lundi 30 mai 2011

Bon à savoir avant d’acheter de l’immobilier

Pour cet article, je suis très heureux de laisser la place à Yann du blog Agrégation financière, fraichement créé mais déjà plein de conseils et d’analyses pointues sur l’immobilier notamment, de l’optimisation, des études de cas chiffrées, bref tout ce que j’aime !

J’ai connu Yann au travers de ses commentaires toujours pertinents, ce que j’appelle les gains « indirects » du blog.

N’hésitez à aller approfondir les différents sujets abordés sur son blog !


J’ai acheté ma résidence principale en 2005, à l’époque je n’étais absolument pas intéressé par l’investissement immobilier, j’écoutais juste mon père qui me vantait le statut de propriétaire, afin de « ne pas jeter un loyer par la fenêtre tous les mois ». 6 ans plus tard, c’est des questions sur lesquelles j’ai eu le temps de me pencher et de réfléchir. Je ne regrette pas mon achat (en grande partie parce que l’immobilier a bien monté entre temps), mais je me rends compte d’avoir été chanceux et combien mes motivations étaient peu judicieuses.

Financièrement parlant, l’investissement dans la résidence principale (RP) de votre choix est généralement catastrophique en termes de taux de rentabilité interne (TRI). J’entends par là, que vous achetez un bien majoritairement sur un coup de cœur, sans considération pour son rendement locatif. Je ne vais pas vous faire une démonstration mathématique, les simulateurs pullulent sur internet sur « vaut-il mieux louer ou acheter ». L’argument qu’on « jette un loyer par la fenêtre tous les mois » est donc à mon sens l’un des plus mauvais pour pousser quelqu’un à franchir le pas de l’accession à la propriété. D’un point de vue financier, il est surtout judicieux de ne pas acheter quand les prix sont très hauts comme beaucoup le constatent maintenant . De plus, l’immobilier étant gavé de frais d’entrée (frais de notaires, cautionnement bancaire ou hypothèque en cas de crédit, frais d’agences…), il faut plusieurs années avant de ne pas revendre à perte. L’achat de sa résidence principale doit donc être précédé d’une stabilité familiale et professionnelle, et motivé par l’envie de se sentir chez soi (il y en a que sa stresse de se demander si il reverra bien toute sa caution à chaque fois qu’il plante un clou).

Une fois décidé et motivé, il est bon de connaitre certaines astuces dans les diverses étapes du processus.

Si vous utilisez une agence immobilière :

lundi 23 mai 2011

Pourquoi je ne veux pas déménager même si ma maison a pris 20% !

Ma femme a depuis quelque temps des envies de déménagement, des envies de plus de surface habitable, 7 années après l’achat de notre 1ère maison

On pourrait surement en effet viser un peu plus grand, un peu plus que les 105m² habitables et leurs 500m² de jardin.

Mais c’est exactement le genre d’action qui équivaut pour moi à se tirer une balle dans le pied, dans ma quête de plus d’indépendance financière. 

Pour moi, dépenser davantage dans sa résidence principale est une aberration, ce n’est pas un actif qui rapporte. L’argent supplémentaire dépensé dans un nouvel achat sera de l’argent non investi ! Ca repoussera en plus le moment où l’on pourra investir plus (une fois la maison payée), et on le sait, chaque année perdue ne se rattrape pas.

Alors en essayant de faire abstraction de tous les attraits d’une nouvelle maison, je vais devoir essayer de la convaincre que ce n’est pas du tout une bonne idée !


La valeur de ma maison :

J’ai donc fait estimé la valeur de ma maison par un professionnel de l’immobilier. Personnellement, j’en donnais 285 000€ net vendeur.

jeudi 19 mai 2011

Apprendre de ses erreurs : les leçons que j’ai retenues de la crise financière de 2008

J’ai commencé à investir en Fond Communs de Placement (FCP) au travers d’une assurance vie fin 2006. J’ai connu une première année 2007 assez faste avec une performance de + 17,6%. J’avais investi sur une dizaine de fonds, beaucoup orientés pays émergeant, l’Inde notamment.

Mais est arrivée la crise financière de 2008 …

Tous les cours de mes FCP ont commencé à chuter, certains assez lourdement, ceux qui avaient le plus grimpé bien sûr.

C’est alors que j’ai commis 2 erreurs successives par manque d’expérience, 2 erreurs qui se sont cumulées d’ailleurs.

La première erreur n’en est pas vraiment une sur le fond, mais plus sur la manière :
J’ai voulu profiter des baisses pour effectuer des rachats à bon compte, mais je l’ai fait avec trop de précipitation. Je l’ai fait beaucoup trop tôt dans cette période de crise, sans prendre suffisamment de recul par rapport aux événements journaliers. Certaines journées noires m’ont poussé à l’achat, alors qu’il y a encore eu de nombreux mois de baisse par la suite…

Cette période de crise était fondamentalement une très bonne période d’achat, pour des investissements moyen ou long terme, mais j’aurais dû être un peu plus patient ou bien racheter un peu plus progressivement au fur et à mesure des baisses, lisser davantage les nouveaux investissements. Certains fonds ont encore perdu 30 à 40% après mes derniers rachats.


Ma 2ème erreur est arrivée quelques mois plus tard…cette fois-ci j’ai fait l’erreur de me croire plus malin que le marché. J’ai cru pouvoir anticiper de qu’il allait se passer.

