Immobilier : Réussir son opération d'achat / revente

Aujourd'hui, je vous propose de découvrir une expérience d’achat-revente, celle de Paul, du blog  serial investisseur, c'est du vécu, concret et plein de bon conseils !

Suite à la publication de cette vidéo dans laquelle j'explique comment nous avons réalisé une plus-value de 51 000 euros en 2009, j'ai reçu plusieurs messages, dont certains un peu désagréables, sur le mode : « t'as eu un coup de chance » « aujourd'hui, c'est impossible de faire ce genre d'opérations »...etc, etc.

Du coup, ce que je vous propose de faire aujourd'hui, c'est de vous donner un deuxième exemple plus récent (2011). Puis, nous verrons comment mettre toutes les chances de son côté pour s'assurer que l'opération est réalisable.

Une maison à rénover

En 2007, nous avons décidé de réaliser un investissement locatif.

Après quelques recherches, nous avons trouvé une maison à rénover à la périphérie de Caen.

Il s'agissait d'une maison de bourg sur 3 niveaux de 75 m² avec un jardin à l'arrière d'environ 300 m² que nous avons payé 65 000 euros. Le propriétaire de l'époque en demandait 85 000 euros.

Bref, une petite maison à rénover et, pour se faire les dents, de (très) nombreux travaux : planchers à refaire, électricité et plomberie complètes, menuiseries, enduits extérieurs, isolation / placo, décoration et jardin.

Voilà une idée du décor !

Rénovation et visite virtuelle de mon appartement meublé

Mon dernier étudiant locataire est parti le 31/07, c’était un anglais. Le suivant, un russe cette fois-ci, arrive lundi prochain, le 17/08, pour à priori une petite année, jusqu’en juillet 2016.

On fera le bilan fin 2015, mais ça devrait être une bonne année d’un point de vue des recettes locatives, avec seulement 2 semaines sans loyer.

Mais 2 semaines très utiles, mises à profit pour remettre à neuf mon appartement (la preuve en video plus bas !). Je parle ici du studio que j’ai acheté il y a 6 ans maintenant et que je loue en meublé depuis.

En 6 ans je n’avais encore quasiment rien dépensé en rénovation, juste quelques bricoles.

Là, il y a du un peu plus lourd. Avec avant tout la douche, je vous en ai parlé dans cet article, le mitigeur était mort…c’est le point faible classique des colonnes de douche, 6 ans ce n’est pas si mal pour une douche d’entrée de gamme…

Nouvelle année, nouveau locataire et nouvelles peintures !

Juste avant Noël, mon locataire de 2014 est parti, un étudiant qui venait de Géorgie. Il est resté 1 an complet, chose assez rare, en général il me faut 2 étudiants par an.

Une très bonne affaire en terme de rentabilité, mon studio a donc été loué l’année complète sans vacance locative !

Ca c’est le bon côté…le mauvais c’est que ce locataire n’a pas dû faire le ménage (ni la vaisselle… ?) une seule fois en 1 an !

Lorsque le locataire change une fois dans l’été, ça me donne l’occasion de donner un coup de propre à mi année…là non.

Un locataire sympa, bon payeur, qui ne posait aucun problème…mais qui avait visiblement autre chose à faire que ce s’occuper des contraintes ménagères…et en plus j’ai découvert que c’était un fumeur !

L’occasion d’une bonne remise en état de mon studio

Il nous aura fallu avec ma femme une bonne douzaine d’heure cumulées pour remettre en état l’appartement. Évidemment, le fait de louer en meublé implique une quantité de ménage bien supérieure à un appartement loué vide.

Une copropriété et un syndic dynamiques ! Enfin...

Parler de copropriété ou de syndic, c’est généralement commencer à évoquer des problèmes, des insatisfactions, des critiques…

Moi le premier ! si je fais notamment référence à cet article de 2012.

Mais quand les choses bougent dans le bon sens, il faut savoir le dire également !

C’est ce qui se passe actuellement pour ma petite copro, tout le monde tire dans le même sens.

La période d’inactivité est passée, le syndic bénévole fait les démarches nécessaires et coordonne avec tout le monde. C’est plutôt efficace, et c’est rassurant de voir que tous les propriétaires ont la même préoccupation que moi concernant l’entretien et la gestion de leur patrimoine !

La copropriété et le syndic

Ma copropriété se compose de 6 lots, 6 petits appartements, studio ou F2.  6 logements que se partagent 4 propriétaires, l’un d’entre eux, une SCI familiale en détenant 3.

