Mon 2ème investissement locatif : 1er loyer perçu !

Le 27 janvier dernier, j’ai enfin signé l’acte de vente de mon 2^ème investissement immobilier, un studio pour lequel j’avais trouvé un accord avec les vendeurs mi-Août 2014…

Il aura donc fallu 5 mois pour concrétiser cet achat, essentiellement en raison du temps requis pour réunir tous les documents nécessaires à la signature du compromis de vente, comme expliqué dans cet article.

Tout avait déjà été passé en revu par le notaire lors de la promesse de vente, la signature de l’acte définitif a donc pris un peu moins de temps, 1 heure et demi ou lieu de 2 heures et demi…

La régularisation des comptes

L’étape supplémentaire a tout de même été la régularisation des comptes entre vendeurs et acheteurs.

Des comptes un petit peu plus compliqué que d’habitude étant donné que l’appartement a été vendu occupé, avec un locataire en place.  

En général, seul l’acheteur doit régler quelques frais supplémentaires au vendeur, pour cette vente, il y avait des opérations dans les 2 sens.

En effet, de mon côté, je devais aux vendeurs 2 choses :

_ la taxe foncière qu’il devront payer en fin de cette année et que je leur avance donc sur la base du montant payé en 2014.

_ et les charges de copropriétés que les vendeurs ont versé pour le 1^er trimestre, et que je devais rembourser au prorata. (un peu plus de 2 mois sur les 3 mois payés).

Mais de leur côté les vendeurs avaient également un dû envers mois :

_ non seulement ils devaient me verser le montant du loyer correspondant au 4 derniers jours du mois de Janvier, soit 55€.

_ et également me restituer le montant du dépôt de garantie. (un mois de loyer, soit 408€).

Au final, une fois les additions et soustractions faites, le résultat était de 0,41 centimes en ma défaveur…les vendeurs m’en ont évidemment fait cadeau !

La revisite de l’appartement

Vente en ligne de produit sans gluten : lancement et optimisations

Je vous ai parlé en octobre dernier de l’activité de vente en ligne de produits sans gluten lancée par ma femme, sous un statut d’auto entrepreneur. Il est temps de faire un point sur cette expérience de création de business !

1^ère phase : Le lancement

Je vais déjà revenir rapidement sur les premières semaines. Comme je l’avais expliqué, nous avions commencé le plus simplement possible (et de la manière la moins coûteuse également…):

• 1 type de produit unique : des paquets de muesli sans gluten de marque américaine (avec tout de même 5 variétés différentes), importés via un distributeur basé au Royaume Uni.
• 1 page de vente intégrée au blog (qui réalisait début octobre environ 150 visites / jours)
• Paypal comme moyen de paiement (une solution qui permet également de payer par carte bancaire).
• Avec des lots de paquets de muesli prédéfinis : lots de 3 ou lots de 5 (avec des frais de port associés).

La première semaine avait été assez fructueuse, avec 6 clients. Essentiellement je pense l’effet positif du mail de lancement envoyé aux abonnés de la newsletter. (350 personnes environ).

Les 5 semaines suivantes ont été plus laborieuses, d’un client par jour, nous sommes passé à 1 par semaine…

De quoi refroidir un peu nos ardeurs…et nous ramener à la réalité, il ne suffit pas d’avoir quelquechose à vendre pour réussir à le vendre !

Ceci dit, avec un total de 11 clients différents en 6 semaines, pour un seul type de produit, dans un marché de niche, ce n’est pas si mal…et ce, sans site de vente en ligne un peu professionnel, ni publicité quelconque !

Avec un panier moyen de l’ordre de 33€ (avec les frais de port !), on a donc cumulé un chiffre d’affaire de 363€.

Une fois la totalité des frais retranchés, notamment les cotisations déclarées et payées (14,1%) directement en ligne, le bénéfice restant était de l’ordre de 12% de ce chiffre d’affaire, soit 43€.  

Un bilan de ces premières semaines pourrait donc être :

• on a validé qu’il était possible d’avoir des clients
• on espère que les premières livraisons en auront convaincu un certain nombre de devenir des clients fidèles et récurrents
• il faut à présent continuer à se développer.

2^ème phase : de nouveaux développements

Nouvelle année, nouveau locataire et nouvelles peintures !

Juste avant Noël, mon locataire de 2014 est parti, un étudiant qui venait de Géorgie. Il est resté 1 an complet, chose assez rare, en général il me faut 2 étudiants par an.

