Mon 2ème investissement locatif : objectifs et préparation

Vous le savez, je cherche à investir à nouveau dans l’immobilier, en rééditant l’investissement locatif que j’ai fait fin 2009, un studio meublé en centre-ville loué à des étudiants de grande école, des étudiants pour la plupart étrangers.

Après 5 années d’expérience de gestion locative, j’en ai tiré beaucoup d’enseignements positifs :

• Une grande facilité à trouver des locataires, souvent même sans visite préalable, simplement par contact email, suite à ma petite annonce.
• Un montant de loyer élevé, au moins 25% supérieur à ceux des autres appartements similaires de la copropriété.
• Sans avoir subi le moindre loyer impayé 
• Ni aucune dégradation importante (juste un manque d’entretien et de ménage…)
• Et le tout avec un taux de vacance locative faible. (quasiment certain de louer 11 mois par an, l’appartement restant souvent vide de mi-juillet à mi-aout, ce qui présente également des atouts !)

Il y a environ 1000 étudiants qui passent par an dans cette école, un vivier important de clients potentiels...un petit millier de logements nécessaires ! ce qui peut aussi expliquer que les étudiants ne discutent pas vraiment le prix des loyers. Il faut bien voir que le coût de l’année d’étude leur revient nettement plus cher que le coût du logement. 

De plus, je viens d’être contacté par un ancien de l’école qui travaille sur le projet d’un site en ligne de mise en relation directe entre propriétaires bailleurs et étudiants, avec un abonnement annuel de 50€ à terme. Même si pour le moment, j’ai un contact au sein de l’école qui publie mes annonces sur l’intranet gratuitement, ça pourrait ne pas durer, et par conséquent ce projet m’intéresse forcément. Surtout dans l’optique de proposer plusieurs logements en location…

De nouveaux critères de recherche par rapport à mon expérience passée ?

Nouveau projet d'investissement immobilier : c'est parti !

Pour moi, cette première partie de l’année 2014 aura plus été marquée par de de la bonne gestion que par de l’investissement : l’amortissement comptable de mon studio et la mise en attente de liquidités en prévisions de jours meilleurs en bourse (Comme vous pourrez le constater sur la page de suivi de mon PEA, je viens de dépasser les 10000€ de plus-value et ça me laisse toujours autant perplexe ! )

Dédier une partie de son activité à la gestion, c’est très bien, il faut le faire, mais ce n’est pas très marrant ! Et surtout ça ne se traduit pas de la création de nouvelle source de revenus passifs…

Mais depuis quelques semaines, les choses changent, je m’active pour que la 2ème partie de l’année soit différente !

J’en parle déjà depuis quelques temps, mais cette fois-ci, c'est lancé, je suis dans une démarche active de recherche d’un 2ème investissement locatif.

J’ai tout d’abord fait valider mon projet auprès de ma banque, avec l’obtention d’une proposition de prêt pour un montant de 80000€. C'est le montant maxi (hors frais de notaire et meublé) que je considère acceptable pour un bon investissement dans ma région, je suis donc partie sur cette base pour obtenir un accord de principe. 

Combien d’années sans impôts sur les revenus locatifs grâce au régime BIC réel ?

Dans l’un de mes derniers articles, je vous ai parlé de l’amortissement comptable de mon appartement meublé (rendu possible par le fait que je déclare cette année au régime BIC réel) ou comment je vais pouvoir déduire de mes recettes locatives une partie de la valeur de mon bien immobilier et de son mobilier, sur des dizaines d’années.


Ce montant de déduction est loin d’être négligeable, de 4000€ par an les premières années, à 1000€ jusqu’à 50 ans dans mon cas. De quoi réduire significativement le montant de revenus fonciers sur lequel je serai imposé !

Et les déductions ne s’arrêtent pas là : à cette dépréciation annuelle de la valeur de l’appartement, il faut en effet également ajouter d’autres charges ou dépenses déductibles qui au final vont dépasser le montant des loyers annuels pendant de nombreuses années.