Et c’est justement cette SCI qui assure actuellement le rôle de syndic bénévole.

Ca faisait déjà quelques années que nous parlions d’effectuer des travaux de rénovation des parties communes ou que je me plaignais de la gestion des poubelles, mais une fois la réunion de syndic terminée, il n’y avait jamais rien de concret.

Mais cette année, c’est différent…pourquoi ? Je ne sais pas trop…la SCI familiale possède également de nombreux autres appartements, je pense que cette copro n’était pas leur priorité jusqu’à présent…

Lors d’une réunion de syndic courant mai de cette année, nous sommes tous tombés d’accord sur plusieurs points :

Nouveau projet d'investissement immobilier : c'est parti !

Pour moi, cette première partie de l’année 2014 aura plus été marquée par de de la bonne gestion que par de l’investissement : l’amortissement comptable de mon studio et la mise en attente de liquidités en prévisions de jours meilleurs en bourse (Comme vous pourrez le constater sur la page de suivi de mon PEA, je viens de dépasser les 10000€ de plus-value et ça me laisse toujours autant perplexe ! )

Dédier une partie de son activité à la gestion, c’est très bien, il faut le faire, mais ce n’est pas très marrant ! Et surtout ça ne se traduit pas de la création de nouvelle source de revenus passifs…

Mais depuis quelques semaines, les choses changent, je m’active pour que la 2ème partie de l’année soit différente !

J’en parle déjà depuis quelques temps, mais cette fois-ci, c'est lancé, je suis dans une démarche active de recherche d’un 2ème investissement locatif.

J’ai tout d’abord fait valider mon projet auprès de ma banque, avec l’obtention d’une proposition de prêt pour un montant de 80000€. C'est le montant maxi (hors frais de notaire et meublé) que je considère acceptable pour un bon investissement dans ma région, je suis donc partie sur cette base pour obtenir un accord de principe. 

Travaux de rénovation : passer par un artisan ou les faire soi-même ?

Je possède 2 biens immobiliers, ma maison en tant que résidence principale et mon studio en tant qu’investissement locatif.

Un petit patrimoine (toutefois encore loin d’être payé…) qu’il est bon d’entretenir ou d’améliorer, que ce soit pour son confort personnel, celui des locataires ou pour tout simplement valoriser ces biens immobiliers.

Avec l’arrivée du printemps, pas mal de projets commencent à germer ! Trop pour 2014 probablement…

Et oui avec une maison achetée il y a moins d’un an, qui ne répond pas encore à tous nos besoins, et un appartement acheté il y a bientôt 5 ans dans lequel je n’ai jamais fait de travaux depuis sa mise en location, les idées ne manquent pas !

Et une fois que l’on a fait sa petite liste, on se retrouve confronté à deux problèmes :

• l’argent
• et le temps !

Comment en faire un maximum, en un minimum de temps pour un coût le plus faible possible ?

La première chose à faire est déjà de classer les travaux envisagés par ordre de priorité. Tout n’est peut-être pas si urgent, et peut encore attendre un an ou deux…

C’est ce que j’ai fait :

Pour ma maison :

Gestion locative : le maintien en état de ma copropriété …

Un petit article pour illustrer les possibles désagréments de l’investissement locatif. Oui, l’investissement immobilier peut être très rentable et offrir de vrais revenus annexes une fois les prêts remboursés, mais on ne peut pas nier que l’on doit faire face parfois à de petits soucis.

La réunion de syndic de cette année n’a pas encore eu lien, probablement en Avril, mais on devrait avoir quelques sujets de discussions intéressants, travaux de copropriété et surtout incivilité des locataires…

Un point qui explique en partie les quelques désagréments actuels, est que la copropriété de 6 logements dans laquelle j’ai acheté mon studio, n’est actuellement occupée que par des locataires. Ce qui n’était pas le cas avant mon achat, j’ai en fait racheté au dernier propriétaire vivant dans l’immeuble.

Comment assurer la meilleure vie en communauté possible ?

Je viens de recevoir une lettre du syndic avec quelques documents à remettre à mon locataire, dans le but d’essayer de les discipliner un peu…

En effet, un sujet devient critique, la gestion des poubelles !

Investir dans une cave à vin enterrée

Dans la série, comment se faire plaisir tout en valorisant peut-être son patrimoine immobilier, j’ai découvert la cave à vin enterrée !

J’ai parlé récemment de l’aménagement de ses combles en étant sceptique sur la possibilité de réaliser une plus-value à la revente de la maison.

