vendredi 16 avril 2021

Investissements immobiliers, mes arbitrages, quelques explications


Il y a tout juste 5 ans, je m’apprêtais à signer mon 3ème investissement locatif,
la maison adjacente à ma résidence principale que je loue depuis à l'année sur Airbnb en tant que location touristique

A l'époque, je possédais donc 2 autres investissements immobiliers, 2 studios : le premier acheté en 2009  loué dès le début en meublé LMNP, et le second acheté en 2014, déjà occupé par un locataire, en location classique, nue. 

Mais ces dernières années j'ai décidé de réaliser quelques arbitrages, immobilier notamment, en décidant de revendre ces 2 appartements.

Pourquoi avoir revendu ces 2 investissements locatifs ?

Effectivement, ça peut apparaitre paradoxal pour quelqu'un dont le but est de développer des revenus alternatifs, et ainsi gagner en indépendance financière. 

Mais tout bon investisseur doit aussi savoir arbitrer. Ne pas rester enfermer dans une position et savoir s'adapter. Plusieurs paramètres m'ont fait prendre ces décisions, juste avant le début de la crise du COVID-19 ! Et il est certain que je regréterrai de ne pas l'avoir fait aujourd'hui. Je vais y revenir...

Commençons déjà par mon 1er studio. 

Je l'ai revendu en 2019. Pendant 10 ans, je l'ai loué en meublé, sous le statut de LMNP, uniquement à des étudiants venant se former durant quelques mois (2 à 10 mois) dans une grande école de management.  

Durant les 6 premières années, je peux considérer qu'il s'agissait d'un bon investissement. Quasiment autofinancé, avec presque suffisamment de revenus locatifs pour compenser l’intégralité des dépenses. L'imposition en BIC réel ayant également joué un rôle majeur pour rendre cet investissement intéressant. Pendant ces 6 ans, mes locataires ont donc payé mon emprunt (plus toutes les charges locatives). 

Puis année après année, 2 paramètres ont commencé à faire pencher défavorablement la balance. Premièrement, la plus grande difficulté à bien louer. C'est à dire avec un minimum de vacances locatives. Hors, il s'avère que les périodes de formations des étudiants sont devenues de plus en plus courtes, plus morcelées. Plus de locataires à gérer dans une année, plus de semaines voir de mois perdus entre chacun. Et j'ajouterai également, une plus grande difficulté à trouver ces étudiants, plusieurs résidences dédiées ayant été bâties ces dernières années, offrant le meilleur confort et les meilleurs services (conciergerie...) !

Donc des revenus locatifs en baisse. Et de plus en plus avec le temps. 

Deuxièmement, les travaux ! Outre la nécessité de après 6 ou 7 ans de commencer à rénover, à réparer...de maintenir toujours dans le meilleur état possible, avec les meilleures fonctionnalités possible pour faire face à la concurrence, s'est ajouté pas mal de travaux au niveau de la copropriété.  (fuites dans la toiture, ravalement...). Et un autre dépense majeure pointait son nez, le changement de la chaudière gaz... quelques milliers d'euros de plus à sortir probablement.

Donc des dépenses en hausse ! 

Plus de dépenses, moins de recettes...l'équation était de moins en moins bonne... fini l’autofinancent. En gros je commençais à payer mes mensualité de remboursement de ma poche.

En plus de l'aspect financier, une conséquence était un temps nécessaire pour la gestion locative de plus en plus important.  Hors j'avais aussi un gite très rentable à gérer ! 

Il faut savoir parfois accepter quelques pertes, faire le dos rond quelques années, mais seulement si on a la certitude que la situation redeviendra positive. 

Et pour ce studio, ce n'était pas le cas : plus de difficulté à trouver de bons locataires (très forte concurrence et moins d'étudiants), plus de travaux à venir, et de manière générale des revenus de moins en moins passifs. 

