Mon indépendance financière en péril ?

On va déjà commencer par un rappel de ma situation.

Il y a un peu plus d’un an, je revendais ma résidence principale, ma maison. L’idée était de déménager à proximité de mon boulot, m’écarter un peu plus de la région parisienne et ainsi gagner en qualité de vie.   

Et dans l’optique de pouvoir prendre le temps de bien vendre et de peut-être de bien racheter plus tard, j’avais décidé de devenir locataire, une maison au loyer de 1200€, un montant inférieur à mes mensualités de crédit avant revente.

Le bilan de cette opération 

Il a été très bon :

J’ai récupéré  lors de cette vente de ma résidence principale un capital important de 158 500€. (une petite partie investie sur mon PEA et sur mon Assurance Vie et une autre partie dépensée dans une nouvelle voiture). 

Le reste a été placé aussi bien que possible, mais dans le but de conserver cet argent disponible. 

D’autre part, durant cette année, j’ai naturellement dégagé plus d’épargne : moins d’essence, moins de frais automobile, un coût de logement mensuel moindre (même si évidemment je n’ai pas remboursé de capital), moins d’impôts locaux et fonciers à venir. 

Et enfin surtout, j’y ai gagné un vrai confort de vie ! Dingue ce que l’on peut faire avec une heure de plus par jour ! Le temps passé sur la route n’était pas réellement productif…

Offre de rachat de prêt immobilier, que feriez-vous ?

J’ai reçu il y a quelques jours une question de la part d’un lecteur dont je voulais vous faire part : un prêt immobilier à racheter qui pourrait lui offrir de nouvelles possibilités.

Un cas de figure très intéressant, sur lequel j’aimerais votre avis sur la meilleure option à choisir selon vous.

Le contexte

La situation de mon lecteur: 39ans, marié, 3 jeunes enfants, revenus stables du couple de 4100 € par mois + 450€ d'allocations.

Non imposable pour le moment grâce à la déduction de frais de garde (mais ça ne durera plus très longtemps…).

Avec donc un crédit pour sa résidence principale de 975€ par mois, 13 années restantes, soit encore 112500 € de capital à rembourser.

Le prêt immobilier a été souscrit il y a 7 ans, sur 20 ans, au taux de 3,80%.

Les propositions de rachat de crédit

Point Bourse : bien gérer son PEA en attendant la baisse

C’est le début de l’été et comme prévu (le « sell in may and go away »…), la bourse a rebaissé ces dernières semaines, le CAC 40 revenant à 3600 points après avoir dépassé les 4000.

Avec notamment une journée bien rouge, le jeudi 20 juin, avec la plus forte baisse de l’année, -3,66%.

Mais j’attends encore mieux !

Tout n’est pas encore bradé. Exception faite de quelques un de mes titres, France Telecom (Orange à présent), GDF Suez ou ABC Arbitrage, bien dans le négatif, les autres sont quasiment tous positifs.

Etat au 1er juillet 2013

Pas de quoi encore se ruer à l’achat comme durant l’été 2011 et son crack boursier, les bonnes opportunités d’achats de nouvelles actions à des prix de revient inférieurs restent limitées.

Elargissement raté de mon PEA : un titre non éligible...

La valeur de mon capital boursier augmentant, il semble logique de continuer à augmenter le nombre de titres différents que je détiens, et ainsi diminuer les risques en cas de baisse brutale du dividende de l’une des sociétés.

Je possède aujourd’hui sur mon PEA des actions de 10 sociétés différentes, avec une répartition allant de 1% (ABC Arbitrage) à plus de 20% (Total), et ce pour un capital total de l’ordre de 22 000€, qui me rapportera au moins 1330€ de dividendes cette année.

Je recherche donc régulièrement d’autres sociétés susceptibles de m’intéresser, souvent en utilisant le screener « dividendes » de Boursorama.

En ligne avec mon approche d’investissement « rendement », je recherche un dividende assez élevé (3 à 4% mini) et si possible croissant.

Et au travers de mes dernières recherches sur l’immobilier neuf, je suis tombé sur ICADE. Davantage spécialisé en immobilier de bureau à vrai dire.

Loi Duflot et étude de cas pour investissement personnel

Pour faire suite à l’article invité précédent sur l’investissement dans l’immobilier neuf, j’ai voulu regarder ce que donnait un cas concret dans ma ville. Un investissement dans le neuf selon la « loi Duflot ».

Je précise que je suis personnellement dans une situation où je pourrais tirer pleinement profit du gain fiscal engendré.

Sur le principe, je suis donc un bon candidat pour ce type d’investissement. Une idée qui a germé dans mon esprit suite à ma dernière déclaration de revenus…

Alors, en y regardant de plus près, qu’en est-il vraiment ? l’immobilier neuf est-il toujours une piste pour moi ou vais-je définitivement resté focalisé sur l’ancien ?

Les bénéfices et les contraintes de la loi Duflot

Avant tout, petit rappel sur les grandes lignes de la loi Duflot, qui a remplacé la loi Scellier au 1er janvier 2013.

Le gain attendu est le suivant : une réduction d’impôt sur le revenu, d’un montant égal à 18% du montant de l’investissement, étalée de manière linéaire et égale sur une période de 9 ans.

