Trouver et choisir un locataire avant l'été

Ça fait quelques temps que je n’avais pas parlé de mes dernières expériences de gestion locative de mon studio meublé.

C’est plutôt un bon signe, c’est que tout se passe bien ! Et en effet j’ai connu depuis septembre 2011, 9 mois de location sans soucis.

Le départ de mon précédent locataire

La seule nouvelle que j’ai eu de mon dernier locataire (un étudiant italien en MBA) est intervenue en avril pour me signaler son départ fin mai. (un seul mois de préavis en location meublé).

Je savais qu’il y avait de fortes chances qu’il ne reste pas beaucoup plus longtemps, mais 9 mois c’est déjà pas si mal pour ce type de locataire. (sans risque, bon payeur, mais à durée limitée…)

L’état des lieux de sortie a été sujet à quelques discussions. C’est toujours un moment potentiellement un peu conflictuel, surtout si on n’a pas pris le temps de réaliser un état des lieux d’entrée méticuleux, validé par les 2 parties, le bailleur et le locataire.

Comment calculer le rendement locatif d'un investissement immobilier et évaluer l’autofinancement ?

Cette question revient très souvent dans les emails que je reçois, je vous propose donc ici une méthode générique qui correspond au principe que j’utilise, une méthode bien sûr que chacun devra adapter à sa propre situation, plus particulièrement en ce qui concerne la fiscalité.

Je me mets dans la position de la personne qui est en phase de recherche de bien sur lequel investir, et qui cherche donc à estimer le rendement de son futur investissement, pour chacun des biens visités.

Pour illustrer la méthode, je vous propose aussi en fin d’article l’exemple concret d’une lectrice actuellement en passe d’acquérir son premier investissement locatif.

Vous pourrez aussi télécharger la feuille de calcul Excel associée pour effectuer vos propres simulations.

La méthode pour estimer le rendement locatif d’un bien immobilier

Le rendement brut

C’est le plus direct à calculer, c’est aussi la première étape. C’est en général celui évoqué par les agents immobiliers lorsqu’ils vous font visiter l’appartement « idéal pour investisseur »… Mais attention, on est loin du compte ! Le rendement réel final sera bien différent malheureusement. (33% de moins est un bon ordre de grandeur…)

Location meublée : dépôt de garantie, préavis, bail….

…ou comment certains bailleurs abusent de leur position dominante !

En tant que propriétaire d’un studio que je loue meublé depuis un peu plus de 2 ans, le mail que j’ai reçu de la part d’un lecteur du blog m’a poussé à écrire cet article pour dénoncer ce que je considère comme étant de vrais abus de pouvoir !

Des excès en partie non légaux, mais que le bailleur se permet étant donné la demande supérieure à l’offre…

La personne qui m’a écrite était à la recherche d’une location d’un F2 meublé, pour une période de quelques mois, en région parisienne.

La plupart des appartements meublés proposés à la location sont des studio, destinés à des étudiants. L’offre en appartement de type F2 ou supérieur est faible.

Mon lecteur avait donc peu de choix, mais il est tombé sur un appartement idéalement placé, très bien équipé et parfaitement à son goût.

Il a donc déposé un dossier de location et c’est là que le bailleur lui a donné quelques détails supplémentaires sur « les conditions » de location…

Gestion locative : le maintien en état de ma copropriété …

Un petit article pour illustrer les possibles désagréments de l’investissement locatif. Oui, l’investissement immobilier peut être très rentable et offrir de vrais revenus annexes une fois les prêts remboursés, mais on ne peut pas nier que l’on doit faire face parfois à de petits soucis.

La réunion de syndic de cette année n’a pas encore eu lien, probablement en Avril, mais on devrait avoir quelques sujets de discussions intéressants, travaux de copropriété et surtout incivilité des locataires…

Un point qui explique en partie les quelques désagréments actuels, est que la copropriété de 6 logements dans laquelle j’ai acheté mon studio, n’est actuellement occupée que par des locataires. Ce qui n’était pas le cas avant mon achat, j’ai en fait racheté au dernier propriétaire vivant dans l’immeuble.

Comment assurer la meilleure vie en communauté possible ?

