La gestion de mon portefeuille d'actions

Je n’ai toujours pas versé un euro sur mon PEA cette année !

Les cours sont hauts (tout est relatif bien sûr…), mais surtout la conséquence du prix actuel des actions est un rendement plutôt médiocre…

Et vous le savez, ce qui m’intéresse, c’est cette rémunération des actions au travers des dividendes versés par les entreprises aux actionnaires.

Pourtant les dividendes de mes titres ont pour la plupart augmenté cette année, 7 sont croissants, 6 sont restés constant, et aucun n’a baissé.

De ce point de vue le constat est positif, mais les cours ont monté bien plus vite que les dividendes.

Je surveille néanmoins régulièrement les évolutions. Sur la feuille Excel de suivi de mon PEA, pour chacun de mes titres, j’ai indiqué le dividende versé cette année et dans une autre case, je peux noter le cours de l’action.

J’utile l’application pour Smartphone Investir qui permet de créer une liste de valeur. Ainsi en 3 clics, j’ai accès au cours actualisé de mes 13 titres. Je n’ai plus qu’à les recopier sur ma feuille Excel.

Ainsi en 2 minutes, je peux tracer très simplement un barre graph qui me donne le rendement des actions au moment où je mets à jour la feuille de calcul.

En un seul coup d’œil je repère les titres susceptibles de devenir intéressant à l’achat… 

Situation au 19 juin 2015 sur la base des dividendes versés en 2015

La vraie vie de l’investisseur immobilier

Investir dans l’immobilier ce n’est pas uniquement trouver un bien, l’acheter puis percevoir des loyers confortablement allongé dans sa chaise longue… c’est un peu plus compliqué et bien souvent un peu plus chronophage que ça ! c’est qui rend ce type d’investissement unique et ce qui rebute aussi pas mal de monde !

Pas moi, à l’inverse, j’y prends plutôt du plaisir. Mes 2 appartements sont aujourd’hui pour moi mes 2 principaux projets personnels, qui me permettent de m’évader du travail. Comme au boulot, c’est souvent pour résoudre des problèmes, mais la différence majeure, c’est que j’ai la satisfaction de le faire pour moi, pour ma famille.

Et puis surtout, j’ai le contrôle sur mes décisions et mes actions. Si j’arrive sur une année à optimiser la rentabilité, je ne le dois qu’à moi.

Je vais probablement bénéficier d’une petite augmentation de salaire d’ici quelques semaines, disons 2%, très bien c’est toujours bon à prendre (mieux que l’inflation d’ailleurs !), mais ce ne sera jamais aussi motivant pour moi que d’exploiter au mieux mes 2 sources de revenus locatifs ! 

Et de ce point de vue, ces dernières semaines sont assez challenging ! Parce qu’évidemment tout ne se déroule pas sans accroc…

Commençons déjà par mon 1e studio

Ils s’agit de celui acheté en 2009, que j’ai entièrement fait rénover et que je loue en meublé depuis, principalement à des étudiants d’une grande école de management.

Est-il toujours aussi intéressant de louer en meublé ?

 

Je possède aujourd’hui 2 appartements, 2 investissements locatifs réalisés l’un en 2009 et l’autre plus récemment en janvier 2015.

Le premier est loué en meublé, le second en location plus classique vide. Sachant que pour ce dernier achat, il a été réalisé avec un locataire déjà en place et donc un bail en cours.

Cependant, lorsque j’ai fait cet achat il était évident pour moi que je passerai également en meublé, dès le départ du locataire actuel, dans un but d’optimisation de la rentabilité !

Un meilleur rendement en meublé qui s’explique de différentes façons, mais surtout jusqu’à présent par une fiscalité très avantageuse…

En effet, louer en meublé, signifie avoir un statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) (qu’il faut d’ailleurs déclarer…) ce qui permet de de déclarer ses recettes locatives selon le régime réel des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Un régime qui offre la possibilité de déduire de ses loyers perçus non seulement les charges, les intérêts d’emprunt, les assurances, la taxe foncière, etc… mais aussi un montant d’amortissement de la valeur du bien immobilier, soit typiquement plusieurs milliers d’euros par an…

C’est ce que je fais depuis 2 ans avec mon 1er studio avec comme résultat un bilan comptable négatif (plus de dépenses que de recettes) ; Je déclare donc un déficit et ne paye aucun impôt sur mes recettes locatives !