Ainsi, le bilan de la déclaration fiscale en BIC réel que j’ai faite cette année en 2014, sur les revenus de 2013, était déficitaire, le déficit se chiffrant à – 1967€ !


Les déductions fiscales en BIC réel

Voici donc les déductions qui ont été cumulées par mon expert-comptable pour arriver à ce déficit de 1967€ :

Travaux de rénovation : passer par un artisan ou les faire soi-même ?

Je possède 2 biens immobiliers, ma maison en tant que résidence principale et mon studio en tant qu’investissement locatif.

Un petit patrimoine (toutefois encore loin d’être payé…) qu’il est bon d’entretenir ou d’améliorer, que ce soit pour son confort personnel, celui des locataires ou pour tout simplement valoriser ces biens immobiliers.

Avec l’arrivée du printemps, pas mal de projets commencent à germer ! Trop pour 2014 probablement…

Et oui avec une maison achetée il y a moins d’un an, qui ne répond pas encore à tous nos besoins, et un appartement acheté il y a bientôt 5 ans dans lequel je n’ai jamais fait de travaux depuis sa mise en location, les idées ne manquent pas !

Et une fois que l’on a fait sa petite liste, on se retrouve confronté à deux problèmes :

• l’argent
• et le temps !

Comment en faire un maximum, en un minimum de temps pour un coût le plus faible possible ?

La première chose à faire est déjà de classer les travaux envisagés par ordre de priorité. Tout n’est peut-être pas si urgent, et peut encore attendre un an ou deux…

C’est ce que j’ai fait :

Pour ma maison :

L’amortissement comptable de mon appartement meublé

En tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), à présent déclaré officiellement avec un numéro SIRET, l’intérêt de déclarer ses recettes locatives au réel (en BIC réel) est de pouvoir amortir la valeur du bien immobilier et de son mobilier.

L’autre option est la déclaration fiscale en micro-BIC, avec 50% d’abattement sur les revenus bruts, ce qui reste généralement nettement moins avantageux.

Reste à savoir calculer le montant annuel de cet amortissement selon les bonnes règles comptables en vigueur.

Comme vous le savez j’ai choisi de faire appel à une expert-comptable pour prendre en charge, non seulement ce calcul d’amortissement, mais plus largement ma déclaration fiscale de revenus locatifs en BiC réel.

Elle vient de me faire parvenir l’ensemble des formulaires 2031 et 2033 que je dois remettre aux impôts avec le reste de ma déclaration sur le revenu.

Comme prévu, je suis effectivement bien déficitaire, c'est-à-dire plus de déductions que de recettes, donc aucun impôt à payer pour mon studio meublé. Je vous donnerai d’autres détails dans un prochain article, mais je voulais dans un premier temps vous exposer comment a été estimé mon amortissement dans les années à venir.


L’amortissement comptable par composantes

4 raisons pour lesquelles mon investissement locatif va générer du cashflow en 2014

J’ai regardé les comptes prévisionnels de mon studio pour 2014. Et il est probable que l'autofinancement soit acquis pour la première fois cette année ! Pour la 4ème année de location.

Comme évoqué dans l’article précédent, un investissement locatif, ça s’optimise. Une fois l’achat effectué, il reste bien souvent des recettes supplémentaires à obtenir ou des frais à réduire. Ça demande un peu d’expérience ou d’efforts… récompensés par une rentabilité locative bien meilleure.

C’est ce qui devrait donc m’arriver cette année, essentiellement pour 4 raisons que je détaillerai plus loin.

Mais tout d’abord des chiffres ! 

Il s’agit pour la plupart de prévisions, qui seront évidemment à affiner. Mais sauf problème majeur (des travaux ou des renouvellement de mobilier non prévus…), je devrais être bénéficiaire de 17€ par mois cette année !

En 2013, j’ai ajouté de ma poche plus de 80€ tous les mois… ca représente donc quasiment 100€ de capacité d’épargne mensuelle en plus, d'une année sur l'autre !

Bilan prévisionnel des comptes de mon appartement locatif pour 2014

Pourquoi du cashflow en 2014 ?

