Gestion locative, une dernière réunion de syndic encourageante

Dans mon dernier article relatif à la vie de la copropriété dans laquelle j’ai investi dans un studio, je regrettais un peu l’inaction du syndic bénévole depuis mon achat. La dernière réunion de ce début d’année m’a plutôt rassuré, avec un volontarisme affiché bien meilleur.

Je retiendrai un certain nombre de points positifs :

• La remise à plat des comptes :

La personne ayant repris la charge du syndic, de façon bénévole, vient d’effectuer un gros travail d’archéologie dans les comptes.

Jusqu’à présent je n’avais jamais réussi à avoir un bilan comptable clair de la situation de la copropriété, les dépenses, les recettes, les avances sur travaux déjà votés, etc…

Enfin, j’ai les tableaux en ma possession : tout a été repris depuis mi 2009, date à laquelle l’ancien syndic a quitté son poste après m’avoir vendu son appartement. Beaucoup de choses avaient été gérées à la légère, avec un manque de rigueur évident.

C’est donc une très bonne évolution : j’ai le détail des différents postes de dépense : le gaz (chauffage collectif), l’eau (collectif également), l’électricité (juste pour la copropriété), les frais d’assurance, de banque, de poste, d’entretien de la chaudière, etc…

Je sais donc maintenant comment avait été estimés (mais mal estimé, j’y reviendrais), les 75€ de provision pour charge que je paye tous les mois (et que je refacture à mes locataires). 74% de ces charges sont le gaz et l’eau, communs. Le montant des charges liées au fonctionnement de la copropriété est inférieur à 10€ mensuel.

Passage du compte-titres au PEA et changement de courtier !

Début Aout 2010, j’ai ouvert un compte-titres afin de commencer à investir en bourse en direct. Ce support d’investissement était celui qui me semblait être le mieux adapté à mon profil, compte tenu des opérations en bourse que j’envisageais. Je vais y revenir. J’avais également choisi Fortuneo comme courtier en ligne, après avoir comparé les principales offres du marché.

Et bien 8 mois plus tard, remise à plat totale, j’ai tout changé ! Manifestement, rien ne vaut la pratique et l’expérience pour faire les bons choix !

Pourquoi passer au PEA ?

Premièrement, après quelques mois d’expérience en bourse, j’ai aujourd’hui une vision bien plus claire de la façon dont je souhaite investir en actions :

• Pas de trading, d’achat revente rapide, pas de produits dérivés

• mais plutôt de l’achat long terme (avec arbitrages si nécessaire), d’actions à haut rendement, ou en tout cas d’actions de sociétés qui tendent à augmenter leurs dividendes année après année, de façon régulière. De plus, il y a déjà pas mal d’opportunité sur le marché français et européen. Le PEA est donc suffisant, le compte-titres ne se justifie pas.

Mais surtout, dans l'optique à faire fructifier mon portefeuille au travers des dividendes, le PEA est bien plus avantageux que le compte-titres d’un point de vue fiscalité des dividendes.

Quel est le meilleur courtier pour un investisseur peu actif ?

Vous reconnaissez-vous dans ce profil ?

 

• Vous souhaitez commencer à investir en bourse, acheter quelques actions, au travers d’un PEA ou d’un compte-titres ?
• Vous allez bâtir votre portefeuille progressivement, votre capital initial étant encore assez modeste ?
• Votre approche d’investissement est plutôt celle du bon père de famille, du petit porteur ? Pas de boursicotage, pas de trading intensif, pas de produits dérivés ? Simplement quelques ordres par mois voir même pas du tout, des ordres aux montants limités, de quelques centaines à quelques milliers d’euros ? Principalement sur la bourse de Paris ?

Quel courtier en ligne devez-vous choisir actuellement ?

C’est la question que je viens de me poser à nouveau, essayer de faire le tri parmi toutes les offres en ligne. J’avais déjà fait un tour d’horizon des offres l’été dernier, mais pour plusieurs raisons que je détaillerai dans un prochain article, je viens de décider de changer de courtier.

J’ai donc essayé de comparer à nouveau les offres, en me focalisant sur ce profil (le mien !), d’investisseur en bourse, débutant et peu actif, mais qui recherche les frais les plus faibles associés au meilleur service !

Mes principaux critères de classement :

Investissement locatif : louer vide ou meublé ?

J’ai déjà un peu évoqué ce sujet dans cet article dans lequel j’avais comparé les loyers des locations louées vides de ma copropriété par rapport à ma location meublée (visite virtuelle ici)

Mais ayant eu beaucoup de questions récemment par email, sur le choix du type de location, je vais essayer ici de résumer les avantages et inconvénients du meublé par rapport à la location nue.

Les avantages de la location meublée :

• La possibilité de demander un loyer plus élevé, en raison des prestations supplémentaires.

• Et d’autant plus élevé que l’on arrive à mettre son bien en valeur : arriver à créer un effet coup de cœur chez le potentiel locataire, lui donner envie de vivre dans votre appartement, même au prix d’un petit effort financier de sa part.

• En relation avec ce dernier point, se donner l’opportunité d’un projet personnel sympa si on aime la déco !

• Se démarquer de la concurrence, des autres appartements standards qui sont à louer en même temps que le vôtre. En conséquence, la possibilité de louer plus rapidement, avec un minimum de vacance locative. En cas de demande locative un peu faible, ça peut aussi permettre d’éviter de devoir trop baisser son loyer pour trouver preneur.

