Combien d’années pour être gagnant avec mon investissement locatif ?

Bien souvent, une grande réactivité est nécessaire pour profiter des bonnes affaires qui se présentent. Pour aider à la décision, il est important de savoir évaluer très vite la rentabilité de l’investissement peut-être à venir. Surtout ne pas se fier aux annonces du type « bonne rentabilité locative», on n’a pas tous la même compréhension de « bonne »…

On peut commencer par estimer le "rendement locatif" dont on peut lire le calcul classique un peu partout (somme des loyers sur l'année divisé par le coût de l'acquisition x 100). On obtient un certain pourcentage de rendement brut, reste à savoir comment l'interpréter : on entend dire "ne pas viser moins de 7% dans l'ancien, 5% dans le neuf " ... encore faut il être sûr de savoir ce que l’on met dans le coût de l' acquisition : avec ou sans les frais de notaire, les travaux, les frais bancaires, etc...

Et surtout, personnellement, ce pourcentage ne me parle pas beaucoup et ça ne me suffit pas pour juger de la valeur de mon investissement.

Mes investissements en fonds commun de placement pour début 2010

Etant resté très prudent en 2009, un de mes objectifs pour 2010 est de tenter d'obtenir un meilleur rendement de mes placements en assurance vie multisupport. J’ai commencé à créer un portefeuille en 2007, l’historique de mes rendements annuel est le suivant : 2007 : +17,6% / 2008 : -12,2% / 2009 : + 6,8%. Et à ce jour sur 2010 je suis à -0.31%.

2009 ayant été marqué par un fort rebond des actions, il faudra être méfiant en 2010. Ca signifie pour moi, suivre régulièrement ce qui se passe et être prêt à arbitrer très vite dans un sens ou un autre. J’avais réussi à limiter les dégâts en 2008 en faisant de la sorte. Je ne crois pas trop à l’investissement sur le long terme (où alors on parle de vraiment très long terme > 20 ans…) et, même si l’investissement progressif semble donner de bon résultats, ça nécessite une certaine discipline que je n’arrive pas à m’imposer pour le moment…Donc j’ai été pour le moment assez actif, me satisfaisant de gains de 10 à 15%. (Ce qui m’est rendu possible en utilisant une assurance vie en ligne aux arbitrages gratuits)

Un bel exemple de création de business, la voiture design Automoblox

Connaissez-vous la marque de petites voitures Automoblox ? J’ai découvrent par hasard ces jouets en bois et plastique très design et modulaire, de qualité irréprochable. Le prix est en conséquence, 30 à 40€ pièce pour les versions de grande taille, environ 15€ pour les petites. La marque s’est clairement positionnée sur du haut de gamme. Ce sont vraiment de beaux jouets, bien conçus, qui se démarquent.

En voyant ces pièces et en jouant un peu avec… Je me suis dis que qu’il s’agissait vraiment du type de produit que j’aurais aimé concevoir, développer et vendre. J’ai alors cherché à en savoir un peu plus sur leur origine. Et j’ai découvert que la création de ce business était l’œuvre d’un américain, probablement extrêmement passionné et persévérant, un certain Patrick Callelo. Le site officiel Automoblox raconte une bonne partie de l’histoire, il y a également une liste d’archives d’articles parus dans divers journaux sur ce projet et cette marque.

Mon premier locataire

Dès le début du projet, j’avais la vision de louer une petite surface type studio, tout meublé, à des étudiants, et de gérer cette location en direct, sans l’intermédiaire d’une agence. L’objectif était d’offrir un cadre de vie attrayant pour une population jeune, avec des prestations en meublé d’un bon niveau. Le meublé permet d’une part de se démarquer de la concurrence (l’offre est généralement bien plus limitée que des logements vides) et d’autre part de justifier un loyer supérieur à la moyenne, surtout lorsqu’on arrive à créer un petit effet coup de cœur par la décoration. Et le meublé est finalement très recherché par les étudiants de passage dans une région, qui ne comptent pas s’y installer, et qui préfèrent donc éviter les frais d’aménagement qui peuvent dépasser rapidement les 1500€ sans faire d’excès. Et c’est d’autant plus vrai dans le cas d’étudiant étrangers !