Investir dans un bien immobilier autofinancé

C’est l’investissement locatif idéal : l’appartement que l’on achète à crédit et qui est intégralement payé par les locataires.

Pas un seul euro à ajouter de sa poche durant les 15 ou 20 ans de crédit.

Il faut donc arriver à une situation où les recettes couvrent (ou même mieux dépassent !) l’ensemble des dépenses. (et elles sont nombreuses…)

Quelles sont les recettes et les dépenses d’un investissement immobilier ?

Les rentrées d’argent se limitent à 2 choses, et proviennent d’une source unique, le locataire :

• les loyers
• les récupérations de charge

Les sorties d’argent sont plus variées : 

• Les mensualités d’emprunt payées à sa banque
• Les charges de copropriété non récupérables
• Les travaux d’entretien ou de réparation
• La taxe foncière
• Les frais d’assurance
• Et les impôts sur les revenus fonciers.

L’autofinancement, comment en arriver là ?

Comme le montre le schéma ci-dessous, ca se joue en 2 temps :

1. A l’achat du bien immobilier 
2. Puis durant toute la période de remboursement du prêt

 

Un premier point de départ donné dès l’achat du bien

Rendement locatif : l’outil indispensable

Il y a un an et demi je vous avez parlé d’un outil en ligne que j’avais trouvé pour calculer le rendement locatif d’un investissement immobilier. Un outil très simple mais qui se démarquait des autres pour 2 raisons : 

1. la prise en compte de l’imposition 
2. l’estimation de l’évolution du rendement au fil du temps.

Un outil idéal pour comparer rapidement différents investissements locatifs, selon différents mode de gestion (vide, meublé…).

Etant en phase de réflexion pour un 2ème investissement immobilier, je suis retourné sur ce site pour faire quelques simulations et c’est là que j’ai découvert que l’outil avait bien évolué !

Avec notamment ce qui me manquait à l’époque, l’intégration du régime BiC réel avec la prise en compte de l’amortissement du bien dans le calcul du rendement.

Cette fois tout y est, simple et efficace. Idéal pour dégrossir un projet immobilier !

L’occasion en une vingtaine de copies d’écran de vous dresser un tour d’horizon des possibilités offertes par ce site en ligne : Rendement Locatif

Je suis parti sur des chiffres que je considère réalistes pour un projet personnel de location meublée.

Les données de son projet d’investissement

Les 2 images suivantes constituent l’ensemble des données à remplir :

Location meublée : la préparation de ma prochaine déclaration fiscale en BIC réel

 

Petit rappel sur le régime BIC réel

Tout a commencé il y a un peu plus d’un an, fin 2012, par la lecture de ce livre. Même si j’avais eu connaissance de tout l’intérêt de ce régime fiscal au travers de différents commentaires sur le blog, c’est la première fois que j’y voyais vraiment clair sur quoi faire et comment le faire ! l’aspect pratique des choses…

Après avoir identifié une expert-comptable ayant déjà réalisé de telles déclarations, début 2013, je me suis donc déclaré officiellement loueur en meublé non professionnel (LMNP) en déposant un formulaire Poi à mon centre des impôts.  (vous pourrez voir un scan de de formulaire dans cet article).  

En précisant un début d’activité en location meublé au 1^er janvier 2013.

Quelques mois plus tard, j’obtenais mon numéro SIRET. (que vous pouvez voir ici).

Comme précisé dans le formulaire Poi, déclarer une activité de type LMNP nous rend redevable de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).

Et donc évidemment, je n’ai pas été oublié, fin 2013, j’ai reçu un formulaire de déclaration CFE qui était à retourner pour le 1er janvier 2014.

J’ai tout de même dû passer un petit coup de téléphone à mon expert-comptable pour lui demander quelques précisions (par exemple pour le montant de revenus sur l’année, avec ou sans les charges ?), mais globalement cette déclaration était assez succincte.

Et j’en ai profité pour fixer un RDV avec elle, fin janvier de cette année, pour préparer ma déclaration 2014.