• La fiscalité: des impôts fonciers allégés, avec le statut LMNP, de location meublée non professionnelle. Au lieu du classique micro-foncier et son abattement de 30%, ce statut permet d’obtenir un abattement de 50% actuellement sur les recettes, au travers du régime micro-BIC (micro-entreprise). Personnellement, je n’utilise pas actuellement ce bénéfice, j’ai choisi le régime réel (qu’il faut alors conserver durant 3 années), afin de pouvoir déduire tous mes frais, et principalement les importants frais de rénovation initiaux. C’était encore plus avantageux pour moi pour commencer.

Les inconvénients du meublé par rapport à la location nue :

Vivre en Suisse, 10 mois plus tard: une capacité d’épargne triplée !

Je vous avais parlé d’un ami qui est parti s’expatrier en Suisse il y a maintenant plus de 10 mois afin d’y travailler. Il vous racontait dans cet article son expérience après 6 mois sur place. Il y été très satisfait à tout point de vue, mais il lui fallait un peu plus de temps pour commencer à faire un premier bilan comptable de sa situation.

C’est ce qu’il a fait depuis, après de 10 mois sur place. 

Dans le tableau suivant, la comparaison est exprimée en pourcentage du salaire net. Par exemple, en Suisse, le poste logement de son budget représente 25% de son salaire net « suisse ». En France, c’était également 25%, mais 25% de son salaire net « français ». Même proportion mais pas la même valeur absolue.

Son salaire net est 2 fois (2,05 fois exactement) plus élevé qu’en France.

Pourquoi mon travail me motive à devenir indépendant financièrement mais pourquoi je ne compte pas le quitter demain !

1  Parce que j’y suis tous les jours confronté à des situations qui me déplaisent…

J’aime mon travail, la vie sociale qui va avec, les relations souvent amicales avec mes collègues, j’irais même jusqu’à dire que j’aime ma société.

Et pourtant je me sens régulièrement terriblement frustré !

Frustré de devoir m’aligner sur des stratégies que je ne cautionne pas, frustré de ne pas réussir à avoir un impact plus important, frustré d’être englué dans une organisation figée incapable de se remettre en cause, frustré du manque de réactivité et de proactivité, du manque de prise de décision. Frustré d’être formé au leadership et aux grands principes qui vont avec, et de se rendre compte que dans la vie de tous les jours, les considérations « politiques » prendront encore le pas sur les décisions saines et objectives.

Il est tellement rafraichissant et motivant de travailler pour soi. Je ne parle pas forcément d’entreprendre. N’importe quelle petite activité pilotée soi-même permet de ressentir cela. J’ai vraiment découvert ce sentiment pour la première fois lors de mon projet de 6 mois d’investissement immobilier locatif.

Quand on a commencé à y gouter, les frustrations de la vie professionnelle salariée sont encore plus perceptibles.

Pourquoi il vous faut absolument un deuxième compte courant ?

Vous souhaitez développer des sources de revenus supplémentaires ? Vous commencez à en gagner quelques euros tous les mois ? Vous souhaitez réinvestir vos gains dans votre business naissant ou dans d’autres sources d’investissement ?

Alors il vous faut absolument posséder un deuxième compte courant ! Un compte courant annexe à celui sur lequel vous virez tous les mois votre salaire et que vous utilisez pour vos dépenses mensuelles.

L’objectif est d’éviter de noyer vos revenus alternatifs au milieu de vos recettes et dépenses courantes. Ca va clarifier vos comptes et vous aider à progresser.

Ce que ça va vous apporter ?

D’une part, une vision directe et claire sur ce que vous gagner de façon alternative et comment vous le dépensez, ou mieux comment vous le ré-investissez !

D’autre part, un outil de motivation indispensable pour vous enrichir un peu plus chaque jour et pour maintenir votre persévérance ! Mettez y tout ce que vous arrivez à gagner autre que votre salaire, sur Internet, vos ventes sur Ebay, vos petites activités de service…

Vous aurez une idée directe de vos revenus supplémentaires que vous serez motivé à faire croitre. Au début vous gagnerez peu, quelques euros ou quelques dizaines d’euros, s’ils sont noyés dans le solde de votre compte courant standard, ça vous semblera ridicule, insignifiant, et vous serez tenté d’abandonner vos projets. Comme vous avez pu le voir dans cet article, il m’aura par exemple fallu persévérer 11 mois pour gagner 100€ par mois avec ce blog.

Dans combien d’années pourrez-vous vous passer de votre salaire ? Feuille de calcul Excel à votre disposition...

Suite à mes 2 articles « indépendant financièrement à 55 ans » et « Peut-être même quelques années plus tôt ! », plusieurs lecteurs m’ont demandé de leur partager ma feuille de calcul Excel.

J’ai donc essayé de créer un petit outil assez générique, pour que chacun puisse estimer lui-même le chemin qu’il lui reste à parcourir vers l’indépendance financière. L’idée est que vous puissiez simuler votre situation personnelle, voir où vous en êtes aujourd’hui, et simuler des évolutions possibles.

Vous pourrez donc tester différentes approches, différentes voies d’investissement, adaptées à vos possibilités, et juger quelles sont les plus efficaces.

Les principales informations à remplir sont les suivantes :

• Dépenses mensuelles (annuelles totales divisées par 12)
• Revenus passifs avec 4 grandes catégories :
• Placements financiers type assurance vie ou livrets
• Actions en bourse
• Immobilier locatif
• Autres (allocations familiales ou aides sociales…)
• Revenus alternatifs (ventes via Ebay, revenu de sites Internet, activité annexe en autoentrepreneur...). il est possible de remplir jusqu'à 3 revenus alternatifs.