Depuis près d’un mois, mon 1er locataire occupe donc le studio.

Quoi vendre sur Ebay ?

Vendre sur Ebay peut devenir pour certains une activité professionnelle à part entière, où en tout cas une seconde activité (en auto-entrepreneur notamment). L’inconvénient est de devoir supporter des frais Ebay importants mais en contre partie on a le bénéfice de profiter d’une plateforme de e-commerce qui draine des millions de personnes dans le monde. Donc pas d’énergie dépensée à essayer d’améliorer le référencement de son site personnel de e-commerce sur google…

Mais sans aller jusque là, en tant que particulier, c’est un moyen simple efficace de rentabiliser ses vieux objets, pour un temps à y consacrer assez limité (Prendre des photos, rédiger les annonces, faire les colis et les poster).

Toutefois, je ne vends personnellement rien à moins de 7€ (hors frais de port). Si j’ai besoin de descendre mon prix en dessous, je considère que ça ne justifie plus le temps que j’y passe. Mon temps sera sûrement plus précieux pour autre chose. Pour les petites choses à faible valeur, je fais des lots.

Vendre sur Ebay : attention aux frais !

Depuis quelques années, j’ai l’habitude de vendre régulièrement sur Ebay (en mode enchères) les objets dont je n’ai plus. Besoin. Je met de coté ce qui me parait avoir un peu de valeur et 3 ou 4 fois par an, je relance une série de mise en vente. C’est que j’ai voulu faire récemment et j’ai découvert qu’Ebay impose désormais aux vendeurs d’autoriser le mode de paiement par paypal ! Jusqu’à présent, je n’utilisais que le paiement par chèque et ça me convenait très bien. Encore une petite contrainte de plus et surtout des frais supplémentaires si mes acheteurs décident de me payer par paypal.

Ca m’a donc donner l’idée de regarder de plus prêts les frais que m’avait débités Ebay pour mes ventes en 2009 et quelle aurait été la situation si j’avais tout vendu par paypal.

Et bien c’est loin d’être négligeable. En 2009, j’ai vendu 68 objets pour un total de 1271€ (hors frais de port), une grosse année avec notamment beaucoup d’articles de puériculture. Mais Ebay prend des frais.

Optimiser sa recherche de bien immobilier pour investissement locatif

Un investissement locatif réussi passe en premier lieu par une bonne acquisition. Même si la gestion du bien est optimisée par la suite, il sera toujours difficile de compenser les inconvénients ou les pénalités d’un mauvais achat. Donc il est critique de faire le bon choix lors de l’achat.


Et ça commence tout d’abord par une bonne préparation, avant de lancer dans les visites:

• Définir un budget, plus ou moins défini par sa capacité d’emprunt ou comme dans mon cas, le souhait de me faire une première expérience à un niveau de risque limité. Dans mon cas, une petite surface à moins de 90000€ sans rénovation ou moins de 80000€ avec rénovation et limiter mon apport personnel à environ 10000€. Les agents immobilier essayeront de vous faire visiter des biens affichés à des prix plus élevés, en visiter 1 ou 2 pour se donner une idée de ce qu’on peut trouver à tel prix peut être intéressant, mais il est préférable à mon sens ne de pas se laisser disperser et de perdre son temps. Il faut rester sur son objectif, et chercher la meilleure option dans son budget. On risquerait de se laisser tenter et de faire une erreur…

Diversifier ses revenus : faire le bilan et se donner des objectifs

La fin d’année est l’occasion de faire le bilan sur ses différentes sources de revenus. Diversifier est un objectif critique pour tendre vers l’indépendance financière. Et au delà de cette objectif plus long terme, il faut éviter de dépendre de façon trop exclusive d’une ou 2 sources de revenus, typiquement le ou les salaires d’un couple. Etre moins dépendant signifie être plus libre de faire de choix (changer d’employeur…), de prendre certains risques (investir un peu de liquidités dans un petit business, en bourse…) et faire ce dont on a vraiment envie de faire.