Je viens de recevoir une lettre du syndic avec quelques documents à remettre à mon locataire, dans le but d’essayer de les discipliner un peu…

En effet, un sujet devient critique, la gestion des poubelles !

Et si j’avais choisi le bail nu plutôt que la location meublée ?

Pour mon premier investissement locatif, un studio, j’ai décidé de le louer en meublé, et ce depuis bientôt 2 ans. J’ai déjà eu l’occasion d’évoquer le choix de ce mode de location, notamment en comparant les avantages et inconvénients du meublé par rapport à la location vide.

Sur 2011, mon rendement locatif net devrait être proche de 6,30% comme détaillé dans cet article.

Je n’ai toutefois jamais fermé la porte à l’option qui consisterait à revenir à un bail nu, si l’expérience du meublé me démontre que la rentabilité en non meublé serait meilleure.

C’est donc justement ce que j’ai essayé d’estimer ici, quel aurait été mon rendement locatif depuis 2 ans si j’avais loué vide.

Le bilan de ma location meublée :

2010 :

• Rendement net (avant impôts): 5,69%
• Défaut d’autofinancement mensuel (avant impôts) : 90€
• Impôts fonciers : 0€ (déficit foncier)

Un nouveau bail signé pour ma location meublée

Le dernier locataire de mon studio meublé a quitté les lieux fin juillet, après y être resté presque 1 an.

Après avoir testé durant tout le mois d’Aôut la location saisonnière de mon appartement, je me suis donc mis en quête d’un nouveau locataire pour la rentrée de Septembre.

Mon objectif pour cette année est de minimiser le plus possible la vacance locative, l’un des facteurs qui impacte le plus la rentabilité et l’autofinancement.

Objectif en parti rempli cet été avec la location saisonnière qui m’a rapporté sur Aôut l’équivalent de 76% d’un mois de location standard. (475€ contre 625€ charges comprises)

Mais le plus important était d’assurer de signer un nouveau bail de location dès le 1er septembre.

Comment j’ai testé la location saisonnière de mon studio cet été

Le 3ème locataire de mon studio meublé est parti fin juillet, et j’avais évoqué ici comment la lecture du guide de Cédric Annicette m’avait donner envie de tester dès cette année la location saisonnière sur le mois d’Août, étant assez disponible cette année.

Voici ici le bilan de cette expérience assez lucrative…

Mon appartement, loué meublé, est assez bien équipé, mais quelques éléments supplémentaires étaient à acheter pour pouvoir prétendre offrir un service de location saisonnière, à la semaine ou au week-end, du linge essentiellement, draps, serviettes de toilette…

Mais avant de me lancer dans les dépenses supplémentaires, j’ai d'abord commencé par passer une petite annonce gratuite dans leboncoin, histoire de m’assurer de la demande.

Résultats de ma petite annonce dans leboncoin

J’ai tout d’abord passé en revue la concurrence locale pour fixer un tarif compétitif, 290 € la semaine, 130 € le week end, puis j’ai rédigé mon annonce sans oublier bien sûr d’inclure le maximum de photos possibles tout en essayant de me démarquer avec une petite offre de bienvenue : la bouteille de champagne offerte pour toute réservation à la semaine !

Pourquoi je n’ai pas acheté cette place de parking en concession ?

Je parlais dans cet article début juillet de l’affaire sur laquelle j’étais tombé, une place de parking plein centre ville à 2500€ !

Oui mais une place d'un parking public, vendue en concession, dont la pleine propriété reviendra à l’exploitant Vinci en 2022.

Toutefois, en y regardant de plus près, le rendement pouvait sur le papier s’avérer être excellent sur les 10 à 11 années restantes.

L’information critique à avoir était la valeur locative d’une telle place de parking. Pour une fourchette de loyer de 50 à 100€, le rendement pouvait passer de 1% à plus de 20%...

J’ai donc essayé d’estimer la valeur locative réelle :

1ère info : le prix de l’abonnement mensuel auprès de l’exploitant Vinci Park : 77€. 77€ pour bénéficier de l’entrée gratuite, mais sans place attitrée, donc dans la limite des places disponibles. Aucune garanti de pouvoir y trouver une place. Et je sais par expérience que le midi en semaine, le parking est plein.

Et de mon point vue, avoir une place privative est un plus qui a une certaine valeur.