Le schéma ci-dessous représente ce dont j’étais certain à l’époque et la « tactique » que j’avais en tête :

lundi 16 mai 2011

Comment déclarer l'argent gagné sur Internet ?

Bien qu’à présent prè-remplie pour les salariés, faire sa déclaration d’impôts demeure une tâche pas si simple que ça dès que l’on commence à diversifier un peu ses revenus et ses activées…

Il m’a bien fallu une bonne heure tout de même pour déclarer mes revenus fonciers, ceux de mon studio loué meublé, comme je l’avais expliqué au régime réel en tant que revenus industriels et commerciaux (BIC) avec le statut de loueur en meublé non professionnel.

Ensuite s’est posée la question de mes revenus Internet ? Ebay et blog essentiellement.

Pour Ebay, je ne revends que des objets d’occasion qui m’appartenaient, aucune d’activité d’achat - revente de biens neufs, et ça n’a pas dépassé les 500€ en 2010, donc rien à déclarer à priori.

Pour les revenus générés par le blog, là c’est différent. Je vends de la publicité notamment, c’est une activité commerciale.
Et ça doit bien sûr être déclaré, et normalement dès le premier euro !

Par acquis de conscience, j’ai donc appelé mon centre des impôts pour leur demander quelle était la bonne démarche.


Quelles sont les 3 options possibles ?

vendredi 13 mai 2011

Guide, les meilleurs conseils pour votre argent

Aurélien du blog Je deviens riche a pris l'initiative de demander à un certain nombre de bloggeurs dont moi-même quels sont leurs meilleurs conseils sur l'argent

Et il a ainsi compilé les résultats dans un petit guide totalement gratuit que vous pouvez télécharger ici sur son blog.


Vous y retrouverez des conseils de Sylvain de ZeroDette, Mickaël d' Esprit-riche, Etienne d'’Investisseur Debutant, Joël de Blog-invest, Thibaud de Mes-finances-mode-demploi, Rémi de Richeidee, Kategriss de Gerermonargent et Guillaume de komment-devenir-riche.

mardi 10 mai 2011

Mes sources de revenu supplémentaires sur Internet

J’ai commencé à m’intéresser à Internet comme source de revenus supplémentaires en janvier 2010.

Le blog, gains directs et surtout indirects !

Il y a bien sûr ce blog, bien que ce soit pour moi beaucoup plus qu’un moyen de gagner un peu d’argent.
Comme je l’ai déjà évoqué, c’est un outil extrêmement puissant pour faire le point sur ses projets, ses objectifs, pour se former, partager et apprendre de l’expérience des autres. Il y a donc des gains directs (pub, etc…) mais aussi beaucoup de gains indirects, difficilement chiffrables aujourd’hui mais à coup sûr conséquent: des connaissances acquises qui me permettent d’optimiser mes investissements :
je pense notamment aux échanges que j’ai eu qui m’ont poussé à passer du compte-titres au PEA pour minimiser l’impact fiscal sur mon portefeuille d’actions à haut dividendes, ou également les commentaires qui m'ont appris que l’on pouvait amortir les meubles et les locaux en cas de location en meublé, ce qui aura pour conséquence de radicalement réduire mes futurs impôts sur les revenus fonciers.

Mes autres sites

Outre ce blog, je vous ai également parlé des 2 sites liés à l’astronomie : un vieux site d’étudiant relancé et monétisé. Celui-ci ne demande quasiment aucun travail. Et un autre lancé l’année dernière qui est davantage un petit business avec de la prestation de service pour astronome amateur. Celui-ci requiert un effort assez conséquent, pas le maintien du site en lui-même, mais la fourniture du service qui est derrière. Mais les bénéfices sont au rendez-vous... 

jeudi 5 mai 2011

Investissement locatif plus ou moins autofinancé: avec ou sans apport personnel ?

Dans un premier article, j’avais simulé une étude de cas qui montrait que la performance d’un placement immobilier locatif était nettement supérieure dans le cas d’un apport personnel nul : pour le cas étudié il fallait jouer à fond l’effet de levier du crédit en empruntant la totalité de la somme nécessaire à l’acquisition.

Suite à cet article, j’ai reçu un commentaire tout à fait pertinent me disant que mon cas était peut-être un peu trop optimiste, avec comme hypothèses un loyer de 500€ pour un coût de 85000€.

En gros le bien était quasiment autofinancé. Et dans ce cas, autant laisser le locataire payer la totalité de l’investissement.

Soit dit en passant, c’est un cas de figure pas totalement utopique tout de même, puisque c’est plus ou moins mon cas personnel ! Un studio rénové qui a nécessité un emprunt de 85000€ (acquisition + travaux, les frais de notaire ont été payés en plus), et qui est aujourd’hui loué 550€ par mois en meublé, en région parisienne. L’achat ayant été fait en Aout 2009.

 
Maintenant qu’en est-il si on considère effectivement un cas moins favorable, avec par exemple un loyer de seulement 350€ pour le même coût d’achat de 85000€ ?

dimanche 1 mai 2011

Investir en bourse, 6 profils, 6 méthodes

A l’initiative de David du blog Etreriche, un petit guide d’investissement en bourse a été rédigé. L’idée que j’avais trouvée originale était de présenter différents profils d’investisseurs en bourse, chacun ayant une méthode ou une approche spécifique.

6 profils au total représentés par :

Il n’y a pas une solution unique pour investir en bourse, elles sont multiples et pour y réussir, il est important de trouver la méthode qui nous convient le mieux.
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