En clair, il s’agit donc d’une aide pour financer le logement mais sur une durée limitée à même pas la moitié d’un prêt classique de 20 ans. Mais bon, à voir...

Investir dans l'immobilier neuf plutôt que dans l'ancien ?

Je voulais au travers de cet article parler de l’investissement dans l’immobilier neuf. Je n’ai aucune expérience dans le domaine à titre personnel, et j’irais même plus loin, je ne m’y suis jamais intéressé…peut-être parce que le neuf coûte à l’achat généralement 20% à 30% de plus que l’ancien !

Et pourtant, certaines études montrent qu’au bout du compte (à l’issue du prêt), c’est l’inverse ! Entre autres grâce aux solutions de défiscalisation…

Investissement peut-être plus rentable, moins d’impôts…alors ai-je eu tort de dénigrer le neuf ?

Je vous laisse lire ci-dessous l’avis de Laurent, une personne qui défend fermement l’immobilier neuf, vos avis et expériences en la matière sont évidemment les bienvenus !

  – 20% au départ pour l’ancien, mais…. +14% à l’arrivée

Olivier merci dans un premier temps pour votre invitation. Et de me permettre de développer une vision qui va à l’inverse de ce que l’on peut avoir naturellement en tête « je paie plus cher l’immobilier neuf, et pourtant, il me coûte moins cher à l’arrivée » !!!

Car c’est tout à fait exact : l’immobilier ancien, à données de surface habitable, d’emplacement et de niveau de standing comparables, est moins cher que le neuf de l’ordre de 20%.

Mais dans le cadre d’un investissement immobilier, il parait important d’analyser cet écart dans la durée : c’est un support qui doit produire des fruits et que l’on doit veiller à maintenir avec une certaine attractivité, sous peine de voir ces fruits s’étioler voire... disparaître.

Pour notre exemple, nous partirons d’un appartement neuf acheté 200.000 € et un bien comparable, en ancien, acheté 160.000 € ; l’un comme l’autre avec un financement sur 20 ans.

Et observons l’évolution, en 7 étapes, que va connaitre cet écart.

Nouveau bail de location meublé et nouveau service payant pour mon locataire !

Ceux qui n’ont pas d’expérience d’immobilier locatif retiennent souvent les vécus malheureux de certains bailleurs qui n’ont pas eu la chance de tomber sur de bons locataires.

Et pourtant des bons locataires, ça existe !

J’en ai un depuis septembre 2012, ok il est Allemand…étudiant en MBA. Mais je ne suis probablement pas près d’en retrouver un aussi bon !

Après avoir passé la fin d’année 2012 dans le studio, de Septembre à Décembre, Michael est parti les 4 premiers mois de 2013 à l’étranger poursuivre sa formation, puis il est revenu pour la terminer en France, pour 2 mois.

Je l’ai déjà évoqué, non seulement, il avait investi dans un lit, qu’il me laissera gratuitement, mais il avait en plus trouvé une autre étudiante pour le remplacer durant ses 4 mois d’absence. Aucun jour de vacance locative, sans quasiment le moindre effort de ma part !

Il est donc de retour depuis début mai, et avant de partir définitivement, il m’a à nouveau facilité la vie.

D’une part, il a souhaité prolonger jusqu’au 16 juillet. Parfais pour moi, 16 jours de location supplémentaires, dans une période toujours délicate pour trouver preneur.

Et d’autre part, il a accepté de me donner un coup de main pour trouver un autre locataire étudiant. Je lui ai fourni mon annonce en fichier .pdf (avec quelques photos) qu’il a publié sur l’Intranet et le compte Facebook de l’école.

Un nouvel étudiant Indien

Immobilier locatif : quel type de bien acheter pour louer ?

Je vais continuer à investir dans l’immobilier dans les années à venir, c’est une certitude.

Peut-être que je dupliquerai mon 1er achat, un studio (raison pour laquelle je suis régulièrement l’évolution de ce marché dans ma région), mais finalement le choix du type d’investissement immobilier est bien plus vaste. Un projet réussi est un projet bien préparé, il est donc préférable avant de se lancer à nouveau de regarder les différentes possibilités, en voici quelques-unes…

Et parmi elles, 3 m’intéressent plus particulièrement (en solution alternative au studio !)

Le studio

Un sujet que je connais donc assez bien avec l’investissement que j’ai fait il y a bientôt 4 ans.

Pour ce type de petit appartement, en particulier pour ceux situés en centre-ville ou dans les quartiers étudiants, la demande locative est généralement très forte.

La rentabilité est souvent assez élevée, en raison d’un prix d’achat limité, mais aussi surtout quand on en tire un très bon loyer en louant ces logements en meublé. Je pense que c’est le type d’appartement qui s’adapte le mieux au meublé, étant donné la surface limitée mais aussi étant donné les candidats locataires, jeunes actifs ou étudiants, davantage intéressés par ce type de service.

Je loue typiquement 25% plus cher que les mêmes studios de ma copropriété loués vide.

Le soucis principal vient de la durée d’occupation, souvent assez courte. Plus de changement de locataire, un plus grand risque de vacance locative donc et un travail de gestion locative plus important.

Les appartements plus grands, F2 ou F3