Je suis donc parti de ce constat pour tester la demande…

Investir (ou non) dans une place de parking en concession à 2500€ ?

Dans le but de rester au contact du marché immobilier de ma région et notamment de la ville dans laquelle j’ai réalisé mon premier investissement locatif, je me suis paramétré depuis quelques semaines des alertes sur le pap.fr et seloger.fr. Je jette aussi régulièrement un œil sur leboncoin.fr, le site de petites annonces gratuites très en vogue actuellement sur lequel malheureusement on ne peut pas programmer d’alertes.

Et justement, c’est sur ce dernier site que je suis tombé sur une annonce très alléchante qui m’a fait pas mal cogité ces derniers jours:

Une place de parking en plein centre ville, dans un parking souterrain, vendu 2500€ !

Je connais très bien ce parking, il est toujours plein en journée, je n’essaye même plus de m’y garer.

J’ai relu l’annonce à 2 fois, il devait y avoir une erreur, il manquait peut-être un 1 devant le 2… je n’avais pas encore vu de prix affiché de parking ou de box à seulement 4 chiffres (dans ma ville). Investir dans un parking offre souvent une meilleure rentabilité qu’un bien d’habitation, mais là ça semblait énorme…

L’annonce datait de quelques jours et, à ce prix, j’étais convaincu que la place de parking était déjà vendue, depuis bien longtemps...

Mais non elle est toujours à ce jour en vente ! L’annonce date d’il y a un mois.

Parce qu’il y a bien une subtilité ! Pas d’erreur dans le prix de vente, mais plutôt dans le type de vente…

Une place de parking en concession

Cette place de parking est en fait en concession par l’exploitant du parking, Vinci Park, jusqu’en 2022… ça signifie que Vinci récupère la pleine propriété en 2022.

Objectif zero vacance locative ! malgré le départ de mon locataire...

Je loue mon studio depuis maintenant un an et demi, et mon 3ème locataire vient de m’envoyer son préavis de départ. Le préavis d’une location meublée comme la mienne est de seulement 1 mois. Mon locataire, qui est aussi un collègue, m’avait toutefois déjà prévenu un peu plus tôt de ce départ probable.

Comme évoqué dans ce comparatif location meublé VS location nue, la rotation plus fréquente des locataires est généralement l’un des inconvénients du meublé. Contrebalancé par un loyer supérieur et certains atouts fiscaux. Pas si évident de conclure sur la solution la plus rentable. Personnellement, j’attends d’avoir un recul d’au moins 2 années de location pour décider si je change ou non de mode de location.

C’est dans ce genre de situation que je vois les bénéfices de la gestion en direct (d’autres y verront des soucis…), d’une part la possibilité d’être plus réactif et d’autre part, d’éviter de supporter des frais de changement de locataire. Mais bien sûr il faut y mettre un peu du sien.

La bête noire de l’investissement immobilier : les vacances locatives !

Un départ de locataire correspond à un risque de perdre quelques semaines ou mois de loyers, ce qui ampute sévèrement le rendement locatif et la possibilité d’avoir un bien locatif autofinancé.

En 2010, 1 mois de demi de vacance locative avaient limité mon autofinancement, 90€ manquant par mois. Cette année, mon objectif est de faire mieux !

Ce que je prévois donc de faire :

Comment obtenir un investissement locatif autofinancé ? Partie 2 : réduire les frais

Dans le but d’obtenir l’autofinancement de son placement immobilier, on a vu dans cet article différentes solutions pour améliorer les revenus de son investissement locatif, voyons à présent le 2ème aspect tout aussi important, réduire les frais, où il y a encore davantage de choses à considérer.

Comment réduire les dépenses induites par son investissement immobilier locatif ?

1 _ Réduire les charges de copropriété non récupérables auprès du locataire: à discuter lors des réunions de syndic, il faut être moteur, proposer des alternatives aux autres copropriétaires, etc…Par exemple, les frais de gérance, remplacer son syndic professionnel par un syndic bénévole, notamment pour les petites copropriétés. Ou encore pour l’installation d’interphones ou le changement des boites aux lettres (2 sujets en cours de discussion au sein de ma copropriété...), pousser le syndic à rechercher la solution la plus économique !