Une très bonne affaire en terme de rentabilité, mon studio a donc été loué l’année complète sans vacance locative !

Ca c’est le bon côté…le mauvais c’est que ce locataire n’a pas dû faire le ménage (ni la vaisselle… ?) une seule fois en 1 an !

Lorsque le locataire change une fois dans l’été, ça me donne l’occasion de donner un coup de propre à mi année…là non.

Un locataire sympa, bon payeur, qui ne posait aucun problème…mais qui avait visiblement autre chose à faire que ce s’occuper des contraintes ménagères…et en plus j’ai découvert que c’était un fumeur !

L’occasion d’une bonne remise en état de mon studio

Il nous aura fallu avec ma femme une bonne douzaine d’heure cumulées pour remettre en état l’appartement. Évidemment, le fait de louer en meublé implique une quantité de ménage bien supérieure à un appartement loué vide.

Investissement locatif à Paris, 40 ans après…

Je voulais vous parler aujourd’hui d’un investissement immobilier réalisé par mon grand-père il y a 40 ans…

J’ai eu la chance d’aller visiter l’appartement juste avant Noël, une première pour moi. Je savais que mon grand-père possédait ce bien, on en avait déjà discuté un peu, mais je ne l’avais jamais vu concrètement.

Il s’agit d’un studio de 18 m² situé à Paris, dans le 1^er arrondissement plus exactement, tout près de la rue de Rivoli et des Halles, une station de métro est juste au bout de la rue. 

1er arrondissement de Paris

En plein centre de Paris, la situation est donc assez idéale.

Mon grand-père qui vit près de Reims, a fait cette acquisition il y a tout juste 40 ans ! Un achat payé cash à l’époque suite à la revente d’un fond de commerce. Mon grand-père n’a jamais été un véritable investisseur immobilier, il a simplement suivi les bons conseils que lui a donné le maire du village de l’époque pour placer son argent (lui aussi avait acheté un appartement dans le même immeuble). Et pour le coup, il s’agissait d’un excellent conseil !

Le studio a été payé en 1974 tout frais inclus, « 10 millions » (d’anciens francs…) comme dit mon grand-père…soit 100 000 francs…, ce qui signifie aujourd’hui environ 15000 euros !

Une valeur multipliée par 10 en 40 ans !

Point bourse : des dividendes et des optimisations pour finir l’année 2014

2014 aura été l’année la moins active depuis l’ouverture de mon PEA (en mars 2011) en ce qui concerne mes achats d’actions. 

Il y a 2 mois j’espérais encore une baisse un peu plus marquée du CAC40 qui m’aurait offert de nouveaux points d’entrée.

Ca n’est venu que de manière très passagère pour le moment (en début de semaine en particulier), mais j’en ai tout de même profité un peu…j’y reviendrai plus loin.

Le plein de dividendes en Décembre

Indépendamment de nouveaux investissements, cette fin d’année aura été un peu plus animée pour mon PEA, avec notamment 6 de mes sociétés versant au moins un dividende partiel. (Total, Unilever, Orange, Vinci, Eutelsat Comm, et ABC arbitrage).

Au global, c’est plus de 315€ récupérés depuis 1 mois.

Dans le détail, il y a eu du classique, avec les versements trimestriels de Total (81,74€) et Unilever (11,63€) et l’acompte 2015 d’Orange (40€).

J’ai également eu droit à une bonne surprise avec un dividende exceptionnel de Vinci (0,45€ de bonus par action), ce qui a porté le versement de fin d’année à 71€ au total.

Enfin, le choix entre percevoir mes dividendes en numéraire ou en actions m’a été proposé à 2 reprises, pour ABC arbitrage et Eutelsat.

Le financement à crédit de mon 2ème investissement locatif

Le compromis de vente de mon nouvel investissement immobilier ayant enfin été signé, j’ai donc pu prendre rendez-vous avec mon banquier pour lancer la demande de prêt.

Pour rappel, le prix de vente de cet appartement a finalement été négocié de particulier à particulier à 67000€.

Un coût d’acquisition auquel il faut bien sûr ajouter les frais de notaire, les frais bancaires et les frais de garantie. 

On arrive alors à un coût global estimé de l’ordre de 74000€ pour le moment, avec une prévision de 5500€ de frais de notaire et pratiquement 1500€ de frais de garantie et bancaire.

Quelques mois après la signature chez le notaire, je récupérerai probablement quelques centaines d’euros de la part du notaire mais pour les discussions de financement, nous sommes parti sur ce montant de 74000€.