Une bonne façon de commencer à se soucier de sa situation est de regarder la répartition réelle de ces revenus en fin d’année, d’établir une prévision pour l’année à venir et de se fixer des objectifs.
Illustrer sa situation de façon graphique est toujours une très bonne méthode pour maximiser l’impact de l’analyse.

L'investissement locatif réalisé: Quelques chiffres

Le projet peut se résumer dans les principaux chiffres suivants:

• Surface habitable du studio acquis : 26 m²

• Prix d’achat : 75 600€ (soit 2907€ / m²) à comparer aux estimations de prix au m² que l’on peut trouver sur le site du particulier au particulier (pap.fr). Ce critère n’est bien sûr pas le seul à prendre en compte, mais il mérite d’être considéré notamment pour la négociation du prix. Le prix de vente était de 78900€, la baisse concédée n’a été que de 4%, mais le bien venait d’être mis en vente, le vendeur n’était pas encore en position de brader son bien.

L'investissement locatif: Les grandes étapes du projet

Je proposerais donc un certain nombre d’articles qui couvriront l’expérience acquise au cours des différents étapes de l’investissement (étapes qui ne commencent qu’une fois les objectifs de l’investissement bien définis (voir article précèdent), pas question de commencer à visiter sans avoir les idées claires, et mieux vaut ne pas compter sur les agents immobiliers pour aider à prendre les bonnes décisions).

1 _ la recherche du bien

2 _ l’obtention du crédit et la signature chez le notaire

3 _ la rénovation

4 _ l’aménagement (le meublé)

5 _ la mise en location

6 _ le suivi…

L'investissement locatif: les objectifs de ma première expérience

Cet investissement a été mon principal projet personnel en 2009. Après avoir été longtemps réticent à me lancer dans cette voie, j’ai finalement franchi le pas. L’idée me trottait déjà dans la tête depuis quelques années, mais je n’avais jamais eu le déclic, beaucoup de gens autour de moi étaient assez négatifs sur le sujet, y voyant toujours plus d’inconvénients que d’avantages, les loyers impayés, les dégradations, les fuites d’eau…et j’avais d’autres occupations. Ce qui m’a décidé à passer à l’action ? Et bien la crise de 2008/2009…Je crois que j’ai réalisé qu’il était important de se prendre en charge, de ne pas se reposer uniquement sur un emploi salarié, à l’avenir incertain, quelque soit sa position ou la santé actuel de sa société. Tant que j’étais en mesure d’investir, il fallait le faire. Il faut savoir prendre un peu de risques et tout bien évalués les risques d’une perte financière étaient très limités, et dans tous les cas, réussite ou pas, c’était une bonne expérience acquise pour son développement personnel.

Thèmes abordés dans ce blog

Obtenir l'indépendance financière est un objectif qui va bien au délà des apects financiers. Ca ne limite pas à être riche ou millionnaire. Ca signifie notamment limiter au maximum sa dépendance envers un employeur (une « restructuration » est très vite arrivée), sécuriser sa situation, profiter davantage de la vie sans stress lié à l’argent, pouvoir prendre un peu plus de risques dans ses choix, être plus libre de faire ce que l'on veut de sa vie, récupérer du temps libre, le temps étant probablement ce qui manque le plus à beaucoup de monde.

L’objectif de ce blog est de partager un certain nombre d’expériences et de conseils visant à atteindre ce but. Chacun les adaptera à sa propre situation, je n’ai aucune prétention de proposer des solutions toute faites, et bien sûr dans la plupart des cas, un investissement en temps et en développement personnel est nécessaire, l’enrichissement facile n’existe pas, tout ce mérite. Ce cheche surtout à travers ce blog à m'enrichir de l'expérience et des idées de ceux qui viendront le lire, tous vos commentaires, questions ou proposition d'apport seront accueilli avec grand plaisir.

Les principaux thèmes seront l’immobilier (l’investissement locatif en particulier), les placements financiers, la gestion et l’optimisation de son patrimoine, tout ce qui peut permettre de réaliser des économies ou de développer des revenus supplémentaires, et l'entreprenariat. Tout ce qui permettra de devenir un peu plus riche et un peu plus indepéndant tous les jours.