2_ Gérer son bien en direct : ne pas passer par une agence pour la gestion locative, et ainsi éviter les honoraires de changement de locataire en particulier.

Comment obtenir un investissement locatif autofinancé ? Partie 1 : augmenter les revenus

Mon studio acheté en 2009 n’a pas été autofinancé en 2010 (avec environ 90€ de défaut d’autofinancement mensuel), mais justement j’y travaille pour 2011 ! Je suis sur de meilleures bases cette année…

Je vais considérer ici un bien déjà acquis. Mais il est vrai qu’un bon investissement immobilier se fait avant tout à l’achat, il est très difficile de rattraper le coup si on a fait le mauvais choix : un prix d’acquisition trop élevé, un appartement difficile à louer, ou en tout cas difficile à louer au niveau de loyer espéré, des frais de gestion de syndic qui plombe la rentabilité, etc…

Considérons un appartement acheté au bon prix, financé par un crédit, et qui se loue correctement. Quels sont les leviers pour tendre vers l’autofinancement, c'est-à-dire faire en sorte que 100% des dépenses soient payées par les locataires successifs, sans avoir à sortir le moindre euro de sa poche ! Sauf les impôts fonciers l’année suivante…

Le principe est bien sûr toujours aussi simple : plus de revenus et moins de dépenses !

Dans ce premier article, je me focaliserai sur les revenus supplémentaires, dans un second, sur les dépenses. 

Comment augmenter les revenus générés par son placement immobilier locatif ?

Gestion locative, une dernière réunion de syndic encourageante

Dans mon dernier article relatif à la vie de la copropriété dans laquelle j’ai investi dans un studio, je regrettais un peu l’inaction du syndic bénévole depuis mon achat. La dernière réunion de ce début d’année m’a plutôt rassuré, avec un volontarisme affiché bien meilleur.

Je retiendrai un certain nombre de points positifs :

• La remise à plat des comptes :

La personne ayant repris la charge du syndic, de façon bénévole, vient d’effectuer un gros travail d’archéologie dans les comptes.

Jusqu’à présent je n’avais jamais réussi à avoir un bilan comptable clair de la situation de la copropriété, les dépenses, les recettes, les avances sur travaux déjà votés, etc…

Enfin, j’ai les tableaux en ma possession : tout a été repris depuis mi 2009, date à laquelle l’ancien syndic a quitté son poste après m’avoir vendu son appartement. Beaucoup de choses avaient été gérées à la légère, avec un manque de rigueur évident.

C’est donc une très bonne évolution : j’ai le détail des différents postes de dépense : le gaz (chauffage collectif), l’eau (collectif également), l’électricité (juste pour la copropriété), les frais d’assurance, de banque, de poste, d’entretien de la chaudière, etc…

Je sais donc maintenant comment avait été estimés (mais mal estimé, j’y reviendrais), les 75€ de provision pour charge que je paye tous les mois (et que je refacture à mes locataires). 74% de ces charges sont le gaz et l’eau, communs. Le montant des charges liées au fonctionnement de la copropriété est inférieur à 10€ mensuel.

Investissement locatif : louer vide ou meublé ?

J’ai déjà un peu évoqué ce sujet dans cet article dans lequel j’avais comparé les loyers des locations louées vides de ma copropriété par rapport à ma location meublée (visite virtuelle ici)

Mais ayant eu beaucoup de questions récemment par email, sur le choix du type de location, je vais essayer ici de résumer les avantages et inconvénients du meublé par rapport à la location nue.

Les avantages de la location meublée :

• La possibilité de demander un loyer plus élevé, en raison des prestations supplémentaires.

• Et d’autant plus élevé que l’on arrive à mettre son bien en valeur : arriver à créer un effet coup de cœur chez le potentiel locataire, lui donner envie de vivre dans votre appartement, même au prix d’un petit effort financier de sa part.

• En relation avec ce dernier point, se donner l’opportunité d’un projet personnel sympa si on aime la déco !

• Se démarquer de la concurrence, des autres appartements standards qui sont à louer en même temps que le vôtre. En conséquence, la possibilité de louer plus rapidement, avec un minimum de vacance locative. En cas de demande locative un peu faible, ça peut aussi permettre d’éviter de devoir trop baisser son loyer pour trouver preneur.