J'ai donc revendu 1 an avant l'arrivée du COVID-19 et le confinement mondial. Fort heureusement. 100% des étudiants (pour la plupart originaires du monde entier) ont continué leurs formation en distanciel. L'école est fermée depuis 1 an.  Il y a fort à parier que ces nouvelles habitudes perdureront. moins de nécessité de voyager, plus de formation par video. La conccurence sur l'offre locative dans ma ville sera encore plus forte dans les années à venir...

La revente de mon 1er studio

Il m'aura fallu moins d'un mois pour le revendre. Un parisien qui cherchait un pied à terre pour venir faire régulièrement de l'escalade durant les week end.  

Acheté avec les travaux de rénovation environ 85000€, je l'ai revendu 89000€ net vendeur.

Ce qui fait que le notaire m'aura effectué un virement de 47000€ pour ce 1et studio. 

 

Venons en au 2ème studio maintenant, acheté donc en 2014

Le locataire en place sera resté 2 grosses annnées.  2 ans sans soucis.   un investissement encore une fois plutôt bon, avec des loyers qui couvraient les mensualité du crédit. 

Par contre, l'inconvénient était l'imposition. Rien à voir avec de la location meublée, déclarée en BIC réel ! En location nue, selon votre tranche d'imposition, ça peut monter très vite et impacter votre rentabilité. 

J'ai donc reçu la lettre de préavis de départ de mon locataire avec grand plaisir ! J'allais pouvoir commencer à exploiter au mieux cet investissement immobilier. 

J'ai donc déjà passé 2 semaines à légèrement rénover (déjà refait entièrement 2 ans avant mon achat) et surtout à complément meubler ce petit studio pour le rendre attractif en location meublée. (1500€ investis environ). 

Et je me suis lancé sur Airbnb, fort de l'expérience de mon nouveau gite. L’emplacement plein centre ville était parfait.  

Et ça a marché, la demande était là, occupé tous les week ends ! Mais quasiment que les week ends...Avec un tarif à la nuitée qui pouvait difficilement dépasser les 50€ en raison de la forte concurrence...plus un peu de frais de ménage, la rentabilité n'était pas significativement supérieure à la lcation vide. 

Et par contre, la charge de travail n'avait plus rien à voir ! fini le revenu plupt passif de la location vide.  

Avec ma femme, on n'a tenu qu'une petite année...impossible de gérer en parallèle un gite de 6 personnes et un studio en centre ville, à 20 km de chez nous. (+ bien sûr le 1er studio...)

Nous avons pensé faire appel à un service de conciergerie Airbnb. L'investissement perdait alors une grosse partie de son intérêt, avec une grosse perte de rentabilité. 

Bref, il a fallu trancher, penser aussi à sa santé, penser à se recentrer sur notre activité principale, la plus importante et la plus rentable, le gite Airbnb en location touristique. 

Nous avons donc revendu début 2018 ce deuxième appartement, en l'état, entièrement meublé et équipé, avec même une petite plus value intéressante à la clef : 76000€ pour un achat  à 67000€.   (vendu dès le 1er week end suivant la mise en ligne de l'annonce, à la 3ème visite !)

Encore une fois, juste avant le COVID-19 ! ouf...

Au final, j'aurai donc récupéré 18000€ sur cette vente. 

Soit un total de 47000€ + 18000€ = 65000€

Une somme aujourd'hui placée sur une assurance vie. Je reviendrai sur sa future utilité prochainement.

De manière générale, 10 ans d'expérience d’investissement locatifs qui m’auront permis de créer un petit capital intéressant mais qui surtout m'auront permis d'apprendre sur la meilleure façon d'investir dans l'immobilier. 


3 commentaires:

Unknown a dit…

B

Unknown a dit…

Bonjour Olivier,
Merci pour la qualité de tes articles et ton retour sur le blogue.
Bonne continuation!

Olivier a dit…

Merci, ça fait plaisir ! A bientôt

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