Vous louez un bien meublé ? Choisissez le bon mode de promotion...

Aujourd’hui un article invité de Ludovic Matten, du blog passion locatif et également auteur du livre « s’enrichir avec la location saisonnière », celui dans lequel j’ai découvert cette fameuse niche fiscale de la déclaration en BIC réel pour les locations meublées ! J’y reviendrai d’ailleurs dans mon prochain article,  avec la liste des documents que je viens de fournir à mon expert-comptable pour qu’elle prépare mes formulaires de déclaration 2031 et 2033…


Tout dernièrement, un de mes lecteurs m'a contacté, un brin affolé, parce que sa maison, bien que très belle, ne trouvait pas grâce aux yeux des éventuels locataires. Cette dame (parce que c'est une lectrice) m'a envoyé l'annonce qu'elle avait posté sur différents sites. Elle était concise, précise... mais manquait de folie. Lorsque vous vous lancez dans la location saisonnière, ou plus généralement dans la location meublée, vous devez prévoir l'avenir : savoir quels seront les points forts de votre bien, ce qui fera que les locataires potentiels vous choisiront, vous et pas un autre, et savoir comment vous ferez la promotion de votre bien.

Nous passerons rapidement sur le choix de votre bien. Comme tous les professionnels du secteur vous le diront: la règle d'or est 1. l'emplacement, 2. l'emplacement, 3. l'emplacement. Si vous avez cet emplacement, les locataires viendront forcément à vous. Si vous ne l'avez pas, cet emplacement, il vous faudra trouver le moyen de les attirer. Comment ? En étant plus malin que les autres, en proposant des prestations différentes, en ciblant une clientèle particulière... Les possibilités sont nombreuses, à vous de les trouver.

Après, je ne suis pas magicien. Un bien mal placé, bien qu'attractif à première vue, peut ne pas atteindre sa cible. Dans ce cas, il vaut mieux parfois revendre... et se recentrer sur un autre sujet. C'est par exemple ce qu'a fait Natasha. Natasha est une ancienne locataire, qui est devenue une amie. Elle a tellement apprécié son séjour chez moi (dans un de mes appartements) qu'elle s'est décidée, avec son compagnon, à acheter un bien dans le même village de montagne. "C'est fait, on a acheté", m'a-t-elle un jour annoncé. "Super", ai-je répondu. "Où ça?", ai-je demandé. Sa réponse ne m'a pas rassuré... "Je n'aurais jamais acheté là-bas", ai-je pensé.

Investir dans des SCPI

Aujourd'hui je vous propose un article invité dans lequel nous allons parler des SCPI, un investissement immobilier différent qui a le vent en poupe, mais dans lequel je n'ai aucune expérience! Je laisse donc la parole à Marc du blog Mieux Gérer Son Argent. 

Simples et efficaces, les SCPI vous permettent de démarrer petit à petit dans l'immobilier, ou de vous diversifier si vous avez déjà investi dans de l'immobilier d'habitation.

Avant d'investir dans les SCPI, et comme pour tout placements, je vous conseille d'avoir une bonne gestion de vos comptes, et surtout une bonne épargne de précaution. Pour en savoir plus sur l'épargne de précaution, vous pouvez cliquer-ici pour accéder à un article que j'avais écrit sur mon blog.

Qu'est que c'est ?

SCPI signifie Société civile de placement immobilier.

En fait vous investissez dans une entité qui va acheter puis exploiter des biens immobilier pour ensuite vous verser la part des loyers qui vous revient.

C'est une société de gestion choisie par la SCPI qui s'occupe de gérer toute la partie administrative, souscription, vente, paiement des loyers...

En somme, vous n'avez rien à faire, vous achetez des parts puis les revenus arrivent tout seul, la SCPI s'occupe elle-même de tout. C'est donc un placement idéal pour les personnes qui ne peuvent pas investir directement dans un bien immobilier en direct, qui veulent tirer des revenus immobiliers passifs sans passer par la case gestion ou qui ne veulent pas y consacrer du temps.

