dimanche 6 juin 2021

Combien me rapporteront mes investissements (partie 3)


J'ai pu estimer (tous les détails dans cet article !) qu'aujourd'hui mes 3 piliers d'investissements me rapportent aujourd'hui de manière cumulée jusqu'à 700€ par mois. 

Environ 500€ de dividendes actuellement par an sur mon PEA, jusqu'à 3000€ de gains annuels sur mes assurances vies et jusqu'à 5000€ de bénéfices générés par mon investissement immobilier, le gite touristique loué sur Airbnb.

Quelles sont mes perspectives de revenus supplémentaires dans les années à venir ?

De manière réaliste, probablement autour des 20000€ par an, soit un peu plus de 1600€ par mois.  Un complément de revenu, de retraite ou même une petite rente déjà non négligeable !


Comment en arriver là ?

Le principal contributeur restera très certainement ma location touristique. Le cash flow généré aujourd'hui atteint 5000€ par an alors que qu'il y a toujours un prêt immobilier en cours. Les mensualités de remboursement sont de 700€, soit 8400€ par an. 

Une fois le prêt soldé, le bénéfice pourrait même donc dépasser les 13000€ par an (5000€ + 8400€).  Pour faire simple, j'estime aujourd'hui un bénéfice mensuel de l'ordre de 1000€, soit les 12000€ annuels de l'illustration. 

Ça suppose donc d'avoir rembourser le crédit dans sa totalité. Il me reste aujourd'hui un peu plus de 100000€ de dettes sur ce bien immobilier, à rembourser sur encore 15 ans. 

15 ans c'est encore très loin avant de pouvoir bénéficier de ces 1000€ de revenus supplémentaires mensuels. 

Mais pour le moment, l'un des avantages d'avoir toujours un prêt immobilier à rembourser est de pouvoir déduire les intérêts d'emprunt de ses revenus locatifs.  A condition bien sûr de déclarer ses revenus comme je le fais au réel, en BiC réel. 

Ce qui signifie moins de revenus locatifs imposés par conséquent et donc moins d'impôts.  (voir pas d'impôts du tout !

Ayant des revenus salariés en parallèle, je ne suis pas pressé aujourd'hui de déclarer davantage de revenus locatifs .  

J'ai donc tout intérêt pour encore quelques années à rembourser tranquillement mon prêt immobilier et limiter mon imposition. 

Mais dans 7, 8 ou 10 ans, l'option qui s'offrira à moi sera de rembourser par anticipation la dette restante. Par exemple les derniers 50000€.  

Evidemment, c'est 50000€ qui ne seront pas investis ailleurs mais qui permettront de générer rapidement un revenu supplémentaire pérenne très important, 8400€ de plus par an.


Le 2ème contributeur à mes revenus alternatifs sont mes assurances vies. 2000 à 3000€ par an aujourd'hui, avec les 2/3 du capital investis de manière prudente. Sur des fonds garanties en euros dont le rendement baisse année après année. Il va donc falloir arbitrer, prendre davantage de risques, être prêt à accepter un peu de volatilité, des périodes de baisses, mais aussi en contrepartie bénéficier de davantage de rendement dans les périodes de hausse. 

De plus, je devrais pouvoir continuer à alimenter annuellement ces assurances vies, du moins tant qu'il n'y aura pas de changement majeure dans mon activité salariée, grâce notamment à de l'intéressement annuel, mais aussi en réinvestissement une partie du cash flow obtenu par mon gite. 

J'estime donc avoir une bonne probabilité de pouvoir augmenter le gain annuel sur mes assurances vies jusqu'à 5000€.


Enfin, l'un de mes sujets favoris actuellement, la bourse avec mon tout jeune PEA.  Le montant de dividendes annuels est encore faible, de l'ordre de 500€.

Mais l'expérience m'a montré que j'ai pu dépasser les 2000€ de dividendes annuels en investissant moins de 30000€.

J'estime qu'il me sera possible d'atteindre les 3000€ de dividendes perçus par an, avec ce 2éme PEA, en visant un rendement de 5 à 6%. 

Je ne parle ici que des dividendes, il est aussi fortement probable que sur 5 à 10 ans à venir, les cours de bourse montent, mais restons sur l'hypothèse que ces actions ne sont pas destinées à être revendues, mais plutôt conservées à vies, comme un capital bloqué générant une rente annuelle.

Il ne sera pas nécessaire d'investir 50000 ou 60000€ en apport personnel. Les dividendes perçues années après année et réinvesties représenteront rapidement une bonne partie du capital investi. C'est l'effet boule de neige des intérêts composés

Il ne me sera probablement pas nécessaire d'investir un apport personnel de plus de 35000€ sur 8 ans environ ... 

 

Vision optimiste ou conservative ?

Je dirai plutôt réaliste. Je dispose déjà d'un historique de presque 5 années pleines d'exploitation de mon gite, les revenus annuels sont solides et répétables (si on fait abstraction bien sûr de l'impact liée au COVID-19 sur 2020/2021).

J'ai également déjà sur l'expérience de cumuler plus de 12000€ de dividendes en 7 ans avec mon 1er PEA. 

Ces 20000€ par an de revenus supplémentaires, totalement indépendant de mon activité salariée, sont donc tout à fait atteignables en une dizaine d'année, le temps de rembourser l'essentiel du prêt immobilier en cours, et d'être en position de le  solder par anticipation si je le souhaite. 

Je commence donc à toucher du doigt un début d'indépendance financière !

Mais pourquoi pas à présent essayer de viser un objectifs plus challenging, une rente mensuelle plus élevée et/ou son obtention dans un nombre d'année plus faible, ce qui passerait pas une augmentation significative de ma capacité d'investissement... 


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