Mais attention, comme je l’ai déjà expliqué, déclarer au réel engendre quelques contraintes évidemment… Le bilan comptable est assez complexe à établir, la liasse de formulaires à fournir au centre des impôts est plus que rébarbative, il faut donc généralement faire appel à un expert-comptable.

Un service qui a un coût ! il faut compter au minimum 500€ (un peu plus bien souvent…)

Mais jusqu’à présent, c’était totalement transparent. En effet, le fait d’adhérer en plus à un Centre de Gestion Agrée (CGA) permettait l’année suivante de récupérer sous forme de crédit d’impôt l’ensemble des frais de comptabilité (et de CGA, 240€ dans mon cas), dans la limite de 915€ par an.

En pratique, la dépense de comptable effectuée l’année N était récupérée l’année suivante sous forme de réduction d’impôt sur ses revenus.

Par exemple, admettons que le montant total de vos impôts sur le revenu soit de 2000€, si vous avez payé 500€ d’expert-comptable et 240€ de CGA l’année précédente, il ne vous restera plus que 1260€ d’impôts à régler !

La disparition du crédit d’impôt…

Mais malheureusement la donne vient de changer, la nouvelle loi de finance 2015 mettant fin à ce crédit d’impôt !

Comment bien déclarer ses revenus locatifs en tant que loueur en meublé non professionnel

J’ai posté plusieurs articles sur le blog il y a un an expliquant pourquoi et comment j’avais choisi de déclarer les recettes locatives de mon studio loué meublé au réel.

En BIC réel plus exactement, puisque les revenus issus de location meublée ne sont pas considérés comme des revenus fonciers, mais comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (des BIC).

Et c’est d’ailleurs pourquoi tout loueur en meublé même « non professionnel » (LMNP) doit faire une déclaration officielle de début d’activité suite à laquelle il lui sera attribué un numéro SIRET.

Après une première déclaration au réel en mai 2014, j’ai à nouveau fait appel à mon expert-comptable pour la déclaration 2015.

Des démarches un peu compliquées la 1^ère année qui se simplifient les années suivantes…

En effet, en 2014, il avait fallu pour mon expert-comptable initier le processus et en particulier estimer le montant d’amortissement annuel de mon bien, comme expliqué dans cet article. 

Il avait donc fallu que je fournisse pas mal de documents la première année : acte de vente, facture des travaux, bilan du meublé, mais aussi le tableau d’amortissement du prêt bancaire…

Cette année, un simple échange de mail a été suffisant pour lui fournir uniquement :

• un tableau Excel reprenant l’ensemble des recettes (les loyers perçus) et des dépenses (charges, impôts foncier…) de l’année 2014 pour le studio
• et les relevés de compte bancaire associés.

Quelques nouvelles dépenses à prendre en compte dans le calcul du bilan comptable :

Par rapport à la toute première déclaration, quelques nouvelles dépenses ont été intégrées cette année puisque réalisées uniquement en 2014 :

• les frais d’expert-comptable payés en mai 2014, de 500€
• les frais d’adhésion au Centre de Gestion Agrée (CGA, j’y reviendrai plus loin), 240€ payés également en mai 2014.
• et la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), 136€ payés en décembre 2014

Enfin, les travaux de rénovation de la cage d’escalier de l’immeuble ont également été pris en compte, 1200€ de charges exceptionnelles.

Le déficit foncier de mon investissement locatif

Hausse exceptionnelle du dividende Vivendi

A peine mon dernier article publié sur la hausse de mes dividendes pour 2015, que je tombe sur une information concernant Vivendi qui aurait mérité d’y apparaître, je vais vous en faire part aujourd’hui…

Pour faire simple, en plus du dividende ordinaire de 1€, Vivendi, dont je détient actuellement 225 actions, a décidé d’octroyer un dividende exceptionnel de 2€ par action dans l’année à venir.

Pourquoi un tel cadeau aux actionnaires ?

Un fond américain (P. Schoenfeld Asset Management) détenteur de 0,8% du capital de Vivendi mettait la pression sur le groupe depuis plusieurs semaines, à l’approche de l’assemblée générale, demandant à ce qu’une partie plus importante des liquidités accumulées par Vivendi lors des récentes sessions (SFR notamment…) soit redistribuée aux actionnaires.

Et un accord a finalement été trouvé sur cette base de 2€ supplémentaire par action. 1€ sera versé au cours du 4^ème trimestre de 2015 et 1€ au premier trimestre 2016.