• La fiscalité: des impôts fonciers allégés, avec le statut LMNP, de location meublée non professionnelle. Au lieu du classique micro-foncier et son abattement de 30%, ce statut permet d’obtenir un abattement de 50% actuellement sur les recettes, au travers du régime micro-BIC (micro-entreprise). Personnellement, je n’utilise pas actuellement ce bénéfice, j’ai choisi le régime réel (qu’il faut alors conserver durant 3 années), afin de pouvoir déduire tous mes frais, et principalement les importants frais de rénovation initiaux. C’était encore plus avantageux pour moi pour commencer.

Les inconvénients du meublé par rapport à la location nue :

Les documents nécessaires au bailleur pour gérer soi-même son investissement locatif

Afin d’optimiser le rendement de mon investissement locatif, j’ai choisi d'assurer sa gestion seul, sans passer par l’intermédiaire d’une agence immobilière et ainsi éviter les frais associés. Toujours éviter les intermédiaires autant que possible…

Bien sûr, ça signifie être prêt à y passer un peu de temps, s’attendre à devoir venir effectuer un dépannage à tout moment, effectuer les visites et les états des lieux, etc…C’est souvent perçu comme le point noir de l’immobilier locatif, les galères de locataires. Encore une idée reçue je pense. Si vous hésitez, testez une année ou deux, vous vous ferez votre propre expérience. Rien ne vous empêche de faire appel  plus tard à une agence si vraiment vous ne vous en sortez pas.

Personnellement, je vis à 35 km de mon studio loué, mais il est vrai que je travaille dans la même ville. J’ai eu 3 locataires depuis 14 mois, je les ai trouvé seul et j'ai assuré l'administratif qui va avec moi-même. j’ai ainsi économisé des centaines d’euros (3 fois un demi loyer) en gérant mon bien seul. C’est tout à fait gérable, quelques heures de travail qui m’ont économisé près de 800€…

Assurer la gestion locative de son bien seul nécessite toutefois de disposer d’un certain nombre de documents administratifs.

Comment se les procurer ? 

Simplifier sa gestion locative et améliorer la rentabilité au moyen d'une visite virtuelle

En prévision d’un futur locataire à trouver très probablement dans les prochains mois, j’ai commencé à m’exercer à la vidéo pour créer une petite visite virtuelle de mon studio (voir en fin d'article). Ça se fait de plus en plus pour les ventes, je pense que ça peut avoir plusieurs intérêts pour la location également:

• Avoir un peu plus d’impact et se démarquer des autres annonces, augmenter ainsi le nombre de personnes qui peuvent porter leur intérêt sur mon bien.On peut penser que ça permet de louer plus vite.

• Améliorer le « taux de conversion » des personnes intéressées : on visualise nettement mieux un appartement au travers d’une vidéo que sur des photos, on a une meilleure compréhension de l’agencement, de l’espace, de l’aménagement… on peut être séduit par une photo qui ne donne qu’une vue partielle, et finalement être déçu une fois que l’on a l’image globale, lors de la visite réelle. Avec la vidéo, on limite le risque de déception. On peut s’attendre peut-être à moins de demandes de visites, mais des visites plus ciblées de personnes qui savent déjà parfaitement à quoi s’attendre. Au final, ça se traduit par un gain de temps.
  
  
  

1 an d’expérience de placement immobilier locatif géré en direct

Ça va donc faire 1 an que je loue mon premier studio, mon premier investissement locatif.

Mon 3ème locataire, un collègue, est toujours en place, il quittera sûrement l'appartement courant 2011, d’ici quelques mois, mais en attendant, c’est un locataire sans soucis. La remise du chèque de loyer se fait de la main à la main, le 1er du mois, à la machine à café du boulot, très pratique !

Concernant la gestion de la copropriété, le syndic est bénévole, étant donné qu’il s’agit d’une petite copropriété de 6 appartements, avec 4 propriétaires différents. L’un d’entre eux a accepté de reprendre en début d’année la responsabilité du syndic.

J’ai découvert au bout de quelques mois, qu’il existait dans les caves des compteurs d’eau divisionnaires, ce qui veut dire qu’il est possible de mesurer la consommation d’eau de chaque appartement. Hors jusqu’à présent, historiquement, l’eau était inclue dans les charges communes, à part égale pour tous les propriétaires.

