Je l’ai déjà évoqué à plusieurs reprises,
j’ai pour la première fois cette année bénéficié de l’amortissement comptable
de mon 1er investissement locatif.
Après avoir rempli un formulaire Poi pour me
déclarer officiellement en tant que « loueur en meublé non
professionnel (LMNP)», j’ai obtenu un numéro SIRET en 2013, ce qui m’a
ensuite permis de déclarer mes recettes locatives de 2013 sous le régime BIC
(Bénéfices Industriels et Commerciaux) réel.
Pour cela, j’ai fait appel à un expert-comptable,
qui s’est chargé du calcul de l’amortissement du bien (4118€ de déduction supplémentaires
pour 2013) et d’établir le bilan comptable global de l’année de gestion
locative.
Au final, comme espéré (et prévu !) le
bilan de l’année 2013, déclaré en mai 2014 s’est chiffré par un déficit de 1967€. Un déficit qui perdurera encore au moins 12 ans…
En pratique, ça signifie que je n’ai eu aucun
impôt à payer sur les revenus locatifs de l’année 2013, ni aucun prélèvements
sociaux par la suite.
Avec cependant 2 bémols :
Un temporaire sur 2014 : Des frais d’expert comptables (500€) et de
CGA (Centre de Gestion Agrée, 240€ de cotisation annuelle) avancés en
2014, même si les frais d’expert comptables ont été pris en compte dans les
déductions cette année et que l’adhésion au CGA permettra de bénéficier d'un crédit d'impôt en 2015 couvant l'ensemble de ces frais comptables (expert + CGA,plafonné à 915€).
Et un permanent : tout de même un impôt à payer, la CFE, la
Cotisation Foncière des Entreprises.
Et oui, évidemment avec un numéro SIRET, on est
classé en tant qu’entreprise, et on devient assujetti à cet impôt.
La Cotisation Foncière des Entreprises,
montant et paiement
J’ai donc reçu mon avis d’imposition début
novembre, pour un règlement au plus tard le 15/12/2014.
Même si je savais que ça allait tomber, je
n’avais honnêtement aucune idée du montant. J’avais anticipé 250€ dans mon
budget prévisionnel.
Finalement, c’est moins, 136€ dans le cas de
mon studio. Ce n’est donc pas un élément qui pourrait remettre en cause tout
l’intérêt d’avoir réalisé ces démarches pour déclarer en BIC réel. L’impôt sur
les revenus que j’aurai payé sans l’amortissement aurait été bien supérieur.
Supérieur même à l’ensemble des frais engagés : expert-comptable + CGA + CFE !
Cette CFE doit obligatoirement se payer en
ligne.
Il suffit de se rendre à cette adresse :
https://www.telepaiement.dgfip.finances.gouv.fr/
Et être muni de son avis d’imposition sur lequel apparait
son numéro fiscal et la référence de l’avis. 2 informations qui seront
demandées en ligne et à partir desquels le site retrouvera votre nom et le
montant de l’impôt.
Il ne reste plus ensuite qu’à entrer les coordonnées
bancaire (IBAN) du compte sur lequel le débit sera effectué.
(Il faut également penser à envoyer une autorisation de prélèvement automatique à sa banque par courrier, le document est fourni une
fois le paiement effectué).
Ci-dessous une copie d’écran une fois ces différentes
étapes réalisées :
 |
| paiment en ligne de la CFE (cliquez pour zoomer) |
Ca prend à peine 5 min, plutôt pratique.
Il est bien sûr important de conserver une trace de ces
paiements pour que cette charge puisse être déduite l’année suivante de ses recettes locatives…
Voilà donc
pour tous ceux qui se demandaient si oui ou non on devait payer une CFE en tant
que loueur en meublé non professionnel, et si oui à quel type de montant il
fallait s’attendre…
Sur le même
thème :
- L’amortissement comptable de mon appartement meublé
- Combien d’années sans impôts sur les revenus locatifs grâce au régime BIC réel ?
- Ma déclaration Poi de Loueur en Meublé Non Professionnel
- 4 raisons pour lesquelles mon investissement locatif va générer du cashflow en 2014
19 commentaires:
Bonsoir et merci pour cet article bien détaillé.
Cependant, une question : Avez-vous rempli et envoyé un quelconque formulaire CFE 1447-C-SD ?
En ce qui me concerne, en même temps avoir reçu mon SIRET après envoi du formulaire p0i, j'ai reçu un questionnaire concernant ledit logement. Questionnaire qui, à mon avis, remplace le formulaire CFE 1447.
Qu'en est-il de votre cas ?
Merci
@Anonyme, oui en décembre 2013,j'ai rempli un formulaire de ce type, mais il s'agissait du CFE 1447-C-K...bonne soirée
Bonjour, et merci pour cet article qui tombe à pic.
Je crois la CFE est calculée en fonction de la valeur locative des biens. Afin d'estimer mon prévisionnel, pouvez-vous préciser par rapport à quelle valeur locative ces 136 € sont requis par l'administration ?
@Tib, pour ma part, avec l'avis d'imposition, il n'y avait pas d'autres documents justificatif, pouvant expliquer le calcul du tarif...A bientôt
Bonjour,
La CFE dépend de la commune et est très variable. A Pau pour un 1er appart', de l'ordre de 500€ (forfaitaire) et pour les appart' sivants il est tenu compte de la surface.
En ce qui me concerne, ça remet en question l'intérêt de déclarer au réel... Comme quoi il ne faut pas généraliser et faire ses propres calculs.
http://vosdroits.service-public.fr/professionnels-entreprises/F23547.xhtml
@RafazzZ
La CFE est liée à l'activité. Les Poi, CFE 1447 et autres doivent être remplies y compris si vous n'optez pas pour le BIC réel.