Une SCPI possède des centaines voire des milliers de locataires, ainsi si un d'eux ne paye pas ce n'est qu'une toute petite partie des bénéfices qui est impactée. Alors que pour l'investissement en direct, il faut acheter plusieurs biens pour répartir les risques de non-paiement des loyers.

Les rendements proposés sont plus qu'honnêtes et sont actuellement autour de 5%/an avant impôts, les gains sont imposés comme des revenus foncier classiques.

La maison voisine en investissement locatif ?

Je vous en ai parlé il y a quelques mois, j’ai acheté une nouvelle maison. A l’époque j’avais appris que l’une des maisons voisines était occupée par des locataires. Ce que je ne savais pas c’était que cette maison était en vente !

Est-ce une bonne opportunité pour un 2ème investissement immobilier locatif ?

De quoi s’agit t-il exactement ?

On pourrait plutôt parler de maison de ville. Une vielle maison mitoyenne en pierre, entièrement rénovée il y a quelques années,  une surface habitable d’environ 85 m² (100 m² au sol), 4 chambres sur 2 étages, en bord de route, et offrant un petit jardin d’environ 100 m². Une particularité intéressante, chaque chambre dispose de sa propre salle de douche.

Pourquoi cette maison m’intéresserait au-delà du placement locatif ?

Outre l’intérêt en termes d’investissement locatif, cette maison m’intéresserait surtout pour bonifier ma propre résidence principale. Je m’explique. Nos 2 jardins séparés de hauts murs en vielle pierre, sont toutefois un peu imbriqués. Une façon d’optimiser mon propre jardin de 250 m² serait de récupérer en gros la moitié du jardin voisin puis de reclôturer. 

En termes de valeur marchande des 2 biens, on pourrait penser que ça améliorerait un peu celle de ma résidence principale et dégraderait celle du bien locatif.

Il y aurait nécessairement un coût : d’abord pour détruire le mur en pierre et en remonter un dans le même style

Et il faudrait également recadastrer, faire redéfinir les limites des 2 propriétés.  Même si je suis l’unique propriétaire des 2 habitations.

Mais cette optimisation n’a de sens que si l’objectif principal de cet achat, l’investissement locatif, tiens la route.

Mon indépendance financière fin 2013

Je ne vais pas faire un point détaillé de toute l’évolution de mon patrimoine ou de mes revenus passifs depuis un an, comme j’ai pu le faire les années précédentes.  Je vais plutôt essayer de prendre un peu hauteur sur ma situation actuelle et essayer de me projeter dans l’avenir. 
 

Avec un objectif, définir ce qu’il faut que je fasse dans le années à venir…

Pourquoi davantage d’indépendance financière ?

Dans mon cas personnel, il ne s’agit pas de quitter mon boulot le plus rapidement possible. Oui je suis salarié, mais j’aime mon travail,  intéressant, motivant,  parfois un peu stressant, mais gérable.  

Ceci dit, il y a 2 choses qui me poussent à gagner en liberté financière :

1 _  Être libre de prendre ma retraite je jour où je le souhaiterai. S’il faut que je cotise 43 années, ça m’amène à 67 ans…ça me semble un peu tard.

2 _ Je ne suis pas naïf, je sais très bien que personne n’est à l’abri et que je pourrais très bien être licencié à n’importe quel moment. (pas encore de rumeur de plan social, j’ai donc encore au moins 6 mois de visibilité J)

Pour ces 2 raisons, je veux pouvoir m’appuyer sur d’autres sources de revenus que mon simple salaire, des revenus passifs et alternatifs.

Ma situation actuelle

Pour faire simple, j’ai résumé ma situation fin 2013 dans le schéma ci-dessous : En gros dans une dizaine d’années, si je poursuis ma feuille de route actuelle, je pourrai dégager 1000€ de revenus net, passifs, par mois.

Cliquez pour zoomer !

Je vais tout de même détailler un peu :

A la recherche d'un nouveau locataire pour mon investissement locatif

Mon locataire actuel partira à la fin du mois de Décembre, comme convenu à la signature de son bail meublé. Il me faut donc lui trouver un successeur pour début janvier, en essayant de minimiser le nombre de jours où l’appartement restera vide.