De plus la porte reste ouverte pour d’autres redistributions si finalement il reste une trésorerie importante à l’issue des prochaines acquisitions planifiées par Vivendi. 

Qu’est-ce que ça signifie pour moi en tant que petit actionnaire ?

Je possède aujourd’hui 225 actions Vivendi. 

Des dividendes 2015 en hausse

Depuis le début de l’année 2015, la bourse de Paris est en forte hausse, +20% sur le CAC40 ! plus de 5000 points à présent. 

 

Comme vous pouvez le voir sur la synthèse de mon PEA ici, la plupart de mes titres sont largement dans le vert, avec un portefeuille valorisé 50% de plus que mon investissement personnel de 27000€.

Pas de quoi m’inciter évidemment à investir actuellement dans de nouvelles actions !

Puisque je recherche avant tout du rendement, et qu’avec des cours de bourse en hausse, la rentabilité des actions est automatiquement en baisse.

Pourtant pas mal de sociétés annoncent des dividendes versés aux actionnaires en hausse pour 2015 !

Ces annonces de dividendes prévisionnels sont des informations clefs de début d’année, qui me permettent d’estimer plus précisément le montant de revenus passifs que je pourrais tirer de mon PEA sur 2015.

La croissance des dividendes est en effet l’un des piliers majeurs de ma stratégie d’investissement, l’autre étant d’acheter des actions bon marché offrant déjà un rendement élevé, ce qui est difficile à obtenir dans la période un peu euphorique actuelle.

La croissance de mes dividendes en 2015

Si je considère les 13 entreprises dont je possède des actions, pour 11 d’entre elles à priori, le montant des dividendes qui sera versé en 2015 est connu. (Même s'il devra encore être validé en assemblée générale d’actionnaires…). Pour les 2 restantes, Eutelsat Communication et Unilever, les prévisions semblent plutôt optimistes pour bénéficier d’un dividende croissant.

Au final, 6 titres devraient conserver un dividende stable par rapport à 2014 et 7 devraient être croissant.

L'investissement passif : la magie des trackers

Aujourd'hui, je vous propose un article invite de David,  passionné d'investissement et auteur du blog Etre Un Renard. J'apprécie beaucoup ces articles illustrés, très pédagogiques... Investir dans des trackers ? je n'ai aucune expérience dans le domaine, l’occasion pour moi d'en découvrir un peu plus avec vous...

Faire travailler son argent pour soi requiert souvent un suivi minutieux du marché. Pourtant, la plupart des investisseurs individuels n’ont pas l’envie ni le temps pour ça... ...et donc ne peuvent vraiment surveiller chaque jour leur argent. Alors, comment faire pour mettre ses investissements en rythme de croisière... ...surtout quand on a un petit budget à placer et peu de temps ? Aujourd’hui, je reviens sur l’outil qui permet de faire exactement cela : les trackers. Ils permettent de diversifier les risques et les secteurs d’activités. Le tout, même pour des très petites sommes à investir. Cerise sur le gâteau, certains trackers versent même des dividendes. On y va.

Les trackers, ces supports d’investissement souvent méconnus

Le meilleur site de gestion locative en ligne

Avec l’acquisition d’un second investissement immobilier, je commence à me dire qu’il serait peut-être plus efficace de commencer à centraliser toutes les données et automatiser certaines tâches.

Pour le moment, tant que le locataire en place ne donne pas son congé, la gestion locative de ce 2ème studio restera déléguée à une agence immobilière. Mais il est évident que par la suite, je reprendrai les rennes pour une gestion en direct, en location meublée, et probablement saisonnière également.

J’ai donc commencé à faire un petit tour d’horizon de différents sites de gestion locative en ligne, dans l’idée au moins d’initier les démarches pour mon 1er appartement.

4 sites de gestion locative passés en revue

J’en ai retenu 4 dans un premier temps : www.gererseul.com , www.jegeremonimmobilier.fr, www.rentila.com et www.gerancecenter.com.

Voici ce que j’en pense…

Gererseul.com

Pour gererseul.com, il s’agit d’un site où tout se passe en autogestion, c’est-à-dire qu’il ne s’agit que d’un outil, une interface informatique d’aide et d'automatisation des tâches, mais rien n’est délégué à qui que ce soit. Et à priori, c’est plutôt le type de service que je recherche…