Pour la cave enterrée, c’est probablement la même chose.

Cet équipement est avant tout pour soi, si on est amateur de bon vin.

Il ne faut pas le voir comme un investissement qui permettra une plus-value, mais je pense que c’est un petit plus qui pourrait séduire certains acheteurs potentiels. Sans forcément, obtenir un  retour sur investissement, tout ce qui peut faciliter une vente au bon prix, dans un délai court, est bon à prendre. 

Qu’est-ce que la cave à vin enterrée ?

Pourquoi pas une opération immobilière d’achat / revente pour obtenir des liquidités ?

Etant très satisfait de la rentabilité de mon premier investissement immobilier (j’en parlerai bientôt), réalisé il y a maintenant près de 2 ans, je compte bien continuer à investir dans la pierre. (Même si cette année, j’ai surtout investi ma capacité d’épargne et mes revenus supplémentaires en bourse, en actions à haut rendement sur mon PEA).

Mon premier objectif a été de faire un investissement locatif, le plus autofinancé possible, qui devienne une source de revenus passifs, une fois le prêt immobilier remboursé.

Développer des sources de revenus passifs ou alternatifs est essentiel dans une optique d’indépendance financière.

Je me pose toutefois la question depuis quelque temps du bénéfice que je pourrais tirer d’une opération immobilière d’achat revente…

Donc cette fois-ci, pas dans le but de se faire payer un appartement pas ses locataires sur 15 ou 20 ans, puis d’en percevoir une rente, mais plutôt dans le but d’obtenir en quelques mois un capital, du cash.

Obtenir donc des liquidités, mais dans quel but ?

Pas pour se payer une voiture neuve, mais pour investir ce capital bien sûr ! Pour avoir ponctuellement une capacité d’investissement supérieure.

Aménager ses combles pour valoriser son patrimoine immobilier, une solution efficace ?

Dans le but de gagner en surface habitable, tout en évitant de devoir déménager, j’ai commencé à me renseigner sur l’aménagement possible des combles de ma maison.

Aménager ses combles est une solution de plus en plus fréquemment employée pour accroitre son espace de vie à moindre coût.

Et quand on voit les prix actuels au mètre carré de l’immobilier, on peut aussi se demander si gagner des mètres carrés habitables par un aménagement de combles, ne serait pas un investissement très rentable, qui valoriserait son patrimoine immobilier.

C’est donc aussi ce que j’ai regardé.

La faisabilité technique et le coût associé

Ma maison possède des combles perdus, c’est-à-dire avec une charpente en W qui obstrue tout l’espace disponible.

Il existe alors des solutions pour modifier la charpente, en remplaçant la structure en W, par une structure moins encombrante.

Plusieurs voisins ont eu recours à ce type de solution, notamment en faisant intervenir la société Harnois, qui a déposé pas mal de brevets sur la transformation de combles perdus.

Les travaux de rénovation de mon investissement locatif

Comme expliqué dans cet article, pour la rénovation du studio que j’ai acheté en tant que placement immobilier, j’ai donc fait le choix d’un entrepreneur qui avait déjà réalisé des prestations de peinture dans ma maison.

Malgré la confiance que j’avais ressentie lors de le visite de l’appartement pour l’établissement du devis ou lors des rencontres suivantes pour boucler les détails, les choses ne se sont passées du tout comme je l’aurais espéré.

Première difficulté, la date de démarrage du chantier ! Elle ne semblait poser aucun problème, l’entrepreneur avait suivi ma proposition de date, mais le début effectif a déjà pris plus de 3 semaines de retard. Les justifications étant un problème imprévu sur un chantier en cours, un arrêt maladie du chef de chantier…Ca peut arriver mais j’avais déjà le sentiment d’être tombé sur quelqu’un d’assez malchanceux !

Après plusieurs relances et un début d’agacement de ma part, le responsable est enfin arrivé avec son camion et a déposé une partie du matériel. 2 de ses employés devaient suivre le jour même…mais personne n’est venu pendant encore 2 jours. Le genre de déconvenue qui à tendance à énerver lorsqu'on pense tenir le bon bout et que le chantier va enfin réellement commencer…un problème de véhicule cette fois-ci.

Investissement locatif : ma déclaration d’impôt au régime réel

Suite à l’achat de mon appartement fin 2009, je viens de remplir ma première déclaration de revenus prenant en compte cet investissement locatif.

