, nous sommes tous tombés d’accord sur plusieurs points :

Gestion locative : le maintien en état de ma copropriété …

Un petit article pour illustrer les possibles désagréments de l’investissement locatif. Oui, l’investissement immobilier peut être très rentable et offrir de vrais revenus annexes une fois les prêts remboursés, mais on ne peut pas nier que l’on doit faire face parfois à de petits soucis.

La réunion de syndic de cette année n’a pas encore eu lien, probablement en Avril, mais on devrait avoir quelques sujets de discussions intéressants, travaux de copropriété et surtout incivilité des locataires…

Un point qui explique en partie les quelques désagréments actuels, est que la copropriété de 6 logements dans laquelle j’ai acheté mon studio, n’est actuellement occupée que par des locataires. Ce qui n’était pas le cas avant mon achat, j’ai en fait racheté au dernier propriétaire vivant dans l’immeuble.

Comment assurer la meilleure vie en communauté possible ?

Je viens de recevoir une lettre du syndic avec quelques documents à remettre à mon locataire, dans le but d’essayer de les discipliner un peu…

En effet, un sujet devient critique, la gestion des poubelles !

Comment obtenir un investissement locatif autofinancé ? Partie 2 : réduire les frais

Dans le but d’obtenir l’autofinancement de son placement immobilier, on a vu dans cet article différentes solutions pour améliorer les revenus de son investissement locatif, voyons à présent le 2ème aspect tout aussi important, réduire les frais, où il y a encore davantage de choses à considérer.

Comment réduire les dépenses induites par son investissement immobilier locatif ?

1 _ Réduire les charges de copropriété non récupérables auprès du locataire: à discuter lors des réunions de syndic, il faut être moteur, proposer des alternatives aux autres copropriétaires, etc…Par exemple, les frais de gérance, remplacer son syndic professionnel par un syndic bénévole, notamment pour les petites copropriétés. Ou encore pour l’installation d’interphones ou le changement des boites aux lettres (2 sujets en cours de discussion au sein de ma copropriété...), pousser le syndic à rechercher la solution la plus économique !

2_ Gérer son bien en direct : ne pas passer par une agence pour la gestion locative, et ainsi éviter les honoraires de changement de locataire en particulier.

Gestion locative, une dernière réunion de syndic encourageante

Dans mon dernier article relatif à la vie de la copropriété dans laquelle j’ai investi dans un studio, je regrettais un peu l’inaction du syndic bénévole depuis mon achat. La dernière réunion de ce début d’année m’a plutôt rassuré, avec un volontarisme affiché bien meilleur.

Je retiendrai un certain nombre de points positifs :

• La remise à plat des comptes :

La personne ayant repris la charge du syndic, de façon bénévole, vient d’effectuer un gros travail d’archéologie dans les comptes.

Jusqu’à présent je n’avais jamais réussi à avoir un bilan comptable clair de la situation de la copropriété, les dépenses, les recettes, les avances sur travaux déjà votés, etc…

Enfin, j’ai les tableaux en ma possession : tout a été repris depuis mi 2009, date à laquelle l’ancien syndic a quitté son poste après m’avoir vendu son appartement. Beaucoup de choses avaient été gérées à la légère, avec un manque de rigueur évident.

C’est donc une très bonne évolution : j’ai le détail des différents postes de dépense : le gaz (chauffage collectif), l’eau (collectif également), l’électricité (juste pour la copropriété), les frais d’assurance, de banque, de poste, d’entretien de la chaudière, etc…

Je sais donc maintenant comment avait été estimés (mais mal estimé, j’y reviendrais), les 75€ de provision pour charge que je paye tous les mois (et que je refacture à mes locataires). 74% de ces charges sont le gaz et l’eau, communs. Le montant des charges liées au fonctionnement de la copropriété est inférieur à 10€ mensuel.

1 an d’expérience de placement immobilier locatif géré en direct

Ça va donc faire 1 an que je loue mon premier studio, mon premier investissement locatif.

Mon 3ème locataire, un collègue, est toujours en place, il quittera sûrement l'appartement courant 2011, d’ici quelques mois, mais en attendant, c’est un locataire sans soucis. La remise du chèque de loyer se fait de la main à la main, le 1er du mois, à la machine à café du boulot, très pratique !

Concernant la gestion de la copropriété, le syndic est bénévole, étant donné qu’il s’agit d’une petite copropriété de 6 appartements, avec 4 propriétaires différents. L’un d’entre eux a accepté de reprendre en début d’année la responsabilité du syndic.

J’ai découvert au bout de quelques mois, qu’il existait dans les caves des compteurs d’eau divisionnaires, ce qui veut dire qu’il est possible de mesurer la consommation d’eau de chaque appartement. Hors jusqu’à présent, historiquement, l’eau était inclue dans les charges communes, à part égale pour tous les propriétaires.

J’ai proposé que l’on se base à partir de cette année sur les consommations réelles de chacun, ce qui a été accepté. C’est surtout bénéfique pour moi, mon studio n’est occupé que par une personne seule alors que d’autres appartements F2, sont occupés par des couples, un ayant même un enfant. Ma consommation d’eau devait être inférieure aux autres.

Et en effet, en cette fin d’année, on vient de faire les relevés, plus de 100€ de charges vont m’être remboursées !

Plus généralement, il est bon d’éviter les charges collectives et d’individualiser. Même si on n’est pas forcément toujours gagnant, ça a le mérite d’avoir un contrôle total sur ses charges, donc un meilleur contrôle sur son investissement. C'est pourquoi les autres propriétaires étaient tous d'accord.