J’ai proposé que l’on se base à partir de cette année sur les consommations réelles de chacun, ce qui a été accepté. C’est surtout bénéfique pour moi, mon studio n’est occupé que par une personne seule alors que d’autres appartements F2, sont occupés par des couples, un ayant même un enfant. Ma consommation d’eau devait être inférieure aux autres.

Et en effet, en cette fin d’année, on vient de faire les relevés, plus de 100€ de charges vont m’être remboursées !

Plus généralement, il est bon d’éviter les charges collectives et d’individualiser. Même si on n’est pas forcément toujours gagnant, ça a le mérite d’avoir un contrôle total sur ses charges, donc un meilleur contrôle sur son investissement. C'est pourquoi les autres propriétaires étaient tous d'accord.

Comment diviser par 2 la consommation énergétique de son logement…sans aucuns travaux !

J’ai évoqué il y a quelques jours dans cet article le fait qu’au 1^er janvier 2011 il serait obligatoire de rendre public son diagnostic de performance énergétique pour louer un bien.

C’était donc l’occasion pour moi de m’intéresser un peu plus en détail à ce document officiel qui m’a été remis par l’ancien propriétaire de l’appartement que j’ai acheté pour louer.

Hors ce diagnostic m’a révélé une consommation énergétique énorme, en classe G, avec une consommation estimée de 906 kWh ep/m².an ! Je me rappelle que cette valeur avait interpellé le notaire, il n’avait jamais dû voir passer de valeur aussi élevée….J’aurais pu faire tous les travaux que je voulais, jamais je ne serais sorti de la classe G ! J’avais donc un gros doute sur la fiabilité de l’estimation !

L'affichage obligatoire du diagnostic de performance énergétique: quelles conséquences pour mon investissement locatif ?

La loi Grenelle 2 imposera au 1er janvier 2011 l’affichage des performances énergétiques dans toutes les annonces immobilières, que ce soit donc les ventes ou les locations.

Le diagnostic de performance énergétique est réalisé par des professionnels. Il donne une estimation de la consommation d’énergie et du taux d'émission de gaz à effet de serre du logement.

Jusqu’à présent, il n’était obligatoire qu’en cas de vente d’un bien immobilier. Il était à la charge du vendeur, et n’était communiqué à l’acheteur que lors de la signature de l’acte de vente définitif chez le notaire. Obliger à le faire apparaitre dès la mise en vente est probablement une bonne évolution.

Pour l’appartement que j’ai acheté en 2009 en tant que placement locatif, c’est le notaire qui m’a remis le bilan énergétique. Et il était vraiment mauvais ! Classe G, la dernière !

Je me doutais que l’isolation thermique était médiocre en raison notamment des fenêtres simple vitrage, mais il semblerait même que mon studio soit un vrai gouffre énergétique ! J’ai tout de même de gros doutes sur la fiabilité de la méthode de mesure de la performance énergétique, j’y reviendrais plus loin…

Maintenant que la loi va m’imposer de dévoiler au grand jour cette triste réalité, est-ce que c’est grave ?

Honnêtement je ne pense pas, du moins pas à court terme, voilà pourquoi:

Comment je me suis rapproché de l'indépendance financière cette année (partie 1)

La fin d'année approche, la plupart des projets que j'avais pour cette année ont été lancés et je peux déjà dresser un petit bilan de ma progression sur 2010. L’article complet étant un peu long, il sera publié en 3 fois :

• L'immobilier pour commencer ici
• Puis mes placements financiers et mes finances personnelles
• Et enfin mes nouveau projets à l'origine de nouvelles sources de revenus.

Donc dans cette 1ère partie, la gestion de mon immobilier…

L’immobilier locatif

2010 a été ma première année de location de mon studio meublé, ma première année d’expérience de gestion locative.

Coté locataire, j’en aurais finalement eu 3, facilement trouvés, 1 étudiant étranger et 2 collègues, avec assez peu de vacance locative, 1 gros mois, et assez peu de désagréments même si mon 1er locataire m’a donné quelques frayeurs. (C’était mon bizutage…).