La façon la plus simple de déclarer ses revenus fonciers est d’utiliser le régime micro foncier si ses revenus locatifs ne dépassent pas 15000€. Il suffit de déclarer ses recettes brutes sur la déclaration standard, le formulaire complet 2042, et un abattement de 30% est alors automatiquement appliqué.

Mais dans certains cas, lorsque les charges que l’on peut déduire dépassent l’abattement forfaitaire de 30%, on a tout intérêt à choisir le régime réel plutôt que le micro foncier. Par contre ce choix nous engage pour une durée de 3 ans.

Le fait de choisir le régime réel nécessite alors de détailler toutes les recettes, les frais et les charges sur le formulaire complémentaire 2044. On en calcule ainsi le résultat foncier, qu’il s’agisse d’un bénéfice (plus de recettes que de charges) ou d’un déficit (moins de recettes que de charges.). C’est dans ce 2ème cas que ça devient très intéressant, j’y reviendrais dessous avec mon cas personnel.

Les frais et charges que l’on peut déduire sont les suivants :

Une expérience d'investissement locatif au travers d'un programme immobilier neuf

Cet article est l'interview d'un ami qui a décidé d'investir dans l'immobilier locatif en tant que placement en 2002. je lui soumettrais tous vos commentaires ou questions.

• Thierry, tu as acheté un F2 en août 2002 à Belfort dans un nouveau quartier résidentiel. S’agissait-il d’un programme neuf ?

Oui. A l'époque manquant de solidarité fiscale à l'égard de mes compatriotes, j'ai suivi le troupeau des gens semi-aisés (ou qui se considèrent comme tels) en achetant un F2 à Belfort. J'étais donc vraiment typé pour les offres des promoteurs (on devrait dire promenteur pour professionnel du mensonge), qui mettaient un accent incroyable là-dessus.

• As-tu fait un investissement dans le cadre d’un régime fiscal particulier ?

Le choix de l’entrepreneur pour rénover mon appartement

Dès la signature du compromis de vente, je me suis mis à la recherche d’un entrepreneur pour la rénovation du studio que je venais d’acquérir. Pour optimiser au mieux l’investissement, il fallait réaliser les travaux au plus vite, si possible avant même la date de signature de l’acte définitif chez le notaire et ainsi pour voir mettre en location le plus vite possible, idéalement avant même le paiement de la première mensualité.

Il fallait donc faire au plus vite, pour obtenir des devis, sélectionner l’artisan, obtenir l’autorisation d’entamer les travaux, et les réaliser de manière effective.

Je me suis alors limité aux 2 options les plus directes que je connaissais. Avec un peu de recul, c’est peut-être l’une de mes premières erreurs, le choix de l’artisan est critique, un mauvais choix se traduira forcément par une perte de temps au final. Mieux vaut sûrement consacrer le temps nécessaire au départ et partir sur des bases solides avec un entrepreneur de confiance.

La rénovation de l’appartement mis en location

Il y a beaucoup de choses à dire sur les travaux, l’aménagement, la déco, et surtout beaucoup d’erreurs à éviter et d’argent à économiser. Mais j’en reparlerais dans d’autres articles plus ciblés.

Je veux juste partager ici quelques grandes lignes et vous donner une idée plus précise de quoi je parle et de quoi je parlerai. Vous donner une idée de l’état initial, de l’ampleur des travaux, et de l’état final. J’évoque parfois des chiffres (prix d’acquisition de 75600€, 8700€ de travaux, 4400€ d’aménagement (cuisine...) et de meublé, etc…), les photos suivantes vous donneront une meilleure idée de ce qu’il y a derrière.

L’état dans lequel j’ai acheté l’appartement

Les photos ne reflètent pas tout à fait la réalité de l’époque. Vu de loin, ça semble plutôt correct. De prêt, il y avait de gros soucis de finition. Beaucoup de bonne intentions probablement de la part l’ancien propriétaire, mais pas un grand souci du détail et de la qualité. De plus pas mal de choses étaient en assez mauvais état. L’agencement général était satisfaisant, il y avait un minimum de charme avec la cuisine à l’américaine, et il y avait un certain potentiel d’amélioration. Mais je l’ai clairement acheté avec l’idée de remettre tout à plat et de repartir sur des bases neuves, même si l’agent immobilier insistait sur le fait que je pouvais le louer en l’état ! C’est pas ma façon d’agir, d’une part c’est un manque de respect envers le locataire potentiel, et d’autre part, je suis convaincu qu’un investissement locatif réussi passe aussi par des locataires satisfaits.