Un investissement immobilier vide est évidemment un gouffre financier, avec des charges à payer, un emprunt à rembourser et tout ça sans la moindre rentrée d’argent. La rentabilité annuelle dépend donc énormément de ces jours de vacances locatives.

Il y a de multiples façon de chercher un locataire, la méthode la plus fréquente probablement de nos jours, c’est la petite annonce sur Internet, en particulier sur le site leboncoin, totalement gratuit.

J’ai essayé il y a un an et demi pour une période d’été, c’est extrêmement efficace pour avoir des appels, beaucoup d'appels!. Reste ensuite à gérer ce flux d’information et à choisir…pas toujours simple !

Avec ma niche d’étudiants étrangers, une cible de locataires bien précise, j’évite ces complications. Par contre, il faut que j’arrive à entrer en contact avec eux. 

Je connais aujourd’hui 4 méthodes, 2 payantes et 2 gratuites. J’en ai testé 3.

La première, jamais testée, est aussi la plus coûteuse…il s’agit d’une agence immobilière installée au cœur du campus qui se charge quasi exclusivement du logement des étudiants. Et assure également d’autres services, du type location de voiture par exemple. 

Intéressant sur le principe mais les frais d’agence pour chaque nouveau locataire sont exorbitant, pour le bailleur comme pour le locataire, plus d’un mois de loyer. Je passe donc mon chemin…

Une petite erreur de gestion locative...

A avoir voulu trop simplifier la gestion locative de mon studio, je viens de réaliser que j’avais commis une petite erreur…

Une négligence qui va me coûter 211€ cette année !

L’immobilier est un investissement qui peut rapporter gros, mais chaque détail compte, et la moindre erreur peut rapidement vous faire basculer d’une situation très rentable à une situation nettement moins favorable.

Petit rappel de ma situation

La bail de location que je propose est de type meublée, et je loue exclusivement à des étudiants, tous étrangers pour le moment, âgés entre 25 et 30 ans, issus d’une Grande Ecole (MBA). Un cursus qu’ils réalisent en une grosse année, à la fois en France et à Singapour. 

Ils payent bien, sont souvent déjà employés, mais en contrepartie ils ne restent que 4 à 6 mois. Une rotation de locataire donc assez importante, mais qui me permet un meilleur suivi de mon bien.

Mon erreur

Nouvelle loi, nouvelles contraintes pour les bailleurs…

Quand on se lance dans un investissement, on prend généralement en compte les avantages et les contraintes au moment où on le fait…sans imaginer que quelque chose pourrait changer ! 

Mais le problème est qu’en France, on aime bien créer de nouvelles lois pour résoudre les problèmes…

Comme de nouvelles taxes pour réduire la dette (pour le moment l’assurance vie et le PEA restent des supports d’investissements financiers sauvegardés, mais jusque quand ?) ou encore de nouvelles lois pour le améliorer les conditions de logement…

Et parfois, les changements imposés peuvent être très dommageables !

La loi ALUR pour l'accès au logement et à un urbanisme rénové 

Justement le dernier projet de loi de Cécile Duflot fait partie de ceux qui pourraient me poser quelques soucis, de rentabilité et d’applicabilité, pour mon investissement locatif. 

Il y a pour moi potentiellement 2 points problématiques, le plafonnement des loyers et la garantie universelle des loyers, et une question, comment ma location meublée rentre-t-elle dans ce nouveau cadre ?

Le plafonnement des loyers      

Investir dans un appartement ou un parking, les différences

Tous ceux qui se sont intéressés ces dernières années à l’immobilier locatif, ont pu constater une baisse évidente de la rentabilité, en raison de la hausse continue des prix de l’immobilier.