De la même manière que pour mon 1^er investissement immobilier, je souhaitais acheter avec un minimum d’apport personnel.

C’est tout l’intérêt de l’immobilier, contrairement à la bourse, on peut investir à crédit, et avec les taux actuels historiquement bas, il faut en profiter !

Je suis donc parti sur un emprunt couvrant la totalité du prix de vente, soit 67000€. Seul l’ensemble des frais annexes, soit environ 7000€ étant payés de ma poche.

Même si ça se faisait à une époque, il est devenu aujourd’hui beaucoup plus difficile d’emprunter les frais de notaire. Les banques sont devenus très réticentes.

Un taux de 2,60% fixe sur 20 ans !

J’avais fait réaliser une première proposition de prêt courant Août, pour un montant assez proche, et à l’époque, la meilleure proposition faite ma banque, la Caisse d’Epargne, était de 2,75% (sur 20 ans).

A peine 3 mois plus tard, c’est encore mieux ! Les taux d’intérêt ont encore baissé, au point que mon banquier a pu me proposer un 2,60% fixe sur 20 ans.

Location meublée et Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)

Je l’ai déjà évoqué à plusieurs reprises, j’ai pour la première fois cette année bénéficié de l’amortissement comptable de mon 1^er investissement locatif. 

 

Après avoir rempli un formulaire Poi pour me déclarer officiellement en tant que « loueur en meublé non professionnel (LMNP)», j’ai obtenu un numéro SIRET en 2013, ce qui m’a ensuite permis de déclarer mes recettes locatives de 2013 sous le régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) réel. 

Pour cela, j’ai fait appel à un expert-comptable, qui s’est chargé du calcul de l’amortissement du bien (4118€ de déduction supplémentaires pour 2013) et d’établir le bilan comptable global de l’année de gestion locative.

Au final, comme espéré (et prévu !) le bilan de l’année 2013, déclaré en mai 2014 s’est chiffré par un déficit de 1967€. Un déficit qui perdurera encore au moins 12 ans…

En pratique, ça signifie que je n’ai eu aucun impôt à payer sur les revenus locatifs de l’année 2013, ni aucun prélèvements sociaux par la suite.

Avec cependant 2 bémols :

Un temporaire sur 2014 : Des frais d’expert comptables (500€) et de CGA (Centre de Gestion Agrée, 240€ de cotisation annuelle) avancés en 2014, même si les frais d’expert comptables ont été pris en compte dans les déductions cette année et que l’adhésion au CGA permettra de bénéficier d'un crédit d'impôt en 2015 couvant l'ensemble de ces frais comptables (expert + CGA,plafonné à 915€). 

Et un permanent : tout de même un impôt à payer, la CFE, la Cotisation Foncière des Entreprises.

Et oui, évidemment avec un numéro SIRET, on est classé en tant qu’entreprise, et on devient assujetti à cet impôt. 

La Cotisation Foncière des Entreprises, montant et paiement

J’ai donc reçu mon avis d’imposition début novembre, pour un règlement au plus tard le 15/12/2014. 

La promesse de vente de mon 2ème investissement locatif et les lourdeurs de la loi ALUR

La dernière fois que je vous ai parlé de mon 2^ème investissement immobilier, c’était fin Aout ! Je venais de conclure avec les vendeurs les conditions d’achat avec un prix d’acquisition négocié à 67000€.

Cette vente se fait entre particuliers, sans agence intermédiaire. L’étape suivante était donc la signature d’un compromis de vente chez le notaire.

Et il aura fallu près de 2 mois pour être mesure de signer cette promesse de vente ! Chose faite le 23 octobre…

Pourquoi autant d’attente ? Les nouvelles contraintes imposées par la loi ALUR…

En effet, toute une liste de documents sont à présent requis avant de pouvoir signer un compromis de vente. L’idée étant de mieux informer les acquéreurs de lots de copropriété.  

Mais finalement durant cette période de 2 mois, même si les vendeurs et moi-même avions donné notre accord verbal, nous n’avions aucun engagement l’un envers l’autre. J’aurais très bien pu continuer à chercher un autre bien et abandonner le 1^er sans aucune pénalité !

Je trouve cette situation assez risquée en tant que vendeur. La période d’incertitude lors de la vente d’un bien immobilier est plus ou moins doublée à présent : la durée d’obtention du crédit par l’acheteur à laquelle s’ajoute cette période nécessaire pour rassembler la paperasse…

Quels sont les nouveaux documents que le vendeur doit absolument réunir ?