Par exemple les auto-entrepreneurs (qui ont aussi un régime non réel) sont également soumis à la CFE (sauf l'année de début d'activité)
Regardez le lien que vous donnez il est clairement indiqué que l'activité de location meublée (sauf cas de la RP) est soumise à la CFE il n'est nullement question de la déclaration au réel.
C'est vrai sauf que "l'usage" est tout autre quand on déclare au micro-bic... Jusqu'à quand?
Bonjour,
Je suis complètement "satellisé" !
A force de trainer sur ce blog, celui de cedric anicette et ludvic matten, j'ai décidé de me lancer a mon tour.
Je viens de signer un compromis pour un appart que je souhaite louer meublé en coloc.
Or, je comptais creer une sci pour cet achat.
Est-ce réellement indispensable? (La tresorerie sera alors bloquée et vu le cashflow positif prévu ça m'ennuie...)
Quelle alternative si je veux pouvoir amortir les murs et profiter de tous les avantages du meublé?
Est-ce qu´avoir un numero siret implique necessairement d'avoir une structure juridique type ei ou eurl? (Je suis militaire et certaines choses me sont interdites... J'ai droit a sci ou autoentrepreneur mais rien d'autre je crois...)
Si quelqu'un a une piste, ça me sauve la vie!
J'ai cherché partout sur le net mais ce sujet est rare!
Merci d'avance!
Une nuit gratuite à strasbourg pour celui qui me trouve LA solution..! :)
@Elie, avoir un numéro siret ne veut pas dire devoir créer une entreprise, tu seras "LMNP, loueur en meublé non professionnel",mais tes recettes en meublé sont considérées comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux, des BIC, c'est pourquoi il faut un siret. je ne vois pas bien où est tton problème, tu n'as pas besoin de sci non plus...bonne continuation !
Merci pour la réponse qui, déjà, me rassure.
En revanche, j'ai besoin de savoir si ce dispositif simple me permet de bénéficier de l'amortissement des murs et des meubles.
Dernière question:
@olivier, sais tu comment tomber dans sa ville sur un expert-comptable competent dans ce domaine finalement ultra specifique..?
Merci d'avance!
@Elie, oui avec un numéro siret, en tant que LMNP, si tu fais déclarer au régime réel simplifié BIC, tu pourras bénéficier de l’amortissement du bien et du meublé. Par contre, pour trouver un bon expert comptable, pas trop cher, qui connaisse bien l'immobilier, je n'ai pas de recette miracle, il faut les consulter...bonne journée !
Enfin une bonne nouvelle, j’ai récemment quitté le nid familial pour habiter tout seul et être plus indépendant. Pour les jeunes comme moi à la recherche de stabilité, c’est un moyen d’économiser. Je suis conquis par ce système, il n’y a plus beaucoup comme ça.
Excellent tout ça!
Je posterai ici le déroulé de mon projet une fois terminé.
Ceci dit, une dernière question...:
Si je veux faire ce genre d'opération avec ma femme (marié sous le régime de la séparation), doit-elle avoir un numéro siret propre ou peut-elle emprunter/acheter via le mien?
@Elie, pour ce qui d'un achat à 2 en étant marié, je ne sais pas exactement, ce n'est pas mon cas ;-) je ne préfère pas te dire de bétises !
Juste pour info, pour calculer la plus value imposable, on fait généralement comme suit : Prix de vente net – (prix de l’honoraire du notaire+ commissions de gestion de propriétés)- votre dépréciation. Toutefois, elle peut aussi être déterminée par le travail réel effectué et non précédemment facturé, ou un montant forfaitaire de 15% sur le prix d’acquisition. L’allocation pendant la période est, elle de son côté, basée sur la durée de détention au-delà des 5 premières années.
Bonjour,
Vous dites que les frais d'expert-comptable et d'adhésion au CGA entrent dans vos déductions de l'année et donnent lieu à un crédit d'impôt. Le crédit d'impôt est-il lié au fait que ces frais soient une charge déductible ou est-ce un avantage supplémentaire ? Autrement dit, le crédit d'impôt s'applique-t-il sur la déclaration BIC réel (et donc uniquement l'année où vous dégagerez un bénéfice - si j'ai bien compris) ou sur l'impôt sur le revenu (et donc tout de suite) ? Merci !
Pierre
@Pierre, je peux vous renvoyer à cet article (http://www.plus-riche-et-independant.com/2016/01/comment-declarer-ses-revenus-lmnp.html)qui détaille davantage le fonctionnement du crédit d'impôt. Le crédit d'impôt s'applique directement sur votre impôt sur le revenu, que vous soyez en positif ou en négatif sur votre déclaration BiC réel. Bonne soirée.
Bonjour,
Je loge chez ma compagne depuis mars 2015. Je loue donc en meublé mon appartement (acheté en juin 2014)depuis le 1er juin 2015. Je n'ai toujours pas fait de déclaration P0i, ce qui m'a amené sur votre blog. Après lecture de vos différents articles, je ne sais plus trop quoi faire.
- Dois-je faire cette déclaration datée au 1er juin 2015 et payé la CFE pour 7 mois de loyer? Si oui, cela vaut il le coup que je déclare en Bic réel?
- Ou dois-je faire la déclaration P0i à la date du 1er janvier 2016? Dans ce cas là, sous quel régime je déclare les 7 loyers de 2015?
Merci pour vos renseignements et pour ce blog très instructif.
Denis, 14000 Caen
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