Ça tend à stagner voir à baisser un peu, mais évidemment par rapport à il y a 10 ans, ça n’a rien à voir…

Il faut alors chercher des astuces, des niches…pour ma part, je me suis lancé dans la location meublée, qui d’une part permet de maximiser les loyers, mais aussi d’améliorer très nettement la rentabilité grâce à une fiscalité avantageuse. (je vous renvoie à mes articles sur le mode l’imposition au BiC réel)

Un autre type d’investissement immobilier est devenu plus courant ces dernières années, l’achat de parking ou de box, notamment en raison d'un prix de départ plus faible. 

Mais surtout, c'est la rentabilité qui est en général mise en avant, atteignant parfois les 10%.

Julien s’est focalisé sur ce type d’investissement, il en parle sur son blog, et je lui ai demandé quelles étaient selon lui les principales différences entre investir dans un parking ou dans un appartement et pourquoi il avait fait ce choix.

Voici sa réponse en vidéo !

Merci à toi Julien pour cette synthèse dédicacée !

Si vous souhaitez plus d’informations sur le sujet,  rendez vous sur le site de Julien, ParkingGarage.fr

Une erreur d’investir dans l’immobilier aujourd’hui ?

J’ai reçu plusieurs mails ces dernières semaines allant dans ce sens, de personnes motivées à se lancer dans l’investissement locatif et qui finalement viennent de baisser les bras.

Pourquoi hésiter à investir dans l’immobilier aujourd’hui ? Évidemment, la situation  économique et sociale de la France pèse, les impôts et autres taxations sont en hausse constante et le spectre d’une chute importante des prix de l’immobilier revient régulièrement.

Cette image globale assez sombre sert souvent de bonne excuse pour ne pas passer à l’action. Et ce sont des années précieuses qui sont ainsi perdues !

J’ai acheté un 1^er appartement fin 2009 et je sais que j’en achèterai un autre, bientôt j’espère. Mon changement de résidence principale, l’achat de ma nouvelle maison ont un peu ralenti ce projet sur ces 2 dernières années, c’est vrai.

Mais ce laps de temps m’a permis d’apprendre comment gérer un bien locatif de manière très rentable : la location meublée, déclarée en BiC réel. J’ai à présent mon numéro SIRET, et mon ou mes prochains investissements immobiliers suivront évidemment la même approche.

Évidemment qu’il vaudrait mieux patienter un peu si on était certain que l’immobilier baisse partout de 20% ou 30% dans les 2 ans, mais personne n’en sait rien !

Il faut par contre regarder les faits, le concret, ce dont on est sûr ! 

Location meublée et BIC réel : enfin mon numéro SIRET !

En mars dernier, je vous ai raconté que j’avais enfin fait officiellement la déclaration de mon activité de location meublée non professionnelle.

J’avais en effet déposé à mon centre des impôts un formulaire Poi de début d’activité.

D’une part, il s’agit d’une obligation légale pour en tant que bailleur en meublé, chose que je ne savais pas il y a encore un an…

Mais surtout, c’est le seul moyen de pouvoir ensuite choisir un régime fiscal très avantageux, le régime BIC réel simplifié.  

Je ne vais redétailler ici les bénéfices, je vous renvoie par exemple à cet article, mais en gros, ça devrait se traduire par quasiment pas d’impôts sur  mes revenus locatifs durant de longues années…

Pourquoi déposer le formulaire Poi ?

Pour obtenir un numéro SIRET, qui permettra ensuite à mon expert-comptable début 2014 de rédiger ma déclaration, en amortissant la valeur de mon logement.

Et ce numéro SIRET, le voici !

Les 50 meilleures raisons d'investir dans l'immobilier

Je voulais partager avec vous un ebook auquel j'ai participé il y a quelques semaines, les "50 meilleures raisons d'investir dans l'immobilier". 

Ce livre  est issue d'une une idée originale de Jérôme YVON auteur du blog, Investisseur Immobilier Débutant .fr, sur lequel vous pourrez retrouver tous les articles et les commentaires associés bien sûr. 

Pour ma part, j'ai contribué avec cet article "5 Bonnes Raisons d’Investir Dans Un Appartement Meublé". 

Mais vous pourrez retrouver beaucoup d'autres idées, voici le sommaire :