Comment bien déclarer ses revenus locatifs en tant que loueur en meublé non professionnel

J’ai posté plusieurs articles sur le blog il y a un an expliquant pourquoi et comment j’avais choisi de déclarer les recettes locatives de mon studio loué meublé au réel.

En BIC réel plus exactement, puisque les revenus issus de location meublée ne sont pas considérés comme des revenus fonciers, mais comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (des BIC).

Et c’est d’ailleurs pourquoi tout loueur en meublé même « non professionnel » (LMNP) doit faire une déclaration officielle de début d’activité suite à laquelle il lui sera attribué un numéro SIRET.

Après une première déclaration au réel en mai 2014, j’ai à nouveau fait appel à mon expert-comptable pour la déclaration 2015.

Des démarches un peu compliquées la 1^ère année qui se simplifient les années suivantes…

En effet, en 2014, il avait fallu pour mon expert-comptable initier le processus et en particulier estimer le montant d’amortissement annuel de mon bien, comme expliqué dans cet article. 

Il avait donc fallu que je fournisse pas mal de documents la première année : acte de vente, facture des travaux, bilan du meublé, mais aussi le tableau d’amortissement du prêt bancaire…

Cette année, un simple échange de mail a été suffisant pour lui fournir uniquement :

• un tableau Excel reprenant l’ensemble des recettes (les loyers perçus) et des dépenses (charges, impôts foncier…) de l’année 2014 pour le studio
• et les relevés de compte bancaire associés.

Quelques nouvelles dépenses à prendre en compte dans le calcul du bilan comptable :

Par rapport à la toute première déclaration, quelques nouvelles dépenses ont été intégrées cette année puisque réalisées uniquement en 2014 :

• les frais d’expert-comptable payés en mai 2014, de 500€
• les frais d’adhésion au Centre de Gestion Agrée (CGA, j’y reviendrai plus loin), 240€ payés également en mai 2014.
• et la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), 136€ payés en décembre 2014

Enfin, les travaux de rénovation de la cage d’escalier de l’immeuble ont également été pris en compte, 1200€ de charges exceptionnelles.

Le déficit foncier de mon investissement locatif

Après un déficit calculé à 1967€ en 2014, le bilan comptable réalisé fait ressortir un déficit de 2940€ pour 2015. 

Même si l’amortissement diminue un peu année après année, ainsi que le montant des intérêts d’emprunt, les dépenses supplémentaires effectuées en 2014 expliquent ce montant supérieur du déficit pour 2015.

Un déficit en BIC réel, ça signifie en pratique, aucun impôt sur les recettes locatives à payer ! Et comme expliqué ici, cette situation devrait encore perdurer dans le cas de cet appartement au moins une bonne dizaine d’années.

CGA et crédit d’impôt…

Avoir adhéré en 2014 à un Centre de Gestion Agrée avait un intérêt pour moi : me permettre de bénéficier cette année du crédit d’impôt sur les frais de comptabilité (et d’adhésion au CGA) dans la limite de 915€.

Mes frais de comptabilité globaux en 2014 s’élevaient à 500€ (expert-comptable) + 240€ (CGA), soit 740€.   

Je vais donc cette année les récupérer intégralement sous forme de crédit d’impôt (740€ qui seront déduits de mes impôts sur le revenu). Je vous montre plus loin quelle case de quel formulaire il faut remplir…

Les frais de comptabilité ne m’auront donc rien couté ! il fallait juste avancer l’argent…

Mais attention, tout ça va changer ! c’était trop beau…

Dès janvier 2016, adhérer au CGA ne permettra plus de bénéficier de ce crédit d’impôt ! L’expert-comptable devient donc une vrai dépense, qui ceci-dit reste inférieure au montant des impôts sur les recettes locatives que je devrais payer sans son intervention.

Donc évidemment, pas question d’arrêter , je continuerai !

Par contre la question de l’adhésion au CGA se pose :  le seul intérêt restant est l’absence de majoration de 25% de l’imposition dans le cas où votre bilan comptable est positif.

Ce qui n’interviendra pas pour moi avant plus de 10 ans…

Je vais donc résilier mon adhésion, et ainsi m’éviter une dépense inutile de 240€ annuelle.

La déclaration en pratique

Pour en venir à l’aspect pratique des choses, un point sur lequel j’ai souvent des questions, étant donné qu’il s’agissait de ma seconde déclaration en BIC réel, l’administration fiscale m’a envoyé le formulaire 2031, destiné à déclarer ses Bénéfices Indutriels et Commerciaux.

C’est ce formulaire (accompagné de la liasse 2033) que rempli l’expert-comptable. Et justement ça tombe bien puisque depuis cette année, toute déclaration BIC au réel doit obligatoirement être télédéclarée !

A priori l’expert-comptable dispose d’une plateforme qui lui permet cette fonction, elle a donc pu le faire pour moi. Pas évident à priori de la faire en tant que particulier d’après ce que j’ai compris…ce qui serait une autre façon de s’assurer que toute déclaration BIC réel soit bel et bien rédigée par un expert-comptable…

La seule chose qui reste donc à faire soi-même est de reporter le montant du déficit ainsi que le montant du crédit d’impôt dans les bonnes cases du bon formulaire…

Et même s’il se trouve que j’avais réussi à les identifier moi-même, sur la base de l’expérience de l’année dernière, le fait que mon expert-comptable m’ait confirmé ces cases a été rassurant…

Le formulaire en question, à joindre à sa déclaration de revenus 2014, est le 2042 C PRO (que vous pouvez télécharger sur le site impots.gouv) : 

Le déficit calculé par le comptable est à reporter dans la case 5NY, en cas d’adhésion à un CGA :  

Et enfin le crédit d’impôt pour frais de comptabilité, encore possible cette année, est à reporter dans la case 7FF, avec dans la case du dessous le nombre de biens concernés : 

Probablement que d’autres évolutions interviendront dans les années à venir, la fiscalité, immobilière notamment, est un domaine très changeant…

C’est aussi l’un des intérêt de faire appel à un expert-comptable, même si à partir de maintenant il va s’agir d’une prestation payante que l’on ne pourra plus récupérer l’année suivante sous forme de réduction d’impôt. Dans la grande majorité des cas, l’expert-comptable est mieux informé que nous, et son rôle de conseil à une vraie valeur.

Malheureusement, il semblerait que pas mal de cabinets d’expertise comptable ne soient pas très intéressés par les déclarations de LMNP au réel, une activité peu rentable pour eux. 

Si vous avez des difficultés à trouver un bon comptable, contactez moi, je pourrais vous transmettre des coordonnées.

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